没有组织目标,绩效无从谈起8376

1、没有组织目标,绩效无从谈起837620812版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 1 海量房地产资料免费下载:800018087招商局地产控股股份有限公司成本目标管理工作指引（2009年9月试行稿）第一章 总则本指引旨在强化公司项目总成本控制，使各阶段成本目标在项目开发各环节置于可控范围，以符合公司成本管理精细化的要求。 本指引适用于公司所属独资或合资项目的成本目标管理全过程。术语及注释本指引中所称“公司”指招商局地产控股股份有限公司总部、深圳招商房地产有限公司。本指引中所称“区域管理总部”指招商局地产控股股份有限公司在深圳市

2、外成立的区域管理组织机构。本指引中所称“项目部”指招商局地产控股股份有限公司总部及深圳招商房地产有限公司所属项目的管理组织。本指引中所称“项目公司”指招商局地产控股股份有限公司总部在深圳区外成立的独资或合资公司。成本目标分四阶段进行编制、审核、审批及发布实施管理。其中：“第一阶段成本目标”指拿地完成规划设计后编制的成本目标；“第二阶段成本目标”指方案设计完成后编制的成本目标；“第三阶段成本目标”指初步设计完成后编制的成本目标；“第四阶段成本目标”指总包招标后编制的成本目标。第二章 第一阶段成本目标本阶段成本目标在招、拍、挂拿地成功后，成本管理部两周内完成编制，发展部等其他部门需要在1周内提供相

3、关资料；其他拿地根据公司开发计划要求完成编制。本阶段成本目标编制职责为：一、公司成本管理部为主责部门，负责汇总各责任部门提交的资料，完成目标编制后按相关流程报审及报批。二、公司发展部为配合部门，负责提供项目土地费用相关情况、土地规划资料及其他相关资料。三、公司策划设计中心为配合部门，负责提供项目定位、设计前置工作成果资料、目标体系表格中规划指标数据等。四、公司工程管理中心为配合部门，负责提供项目分期开发计划。五、公司营销中心/商业地产中心为配合部门，营销中心负责提供销售项目的销售价格；商业地产中心负责提供租赁项目的租金单价水平及出租率情况资料。六、公司财务部为配合部门，负责提供项目土地相关费用

4、、财务费用及管理费用的总额。本阶段需形成总投资、建安成本可售面积单方、成本利润率等控制指标供审核机构审批决策使用，审批确定后的指标将作为后续设计控制重点。第一阶段成本目标按项目类型产品编制汇总，形成项目总投资。不同类型产品建造成本标准为后续相应各产品类型的方案设计成本控制限额。公司成本管理部依据各配合部门提供的相关资料进行成本目标编制。各责任部门负责提供的资料需书面移交给成本管理部，过程中做好资料签发和签收的台帐登记工作，资料移交完成时间为成本目标编制的起始时间。策划设计中心根据设计定位，在公司项目中提出设计参照项目，成本管理部根据参照项目结算成本情况或成本目标情况确定参照成本。没有参照项目的

5、需进行市场调研，确定参照成本。成本目标编制在参照成本基础上考虑以下因素：工程价格指数变动情况；地域差异情况；建筑市场竞争程度；项目开发计划工期要求；项目周边情况及自身特点要求；项目所在城市投资环境等情况。本阶段成本目标设“预备金”项，主要用于不明地质处理及其他不可抗力等引起的费用增加，本费用专款专用；其使用审批权限在成本委员会。一般住宅项目不取该费用，特殊项目可以按照建安费（三至五项费用之和）的比例计取。本阶段目标编制为当期成本，后续第二阶段成本目标中的钢筋、砼等主材价格可以根据编制期的市场波动情况进行相应调整。销售价格由营销中心根据策划设计中心的设计产品定位进行市场调研后，以书面形式提供。本

6、阶段测算的成本净利润率应满足不低于15%的要求，或根据公司针对具体项目的投资策略取定合理的成本利润率。本阶段成本目标编制见本指引附录：第一阶段成本目标标准表格模板。第一阶段成本目标是经公司投资委员会审批通过的二六项成本为基础，按照实际的地价调整后确定。本阶段目标编制、申报及审批流程见本指引附录第一阶段成本目标管理流程。第三章 第二阶段成本目标本阶段成本目标在报建方案设计完成并提供相关设计资料后两周内完成编制。本阶段成本目标依据方案设计报建内容编制。在第一阶段成本目标范围内，按项目方案设计情况对第一阶段成本目标进行细化。本阶段成本目标编制职责为：一、公司成本管理部为主责部门，负责汇总各责任部门提

