开发与经营笔记

1、特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。【正确答案】 ×【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年限较长 答疑编号950249010107：针对该题提问【正确答案】C【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。参见教材P7。由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差房地产信托收

2、益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小【正确答案】B【答案解析】第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值1200×50%1000×50%1100乙物业的期望值1300×50%900×50%1100第二步：计算两物业

3、的标准差另一种解法：带有技术含量的定性分析1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响,要比当地市场环境变化造成的影响大。（）【正确答案】×【答案解析】房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材P17。房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段固定利率贷款实质上是把利率风险转嫁给金融机构下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A.市场供求风险B.变现风险C.利率风险D.时间风险E.资本价值

4、风险【正确答案】ABC【答案解析】记清8+6。参见教材1721。某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）【正确答案】×【答案解析】当资产的预期收益率市场的整体平均收益率时，市场风险系数1，不是变化幅度相同时。参见教材P25。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。房地产市场的数量比例关系（六大结构）:总量结构区域结构产品结构供求结构投资结构租买结构按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策 B.规划设计C

5、.工程建设 D.地域范围E.产品功能【正确答案】ABCE存量房市场才包含保险子市场。房地产市场指标（四大类40小项）3.1 供给指标（10项）3.2 需求指标（11项）3.3 市场交易指标（9项）3.4 市场监测与预警指标（10项） 新竣工量 灭失量 存量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 国内生产总值 人口数量 城市家庭人口规模 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格 房地产租金 房地

6、产价格指数 土地转化率 开发强度系数 开发投资杠杆率 住房可支付性指数 住房价格合理性指数 房价租金比 量价弹性 个人住房抵押贷款还款收入比 住房市场指数 消费者信心指数由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量报告期内新开工面积不包括上期跨入报告期继续施工的面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的面积房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和竣工房屋价值在报告期内

7、竣工房屋本身的建造价值包括房屋的装修及水、电、等附属工程价值不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装；办公和生活家具；土地相关费用；城市建设配套投资报告期内出售商品房屋的合同总面积销售量现房销售面积+期房销售面积统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付吸纳量销售量+出租量吸纳率吸纳量/可供租售量房地产价格指数反映一定时期内房地产价格变动趋势和程序的相对数包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数开发强度系数房地产开发投资/GDP或固定资产投资开发投资杠杆率房地产开发投资/自有资金或权益资本反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大住房可

8、支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格量价弹性过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率住房市场指数根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造消费者信心指数根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果构造房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。A.房地产市场需求的广泛性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】A【解析】供给的垄断与需求无直接关系。区位可以决定房价的60%70%空间市场和资产市场的联系（两关系）【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求【关系二】资产市场决定空间市场的供给（拥有房

9、屋资产的人可以提供自用市场的供给）【记忆要点】 A是空间市场，B是资产市场 A决定B的需求，B决定A的供给· A-B 消化过剩供给阶段 租金有小幅度的增长开发商不投新项目· B-C 市场复苏、繁荣阶段 租金开始迅速上涨开发商开始投新项目· C-D 市场降温阶段 供过于求不存在供给过剩· D-E 市场低迷阶段 租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多起始需求供给租金租金上涨率空置第一阶段AB增加不变不变或上涨下降下降第二阶段BC增加需求与供给等速度增长增长供给与需求同速增长上涨提高下降第三阶段CD增加但需求增加速度低于供给增加速度增长供给

10、增长速度快于需求增长速度上涨下降提高第四阶段DE减少高增长下降下降，负数提高【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结 需求在前三个阶段都在增加，只不过增加率不同 供给在后三个阶段都在增加，只不过增加率不同 租金在前三个阶段都在上涨 租金的上涨率，只有在第二阶段在增加，其它三个阶段均在下降,第四阶段甚至为负数 第一阶段:很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目 第二阶段:投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本开始流入市场。到了第二阶段的后半段，资本流量显著增加 第三阶段前半段:由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目，资本流入也显著 第三阶段后半段:投资者意识到

