上海k11案例研究

1、上海K11艺术餐饮娱乐中心商业案例研究2013年2 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 【关键词】上海K11，艺术，购物中心【借鉴点】将艺术人文自然三大核心元素融合于商业地产开发中商业品牌主题概念店独特，主题演绎成功实景照片展现建筑设计的艺术主题3 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 一、K11 品牌概述4 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 K11艺术购物中心 核心价值 选址：K11购物中心所挑选之地段均为蕴藏丰富文化传统的城市心脏地带城市心脏地带，通过对周边社区的本地文化传统、人文生活及历史地理等进行多维度的梳理与整合，体现城市的创意活力体现城市的创意活力，使该区域所沉淀的人文艺术及生活文化得到“活化

2、”，“重塑”和“再生”，共同创造出独特而多彩的K11多元文化生活区，成为全新的艺术和文化象征及地标。成为全新的艺术和文化象征及地标。5 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 K11艺术购物中心 品牌定位围绕“艺术、人文、自然艺术、人文、自然”之间的关系，将艺术欣赏、人文体验、自然观光融合在一起，K11将自己定位为购物艺术中心和艺术舞台。购物艺术中心和艺术舞台。6 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 K11艺术购物中心 市场定位K11定位于2525岁至岁至5050岁岁追求现代生活现代生活的社会消费群体、中高端商务中高端商务人群人群、懂得享受并追求生活品味的中产阶级中产阶级。K11的艺术立足于当地的文化底蕴

3、当地的文化底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。并非一味追求“高端”、“高档” 7 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 K11艺术购物中心 K11模式 K11的模式是可以并已经成功复制的。继全球首个K11购物艺术中心于2009年在香港开幕之后，武汉武汉K11多元文化生活区北京北京K11环保体验馆贵阳贵阳K11艺术村上海上海陆续开业 预计到2018年，将在大陆开出1919个个K11购物艺术中心，进驻北京、上海、广州、武汉、天津、沈阳、海口等城市，包括1414个购物中心以及个购物中心以及5 5个写字楼个写字楼，总面积达160万平方米，预计投资约10亿美元。

4、希望届时零售店铺每月有超过200亿人民币的销售额，及3.5亿人流总数。8 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 K11 项目总体印象8时尚、节日、个性、艺术时尚、节日、个性、艺术9 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 二、上海K11 项目介绍10 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 上海K11 概况10物业名称物业名称上海K11购物艺术中心位位 置置上海淮海路区位优势区位优势淮海路则位于上海的中心地带，是上海传统的国际时尚商业地带，浓缩了上海的百年历史。她灵动、自然、亲切，徜徉着一切敢为先的新思维和新创想，在海派气息中展现着国际大都市的风采。上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带 建设投资建设投资香港

5、新世界集团开发未来的上海K11艺术购物中心将不仅仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点楼层楼层地下三层至地上六层开业时间开业时间2013年1月试营业，6月28日举行盛大开幕规模规模商场面积3.8万平方米，办公楼面积8.1万平方米楼层分布楼层分布B3-6F商业、6-9F停车场、10层以上办公经营业态经营业态38%零售+40%餐饮+12%休闲服务+10%展示亮点亮点部分屋顶车库则将改造成“都市农庄”，成为消费者可以互动体验的现实版“开心农场”。与此同时，上海K11的地下3层空间还将提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊，屋顶花园等一些公共空间也会进行艺术展示。特

6、色定位特色定位高端购物中心11 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 上海K11区位交通区位交通得天独厚、处于古今文化融合地带12 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 上海K11 改建初期活动造势、先声夺人、未开先红13 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 上海K11 业态与品牌“体验式”商业导向；品牌新颖、独一无二的概念店14 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 上海K11 定位落实集艺术欣赏、人文体验、自然环保理念与一体。商业运作定位独特、演绎到位15 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 B2B2F FB1FB1F1F1F2 2F F3F3F4F4F中庭设置玻璃入口，中庭设置玻璃入口，直通地下商场。直通地下商场

