房地产价格体系

1、房地房地产经济产经济第第4 4章章 房地房地产产价格体系价格体系 学习学习目的目的与与要求要求 本章讲述房地产价格体系的内涵与构成。要求掌握地本章讲述房地产价格体系的内涵与构成。要求掌握地价的种类、价的种类、“房地房地”产出售和出租价格的构成，了产出售和出租价格的构成，了解解“房地房地”产价格的种类及主要比价和差价关系。产价格的种类及主要比价和差价关系。 主要主要教学内教学内容容 房地产价格体系的内涵房地产价格体系的内涵 地价系列地价系列 房地产价格系列房地产价格系列 主要比价关系主要比价关系 主要差价关系主要差价关系 Page 3 4.1 4.1 房地房地产产价格体系的内涵价格体系的内涵房地

2、房地产业产业范范围内围内，不同房地，不同房地产产商品价格相互商品价格相互联联系系形成的有机整体。形成的有机整体。 Page 4 4.2 4.2 地价系列（地地价系列（地产产价格种类）价格种类）理论地价、管理地价、评估地价、交易地价理论地价、管理地价、评估地价、交易地价生地价、毛地价、熟地价、楼面地价生地价、毛地价、熟地价、楼面地价土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 基准地价、宗地地价、影子地价基准地价、宗地地价、影子地价 拍卖地价、招标地价、协议地价拍卖地价、招标地价、协议地价 其他地价形式其他地价形式 Page 5 4.2.1 理论地价、管理

3、地价、评估地价、交易地价理论地价、管理地价、评估地价、交易地价n这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基本的地价类型。本的地价类型。n理论地价理论地价q是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用运用数学模型表示的地价。数学模型表示的地价。q理论合价可为理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握和确定。和

4、确定。n管理地价管理地价q是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。 q比理论价格具体，又比交易价格抽象。比理论价格具体，又比交易价格抽象。 Page 6 4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价理论地价、管理地价、评估地价、交易地价n评估地价评估地价q是政府特许的房地产估价机构及其从业人员接受委托，为一定是政府特许的房地产估价机构及其从业人员接受委托，为一定目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。 q可作为交易地价的参考性标准可作为交易地价的参考性标准，也可能作为纳税依据或

5、可能作，也可能作为纳税依据或可能作为抵押贷款的依据等。为抵押贷款的依据等。 n市场交易地价市场交易地价q是土地在市场上的实际成交价格，可以采取开发价、产权价及是土地在市场上的实际成交价格，可以采取开发价、产权价及转让价、租赁价等多种形式。转让价、租赁价等多种形式。q是土地市场价格机制的载体，直接进入土地开发成本、房地产是土地市场价格机制的载体，直接进入土地开发成本、房地产开发成本、关系到国家土地资产收益、农村集体经济组织土地开发成本、关系到国家土地资产收益、农村集体经济组织土地资产收益、房地产开发商的房地产用户的收益，是一个重要的资产收益、房地产开发商的房地产用户的收益，是一个重要的经济杠杆。

6、经济杠杆。 Page 7 4.2.2 生地价、毛地价、熟地价、楼面地价生地价、毛地价、熟地价、楼面地价n这组价格可以统称为土地开发价，是依土地开发成本这组价格可以统称为土地开发价，是依土地开发成本划分的。划分的。n生地生地价价q是指原始的、未经过人类劳动开发的商品化土地的是指原始的、未经过人类劳动开发的商品化土地的价格。主要指未经房地产业开发处理过的农地、荒价格。主要指未经房地产业开发处理过的农地、荒地的价格。地的价格。n毛地毛地价价q主要指城市中需要拆迁而尚未完成拆迁的城市土地主要指城市中需要拆迁而尚未完成拆迁的城市土地价格价格。 Page 8 4.2.2 生地价、毛地价、熟地价、楼面地价生

7、地价、毛地价、熟地价、楼面地价n熟地价熟地价q是指生地经房地产业开发处理或是指生地经房地产业开发处理或毛地拆迁后可直接进行建设的毛地拆迁后可直接进行建设的土地土地价格。价格。q熟地作为建筑地块是土地开发企业的最终产品，更可能是房屋熟地作为建筑地块是土地开发企业的最终产品，更可能是房屋开发企业的阶段性产品。开发企业的阶段性产品。n楼面地价楼面地价q又称单位建筑面积地价，这种地价与土地利用的集约程度有关，又称单位建筑面积地价，这种地价与土地利用的集约程度有关，它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。q楼面地价楼面地价= =土地总价格土地总价格/ /建筑面积建