11、市场转向，资本流入会减少投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期· 土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础· 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因· 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂必要条件国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房 【答案】ABD【解析】国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建

12、房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。参见教材P56。土地开发的项目实施模式模式筹措资金及办理相关批准手续主体具体实施开发企业的管理费土地储备机构负责实施土地储备机构通过公开招标方式选择工程实施单位不高于土地储备开发成本的2%土地储备机构授权开发企业负责实施开发企业由授权的开发企业完成包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等工作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。（）授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发

13、企业筹措。土地储备资金来源廉租住房资金来源 财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金 土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款 经财政部门批准可用于土地储备的其他资金 以上资金所产生的利息收入 财政预算资金 住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用之后 土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高 廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理 中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助（支持对中西部地区）规划管理内容概括项目证书名称内容两证建设用地规划许可证明确用地性质位置界限建设工程规划许可证确定规划设计方案属合规划部门的要求一书

14、规划（选址）意见书确定用地面积范围用途基本规划条件一审查设计方案审查· 用地范围是否与规划确定一致· 建设项目的性质符合要求· 规划条件符合要求· 公共配套服务设施符合要求· 是否有必要的水电气等市政设施房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A. 产品调查 B. 价格调查C. 市场需求质量调查D. 分销渠道调查E. 促销策略调查 【答案】ABDE【解析】市场营销因素调查包括四类。参见教材P107。在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.同收率高E.能深度访谈 【答案】AB【解析】参见教材

15、P110。【典型例题】已知某房地产企业2011年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2011年9月的销售额为（）万元（保留两位小数）。某企业20011年第二季度销售额资料月份4月5月6月销售额（万元）8009501100 【答案】A【解析】移动平均法的计算。参见教材P117。7月（800+950+1100）÷39508月（9501100950）÷310009月（11009501000）÷31016.67企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式A. 单一市场集中化B. 产品专业化C. 市

16、场专业化D. 全面覆盖 【答案】B【解析】几个市场销一种产品,称产品专业化;向同一群体提供多种产品,称市场专业化。参见教材P122。【2011年真题】在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争分析和营销建议。 （） 【答案】 ×【解析】区域市场侧重于经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析。项目房地产分析才侧重于竞争分析和营销建议。【2009年真题】房地产市场分析可以帮助开发商（）。A.选择合适的项目位置B.寻找投资合作伙伴C.确定满足市场需求的产品类型D.判断租买时机E.进行土地使用权出让决策【答案】ABC【解析】此题非常简单，完全可以

17、凭常识理解。D是租户和购房者；E是地方政府。参见教材P137。对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，（）的持续时间。A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益大于零D.收益率小于基准收益率【正确答案】：C【答案解析】：对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，净收益大于零的持续时间。进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。A.生产性投资B.土地开发投资C.公益投资D.商品房建设投资【正确答案】：B【答案解析】：土地开发投资市值房地产开发企业进行的土地开发工程完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资

18、。房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。（错）【答案解析】：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，

19、价格（租金）和空置率通常是同向变动的【正确答案】：ABD【答案解析】：C供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；D转折点处供给增长等于需求增长，转折点之前需求增长大于供给增长,转折点之后需求增长小于供给增长；E租金和空置率非同向。参见教材P50-5115+12+21=48 这个是对某一地点的影响市级商服中心、区级商服中心的影响分值，都要取其中高点列不涉及质量控制的阶段是（）。A.决策阶段B.设计阶段C.施工阶段【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P82。下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.获取项目所需土地B.进行项目的财务评价C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的

