紫薇之家整体营销策划方案

1、更好素材关注淘宝：熙成素材目录.3前言4项目简介5项目 SWOT 分析7.9项目品牌及功能特色主题概念设计与.10点的营造32.48商铺投资的关注因素50项目租售的前提条件53项目经营开发模式54招商的选择标准58招商策略59.78总体推广思路建议80更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材推盘期推广目标建议81目标受众分析82推广主题诉求点90推广媒介组合92推广计划建议93推广计划执行时间及费用分配建议94及推广活动建议96效果评估及反馈系统的建议113.121租售组合建议122中心建议124中心功能.126七大设计原则128外部设计思路130内部设计及功能区划布局思路133推

2、盘期中心商业气氛营造及推广促销活动的建议143更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材前言SHOPPING MALL（超级购物中心），作为零售业中最复杂的开发经营模式，近几年零售业的开发热点，引起市场和的极大关注。就开发面积在 20 万平方米以上的 SHOPPING MALL 而言，无论项目的投资决策、设计、开发建设、招商以及，都是一个现实而艰苦的过程。将数量众多的巨型商业与形形的中小型商业、景观等放在一个屋檐下，并且要保证商品流、人流、资金流高效、有序地运转，没有科学、合理的是不行的。策略为支撑和指导，显然本方案即对“紫薇 MA

3、LL”中的一部分，也是整个“紫薇 MALL”开发的前奏 “紫薇之家”，在策略方面提出中肯、合理的建议，作为该板块在招商、销售、方面的策略指导。更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材项目简介本项目地块位于西安市南郊高新技术产业开发区的西南角，北邻丈八东路以及目前正在建设中的西部电子社区；西邻前往长安科技产业园区的主要干道西万公路和段；东面的大部分则仍是未开发的郊区地段。中的高新区第三期发展用地；南侧紧临绕城高速公路南“紫薇之家”组团用地面积 83,535.30 平方米，地上总面积 124,239.70 平方米，包括有“家居广场”（41,270.30 平方米）、“建材广场”（18,7

4、55.90 平方米）、“特色零售商店”（25,050.80 平方米）、“美食广场”（28,569.50 平方米）和“办公区/商业”（10,593.20 平方米）五个板块区域；面积 18,667.70 平方米，包括有“家居广场”(4,773.30 平方米)、“仓库”(3,948.40 平方米)、“停车场”（9,946.00 平方米）。该地块位于整个“紫薇 MALL”的南部地区，由丈八公路分隔，毗邻“紫薇 MALL” 投入建设和使用的一期组团项目。中心，是“紫薇 MALL”最早“紫薇之家”组团南侧地块为家居广场、北侧为建材广场、西侧是特色零售商店。特色零售商店紧靠西万公路更好素材关注淘宝：熙成素材

5、更好素材关注淘宝：熙成素材主干道，形成沿街带状结构布局，而家居广场和建材广场则位于沿街零售商店的后面，各自呈不规则矩形结构，靠一条由丈八东路转入的新建道路旁边。建材广场与家居广场被预留的商业步行街（预留道路）分隔。家居广场楼高 5 层（1 层），建材广场楼高 3 层，沿街零售商店楼高 2 层，整个物呈南高北低的走势。更好素材关注淘宝：熙成素材紫薇之家基地位置图更好素材关注淘宝：熙成素材项目 SWOT 分析更好素材关注淘宝：熙成素材优势劣势1. 品牌优势：“紫薇”在西安市场拥有强大的品牌优势，其所开发物业在西安消 心目中已建立的较高的美誉度；2. 经营模式优势：西安尚无家居、建材的“专业 SHO

6、PPING MALL”3. 资金链：“紫薇”强大的 足以支撑起项目的开发和长期发展；4. 客情 ：“紫薇”自身便是建材、家居 的大宗采购者，与建材、家居 企业/商家有着良好的合作关系，具有较强的影响号召力；5. 公共关系：“紫薇”与高新 拥有的广泛的 关系，这对招商有较大的促进作用；1. 地理位置：项目位于相对偏僻的城郊位置；2. 道路交通：由市区至项目所在地交通运力不甚发达，其位置在 方面存在一定的问题，从而会限制到项目初期的发展；3. 地块布局：项目与整个“紫薇 MALL”的地块结构属于零碎地域的状况，不利于其在后期与整个 MALL 组成一个整体； 4开发经验：开发商缺乏大型商业项目的开发