8、筑面积 = =土地单位价土地单位价/ /容积率容积率（土地单位价（土地单位价= =土地总价格土地总价格/ /房屋地基面积）房屋地基面积） （容积率（容积率= =房屋建筑面积房屋建筑面积/ /房屋地基面积）房屋地基面积） Page 9 4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格n土地的所有权价格土地的所有权价格q是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。q在我国现阶段，特指农村集体经济组织拥有的集体所有制土地在我国现阶段，特指农村集体经济组织拥有的集体所有制土地转为城市国有土地时的征地价

9、格，以及农村集体经济组织之间转为城市国有土地时的征地价格，以及农村集体经济组织之间发生土地所有权流转时的交易地价。发生土地所有权流转时的交易地价。n土地使用权价格土地使用权价格q指有偿、有期让渡土地使用权的价格。包括土地批租价格（一指有偿、有期让渡土地使用权的价格。包括土地批租价格（一定年限的土地使用权一次性让渡的价格定年限的土地使用权一次性让渡的价格, ,又称为又称为土地出让价土地出让价，低于土地所有权价格）、低于土地所有权价格）、转让价格转让价格（土地使用权人将土地剩余（土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人的价格年限的使用权转给其他集体或个人的价格 ）和租金。）和租金。 P

10、age 10 4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格n土地的他项权利价格土地的他项权利价格q以土地所有权和使用权以外的其他权利为交易对象以土地所有权和使用权以外的其他权利为交易对象的土地价格。的土地价格。 如永佃权（按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、如永佃权（按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利。）收益其不动产的权利。） 又如地上权（因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的又如地上权（因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利）权利） Page 11 4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价基准地

11、价、宗地地价、影子地价 n这组地价广义上可称为管理地价。这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调基准地价、宗地地价是政府调整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项目经济评价中的重要经济参数。目经济评价中的重要经济参数。n基准地价基准地价q是城镇国有土地使用权的基本标准价格是城镇国有土地使用权的基本标准价格。q是政府部门组织有关专家是政府部门组织有关专家, ,以土地定级为基础以土地定级为基础, ,以土地收益为依以土地收益为依据据, ,以市场交易资料为参考以市场交易资料为参考, ,运用多种方法比较测定出来的运用

12、多种方法比较测定出来的, ,它它由有关部门定期公布。由有关部门定期公布。q其特点在于其特点在于: :它是一种官方性控制地价它是一种官方性控制地价; ;是在一定区域内有代表是在一定区域内有代表性的相对稳定的基准性价格性的相对稳定的基准性价格; ;具有多种使用功能具有多种使用功能, ,如作为征地计如作为征地计价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。 Page 12 4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价基准地价、宗地地价、影子地价 n宗地地价（标定地价）宗地地价（标定地价）幻灯片幻灯片 1313q是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不

13、是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在它是在基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间的价格。的价格。q宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价更具体，更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场可作为政府制定出让底价和监督管理市场地价的直接依据。地价的直接依据。 Page 13 n宗地是宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成

14、的封闭地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。及公共设施用地等。n以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：级体现其所在的地理位置。如：B107B1072424这个地号表这个地号表示福田区第示福田区第1 1带带0707片第片第2

15、424宗地。宗地。 Page 14 4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价基准地价、宗地地价、影子地价 n影子地价影子地价q是影子价格的一种。是影子价格的一种。q影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有的价格，也是资源的机会成本。的价格，也是资源的机会成本。q影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时所应具有的价格或其机会成本。所应具有的价格或其机会成本。 例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃

16、的净农业收益来估价；影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价；如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地价如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地价为零。为零。 Page 15 4.2.5 拍卖地价、招标地价、协议地价拍卖地价、招标地价、协议地价 n这组地价是依据土地有偿出让的方式划分的，其引入这组地价是依据土地有偿出让的方式划分的，其引入市场竞争机制的程度颇有差异。市场竞争机制的程度颇有差异。n拍卖地价拍卖地价q是采用拍卖方式出让或转让土地所形成的市场成交是采用拍卖方式出让或转让土地所形成的市场成交价。价。q拍卖出让土地按照拍卖出让土地按照“价高者得价高者

17、得”的原则，通过竞买的原则，通过竞买者的现场加价竞争，最后由拍卖师按最终最高喊价者的现场加价竞争，最后由拍卖师按最终最高喊价来拍板定价。来拍板定价。q是最典型的市场形成价格，引入竞争机制最充分。是最典型的市场形成价格，引入竞争机制最充分。 Page 16 4.2.5 拍卖地价、招标地价、协议地价拍卖地价、招标地价、协议地价 n招标地价招标地价q是采用招标投标方式出让或转让土地所形成的市场成是采用招标投标方式出让或转让土地所形成的市场成交价。交价。q土地出让招标者就一块或几块划定的土地，公布一定土地出让招标者就一块或几块划定的土地，公布一定的标准和条件，邀请投标人进行投标，经过开标评标，的标准和