20、建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【正确答案】：ACDE【答案解析】：前期工作阶段包括：获取土地、项目核准和开工计划、确定规划设计方案并获得规划许可、工程建设招标、开工申请与审批等；项目财务评价属于投资决策分析阶段。参见教材P67-82。用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。（） 【答案】【解析】参见教材P147。下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A.购买持有出租出售B.购买更新改造出售C.购买更新改造出租出售D.开发销售E.开发持有出租出售【答案】DE【解析】购买型是直接购买已建成的物业，所有只有购买成本，只有开发

21、型的项目才需要购买土地。参见教材P147-150。【2006年真题】下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A. 等于银行存款利率B. 等于银行贷款利率C. 是投资这所要求的最低利率D. 是银行同业之间的短期资金借贷利率E. 一般使用无风险的国债收益率作为其代表 答疑编号950249050204：针对该题提问【答案】CE【解析】国内国债市场不完善，以一般以银行存款利率作为无风险利率，即最低的要求利率。参见教材P152。银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7

22、.85%【答案】A【解析】解法一：按公式计算解法二：带有技术含量的排除法。当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利率。则可以排除CD。【答案】C【解析】有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。参见教材P161。某家庭以3500元/的价格，购买一套建筑面积为80的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，年利率为8%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是多少？  【解析】第一步，先计算出理论上按月等额长海的还款额P=3500×80×70%=196000（元），n=15×12=18

23、0（月）第二步，计算实际每月的月付款额A=196000×0.65%=1274（元）某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下文所列示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）（第4年装修费用60万元，第20年转售收入1600

24、万元，转售成本150万元，装修费用200万元）【解析】第一年年初0第一年年末1第二年年末2第三年年末3第四年年末4第十九年年末19一、现金流入000100100（1+12%）1600+100（1+12%）161.租金收入100100（1+12%）100（1+12%）162.转售收入1600二、现金流出751253008020（1+12%）350+20（1+12%）161.购楼款751253002.装修费用602003.经营成本2020（1+12%）20（1+12%）164.转售成本150三、净现金流量751253002080（1+12%）1250+80（1+12%）16【注意事项】写出表后要核

25、实收入支出项目是否缺少一定要把第一年的年初和年末分开写为0和1，这样不容易出错一定要注意收入与支出发生在年初还是年末，统一计入年末，如是本年年初发生的，一定要记入为上一年的收支答疑编号950249050601：针对该题提问【解析】 （等比年值折算为现值）已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年，年利率为6%，按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？答疑编号950249

26、050602：针对该题提问 解题思路：首先算出2004年1月1日时该房屋的价值，然后在此价值上减去到此时刻尚未偿还的贷款余额，剩余部分即为产权人拥有的权益价值，最后再按产权权益价值的50%发放第二次抵押贷款。第一步，计算到2004年1月1日时该房屋的价值（元）第二步，计算第一次抵押贷款月还款额第三步，计算至2004年1月1日未偿还的第一次抵押贷款余额（元）第四步，计算到2004年1月1日产权人对该诩拥有的权益价值（元）第五步，计算二次抵押代款可获得的最大贷款额（元）列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。 A能为投资者带来经营性的收入现金流B分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C适

27、合于长期投资D常在机构投资者之间进行交易E位置对其有着特殊的重要性标准答案：A, C, D, E房地产业的中介服务和物业管理活动等虽然也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。现代企业运营的潮流和趋势是将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业房地产开发投资通常属于（ C ）。A长期投资B中长期投资C中短期投资D置业投资房地产投资的风险主要体现在（ ）。A投入资金的安全性B期望收益的可靠性C投资项目的变现性D宏观经济的稳定性E资产管理的复杂性标准答案：A, B, C, E我国房地产投资统计包含房地产开发投资和房地产购买投资。 （ ）标准答案：错答案解析：包括商品房建设投资和

28、土地开发投资。在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（建筑师 ）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师：在房地产产品的生产过程中，（ 工程师）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。A建筑师B C造价工程师D估价师及物业代理按（ 地域范围）细分对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。A B房地产用途C增量存量D交易方式某市2009年新开工的房屋建筑面积为120万平方米，2008年末完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为80万平方米，2009年竣工的房屋建筑面积为100万平方米。那么，该市房屋的平均建设周