7、经验；5商业氛围：由于项目处于城郊，区域内基本没有形成较成规模的商业氛围；更好素材关注淘宝：熙成素材6辅助功能：“紫薇之家”所拥有的休闲、等功能，是其他同类专业卖场所不具备的；机遇威胁1. 行业趋势：商业业态的发展使 SHOPPING MALL 日益受消费者所欢迎；2. 区域人口：在西安的建设 中，本项目所在的南郊正逐步发展成住宅小区建设的重点区域，并且随着建设的不断深入，南郊新建住宅和人口数量也在不断使 量增大；3. 竞争环境：西安建材市场大多采用 铺位形式，除家世界家居店外，缺乏 的大卖场。同时，周边区域也缺乏大型的零售机构；4. 区域内消费力：由于南郊地区高档住宅小区居多，因而此区域内常

8、住人口的消费能力较强；1. 餐饮市场：南二环一带的中高档餐饮业比较发达，这在一定的程度拟制了本项目在此方面的发展空间；2. 家具市场：西安的八个大型家具市场中，有五个位于本项目周边五公里的范围之内，本项目 直接竞争；新竞争对手的参与颇具威胁力，如三森国际家居汇展 ；3. 建材市场：位于西安市北部的大明宫建材市场的 面积为 42 万平方米，目前正在兴建二期，而且采用了大卖场的形式，加上西安市最早开业的太华路建材市场，令城北地区成为最为重要的建材市场 地，具有较强的市场先入优势；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材项目品牌及功能“

9、人与人不同，诸多因素进行不同的百样红”。商业物业也需要根据其所处的地理位置、经营范围、服务的客户类型和数量等。“紫薇之家”的品牌及功能同样需要充分考虑到其自身和服务对象的特性，进行合的目标市场。理的市场细分和，才能有效地运转，占据并巩固任何品牌的都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。更好素材关注淘宝：熙成素材品牌部分更好素材关注淘宝：熙成素材一“紫薇之家”之前所的选择在对“紫薇之家”进行之前，将一个方向性问题的选择，这会直接影响到的。 “质量”与“数量”的选择投资的最终目的就是实现以下

10、4 个方面：最大化，但获取的方式及途径是多种多样的，“紫薇之家”的主要来源于1)2)3)4)可营业面积租赁或产权销售所获取的与销售；位出租面积所获取的部分自营项目的经营；物业管理经营，如：停车场收入、商业促销活动的场地出租等；将以上加以比较，我们会发现“可营业面积租赁或产权销售所获取的与销售”是整个“紫薇之家”更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材的主要收入来源，是对“紫薇之家”经营管理影响最大的因素。因此，进一步来看商铺租赁或销售部分，在营业面积固定的前提下，其又可能产生 2 种增加的方式：1以“实现营业面积最大可租、可售性”为目标，尽可能多地增加可出租或销售的商铺经营面积，达

11、到获取或销售的目的。优点：l 通过增加商铺出租或出售面积与数量，从而增加或销售收入总量；（这必须以全部或绝大多数店铺能出租或出售为前提。）l 在一定程度上可以增加商品经营的种类；缺点：l数量的增多无形中加大了招商工作的难度，而这种很可能导致：商铺招租率低，空置率高；在没有完成招商目标后，资金无法回笼；为求资金的快速回收，只有依靠降低来完成招商，规避风险；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材过于密造成整个卖场显得拥挤、杂乱；ll 商品种类过多，则很难保证入驻的都是精品，且影响限制了展示功能的发挥，最终很可能轮为一个简单批发市场；l 由上述带来了卖场档次甚至品牌形象的降低，而很多名

12、牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场的品牌形象、发展方向是否与本品的品牌形象相符，这样很可能造成对名品招商的；l 卖场形象的降低，将会带来的同档次竞争者；2牺牲一定的营业面积，用于环境、格调建设，提高的整体档次，从而据此提高来获取的。优点：l 虽然降低了有效营业面积最大可租、可售性，但是可以将一部分面积充分利用进行景观、附属设施的建设，了卖场环境，提高整体的档次；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材l 卖场购物环境和品牌形象的提升会对招商，尤其是名品的招商起到促进作用；l 卖场整体形象、档次的提升，为抬高单价带来了可能性；l 良好的卖场环境对吸引人流、客

