商业铺位划分及部分业态招商条件（课堂PPT）

1、1铺位划分原则 根据市场购买承受力及消费习惯进行铺位划分，设计出符合客户需求的产品，扩大购买客户群1、根据项目定位及销售的需求合理划分铺位的面积；2、进深比例结合定位的业态来确定适当的比例；3、合理利用区域内的面积，最大化的使用；4、避免出现铺位死角；5、避免通道中出现柱子；6、避免出现不规则的铺位（如三角铺）；7、通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性；8、一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。2铺位划分步骤1、了解基本平面布局，提出修改意见：一般拿到手的是一张结构完整的图纸，主要设施已经标注位置，要及时对楼梯、电梯、柱网分布等提出修改意见。2、认识柱网结构：即柱子的分

2、布情况。一般规则的柱矩是9x9的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。3、了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下不能摆放任何东西，还要避免将消防栓的位置包到铺位内。3铺位划分顺序1、首先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分；2、确定主通道和此通道的宽度、3、从街铺开始划铺，先外后内；4、一排排、一层层划分。主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社社区区标标超超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其其他他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲冲印印店店靠近主出入口，

3、离居住区域较近1层1020干干洗洗店店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地地产产中中介介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生生活活家家居居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼饼屋屋（蛋蛋糕糕店店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便便利利店店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休休闲闲类类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美美容容/

4、/美美发发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐餐饮饮主出入口1层100-500便便利利超超市市主干道/主出入口-1-3层6,00015,000综综合合超超市市位位置置经经营营楼楼层层经经营营面面积积（）业业态态指指标标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社社区区标标超超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其其他他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲冲印印店店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干干洗洗店店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受

5、能力较高，通常位置较优越1层30100地地产产中中介介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生生活活家家居居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼饼屋屋（蛋蛋糕糕店店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便便利利店店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休休闲闲类类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美美容容/ /美美发发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：20

6、0800 中式酒楼：1,000-3,000餐餐饮饮主出入口1层100-500便便利利超超市市主干道/主出入口-1-3层6,00015,000综综合合超超市市位位置置经经营营楼楼层层经经营营面面积积（）业业态态指指标标部分业态招商部分业态招商条件条件优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润其它形式年期一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般510年固定合约，可商议免租期给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈

7、的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期管理费按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件装修除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑以客带客进场的主力店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣特定时间签约优惠客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等宣传推广费用商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的

8、，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件社区商业租赁管理常用招商优惠形式常用招商优惠形式部分业态招商部分业态招商条件条件标准超市物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设

9、置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯部分业态招商部分业态招商条件条件便利超市物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯部分业态招商部分业态招商条件条件中式快餐物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、

10、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯部分业态招商部分业态招商条件条件便利店物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修部分业态招商部分业态招商条件条件服务配套物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯部分业态招商部分业态招商条件条件美容美发物业条件美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（） 80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯部分业态招商