29、期为（ ）。A08年Bl2年C2年D3年标准答案：D答案解析：（12080）÷1002（年）。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，它包括（ ）。A销售人员控制B销售时间控制C销售数量控制D销售价格控制E销售区域控制 标准答案：B, C, D答案解析：房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。当承包商同时兼做开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。   量价弹性，是指报告期内房地产价格变化

30、率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有（）。A城市基础设施用地B公益事业项目C国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地D商品住房用地E商业用地标准答案：A, B, C答案解析：以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。廉租住房和部分经济适用住房项目用地，目前也是通过行政划拨方式供应。能做到“薄利多销”或“中利多销”的是（）。A成本加成定价法B目标定价法C价值定价法D挑战定价法标准答案：C：国家无偿收回划拨土地使用权的原因有(

31、) A使用者自动放弃土地使用权B矿场、机场等核准报废土地C非法转让土地D不按批准用途使用土地E转让时未补交土地使用权出让金或土地收益标准答案：A, B, D答案解析：非法转让土地、转让时未补交土地使用权出让金或土地收益，不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因2013年3月，A房地产开发公司在甲省乙县开发建设一普通商品住宅小区。该项目涉及征收丙村基本农田以外的耕地480亩，共涉及丙村农业人口70户，300人。经调查，丙村农业人口为500人；征收前，丙村人均耕地面积为2亩。另外，已知丙村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。A房地产开发公司支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计5800万

32、元。1该普通商品住宅小区建设用地，应由( C )审批。A国务院B国土资源部C甲省人民政府D甲省人民政府国土资源主管部门2如果A房地产开发公司征收丙村基本农田以外的耕地480亩，应当（A）。A由甲省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批B由甲省人民政府批准农用地转用，并另行办理征地审批C由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批D由国务院批准农用地转用，并另行办理征地审批3以下关于A房地产开发公司支付5800万元的土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费使用问题，表述正确的是(A,C,D )。A土地补偿费归丙村集体经济组织所有B地上附着物和青苗补偿费

33、归丙村集体经济组织所有C不需要统一安置的人员，补助费发放给个人D由丙村集体组织安置的人员，安置补助费由丙村集体经济组织管理和使用4根据物权法规定，A房地产开发公司应向丙村支付的补偿费用包括( B )。A安置补助费B土地补偿费C补交地价款D社会保障费用5按规定，A房地产开发公司应向丙村支付的土地补偿费最低是( B )万元。A192 B288 C384 D480 6A房地产开发公司应安置丙村的农民( C )。A100人B200人C240人D280人标准答案：C| A |A,C,D|A,B,D|B|C答案解析：1：涉及征收丙村基本农田以外的耕地480亩。1公顷=15亩，480÷15=32公

34、顷。征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。2：1公顷=15亩，480÷15=32公顷。征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。因此该用地应由W省人民政府审批。征收农用地的，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。3：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地

35、上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。4：物权法第四十二条第二款规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。5：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。最低：1000元亩×480亩×6=288万元。6：需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。480亩/2亩=240人。 城市房地产

36、管理法规定，对土地使用者改变约定的土地用途的，正确的是( )。A必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B必须取得市、县人民政府城市规划行政主管部门和建设行政主管部门的同意C签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同D报原批准用地的人民政府备案E相应调整土地使用权出让金标准答案：A, C, E答案解析：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第十条规定，市、县人民政

37、府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。国有建设用地使用权出让合同包括合同正文、附件1（出让宗地平面界址图）、附件2（出让宗地竖向界限）和附件3（市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件）2011年1月，甲房地产开发有限责任公司(以下简称甲公司)通过合法方式取得一地块，用于开发建设普通住宅小区。该项目需要征收W省乙县某乡基本农田以外的耕地50公顷，共支付征收耕地的补偿费用共计4500万元。2011年5月，签订建设用地使用权出让合同。2012年3月，开发建设过程中，甲公司将此项目整体转让给丙公司。丙公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调