18、条件，邀请投标人进行投标，经过开标评标，最后确定的中标者所报地价即为土地招标价。最后确定的中标者所报地价即为土地招标价。q这种地价形式，虽不如拍卖竞争充分，但只要竞投者这种地价形式，虽不如拍卖竞争充分，但只要竞投者数量足够，评标者公正且具备一定水准，则其价格形数量足够，评标者公正且具备一定水准，则其价格形成的市场机制也是比较充分的。成的市场机制也是比较充分的。 Page 17 4.2.5 拍卖地价、招标地价、协议地价拍卖地价、招标地价、协议地价 n协议地价协议地价q是采用协议方式出让或转让土地所形成的成交价。是采用协议方式出让或转让土地所形成的成交价。q协议地价的形成，在出让土地的场合一般是由

19、政府（委托主管部协议地价的形成，在出让土地的场合一般是由政府（委托主管部门）与特定的用地者协商而成。门）与特定的用地者协商而成。用地方是由出让方根据社会经济用地方是由出让方根据社会经济发展或政治政策需要而选定的，价格水平往往因受让方的不同情发展或政治政策需要而选定的，价格水平往往因受让方的不同情况而有所差异。况而有所差异。q协议地价的形成缺少受让方之间的必要竞争，行政色彩浓厚，且协议地价的形成缺少受让方之间的必要竞争，行政色彩浓厚，且易暗箱操作，但也确有其存在的客观必要性。易暗箱操作，但也确有其存在的客观必要性。只要科学决策，严只要科学决策，严密监督，控制协议出让的数量，仍是一种有用的地价形式

20、。密监督，控制协议出让的数量，仍是一种有用的地价形式。 Page 18 4.2.6 其他地价形式其他地价形式 n土地交易底价土地交易底价q是指政府、企业或其他土地拥有者，出让或转让土地时所预先确是指政府、企业或其他土地拥有者，出让或转让土地时所预先确定的最低价格。有的保密如招标底价，有的不保密，如拍卖中的定的最低价格。有的保密如招标底价，有的不保密，如拍卖中的起价。起价。n土地交易期望价土地交易期望价q是指地产拥有者在出让或转让土地时，希望实现的高于底价的满是指地产拥有者在出让或转让土地时，希望实现的高于底价的满足价格。在土地交易谈判中，期望价通常是保密的。足价格。在土地交易谈判中，期望价通常

21、是保密的。n补地价补地价q是指补交的地价。在以下情况下要补交地价：一是以无偿划拨方是指补交的地价。在以下情况下要补交地价：一是以无偿划拨方式获得的土地使用权的转让、出租、抵押；二是土地使用权到期式获得的土地使用权的转让、出租、抵押；二是土地使用权到期后续期；三是改变土地的用途（如增加容积率）。后续期；三是改变土地的用途（如增加容积率）。 Page 19 4.2.6 其他地价形式其他地价形式 n课税地价课税地价q政府为了课征土地税而使用的土地价格。政府为了课征土地税而使用的土地价格。q通过土地估价评出评估价格，再参照交易价格水平而确定，一般通过土地估价评出评估价格，再参照交易价格水平而确定，一般

22、比市场交易价水平低。比市场交易价水平低。q在一定意义上，我国的基准地价可作为课税地价的一个变种。在一定意义上，我国的基准地价可作为课税地价的一个变种。n黑市地价黑市地价q是在违反国家法律法规的黑市交易行为中形成的地价。如我国是在违反国家法律法规的黑市交易行为中形成的地价。如我国2020世纪世纪9090年代出现的倒卖土地批文。年代出现的倒卖土地批文。q不受法律保护，是无效地价。不受法律保护，是无效地价。 Page 20 4.3 4.3 房地房地产产价格系列价格系列” ”房地房地产产“ “出售价格的出售价格的构构成成 “ “房地房地”产产出租价格（租金）的出租价格（租金）的构构成成房地房地产产价格