7、。人流主动线人流主动线地铁地铁1 1号线与商场无缝号线与商场无缝对接，直通商场对接，直通商场B2B2层。层。商场入口商场入口空间动线K11倡导全新便捷的购物体验，与地铁无缝对接，首层设置地下入口，内部动线围绕户外中庭设置，实现更多互动、体验以及享受空间。16 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 K11K11楼层业态分布楼层业态分布4F4F6 6家特色美食家特色美食代表品牌代表品牌 铭品番茄、鸿星荟海鲜酒家、HOME THAI RESTAURANT3F3F5 5家特色美食、家特色美食、2 2家休闲服务家休闲服务代表品牌代表品牌极食餐厅、港丽餐厅、新元素、合点寿司极食餐厅、港丽餐厅、新元素、合点寿司2

8、F2F7 7家高档品牌零售家高档品牌零售代表品牌代表品牌Max mara、Burberry 、COVA、EMPORIO ARMANI WATCH & JEWELRY1F1F5 5家高档品牌零售、家高档品牌零售、2 2家休闲餐饮家休闲餐饮代表品牌代表品牌Max mara、chloe 、Burberry 、ballyB1FB1F9 9家精品零售、家精品零售、1 1家休闲餐饮、家休闲餐饮、6 6家休闲家休闲服务服务代表品牌代表品牌Coccinelle 、刘娟美甲沙龙、YAANG life、托尼诺.兰博基尼B2FB2F1818家精品零售、家精品零售、7 7家休闲餐饮、家休闲餐饮、1212家创家

9、创意休闲服务意休闲服务代表品牌代表品牌ECCO、MiXTRA、ABC料理工作室、食之秘B3FB3F30003000艺术展示空间艺术展示空间B2FB1F1F2F3F4F零售餐饮生活服务楼层分布17 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 停车场规划 停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用于停车场是国内比较少见18 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 n艺术品是K11“五官营销”的一部分，它属于视觉和触觉范畴。n在听觉上，K11找来专业团队针对不同时段、不同楼层、不同业态、不同品类来选择背景音乐，细致到用1/4节拍还是1/16节拍。n室内香氛是专门定制的，它接近于香草味，被认为能挑逗起消费者的

10、购物荷尔蒙。“五官营销”项目营销19 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 海K11购物艺术中心内外设计了丰富多彩的各式互动体验活动，11小时欢乐不间断。三辆分别代表文化、设计、时装主题的马车环绕淮海路商圈巡游；身着夸张服饰的哑剧演员在K11各楼层穿梭表演；装扮成K11客服模样的魔术师不经意出现在顾客身边传递惊喜；动物农庄、蛋糕雕塑艺术、咖啡拉花工作坊，以及4楼Kocktail酒吧街的Candy Bar等体验项目乐趣横生。此外，在上海K11六楼空中花园举办的时尚派对更是吸引了众多知名艺术家、商界名流和主流媒体齐聚，共庆这一申城盛事。缤纷互动 多维体验开业策略 20 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 上

11、海K11 消费者评价21 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 上海K11 概况小结区位得天独厚、品牌概念店独特、定位演绎到位、评价褒多贬少22 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 三、上海K11艺术空间及实景图片23 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。当艺术遇上购物中心艺术空间都市农都市农庄庄自然环境自然环境人文体验人文体验24 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 在公共区域内展示国内知名当代艺术家1717件件艺术品艺术品，包括：商场二层陈列的英国最有影响力的艺术界先锋达明安赫斯特的铸铜艺术品

12、、中庭展示隋见过工作室上海K11定制的四只镂空切割金属蝴蝶/Butterflies;将整个B3层打造成了一个免费对公众开放的30003000平米的平米的chi K11chi K11艺术空间艺术空间，定期举行免定期举行免费的艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙等活费的艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙等活动，构建起艺术与大众互动的桥梁动，构建起艺术与大众互动的桥梁艺术氛围艺术典藏殿堂级的艺术臻品、互动式的顾客服务、不定期的艺术赏析等多元化感官体验，赋予购物全新定义。艺术空间25 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 在三楼的都市农庄一角，K11将流行网络游戏“开心农场”实体化，把300300空间打造成室内生

