营改增之房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用预售形式

1、一、 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用预售形式纳税申报示例（一）房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的新、老房地产项目，适用一般计税方法计税的【案例】某房地产开发企业为一般纳税人，于2017年预售2016年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价外费用1110万元，开具增值税专用发票，当期允许扣除的土地价款为400万元，销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%【相关政策】1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，向机构所在地主管国税机关预缴税款，预征率3%；2、提示：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目、适用一般

2、计税方法计税的，也适用该申报示例，且应在不动产所在地国税机关预缴，向机构所在地国税机关进行纳税申报，预征率3%；（详见下表）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目需要预缴情况对比解析表需要预缴情况采用预收款方式销售销售老项目一般计税预缴地点机构所在地不动产所在地预缴公式全部价款和价外费用÷（1+11%）3%申报公式（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）11%-预缴税额3、房地产老项目：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建

3、筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。4、上述预缴均不得扣除地价，均需要填写增值税预缴税款表。【应纳税额计算】预缴税额=1110÷（1+11%）3%=30万元应纳税额=（1110-400）÷（1+11%）11%-30=40万元【预缴报表填写】在预缴时，应将预缴税款金额填入增值税预缴税款表，房地产企业预售房产应填入第2项“销售不动产”，第一栏“销售额”填写收到的预收款11100000，第二栏“扣除金额”填0，第三栏“预征率”填3%，第四栏“预征税额”填预缴的税额填300000元【申报报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用

4、）附表一（本期销售情况明细）在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1100000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1100000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11100000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写本期允许扣除的土地价款4000000元，第13列“扣除后含税销售额”填入7100000元；第14列“扣除后销项（应纳）

5、税额”填入700000元。（如图1）图12、填报增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）在第5栏“5%征收率的项目”的相应栏次内填入相应数据：第1列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”等于附列资料（一）第11列第9b栏的金额，应为本期销售项目价税合计额11100000元；第2列“期初余额”填入0；第3列“本期发生额”填入本期允许扣除的地价4000000元；第4列“本期应扣除金额”填入4000000元；第5列“本期实际扣除金额” 应保证小于本期发生的销售额且小于应扣除金额，填入4000000元；第6列“期末余额”填入0。（如图2）图

6、23、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额300000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和300000元，由于本期应纳税额为700000元，大于300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写300000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）图4：4、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额700000

7、元，在本期没有其他进项税额的情况下，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差700000元，将预缴的税款金额300000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额400000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额400000元（如图5）图5：（二）房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的老房地产项目，适用简易方法计税的【案例】某房地产开发企业为一般纳税人，于2016年预售2014年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价外费用1050万元，开具增值税专用发票，销售时采用简易

8、方法，税率5%，预征率3%【相关政策】1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，依据以下预缴公式向机构所在地主管国税机关预缴税款，预征率3%；预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）3%申报税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）5%-预缴税款2、上述预缴不得扣除地价，需要填写增值税预缴税款表。【应纳税额计算】预缴税额=1050÷（1+5%）3%=30万元应纳税额=1050÷（1+5%）5%-30=20万元【预缴报表填写】在预缴时，应将预缴税款金额填入增值税预缴税款表，房地产企业预售房产应填入第2项“销售不动产”

9、，第一栏“销售额”填写收到的预收款10500000元，第二栏“扣除金额”填0，第三栏“预征率”填3%，第四栏“预征税额”填预缴的税额填300000元（如下图）【申报报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）在第二大类“简易计税方法计税”的9b栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的第1列“开具增值税专用发票销售额”，填入不含税销售额10000000元;第2列“开具增值税专用发票销项（应纳）税额”填入500000元；第9列“合计销售额”填入10000000元;第10列“合计销项（应纳）税额”填入500000元；第11列“合计价税合计”填入105

10、00000元；第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填0（如图1）图12、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额300000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和300000元，由于本期应纳税额为500000元，大于300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写300000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图2）图2：3、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第5栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简易办法计税的销售额10000000元，第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据简易计税办法计