13、流量也是有帮助的；缺点：l 在以形象、环境、档次的营造来抬高时，其抬高的额度仍具有有限性和不确定性；l 如果过高，仍然会对招商带来难度；通过对上述两种方式的分析，我们建议采取第 2 种方式，优化卖场景观环境，提高卖场整体形象，确立竞争优势。二确立“紫薇之家”的各阶段目标是进行的先决条件根据商业物业的特性，“紫薇之家”的目标应分为：短期目标、中期目标、远期目标三个阶段，三个阶段相更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材对应的目标也不尽相同。因此，我们建议“紫薇之家”的具体目标为：只有确立各阶段的目标，尤其是远期目标之后，在目标的指引下，才能进行有性的。三“紫薇之家”在同类业态中具有哪

14、些足以形成差异化的优势根据前面的 SWOT 分析，我们可以清楚地看到“紫薇之家”在业态竞争中具有的优势。1品牌优势：“紫薇”在西安市场拥有强大的品牌优势，以及所开发物业在消心目中建立的较高美誉度；更好素材关注淘宝：熙成素材远期目标(品牌树立/经营)西安市乃至整个西部地区最具品牌效应的大型多功能家居、建材专业卖场。中期目标(推广/销售)消人气，抬高卖场商业价值。短期目标(招商/租赁)足够数量的主力店及其他商家入驻卖场。更好素材关注淘宝：熙成素材234经营模式优势：西安尚无家居、建材的“专业 SHOPPING MALL”；资金链优势：“紫薇”强大的足以支撑起项目的开发和长期发展；客情优势：“紫薇”

15、自身便是建材、家居的大宗采购者，与建材、家居企业/商家有着良好的关系和具有较强的号召力；公共关系优势：“紫薇”与高新56拥有的广泛关系对招商有较大的促进作用；等功能，是其他同类竞争业态所不具备的；辅助功能优势：“紫薇之家”所拥有的休闲、有关、客情、公共关系方面的优势，只是有利的条件，尚不足以形成差异化。值得注意的是品牌优势、经营模式优势和辅助功能优势： 品牌优势是天然的差异化； 经营模式的新颖性是典型的差异化表现； 辅助功能的优势属于附加值范畴，而这恰恰是最容易形成差异化的领域； 另外，招商引入西安市场尚缺的名牌或精品主力店形成的差异化；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材至此

16、，我们可以这样来看：“紫薇之家”是在“紫薇”强大品牌的支撑下，具备其他同业竞争者所不具备的集主题购物、休闲、餐饮、等一站式消费服务功能于一体，家居、建材主题及内涵的公园式专业卖场。四“紫薇之家”品牌依照上述分析，我们认为“紫薇之家”应当为：更好素材关注淘宝：熙成素材名 称内涵品牌 全新的家居、建材模式的倡导者 现代家居的者l 西安及周边区域市场家居、建材专业卖场的 品牌；l 西安市唯一集主题购物、休闲、餐饮、 、景观等一站式消费服务功能于一体，家居、建材主题 和家居文明 的公园式专业卖场；l 环境优雅的中高档时尚家居用品、建材等商品购物 ；目标客户群卖 场 消费 群 体全新购物模式和家居文明的

17、追随者家居广场1. 私人客户： 男女性兼顾； 在 2555 之间； 中高收入人群； 讲求生活的品质和格调；2. 团购客户： 机关、事业； 大中型企业；建材广场1. 中高收入家庭；2. 大中型装饰、地产企业；更好素材关注淘宝：熙成素材根据“紫薇之家”的品牌主题，就其组团名称作如下建议：更好素材关注淘宝：熙成素材竞争力序号品牌名建议理由评述1紫薇美家购物公园“紫薇”品牌衬托，“美家”寓意美化家园，“购物公园”突出购物场所休闲性。2紫薇家故事购物公园“紫薇”品牌衬托，“家故事”渗入人文元素，“购物公园”突出购物场所休闲性。3紫薇居家购物公园“紫薇”品牌衬托，“居家”简言的朴实风格，“购物公园”突出购

18、物场所的休闲性。组团品牌名称建议招 商 客户无限商机下的投资者/经营者1. 国内外家居、建材知名品牌西安地区总；2. 目前仍未进入西安市场的国内外家居、建材知名品牌；3. 如“”、“百安居”、“特力和乐 HOLA”等国际知名家居、建材销售商；更好素材关注淘宝：熙成素材n 集购物、特色景观、休闲、n 更细致、更周到的 VIP 服务；、餐饮于一体的新型公园式专业卖场模式；在完成“紫薇之家”的品牌，并赋予其充实的内涵之后，还需要具体功能的支撑，否则，只能是一具徒有其名的空壳。依据“紫薇之家”的品牌，相应的功能必须与品牌相符，同时应当遵循以下原则： 迎合目标消费群喜好的原则； 吸引人流的原则； 各功能

