住宅物业公共服务工时定额指导标准

1、常州住宅物业公共服务工时定额指导标准（试行）常州市物业管理协会编制说明物业管理行业的健康发展的关键在于建立物业管理市场化竞争机 制，建立统一、开放、健康、有序的物业管理市场。为此，我们协 会组织对物业管理公共服务中各项服务劳动工时定额进行了调查、 测算和量化，根据行业的实际用工水平在多层次、多角度反复进行 计算的基础上制订由常州市住宅物业服务工时定额指导标准（以下简称“标准”），为形成完全市场化的用工成本测算机制提 供依据，使广大的物管企业有一个比较规范的市场竞争环境、从而 为推动物业管理行业的市场化进程和前期物业管理招投标公开、公 平、公正的进行创造了条件。、本“标准”是通过对部分物业管理公

2、共服务项目中各主要分 项的劳动工时定额进行逐项测算，后经市、区房管局、市物价局、 协会企工委、业工委、部分企业和业主代表反复讨论，形成了物业 管理单项服务劳动工时定额指导标准，它比较具体地明确了物业管 理中各单项服务的有效劳动工时定额，成为前期物业管理招投标中 成本测算的指导标准，对体现“质价相符”的服务和“明明白白” 的消费，规范物业管理行为，保护企业、业主双方的合法权益，促 进物业管理行业的健康发展有着明显积极的作用。、本“标准”共分八类四十三个分项，测算范围和内容主要包 含了住宅物业管理中的直接管理、保安、保洁、绿化、公共设施设 备维保等五大类公共服务的分项成本和保险费用、公司管理费、法

3、 定税费等三大类间接成本，它的劳动工时定额指导标准，主要适用 于常州市行政区域范围内住宅类物业前期物业管理招投标中的成本 测算的量化依据和物业管理招投标中的参考依据。物业管理单项服 务工时费是由工时定额乘工时单价来作简略计算，各企业工时单价 可根据的自身规模、技术水平以及社会物价情况和国家有关政策来 核定。、本“标准”为有效劳动工时，是以每人每天小时的工作时间 为测算依据，但不包括节假日等其他用工在内；该“指导标准”中 还提供了各分项服务中最基本的“用材耗能”分析参考数据，具有 一定时段内的参考性（合同另有约定的除外），但具体方案应根据 客户的具体要求来对应。、本“标准”中被测算的物管小区平均

4、管理面积为十五万平方 米，但不包括小区内营业性公建配套房的管理工时成本的测算（如：公共车库、会所等）。、推行本“标准”有利于促进物业服务定价模式的改革；有利于提高物管企业的经营管理水平；有利于企业公平竞争，避免暗箱 操作；有利于招投标双方风险合理分担。、我们将根据市场的实际变化同时听取社会各界的合理化意见和建议，对部分物业服务分项中不适应市场发展需求的部分，及时 地进行完善补充和扬弃。常州市物业管理协会年 月、管理处综合管理项目工时定额、耗能指导标准内 容 项目服务范围服务标准工时定 额用材耗 能备注综合管()负责制定物()每三个月按力平力平方、所测1理成本业管理服务工作向委托方报告方米配米兀

5、月算的计划，并组织实一次计划实施备一名.包小区施；情况；管理人括：平均()对房屋及设()每年一员。()建筑施设备进行安全次；()项面积普查，根据普查()白天有专.(每的费为万结果制定维修计职受理接待人天按小用;平方划，组织实施；员，夜间有值时计算.(水电米；()受理住户咨班人员处理应.每月费：为、用料询、投诉、报急事件；一般合计：物业管耗材修、预约服务、性投诉与服务工时理用房测算为住户排忧解当日解决，其.所测及公建分难；它不能当日解算的小配套设项：()协助组建业决的，承诺或区平均施水().主委员会并配合约定解决时限建筑面电)办公其运作；并作由合理解积为万经()建立规章制释；平方费、度与服务标准