13、态种空间打造成室内生态种植区植区，采用多种高科技种植技术，模拟蔬菜的室外生长环境，种植了生菜、菠菜等，并专门辟出了体验种植区。此外，三四头可爱的小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少小朋友流连忘返。农庄种植区分为植物观赏区、无土栽培区、种子互动区三个模块，每模块都会根据季节变化种植不同植物。 将网络游戏“开心农场”实体化，提供很好的驻留客群场所都市农庄26 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 垂直绿化+33M高空人造瀑布采用大面积垂直绿化，有效隔热降低能耗;高33M的人工水景瀑布，融入逼真的水流声、鸟叫声，让人仿佛置身于大自然的丛林之中；（所用的水是收集新世界大厦洗手池下水，通过污水

14、处理使之循环利用的）6F空中花园花园位于都市丛林之中，作为露天观景胜地，可观赏环海路城市风貌，是上海是上海K11K11的另一片绿洲。的另一片绿洲。K11室内外多维绿化建筑空间，使自然空间完美融合本土生态，打造都市绿洲，拉近人与自然之间的密切关系。自然环境27 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 ReadingCorner楼层位置：楼层位置：B1FB1F满足消费者休闲购物的五官体验满足消费者休闲购物的五官体验InternetBar楼层位置：楼层位置：B1FB1F树干造型的休息空间树干造型的休息空间，除了供客人小，除了供客人小憩外，还提供免费充电服务，保障顾憩外，还提供免费充电服务，保障顾客的移动生活

15、随时客的移动生活随时“在线在线”。游戏互动小空间楼层设置：楼层设置：3F3F启发繁忙都市人重拾阅读的兴趣启发繁忙都市人重拾阅读的兴趣购物中心设置阅读休息空间、免费充电上网服务空间，娱乐体验空间等多元创意服务平台，塑造趣味互动、贴心人性的购物氛围。人文体验28 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 n单纯以购物为目的消费已时过境迁，实体商业更多地演变成提供约会遛弯的社交功能，这也印证了当下“体验式商业”这一趋势。“体验”也已不是简简单单加大餐饮、休闲娱乐的比例，而是要更多融入文化和创意等元素，延长顾客逗留时间，真正成为工作和家庭以外的“第三空间”。 艺术空间小结29 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 上

16、海K11 项目实景图30 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 31 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 建筑形象32 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 楼层指南及品牌LOGO墙33 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 体验式娱乐及小品34 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 楼艺术走廊35 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 艺术品及雕塑36 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 入口正门入口正门入口后门入口后门入口37 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 垂直客梯38 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 扶梯及广告灯柱39 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 洗手间40 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 33米全球最高的人工瀑布41

17、 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 名品42 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 停车出入口43 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 零售品牌44 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 餐饮45 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 楼层布局46 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 楼层布局47 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 楼层布局48 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院 启示及借鉴意义1 1、K11K11充分把艺术充分把艺术 人文人文 自然三大核心元素融合，在商业地产领域同质化严重的情自然三大核心元素融合，在商业地产领域同质化严重的情况下，使况下，使K11K11脱颖而出；脱颖而出；2 2、K11K11注重对细节的把握

18、和处理，每个角落都用心处理，体现出开发商的精益求精，注重对细节的把握和处理，每个角落都用心处理，体现出开发商的精益求精，在已开业的在已开业的K11K11中包括香港、武汉，上海中包括香港、武汉，上海K11K11无疑是最成功的；无疑是最成功的；3 3、项目了增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间；、项目了增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间； 4 4、项目所处的淮海路商圈，香港广场、力宝广场奢侈品林立，、项目所处的淮海路商圈，香港广场、力宝广场奢侈品林立，K11K11一方面注重文化一方面注重文化艺术，一方面又对奢侈品做了一个补充，艺术，一方面又对奢侈品做了一个补充，DOLCE&GABBANADOLCE&GABBANA、MaxmaraMaxmara、Bubbery Bubbery 、chloechloe、