19、区相融合的原则； 商品展示景观化原则；更好素材关注淘宝：熙成素材功能部分更好素材关注淘宝：熙成素材根据上述原则，进行业态功能时，应当注意下列问题：1业态组合的问题中的“紫薇之家”将主要存在四大业态组合：中高档家居用品、建材、特色零售商店卖品或服务以及休闲、餐饮、等辅助服务功能。依照消性消费”，即消行为分析：在上述四大业态中，家居用品和建材的消行为属于“特定目的的计划在产生家居用品或建材的需求时（如：住宅装修、乔迁），才会前往销售场所；而特色零售商铺卖品与休闲、餐饮的或服务经营等则在大多数情况下属于“非特定目的消费”或“随意消费”，即消不必在有既定目的的情况下也可前往。因此，未来的经营过程中，在

20、一定程度上前者需要依靠后者来拉动卖场的人气。更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材“紫薇之家”业态组合存在的问题在于，因为相互间消费行为类型的不同，使得“特定目的的计划性消费”与 “非特定目的消费”两者存在。如果仅仅只是单纯地按照业态和商品品类进行功能划分，很可能造成这样的情况：l 卖场在经营风格上，显得比较突兀、不和谐；l 人流、客流偏向“非特定目的消费”行为一方的，仍然不能起到拉动卖场整体人气的作用；因此，在功能时，应充分考虑附属业态的选择和各业态的融合性问题。2设计存在的问题在对设计稿进行分析的过程中，发现存在以下几方面的问题： 中厅的位置不利于达到宣传和吸纳人流的作用；

21、由于建材广场与家居广场之间预留的交通道，造成 2 个组团之间的割裂，整体性降低；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材 缺乏一条直接贯穿建材广场与家居广场的步行街廊道； 卖场外立面位的预留与外立面设计的融合问题；的整体设计风格趋于平淡，起不到设计的地标性效果； 整个隔断；与西面（西万路西侧）、北面（丈八东路北侧），没有通道的连接，造成交通道对人流道的因此，在进行设计概念时不应拘泥于现有设计稿，应当进行有效的改进。3目标消费人群消费心理/行为鉴于“紫薇之家”所的目标消费群体（2555 岁）是讲求生活品质和格调的城市中高收入人群或家阶层，此类消费人群在选择是否到某一购物场所购物时，通

22、常呈现出以下特点：庭，属于城市人口的少数群体或1) 注重该场所销售商品的品质、品牌、款式等；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材2)3)4)5)6)7)在商品价格方面的关注程度相对较低；讲求生活品味的该群体对“一站式购物”的要求，较中低收入人群更加迫切； 希望到环境优雅、配套设施齐全的场所购物；服务的细致、周到与否，是其比较关键的因素； 会考虑到达是否方便以及停车位的问题；该场所能提供的附加服务越多，对其吸引力越大；由此可见，该部分消费群的需求，我们建议投其所好，在环境和辅助功能方面下工夫。，简单来讲就是 专、新、特对于“紫薇之家”的功能“专”中高档，争取知名品牌客户和有口碑的

23、经营者（最好为国际知名品牌店）入场。ll 相关商品与服务的“一站式”专业卖场。l 经营专业，即项目所经营的目标客较强。在的组合上，应考虑到在客户时与更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材之间的互动性。敝司建议以家居用品、建材主力店为商家，辅以办公家具制品等周边。l 管理者专业，引入专业的经营管理机构，建立l 服务专业，提供完善的配套服务，杜绝乱质量监督机制，防止假冒伪劣和竞争无序。“新”l新经营思路是即要体现经营主体的“一站式”，又要融入休闲购物的“公园化”。主题概念设计同时要迎合西安市人文，又要符合未来发展趋势的主题概念。 布局合理、功能区域清晰明确，货物装卸方便，购物环境舒适

24、优雅。拥有专门的物流中心，为客户提供有偿的物流服务。l 硬件设施新l 软件服务新方式新对经营商提供适度的支持。l合理、质量良好的物业管理服务。定期统一组织整个专业市场的经营，举办全场促销和推广活动。及时提供最新行业市场资讯，引导场内的经营品类向需求量最旺盛的方向发展。更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材“特”l 经营特色化在招商时，强调经营商品档次（以国内外知名品牌店或经营商为主）的同时，更应着眼于引入一些尚未进入西安市场的名牌商家。l 经营主题特色化纵观西安市同业竞争者的经营模式大都仍表现为单纯卖买或服务提供方式，而忽略了消在实际购物过程中休闲与性的商业体验。因此，“紫薇之家