6、；0按后关部米)().()与业主签订门及政策、法社区物业管理服务协规要求执行；活动议、物业管理公()制度健经约等手续；公开全；服务标准费、服务标准、收费符合合同约().依据及标准；定；档案资料节日()应用计算机齐全，保管良布置系统对业主及房好；经费产档案、物业管()内容合().理服务及收费情法，手续完差旅况进行管理；备；费、()员工统一着()有专人维()装，持证上岗；护，内容完培训()进行物业管整、准确、有费、理服务满意率调效、更新及().查，促进管理服时；通讯务工作的改进和()分工种着费、提高。装,配戴胸().牌；按规定要水电求持证上岗；费()每个月进0 . 1彳什次，开作 分析、评估且 后

7、改进措施交通费、(). .办公 设 备、维修、 保洁 工具 等固 定资 产折 旧、(). 其他 各项 应摊 费用O)、管理处综合管理项目工时定额、耗能指导标准内服务范围服务标准工时定用材耗备注容 项目额台匕 目匕综合管 理成本()向业主宣传 物业方面的法律 法规；()将住 宅装饰装修的禁 止行为和注意事 项告知装修人；()业主(使用 人)装修前按规 定审查业主(使 用人)的装修方 案；()每日巡查装 修施工情况；()对装修中的 违法行为及时劝 阻。()按照有关 政策、法规、 合同、公约的 规定进行管 理；()在入住装 修前进行书面 告知或签订装 修管理协议；()小时内审 结方案并签署 审查意见

8、交业 主；()在装修前 期每日巡查一 次，发现违 章，当即开具 违章通知单告 知业主；()经三次通 知和劝阻仍不 改正的，日内 向有关主管部 门报告。、物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准内 容 项目服务范围服务标准工时定 额用材耗 能备注.主由 入口安全护卫人 员主由入口 小时值班制定值班制度， 主由入口小时有 人值班看守；按 照业主委托要求 进行进生车辆管 理、访客登记、 谢绝业主拒绝访 问人员和未经业 主委员会批准的 商贩入内、大件 物品搬生登记、 交通指挥匕疏导 工作；接收住户 反馈信息，及时 处理；本岗位无 法处理时，移交 相关部门处理。天工早，晚测每天> TT，每

9、计天按人班，人；按算 工月1合时1班中人班算月计万用要：设远、 平耗月主括讲、灯棍> 万米元1包对备射警等指 个由 入口、物业管理区域内公共秩序维护工时定额、耗能指导标准内 容 项目服务范围服务标准工时定 额用材耗能备注.次生 入口值 班安全护卫人 员小时值 班。（每日：一：）制定值班制度； 次由入口小时有 人值班看守；按 照业主委托要求 进行进生车辆管 理、访客登记、 谢绝业主拒绝访 问人员和未经业 主委员会批准的 商贩入内、大件 物品搬生登记、 交通指挥匕疏导 工作；接收住户工时月 （每天 合计工 时）（按早 班人， 中班 人）万平方米 元月（主要包 括：对讲 设备、远 射灯、警 棍

10、等）指 个由 入口反馈信息，及时 处理；本岗位无 法处理时，移交 相关部门处理。.区域 巡逻安全护卫人 员在小区范 围内小时巡 视制次夜少以强逻。干进机有经交定 规逻，不部间加巡人主路挥位已告区，状 巡巡次数点时况组于区道指车对发小项防 M天于次重点情每少小团，按，辆理事消 制白少逻，重殊；不对组视辆放车处塞视 不巡次、特逻员、巡车停章，堵巡。 1度数间于位及巡人1道行动序违示通期况万平方 米人*每 班.（主要 包括： 小区公 共服务 面积）万平方米 元月（主要包 括：对讲 设备、远 射灯、警 棍等）.小区 中央监 控安全护卫人 员小时对监 控设备进行 监控小时值守，发现 或接到异常信息 及时