23、的分价格的分类类 Page 21 4.3.1 房地产价格的分类n依房地产的实物形态划分依房地产的实物形态划分q房价（房建产价格或建筑物价格）房价（房建产价格或建筑物价格）单一型房产单一型房产q地价（地产价格）地价（地产价格） 单一型地产单一型地产q房地混合价（房地混合价（“房地房地”产价格产价格） 房地一体的房地一体的“房地房地”产产商品商品n依房地产价格的形成情况划分依房地产价格的形成情况划分q房地产的市场价格房地产的市场价格 交易双方的实际成交价格交易双方的实际成交价格q房地产的理论价格房地产的理论价格 是经济学理论中认定的、房地产市场价是经济学理论中认定的、房地产市场价格上下波动所围绕的

24、中心，常常被称为房地产价值。格上下波动所围绕的中心，常常被称为房地产价值。q房地产的评估价格房地产的评估价格是运用某种估价方法对房地产市场价格所是运用某种估价方法对房地产市场价格所作的一种估价。作的一种估价。 Page 22 4.3.1 房地产价格的分类n依定价范围划分依定价范围划分q房地产总价格房地产总价格一宗房地产的整体价格一宗房地产的整体价格 q房地产单位价格房地产单位价格单位土地面积或单位建筑面积等的价格单位土地面积或单位建筑面积等的价格 n以产权种类划分划分以产权种类划分划分q房地产所有权价格房地产所有权价格 交易房地产所有权的价格，如农地征用交易房地产所有权的价格，如农地征用价格和

25、房产所有权的出售价格。价格和房产所有权的出售价格。q房地产使用权价格房地产使用权价格交易房地产使用权的价格，如目前我国交易房地产使用权的价格，如目前我国有偿出让城市土地的价格。有偿出让城市土地的价格。 Page 23 4.3.1 房地产价格的分类n依出让方式划分依出让方式划分q房地产拍卖价格房地产拍卖价格q房地产招标价格房地产招标价格q房地产协议价格房地产协议价格n依出让次数划分依出让次数划分q房地产出售价格房地产出售价格一次性出卖的房地产商品价格一次性出卖的房地产商品价格 q房地产出租价格房地产出租价格简称租金，是分期出卖房地产使用权的简称租金，是分期出卖房地产使用权的价格形式。价格形式。

26、Page 24 4.3.2 “房地”产出售价格的构成n“房地房地”产商品出售价格包括总成本和利润两个主要组产商品出售价格包括总成本和利润两个主要组成部分。成部分。n总成本总成本q是在是在“房地房地”产商品开发和流通过程中所投入的总费用，主要产商品开发和流通过程中所投入的总费用，主要包括包括房屋建筑造价房屋建筑造价和和“房地房地”产商品的流通费用产商品的流通费用。n利润利润q是房地产开发经营企业的投资收益。是房地产开发经营企业的投资收益。q利润量的大小通常取决于总成本和社会平均利润率，利润量的大小通常取决于总成本和社会平均利润率，公式为：公式为： 利润利润= =总成本总成本社会平均利润率社会平均

27、利润率 Page 25 4.3.2.1 房屋建筑造价n房屋建筑造价是形成房屋建筑造价是形成“房地房地”产出售价格的基础产出售价格的基础, ,具体包括具体包括: :q基地价格基地价格这里所说的基地价格实际上就是熟地的价格。如果购买的这里所说的基地价格实际上就是熟地的价格。如果购买的不是熟地不是熟地, ,则基地价格可以细分为基地开发费、动迁用房建筑安装工程费则基地价格可以细分为基地开发费、动迁用房建筑安装工程费等。等。q勘察设计费勘察设计费包括勘测钻探费和设计费。包括勘测钻探费和设计费。q房屋建筑安装工程费。房屋建筑安装工程费。q街坊配套费街坊配套费指在街坊范围内，按有关市政公用设施配套标准指在街

28、坊范围内，按有关市政公用设施配套标准所支付的供水、电、气、通讯、排污、排水、道路、绿化工程等所支付的供水、电、气、通讯、排污、排水、道路、绿化工程等项费用。项费用。q管理费管理费建设过程中支付的管理费用，包括开发公司职工工资、建设过程中支付的管理费用，包括开发公司职工工资、办公费等。办公费等。q贷款利息贷款利息q税（费）税（费）施工企业交纳的各种流转税，如营业税、城市维施工企业交纳的各种流转税，如营业税、城市维护建设费等。护建设费等。 Page 26 4.3.2.2 流通费用n流通费用是商品在流通领域中所耗费的一切物流通费用是商品在流通领域中所耗费的一切物化劳动和活劳动的货币表现。化劳动和活劳