25、”的品牌形象及功能为集主题购物、餐饮、休闲、景观于一体，时尚家居、建材的购物公园。l 经营合作特色化项目租赁、产权销售与合作、自营形式经营相结合。4“紫薇之家”业态功能及主题构思“紫薇之家”组团按照设计的区隔，可分为“家居广场”、“建材广场”、“特色零售商店”三块部分。因此，我们在这里将依此对三部分进行功能界定、主题构思。更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材本项目之“家居广场”和“建材广场”两部分的主体功能应充分考虑到集家具、房地产、装璜“三位一体”的经营模式，融展览、展示、设计、销售于一体的特色名店，打造综合业态型的港式“室内商业街区”。新模式；“特色零售商店”的主体功能则考

26、虑为整合港式在“紫薇之家”的业态功能方面，鉴于“紫薇之家”（尤其家居组团）在销售/展示的商品品类、功能、品牌上的多样性，我们认为简单划一的划分标准显然不能很好地实现展示和人线疏导的目标，因此我们建议考虑按商品的品类、品牌、功能、风格等不同划分标准有机地综合，设定科学合理的划分标准。 家居广场以品牌和风格为主要划分标准，综合考虑品类、用途、产地等划分标准，采取“风格分馆经营”的划分方略。根据品牌和风格设置除“主力店”之外的“世界家居发展史”、“海外”、“古风古韵”、 “未来之光”、 “木物语”、“流光异彩”、“柔一族”、“DIY 雅趣”八大主题展区。通过科学的区分与导购，使消在体验穿越时空般的家

27、居的同时，也可以直奔主题，找到至爱，轻松地实现家居风格、家居高品位的梦想。更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材楼层主题功 能 组 合-1F世界家居文明发展史通过图片和实景的方式展示世界家居用品的发展演变历程。仓库、室内停车位。1F主力店世界知名家居主力店。未来之光与室内特色景观步行街相结合，做未来家居商品发展趋势的“概念家居商品” 展示，与世界家居文明发展史的展示融为一体。2F古风古韵以仿明清风格的中式家具为主的特色展区。海外以欧美等外埠现代的进口家具为主的特色展区。二者与“未来之光”遥 相呼应。休闲设施情调咖啡/西餐厅。3F柔一族以布艺家具、窗帘、桌

28、布、地毯等纺织类家居商品为主的特色展区。木物语以红木家具专区为主的特色展区。流光异彩以金属、材质的家具为主的特色展区。DIY 雅趣与其他家居小饰品相融合的以“DIY”为主题的展区和互动体验区。4F食通天餐饮主力店、景观。更好素材关注淘宝：熙成素材注：1.2.3.在与主力店协商一致的情况下，主力店也可将不同风格的商品融入各个专区中；即使主力店坚持自成一派，如此的功能区域设置也可部分抵消主力店对其他商铺的间接竞争；“DIY 雅趣”、“世界家居文明发展史”、“未来之光”将是 “紫薇之家”所实行的体验、互动特点的“启发式”中最大的亮点； 建材广场鉴于建材商品的特殊性和以批发为主的特点，以及周边地块今后

29、的发展方向。我们建议建材组团的功能区划主要以用途和品牌为划分标准，并提供从售前咨询、家装设计、指导建材选购到装潢的专业一条龙服务，同时和整个紫薇地产乃至高科形成终端渗透，起到优势互补的作用，将新业主采购家居、建材、家装的需求一网打尽。与家居组团共同打造家居、房地产、装璜“三位一体”跨行业的经营模式。更好素材关注淘宝：熙成素材5F乐翻天休闲、主力店、景观。更好素材关注淘宝：熙成素材“建材广场”将作为整个“紫薇供应链”体系中展览厅和办公功能平台而存在，“展览厅”仍以卖场模式出现，具备精品展示、批发和零售功能。更好素材关注淘宝：熙成素材楼层主题功 能 组 合1F我以整体厨房样板展示厨具专区为主；家以

30、展示卫浴洁具专区为主；灯火辉煌灯饰展示专区设计邀知名家装设计公司设常年设计室休闲设施特色景观休闲步行街，以水吧、书吧穿插其间，点缀步行街的休闲性。2F家装总动员其他各类建材展区。如：板材、石材、涂料、门窗、铁艺、吊顶材料、水暖管件、不锈钢、电工电料、工艺等。更好素材关注淘宝：熙成素材 特色商铺以“购物”的商业为背景，打造原汁原味的港岛室内商业步行街，建议本项目行街可参照某一室内商业步行街实景打造。铜锣湾名店坊行街。更好素材关注淘宝：熙成素材铜锣湾名店坊行街楼 层主 题功 能 组 合1特色名品、步行街景观名店廊2特色名品、步行街景观休闲商务商务咖啡/中西餐馆、商务茶楼，作为商务办公的配套设施。3