7、交的资料、完成目标编制后按相关流程报审、报批及发布。二、公司策划设计中心为配合部门，负责提供的方案成果文件，包括详细的规划指标、建筑设计总说明、总平面布置图、各楼层建筑平面图、建筑立面图及方案效果图等纸质及电子文档文件；完善目标体系表格中规划指标数据等。三、公司工程管理中心为配合部门，负责编制项目详细开发节点计划。四、公司营销中心/商业地产中心为配合部门，营销中心负责提供销售项目的销售价格、按目标体系表格内容提供项目营销费用测算；商业地产中心提供租赁项目的租金单价水平及出租率情况的最新资料。五、公司财务部为配合部门，负责按目标体系表格内容提供项目财务费用及管理费用的测算明细。公司成本管理部依据

8、各配合部门提供的相关资料进行成本目标编制。各责任部门负责提供的资料需书面移交给成本管理部，过程中做好资料签发和签收的台帐登记工作，资料移交完成时间为成本目标编制的起始时间。每种产品类型进行测算时，要求策划设计中心分地上、地下书面提供经济的、可控的砼、钢筋、幕墙（门窗）的铝含量指标范围，外墙材料价格由项目所在地公司提供或组织调研获取。编制期钢筋、砼及铝等主要材料价格需注明，后续第三阶段成本目标由于价格波动原因需对本阶段成本目标调整时，将以此价格作为调整计算的依据。本阶段测算需由策划设计中心明确控制指标，供审核机构审批决策使用，审批确定后的指标将作为后续设计控制重点。本阶段测算成本净利润率应满足不

9、低于15%要求，或根据公司针对具体项目的投资策略取定合理的成本利润率。本阶段成本目标编制见本指引附录：第二阶段成本目标标准表格模板。第二阶段成本目标经公司成本小组会审核后报公司成本委员会审批、发布及实施。本阶段成本目标编制、申报及审批流程见本指引附录第二阶段成本目标管理流程。第四章 第三阶段成本目标本阶段成本目标在初步设计审查完成、设计部门提供相关设计资料后30日历天内完成编制。按项目开发分期计划和第二阶段成本目标中的不同产品类型成本目标组合测算当期第三阶段成本目标。本阶段成本目标编制职责为：一、项目公司/项目部成本口为主责部门，负责汇总各责任部门提交的资料、完成目标编制后按相关流程报审、报批

10、及发布。二、项目公司/项目部设计口为配合部门，负责提供初步成果文件，包括各专业初步设计图纸、内部、外部审图意见及确定的建造标准，完善目标体系表格中规划指标数据等。三、项目公司/项目部工程口为配合部门，负责提供项目招标计划、甲供材采购计划、施工组织安排、特殊施工工艺及施工措施安排等可能与费用有关的资料。四、项目公司/项目部营销/租赁口为配合部门，营销中心负责提供销售项目的最新预估销售价格、按目标体系表格内容提供项目营销费用测算；商业地产中心提供租赁项目的租金单价水平及出租率情况的最新资料。五、项目公司/项目部财务口为配合部门，负责按目标体系表格内容提供项目财务费用及管理费用的测算明细。项目公司/

11、项目部成本口依据各配合部门提供的相关资料进行成本目标编制。各责任部门负责提供的资料需书面移交给项目公司/项目部成本口，过程中做好资料签发和签收的台帐登记工作，资料移交完成的时间为成本目标编制的起始时间。批准的第二阶段成本目标，在其成本目标范围内，按项目初步设计成果情况对第二阶段成本目标进行细化。本阶段需确认不同外墙装饰材料用量比例及钢筋、砼、铝合金门窗铝含量、公共部位精装修费用标准等，供审核机构审批决策使用，审批确定后的指标将作为后续设计控制重点。本阶段测算成本净利润率应满足不低于15%的要求，或根据公司针对具体项目的投资策略取定合理的成本利润率。本阶段成本目标编制见本指引附录：第三阶段成本目