29、动的货币表现。 如房屋竣工后、出售前发生的管理费、看守费、如房屋竣工后、出售前发生的管理费、看守费、销售人员的工资、办公费等。销售人员的工资、办公费等。 Page 27 4.3.2.3 由其他因素决定的房地产价格构成部分n“房地房地”产商房产价格的构成除了房屋建筑造价、流通费用和利润产商房产价格的构成除了房屋建筑造价、流通费用和利润三大主要因素之外，还有一些其他因素。三大主要因素之外，还有一些其他因素。q房屋装修房屋装修房屋装修标准的高低不同，价格不同，装修标准超房屋装修标准的高低不同，价格不同，装修标准超过同类房屋的标准时，通常可以在原价上增过同类房屋的标准时，通常可以在原价上增5%-15%

30、5%-15%。q房屋设备及附属设施房屋设备及附属设施房屋设备的好坏不同，价格不同房屋设备的好坏不同，价格不同, ,附附属设施的完善与否，价格不同。属设施的完善与否，价格不同。q地段、层次、朝向增减因素地段、层次、朝向增减因素一般通过在原价基础上确定一般通过在原价基础上确定的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。q房屋的折旧和完好度房屋的折旧和完好度建成的房屋因使用或闲置会发生损耗，建成的房屋因使用或闲置会发生损耗，折旧额随着使用时间延长而增加，也受折旧方法的影响。折旧额随着使用时间延长而增加，也受折旧方法的影响。 Page 2

31、8 4.3.3 “房地”产出租价格（租金）的构成n折旧费折旧费q折旧费折旧费= =房屋造价房屋造价（1-1-残值率）残值率）折旧年限折旧年限。n地租地租q出租房屋是将房屋建筑物与房屋坐落的土地一并出租，出租房屋是将房屋建筑物与房屋坐落的土地一并出租，故承租方缴纳的租金当然要包含地租。故承租方缴纳的租金当然要包含地租。n维修费维修费q包括工具费、材料费、维修工人工资等。包括工具费、材料费、维修工人工资等。q维修费维修费= =耐用年限内维修费总额耐用年限内维修费总额耐用年限耐用年限 Page 29 4.3.3 “房地”产出租价格（租金）的构成n管理费管理费q对出租房屋进行必要的管理和服务所需的费用

32、。对出租房屋进行必要的管理和服务所需的费用。q每平方米年管理费每平方米年管理费= =年总管理费年总管理费经营住房面积经营住房面积n保险费保险费q保险费是房屋所有者免遭自然灾害或意外损失而向保保险费是房屋所有者免遭自然灾害或意外损失而向保险公司支付的费用，是房屋使用过程中的追加开支。险公司支付的费用，是房屋使用过程中的追加开支。n利息利息q出租使建房者预付的建设投资和应得利润，只有到房出租使建房者预付的建设投资和应得利润，只有到房屋耐用年限终了时才能全部回收回，因此，不但要在屋耐用年限终了时才能全部回收回，因此，不但要在房租中以折旧费形式逐年收回建房投资，还应该在房房租中以折旧费形式逐年收回建房

33、投资，还应该在房租中收取承租方占用的房屋全部价值的利息。租中收取承租方占用的房屋全部价值的利息。 Page 30 4.3.3 “房地”产出租价格（租金）的构成n税金税金q房地产税，是房屋经营部门向社会提供的奉献。房地产税，是房屋经营部门向社会提供的奉献。n利润利润q是房屋经营企业和职工在房屋出租过程中创造的纯收是房屋经营企业和职工在房屋出租过程中创造的纯收入，应该大体上相当于社会平均利润。其公式为：入，应该大体上相当于社会平均利润。其公式为： 利润利润= =房屋成本房屋成本社会平均利润率。社会平均利润率。 Page 31 4.3.4 主要比价关系n住宅用房的租售比价住宅用房的租售比价q指租赁价

34、格与出售价格的比例，这一比例是否合理，关系到住房市指租赁价格与出售价格的比例，这一比例是否合理，关系到住房市场的发展乃至整个房地产经济的运行。场的发展乃至整个房地产经济的运行。政府的廉租房政策就是利用这一比价关系调控房价 Page 32 4.3.4 主要比价关系n用途相同、标准不同的房屋价格比例用途相同、标准不同的房屋价格比例q用途相同用途相同, ,标准不同标准不同, ,房屋建筑造价不同房屋建筑造价不同, ,相应地出售或出租相应地出售或出租的价格不同的价格不同n用途相同、结构不同的房屋价格比例用途相同、结构不同的房屋价格比例q用途相同、结构不同的房屋建筑造价不同用途相同、结构不同的房屋建筑造价不同, ,相应地出售或出相应地出售或出租的价格不同租的价格不同, ,如砖木