31、F服务中心紫薇大卖场办公室、供应链商办公室、多功能大厅会议室、多功能小厅会议室，办公区域提供酒店写字间式服务标准。更好素材关注淘宝：熙成素材注： 所谓名店廊的特色商品主要指：l 零关税协议中涉及的知名品牌商品，如服装、钟表、珠宝、化妆品等；可以零关税为卖点，诉求“更便宜的名牌”来吸引客源；知名艺人、名人等开设的；l以名人，尤其是知名艺人自开店为主力店的组成，可以发挥以下的效果：的经营者本身就是一个巨大的噱头；经营者为了替开发商以的做宣传推广，势必会邀请同为名人的友人捧场助兴，这将又是良好的卖点；的条件招睐这些，虽然牺牲一部分，但却节省了宣传费用；l 其它特色名品及服务提供。如：美容护理服务、画

32、廊、港式奶茶店、港式甜品店等。更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材鉴于“建材广场”作为贵公司物流体系的环节，建议考虑将“家居广场”组团与“建材广场”组团在上对调，使“家居广场”组团更靠近丈八公路，增加人流。特色主题概念设计与点的营造我们考虑到家居、建材的消行为属于“特定目的的计划性消费”， “紫薇之家”所处地理位置又相对较为偏僻，以及同类业态的竞争这三大因素。所以，“紫薇之家”的人流和消费客流，需要依靠一些独特的元素/功能进行引导。更好素材关注淘宝：熙成素材整体布局建议更好素材关注淘宝：熙成素材“穿越时空&造家”“建材精品一网打尽”“原汁原味港岛名店中心”至此，我们根据对“紫薇

33、之家”的点予以支撑：及的内涵，根据 USP 的主张，在打造一些特色主题之后，营造相应的一、组团主题名称建议更好素材关注淘宝：熙成素材点确立整体主题设计更好素材关注淘宝：熙成素材鉴于“紫薇之家”现有组团名称“建材广场”、“家居广场”、“特色零售商店”存在过于平凡、记忆度问题，与卖场品牌形象不太相符，为更贴切地表现组团特色，我们认为应对组团主题名称进行调整并作出建议如下：1) “建材广场”调整为“建材精品印象馆”；强调“紫薇之家”建材组团厅的全新模式。即迎合了消者不同凡响的品鉴能力。传统业态堆码式、开敞式陈列为主的展示模式，导入实景印象展示建材“看效果”的心理，宽敞大气的各个展示厅又能彰显投资2)

34、 “家居广场”调整为“温馨家天下”；努力营造温馨的氛围，既拉近与消之间的距离，增强品牌的亲和力，又表现出商品齐全的特点。同时也导入与建材组团同样的印象馆展示模式，与其一道“展示无处不在”的理念。3) “特色零售商店”调整为“名店廊”；“名店廊”的称呼简单明了、清晰地向消告知了组团所经营商品的性质，具有上口、易记更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材忆的特点。筑设计建议根据“紫薇之家”三大组团的特点，以及品牌与功能下建议。我们在现有设计稿件基础上，在设计方面作如1主体建议： 卖场的车停车场移至卖场后面，BUS、TAXI 停车场置于卖场前面广场，以解决组团之间交通重复和广场拥挤的问题

35、，最大限度合理分配空间； 部分前移； 将圆形的中厅移至两面端头以突出强调； 建议将组团间交通道改造为中庭，作为景观步行街的一部分，以增强组团间整体性和作为促销中心； 另考虑到西万路高新企业集群一方人流到达的问题，建议设通道，通道设两处出口，一处位于“紫更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材薇之家”-1F，一处位于外广场（此处出口应注意与外部景观的融合，建议使之成为景观的一部分）； 增设贯穿 2 个组团的室内环形步行街，增加景观和临街铺面的数量；并且该步行街也将与后期的“紫薇MALL”建立整体动线；景观、天桥、步行街使“紫薇之家”与“紫薇 NALL”保持整体性； 考虑在外立面向客户