11、通知就近安 保人员进行处 理，形成异常情 况处理记录；有 次制缶息要求可 令口缶息的水制 与保管。工时 月，每 天工时 （按每天 早、 中、晚 班各一 人）万平方米 元月（主要包 括：对讲 设备等）.按平 方米 管理 面积 测 算： 指 套监 控系 统内 容 项目服务范围服务标准工时定 额用材耗能备注.供配 电系统()保持配电 房清洁卫生；()每周清 扫地面及擦 拭配电柜表 面，要求地 面兀积灰， 配电柜表面 无污渍；工时月元月(包 含()()项服 务范围)()() 项中不包 括高低配 电房的小 时值班监 控工时)()检查变压 器电压、断路 命、隔离开 关、高压熔断 器及避雷器、 配电箱、导线

12、 等供配电系统 的状况，并抄 表做好记录， 由现异常及时 处理；()每日检 查一次；工时月按每天小 时计算()委托专业 单位对变压 器、局压开大 柜进行测试、 试验等项目的 维修保养；()每年测 试、试验 次；工时月按人，每 人小时计 算，每年 一次，合 计工时年()对变压器 外部、低压配 电柜进行清 洁、保养；()保证正常 电力供应，内 线限电、停电 按规定时间通 知业主(使用 人)；()检测接地 电阻；检测配 电房主要电器 设备的绝缘强 度；()每年进 行次；()限电、 停电至少提 前三日通知 业主(使用 人)；()每年检 测次；工时月按人，每 人小时计 算，每年 次，合计 工时年()检测

13、配电 房内消防器 材，保持消防 器材完好；妥 善保管高压操 作工具；()每年检 测次配电房 内消防器 材；高压操 作工具每年 送供电部门 检测次；工时月按每年人 小时计算三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内 容 项目服务范围服务标准工时定 额用材耗 能备注.供配 电系统()潮湿天气 时，采用抽湿 或红外线灯泡 烘烤等方法， 保持配电房内 主要电器设备 干燥；()持续保持 配电房内主要 电器设备干 燥；工时月按人每 天小时 计算， 天合计 工时()检测配电 房内有无蛙、 鼠、蚁等虫 害，如发现马 上

14、采取措施杜 绝；()填写运行 记录，建档备 查。()每月检测 次；()每日填写 运行记录新式 归档备查。工时月按人每 天小时 计算.道路 系统()车行道路 路况检查与维 护；()道板路面 与人行通道检 查与维护；()每日巡检 路面无明显坑 洼、龟裂、破 损、啃边，侧 石无明显破 损；如有，进 行维护；()每日巡检 路面无明显坑 洼、破损、道 板缺失；如 有，进行维 护；工时月* 万平方 米(按合 同约定 结算)()交通标志 的检查与维 护。()每日巡检 交通标志、标 线与交通设施 齐全、完好。 如有，进行维 护；.工时月按万平 方米管 埋面积 测算.给水 系统()检查与维 护水池(箱) 及部件

15、；()每日检查 次水池(箱) 入水孔、进水 管、溢水管、 水位计、浮球 阀和各类闸 门；表面和支 架不锈蚀，漆 膜脱落处及时 修补，保持池 体结构完好， 无渗漏；工时月 (指每一个水 池、 箱)(按合 同约定 结算)(按每 天人小 时计 算； 零星修 补按每 月小时 计算。)三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内 容 项目服务范围服务标准工时定 额用材耗 能备注.给（）检查（）每日检查容器工时月按每天水系与维护压密封及压力表，无人小时统力容器及 部件；渗漏等计算r（）饮用（）饮用水水池工时月按水池按市防水水质检（箱）每个月清洗（指每体积X疫部门验；一次，清洗后水质