38、整方案经规划部门批准。2012年10月，在建设过程中，丙公司将该项目抵押给丁银行取得建设贷款。2013年1月，丙公司经批准预售该住宅。1城市房地产管理法规定，该项目建设用地使用权出让合同应由( D )与土地使用者签订。AW省人民政府BW省国土资源厅C乙县人民政府D乙县国土资源局2征收乙县某该块土地需经( D )批准。A乙县人民政府BW省人民政府C国土资源部D国务院3甲公司支付的征收耕地的补偿费用包括(ABD)。A土地补偿费B安置补助费C土地管理费D地上附着物和青苗补偿费4下列征收集体土地工作程序的表述中，正确的是( ACD )。A甲公司持批准的设计任务书或初步设计等资料向乙县国土资源局申请B乙

39、县国土资源局受理申请用地后，30日内审查完毕直接报上一级国土资源管理部门审查C经批准的建设用地，由乙县人民政府组织实施D征地公告应包括农业人口安置办法的内容5甲公司获得该开发用地的方式是( A )。A出让B划拨C租赁D转让6甲公司转让该项目给丙公司需办理的手续有( CD )。A到乙县房屋登记机关办理转移登记B经有批准权的人民政府批准C办理土地使用权变更登记D到乙县房地产开发主管部门办理备案手续7根据城市房地产管理法规定，丙公司要改建商业用房应( A,B,D )。A必须取得出让方的同意D必须取得出让方和乙县城市规划行政主管部门的同意C重新挂牌出让D签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使

40、用权出让合同标准答案：D|D|A,B,D|A,C,D|A|C,D|A,B,D答案解析：1：土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。2：征收基本农田以外的耕地50公顷，应由国务院批准。3：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。4：市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。5：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定：工业、商业、旅游、娱乐和

41、商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。6：城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。7：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A.购买持有出租出售B.购买更新改造出售C.购买更新改造出租出售D.

42、开发销售E.开发持有出租出售 【答案】DE【解析】购买型是直接购买已建成的物业，所有只有购买成本，只有开发型的项目才需要购买土地。参见教材P147-150。【2006年真题】下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。A. 等于银行存款利率B. 等于银行贷款利率C. 是投资这所要求的最低利率D. 是银行同业之间的短期资金借贷利率E. 一般使用无风险的国债收益率作为其代表【答案】CE【解析】国内国债市场不完善，以一般以银行存款利率作为无风险利率，即最低的要求利率。参见教材P152。房地产开发企业的经营成本主要包括（）。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出

43、租经营成本 【答案】ACDE【解析】管理费用属于期间费用，不属于经营成本。参见教材P173。【2011年真题】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）【答案】 ×【解析】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用。参见教材P173。【2010年真题】按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（） 【答案】 【解析】房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用

44、计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P173。利润总额经营利润+营业外收支净额某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为50万元，营业税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，问当期预征的企业所得税为多少。nl【答案】第一步：算出本季度毛利额，项目位于地级市。毛利率为15%毛利额=1000×15%=150（万元）第二步：算出当期应纳税所得额应纳税所得额=当期毛利额-期间费用-营业税金及附加-土地增值税预征=150-30-55-20=45（万元）第三步：算出预征的企业所得税额算出预

45、征的企业所得税额=45×25%=11.25（万元）【2010年真题】关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】ACE【解析】B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率减免税额抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。参见教材P175。【2008年真题】下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。A.销售税B.租金收益C.物业增值D.股权增值E.抵押贷款规模 【答案】BCD【解析】请记清表中的内容。参见教材P176。对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（不包含对通货膨胀的补偿【2009年真题】某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。A.3