36、提供一定的位，增强商业气氛和增加；建议在处外立面设置大型液晶显示屏作为位，既解决位问题，又避免了过滥，同时动态的影音也较静态平面有更好的视觉效果； 考虑地标的设置，建议在设置显要的竖向小品构筑物及旗杆；”和“不舒服”，顺畅、弧型的造型通常被用以鼓励，吸引消费，且后l 尖角及锯齿形外观通常意味“者空间利用率大于前者，建议外观方面重新考虑尖角造型；2 商铺位置与布局建议：鉴于家居组团和建材组团均会考虑到以 1 家主力店为主，多家半力店、专卖店、餐饮休闲功能配套店为辅的商家组合特点。我们在对各商铺位置布局进行时，应充分考虑到主力店所具备的“磁极”与“锚固点”对组织人流所发挥的作用。建议主力店应安排在

37、步行街尽端位置，通过主力店的“磁极更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材效应”，在设计上应尽量引导者能经过所有门店的门口；半主力店或专卖店的位置可考虑安排在主要人流路线（如步行街主干道或支干道）而非主力店的磁极点上，形成次级人流，与主要人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商场；其它休闲配套店，作为重要功能补充，可将其安置于步行街中部相对的位置，减缓购物者购物过程中的疲劳穿行。3人流的交通动线组织建议：人流、客流决定商户的销售额，人流组织的一大原则就是让人流要经过尽量多的门店而且又不能将距离拉得太长。建议在家居和建材组团，采用多层次步行街的设计，有效组织。4步行街建议：在商业空间步行化

38、的思路下，“紫薇之家”将由四条主干步行街贯穿（在原有基础上，建议增加一条南北的步行街廊道）。其中两层楼的特色商铺区由二条行街贯穿；一条预留交通道横向贯穿整个“紫薇之家”（建议将交通预留道置于，为此交通道让出步行街空间）的室外步行街；一条南北走向，天顶为拱廊的行街贯穿于建材超市和家居广场中部，在建材的 23 层楼、家居广场的 2更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材5 层楼的步行街区域，建议采取桥廊设计使各平层间达到互通，不要影响首层步行街的采光效果。5商铺的单元面积除主力店面积需要设计建议：结构和单独处理外，大多数商铺的单元面积设计一般情况下是在设定好一定的标准基础上，根据客户的

39、需要来分割相应的单元面积。因此，在作平面这一原则。柱距与商铺单元面宽有着直接的关系，因此根据本项目的柱距标准深、面积划分为如下标准：设计时，应把握好“多用途的结构”15m15m，商铺的开间、进更好素材关注淘宝：熙成素材开间进深面积开间进深面积5 m10 m50 75 m15 m1125 15 m75 225 m16875 20 m100 30 m225 更好素材关注淘宝：熙成素材6景观设计建议：1)商铺展示效果：卖场展销会”的理念；采用全透明化展示功能设计，的格局设计应以适合展示为目的，导入“天天2)特色景观步行街：首层开辟贯穿建材与家居二大组团（步行街全长大约 235M，建材超约 105M家

40、居广场长约 135M，宽 1012M）之间的特色景观步行街，达到既保持组团之间连贯性，又提供特色景观展示空间的效果。步行街搭建透明拱廊天顶，采取自然光，首层以上以桥廊实现互连；步行街分为建材和家居 2 段，并据此设计为不同风格。步行街景观设计的具体为：更好素材关注淘宝：熙成素材15 m30 m450 45 m675 60 m900 更好素材关注淘宝：熙成素材以上主题的设计是基于目标消费群体的消费心理、行为特点，以及在实际经营中实用性的考虑而形成的，具有相当的可行性： “温馨家天下” 热带雨林水景观休闲吧： 由于“紫薇之家”的目标消费群是于中高收入、讲求较高生活质量和格调的消费群，而该类消往往比

41、较排斥嘈杂、人多的购物环境，喜欢在悠闲、轻松、安静的环境中购物。因此景观的设置比较重更好素材关注淘宝：熙成素材组团主题景观内容家居广场休闲&惬意绿色水景乐休闲吧（设小舞台，现场演奏与音乐相结合）建材广场休闲&体验个性家装实景体验，休闲设施名店廊特色商品下的港岛实景打造的港味步行街更好素材关注淘宝：熙成素材要并应给其留出足够的休憩空间；兼具“未来之光”的展示功能，常年将国际最新家居潮流以“概念商品”的形式进行展出和感受，使消 亲身体验到家居文明的发展；贯穿组团的人造溪流，溪流上方铺设强化地板，作为休闲吧地板；溪流两旁栽种椰子树、棕榈树等高大热带植物；现场小舞台，专人现场演奏/演唱，符合目标消对情