16、 作同步检验，检验 合格方可使用，消一个水 池、元计 算；规范要 求送杀。箱）检测及检。投药按按每年元计算人小时 计算；（）水泵（）保持泵房清洁工时月（按合维护及检 查；卫生，地面排水畅 通，每三个月清洗同约定次泵房；水泵运行（指每范围结正常，各种仪表计 量正常，阀门开关一个泵算）灵活，发现滴漏及房、时维修；消防泵、 喷淋泵、污水泵等站）不经常启动的水 泵，每月启动次， 保持水泵能正常运 行，每月检查次消 防泵及管道阀门， 使之处于完好和正 常开启状态；水泵 运转部定期加油， 保持润滑灵活。楼 内压力供水管道及 泵房、水塔、水箱 等损坏、漏水、脱 落或零件残损等及 时修复；（）给水 管网维 护

17、。（按万平 方米测 算）（）每年对明装给 水管道进行次全面 检查维修，冬季做 好防护工作。明装 管道检查锈蚀现 象，对轻度锈蚀应 将脱皮清埋干净， 在管道干燥的情况 下，涂刷防锈漆两 遍，然后再刷两遍 面漆。工时月（主要 包括： 除锈工 具、除 锈材料 等按实 结算或 按合同 约定结 算）按每天 人小 时，共 计入计 算.建筑本 体公 共部 位检查保养 及维修每三个月全面检查 一次，发现公共部 位有渗漏、损坏等 及时修复，保证房 屋的完好率工时月（按万 平方米 营埋而 积测 算）（用材 耗能按 合同约 定结 算）主要 指：达 /、到使 nrr “zoz； 用两 金”的 修理项 目三、公共设施、

18、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内目 容项服务范围服务标准工时定 额用材耗 能备注.排水 系统（按万 平方米 测算）雨污水管网 检查与维护， （污水管网指 房屋本体部 位）按顶写签月檎直布 后一次弁清埋雨水 口 ,雨水口开裂、 破损等及时更换i季露黏窝 fh猫户排力燃水阴沟内的加沙纸 内生长俞杂草；工时月心能同结按 (用合定或结> :材按约算实算£:挖换塞水道 不括开更堵雨管等.智能 化系统（）对监控 系统定期进 行检查后维 护每月一次，保持系 统状态良好，工作 正常。工时月主要包1舌：（）（）的小一!计第一()对周界 报警系统定 期进行检查 与维护每月一次

19、，保持系 统状态良好，工作 正常。工时月 _L检更配按约算 动、设、另等同结 另具查备换件合B-W平米理积算万方管而测()巡更系 统定期进行 检查与维护每月一次，保持系 统状态良好，工作 正常。工时月()单兀对 讲系统定期 进行检查目 维护每月一次，保持系 统状态良好，工作 正常。工时月()家居安 防系统定期 进行检查与 维护每月一次，保持系 统状态良好，工作 正常。工时月()综合布 线系统定期 进行检查与 维护每月一次，保持系 统状态良好，工作 正常。工时月.消防 系统(按万 平方米 营埋而 积测 算)田防、后看、等；()每月次检查与 维护，保证设备小 时正常运转；工时月材按约算实 耗能同结

20、按算 用合定或结每人时算 按次小计()检测消 防管网水 压；()每月检测次， 发现压力不够，马 上检修排除故障；工时月小以监作，防工 进习消备； 厂演查设态 1防检控状()每年演习次；工时月()消防监 控室保持清 洁；()每周至少保洁 次，要求地面无积 灰，监控箱表面无 污渍；工时月T$ 按天小计()填写巡 查工作记 录，建档备 查。()每日填写工作 记录。工时月丁人时算>小计三、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能指导标准内用材耗服务标准工时定备注容 项目服务范围额能.照明r（）人行道；（）每个月全面工时月主要包主要指系统旁灯检查与检查与保养一括：劳业主承注：（按万维