12、标标准表格模板。第三阶段成本目标由区域管理总部成本小组会审核后报公司成本小组会审批及实施。本阶段目标编制、申报及审批流程见本指引附录第三阶段成本目标管理流程。第五章 第四阶段成本目标本阶段成本目标在总包工程招标完成后30日历天内编制完成。根据项目费用发生的最新情况，在第三阶段成本目标范围内编制本阶段成本目标。本阶段成本目标编制职责为：一、项目公司/项目部成本口为主责部门，负责汇总各责任部门提交的资料、完成目标编制后按相关流程报审、报批及发布。二、项目公司/项目部设计口为配合部门，负责提供最新设计情况及设计费用使用情况说明等资料等。三、项目公司/项目部工程口为配合部门，负责提供项目进度完成情况、

13、项目现场可能引起的特殊费用情况等资料。四、项目公司/项目部营销/租赁口为配合部门，营销中心负责提供销售项目的最新预估销售价格；商业地产中心提供租赁项目的租金单价水平及出租率情况的最新资料。项目公司/项目部成本口依据各配合部门提供的相关资料进行成本目标编制。各责任部门负责提供的资料需书面移交给项目公司/项目部成本口，过程中做好资料签发和签收的台帐登记工作。本阶段目标编制工作遵循以下原则：一、执行预算总成本应控制在第三阶段成本目标总额范围内；二、总包招标前已明确发生费用的按实际发生费用计入；三、总包招标完成后，若招标结果超出第三阶段成本目标额，第四阶段成本目标则按招标结果计入，并要求对总包进行优化

14、，使结算能控制在第三阶段成本目标范围内，相应优化措施及优化成本计算需在表格中说明；若招标结果低于第三阶段成本目标，在不超过第三阶段成本目标的前提下，第四阶段成本目标数据可考虑增加合同额的2%的变更、签证预留量；四、其他未发生费用按第三阶段成本目标数据计入或根据项目预计成本计入，成本优化或成本调增引起第四阶段成本目标与第三阶段成本目标项数据有增减的需说明原因及相应的金额计算说明；五、第七至第十项成本按第三阶段成本目标数据计入。本阶段成本目标编制工具见本指引附录：第四阶段成本目标标准表格模板。（四）审核及审批本阶段成本目标编制完成后，深圳区域及X管理总部项目由公司成本管理部审核后报公司成本小组会审

15、批及实施；广州、上海、北京区域项目由相应区域成本部审核后报区域成本小组会审批及实施。本阶段目标编制、申报及审批流程见本指引附录第三阶段成本目标管理流程。第六章 成本目标控制管理第一阶段成本目标控制管理经审批后的第一阶段成本目标作为指导方案设计的成本控制文件，用于指导项目方案设计。策划设计中心对建筑平面、户型结构、户型配比、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进行预研究，做好方案的经济性比选，以此控制项目成本。在方案设计过程中，策划设计中心需要求设计单位按一阶段成本目标数据进行限额设计，成本管理部根据设计部门提供的图纸对其成本进行测算，并对其成本的合理性进行初审，一旦发现可能超第一阶段成本目标，

16、需提出成本优化建议，对成本优化引起的相关设计标准的调整需报策划委员会审批确认。最终确认的成本优化意见由策划设计中心及时通知设计人按优化意见进行设计调整。经策划委员会按投资估算需控制在第一阶段成本目标范围内的审核原则，对设计标准进行确认后，确实不能满足成本目标要求，需报总经理办公会审批确认。第二阶段成本目标控制管理经审批后的第二阶段成本目标作为指导初步设计的成本控制文件，用于指导项目初步设计。设计主责部门根据项目品质定位，对相关材料、设备进行初步选定，尤其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认，使之满足第二阶段成本目标的要求。在初步设计

17、过程中，设计主责部门需要求设计单位按第二阶段成本目标数据进行限额设计，成本管理部根据策划设计部门提供的图纸对其成本进行测算，并对其成本的合理性进行初审，一旦发现可能超第二阶段成本目标，需提出成本优化建议，对成本优化引起的相关设计标准的调整需报策划委员会审批确认。最终确认的成本优化意见由策划设计中心及时通知设计人按优化意见进行设计调整。经策划委员会按初设估算需控制在第二阶段成本目标范围内的审核原则，对设计标准进行确认后，确实不能满足成本目标要求，需报成本委员会审批确认。第三阶段成本目标控制管理经审批后的第三阶段成本目标作为指导施工图设计的成本控制文件，用于指导项目施工图设计。项目公司/项目部作为本阶段成本目标管理责任人，依据初步设计阶段的成果细化设计要求，提出明确的限额设计指标，优化结构，合理计算荷载、配置砼、钢筋含量，完成各专业施工图设计，使之满足限额设计指标的要求，满足第三阶段