42、调的需求，不仅吸引人流，也可成为一个家居广场的休闲吧，作为商家与重要客户的洽谈场所，轻松、惬意的环境也有益于洽谈的节上的考虑还体现了“紫薇之家”细致、周到的 VIP 服务风格；并且这种细休闲吧使用的桌椅等家具均使用卖场所经营的商品，并以一定的方式对消备大展示场的功效；进行告知，使休闲吧也具“紫薇之家”因其经营项目及相应消费行为的特点，使其不可能如后期所经营的快速消费品等类项目的组团那样人流如织，这也为设置休闲吧等设施提供了条件； 该区域可考虑向参与展示的商家收取费用；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材 餐饮、：引进各类主力店，依靠主力店自身的特色和号召力吸引人流。主力店方面，

43、根据卖场增设环行步行街，建议选择卡丁车项目比较适宜；在 2 楼设置如星3 楼设置以“民俗动提供多一些选择；、狼群等知名特色咖啡馆，凭借其吸引人流；”、“流金岁月”为主题的景观书吧，与咖啡馆相辉映，给中老年消的休闲活“建材精品印象馆” 个性家装实景体验区：步行街提供场地由商家进行个性家装风格、效果实景展示； 装修的标准、风格由商家 各个实景板块之间留通道，消设计，由卖场按照风格进行协调组合；在不损坏物品的前提下，可自由穿行体验区，零距离感受；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材 也可搭配国内外家装发展历程和经典家装范例的介绍和展示； 步行街和“我 在初期建议”、“家”共同组成 1

44、F 的超大展示体验区；提供给商家使用，待形成较稳定的特色后； 步行街休闲区：步行街个性家装风格、效果实景展示区外的空白区域设若干小规模； 部分休闲区供消休憩，部分可租赁给商家进行小型快餐、饮料等的性经营；步行街整体风格相融合（含 休闲区风格可呈现多样化，但不得与步行街整体风格相性场所）；，并应尽量与： 2 楼的特色陶/布吧可以为消 3 楼设置小型室内靶场，以提供休憩、陶艺制作、布艺制作等项目，参与性强；射击为主，辅以、弓箭等项目，对消颇有吸引力；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材 附属设施：l 在步行街设置如：彩色贴纸自助照相机、投币唱机等小l 此类设施也能起到一定的吸引人流

45、的作用；设施；“名店廊”l 选择一条最著名的商业步行街作为蓝本；l 仿照蓝本，打造一条实景步行街，街道的布置和风格都需和蓝本基本一致；l 名店廊内设置液晶显示屏，l 以此展现港岛浓郁的商业人文蓝本在；风土人情和蓝本实地的景象影片和商品；3)三个中庭的景观设计：中庭以为墙壁，增强通透性和展示性。建材组团的中庭更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材l 由于该中庭在调整之后，会面向主干道，因此建议以强化其展示功能为主要目标；l 中庭搭建造型新颖的大型舞台，做促销、表演之用；l 每周举行不同商品的促销、展示活动，以吸引人流；前期可定的人流之后，收取场地费用；提供场地供商家使用，待后期形成

46、较稳家居组团的中庭l 鉴于家居步行街的热带雨林风格，建议此组团的中庭设置应与内部统一；l 中庭建设热带雨林风格景观，与热带雨林水景观休闲吧相连接，作为其南端终点；组团间室外步行街中庭l 由于是 2 组团人流的连接中枢，因此建议同样作为促销、展示区；l 因为人造溪流和热带雨林水景观休闲吧连接，此处建大水池并在水池上方搭建舞台；l 舞台四周设置喷泉，可以增强舞台展示气氛；l 如此设计可在 2 组团之间起到引导人流、承上启下的功效；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材7位的建议：尽可能地采用液晶显示屏作为a)b)c)d)e)位；动态的更有冲击力和吸引力，规避平面对外观的影响；卖场处设

47、显示屏 12 块，作为位；卖场内可设若干门口的灯箱其他形式的位；位是有效的补充；：i.组团内的装修全部采用卖场内商品；在醒目位置设铜牌，标注材料的材质、品牌、优点和等信息，形成最直观的感官体验；位置ii.在休闲区域，全部使用家居卖场内商品，并在商品旁说明商品特点、品牌和位置等；既可形成直观体验，又可要求商家提供抵消费，节约成本；iii.这样的方式可以达到“展示无处不在”的效果，充分发挥“启发式”的效力；更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材更好素材关注淘宝：熙成素材商铺投资的关注因素商铺投资有其自身特殊性，它对地段的要求达到了极其苛刻的程度。如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。对于商铺投资而言，投资者