21、护；次，灯泡随坏随 换；动工具、更担的公 共照（）楼道灯（）楼道灯及开工时月平方米检查与维关每个月全面检换配明。管理面护。查与维护一次，件、检按人每积测灯具随坏随换。查设备次小时算）:（）景观灯:景观灯每个月全工时月等按合计算检查与维面检查与维护一同约定护。次，灯具随坏随 换。结算.避雷房屋避雷接每年雨季来临之工时月（按万系统地系统检查前，对整个避雷平方米维护。接地系统进行检 查维护；发现腐 败蚀、松脱等及管理面 积测时更换或紧固。算）.油漆（）木门（）对木制品的工时月.（按合粉饰窗、百叶门油漆起皮、剥落同约定注：囱、封檐板、木工杆每年油漆一次；结算）（按万等木制品检平方米查与维护；管理面（）

22、钢门 1（）铁制品的油工时月积测窗、铁皮雨漆起皮、剥落、算）水斗落水锈蚀做除锈和油管、铁皮屋 面、钢屋架 及支撑铁制 品构件检查 与维护；饰一次；()建筑 物、构筑物 外立面局部 污损的维护 与处理。()每年作局部 清洗、粉饰一 次。工时月.建筑 小品养 护服务假山、亭、 廊、雕塑、 等建筑小品 及健身器材 的检查与维 护。每日保洁次，每 周检查一次。每年油漆更新一 次。工时月.游泳 池游泳池夏季 正常运行。清理污泥、注入 新鲜水、硫酸 铜、生矶，检查 循环泵，清理纳 离子、滤网过滤 器工时月包电运电和梯中、新用市监行费电的修大修更费包电运电和梯中、新用小行行费电的修大修更费每人时算 按周三、

23、公共设施、设备、场地日常运行、维修、保养工时定额、耗能用材耗能主 人 层机保包 基元.括维y一 层：包的用匕日一 兀数X注要梯费才梯，I I、'元元层X 层 限速器检 1:元 年次主 电 层(3电保" 元.括维2.:包的用一日 兀数X注要梯费才梯I I、'元元层X 层 限速器检 1:元 年次.1口乂 口 I1- 约是结 算）（按万 平方米管 理面积测 算）指导标准定 时额，母电包国口1)F 一梯母电 sr ，梯每电W)梯月每喷 匕日nd 工1泉月每坐口 时指x(-子牌服务标准和；所面、整 泊整养区全洗调 仃调保小次清、 进、行对行、理 同滑例年进查修； W润等每梯检、

24、试 1、查b合滑测 <的/综润和W速梯除而限电清、；查，於作检房。号年工周用梯验每、杂 "检>底圾 4器1井垃和；所面、整 清整养区全洗调 仃调保小次清、 进、行对行、理>速梯除W限电清范 布围 * 月电行一面 >例养b全养幺口与保项月，.X为木秒以下）滑例年进查修；母润等每梯检、试>、查>电合滑测 有和电检速验用 电行综查面T-例养>检全养 口与保.电梯口年工周牝梯验每、杂 M检底圾 1器1井垃电检速验不嘴？水压、阀门, 保杵完好。厂年限检b除。泉运维由及器/巢土喷统与示热热 显散控散 子后解、。 电点良示口常 检漏否显接正 目无是查、行

25、日有机运 每屏情周主器广运维 子牌与 里口.电子 广告牌.公共 音响响的运 我与维夕书周检测公共音响 4克完好一无第1、机、卡座运行 常之保持系统正 运作。-1z. r 、.、.ri 、r 、 工用月 JO 二套首 响设 备）每人时算 一 按周小计 一.早坪 喷淋系 统早坪喷运行幻 维护粤周勺噂洲为强 节，总阀门维护。.74 4rA 、I r 、，.、一工时月一k人时算 灰周小计.、里一 闸、伸 缩门（）詹 商的维 护0胃日牙甲眇悝 C；每月用道闸油 "呆养次；工也甚 （指每 一个道 闸）夫人 小时 计算0伸 缩门的0母口底冽伸布 门控制系统次；每 月对伸策（I润经 周、倜整次。二时

26、月 （指每 二房伸 缩门）四、保洁项目工时定额、耗能指导标准内 容 项目服务范围服务标准工时定 额用材耗 能备注.保洁 混凝 土、沥 青路 面，夕卜 山墙等小区道路，清 扫一次，包 括：主干道、 人行道、宅前 后道路、停车 位、露天健身 场地、休闲场 地、甬道、廊 道、雨水并入 水口、建筑小 品、外山墙而 等。制定保洁制度。小 区道路清扫标准： 无纸屑、无果壳、 无烟头、无其它垃 圾，及时反映道 路、侧石、道板等 缺损破坏情况，外 山墙无乱涂乱画， 将清扫垃圾运到指 定地点。平方米 工时* 人元月 主要包 括（）（）项 的劳动 工具、 劳动设 备等费 用万方管面测 按平米理积算.巡查小区道路，

27、巡制定保洁巡回制平方米混凝查范围度。巡回检查维持小时*土、沥 青路面 等（同上）保洁小区道路，无 纸屑、无果壳、无 烟头、无其它垃 圾，及时反映道 路、侧石、道板等 缺损破坏情况，外 山墙无乱涂乱画， 将清扫垃圾运到指 定地点。人.保洁1住宅楼道，保制定保洁制度。楼1平方米楼道混，什次，包道、电梯轿厢、门小时*凝土、括：门厅、楼站、楼梯踏步、休人囿被地梯踏步、休息息平台、栏杆、扶（于日接 道面面及墙平台、电梯、 消防箱、栏 杆、扶手墙 等。手等保洁后，无瓜 果纸屑、无乱堆杂 务、无其它垃圾， 并将清扫垃圾运到 指定地点。积）.巡查住宅楼道，巡制定保洁制度。服平方米（指楼道混 凝土、 而被地 面

28、查范围：同上务标准：同上小时* 人楂面利.保洁小区草坪，保制定保洁制度。小平方米草坪，什次，包 括：草坪、花 台等区草坪清扫后，无 纸屑、无果壳、无 烟头、无其它垃 圾，将清扫垃圾运 到指定地点。小时* 人.巡查 保洁草 坪小区草坪，巡 查保洁，包 括：草坪、花 台等制定保洁制度。小 区绿化巡查保洁 后，无纸屑、无果 壳、无烟头、无其 它垃圾，将清扫垃 圾运到指定地点。平方米 小时* 人四、保洁项目工时定额、耗能指导标准内 容 项目服务范围服务标准工时定 额用材耗 能备注.拖、擦混凝 土、面 石专楼道住宅楼道， 拖、擦一次， 包括：门厅、 楼梯踏步、休 息平台、擦扶4、O制定保洁度。 楼道清扫

29、后，无 瓜果纸屑、无乱 堆杂务、无其它 垃圾，并将清扫 垃圾运到指定地 点°平方米 小时* 人按万 平方 米管 埋而 积测 算.保洁 楼道 门、窗 玻璃服务范围：住 宅楼道、非盈 利性公间配套 房的门、窗保括：门玻璃、 窗玻璃、等。制定保洁制度。 楼道门、窗玻璃 保洁后，整洁明 亮、无乱贴广 告、无蜘蛛网， 并将清扫垃圾运 到指定地点。平方米 小时* 人.保洁 车库、 公共用 房保洁车库、非 营业性公间配 套房；车库指 公共车库包括 自行车、摩托 车库、汽车 库。制定保洁制度。 车库配套房保洁 后，清洁干净、 无其它垃圾。平方米 小时* 人.保洁 垃圾桶清除垃圾，清 洗垃圾桶内 外，更换垃圾 袋，负责运送 到指定地点。日产日清，垃圾 桶干净、整洁， 无异味，消杀 等。平方米 小时* 人 或个桶 小时* 人.保洁 垃圾 站、房保洁垃圾站、 房，并运到指 定地点日产日清，垃圾 桶汗净整洁，无 异味，喷洒药 水。平方米 小时人.水资 源保洁 管理对小区内溪、 潭、池、喷泉 等打捞漂浮 物、清洗河 床、鹅卵石、 消杀、换水 等。保洁后，水面清 洁，可见河底卵 石，无孑工，无 漂浮