浅谈房地产开发过程中园林绿化项目管理

1、浅谈房地产开发过程中园林绿化项目管理1.1加强沟通,搞好协调。在工程建设中,有时建设工程规划设计也会出现许多与实际情况不一致的地方,于是在施工实际中给施工方留下了难度。同时还会在树种、数量、种植密度等诸多方面进行变更和调整。此外,在园林绿化施工过程中,经常会遇到各种各样的管理失误,在具体操作中不时地表现出这边没活干,那边干不完的尴尬局面,造成了人力、物力和财力严重浪费。同时,园林工程质量和园林效果又主要取决于苗木质量和栽植效果,它占工程总投资的70%以上,其中苗木部分占总成本的三分之一。因此,苗木的成活率对于施工方来说也是极其重要的。在工程实践中,如果管理不到位经常会出现成片地苗木死亡,这不仅

2、增加了工程成本,而且严重影响了景观效果。1.2建立以质量为中心的管理体系,实行质量动态管理,制订工程质量奖罚措施。对工程进行定期或不定期检查,对检查中发现的问题重奖重罚,激励管理人员和员工的积极性。具体的工作如在园林绿化中重视土壤的处理工作,做好定点放线、种植穴、槽的挖掘,把好苗木质关等,只有严格按施工工序操作每道工序完工后,经监理检查认可签字后,方可移交下一道工序继续施工,检查一环扣一环,才能保证施工质量。1.3加强质量管理,控制返工率在施工过程中,要严把工程质量关,始终贯彻“百年大计,质量第一”的质量方针,各级质量自检人员定点、定岗、定责加强施工工序的质量自检和管理工作,真正把质量管理贯彻

3、到整个过程中。采取一切可能的防范措施,消除质量隐患,做到工程一次成型,一次合格,杜绝返工现象的发生,避免不必要的人力、物力、财力的投入而加大工程成本。尤其对苗木及苗木栽植、养护管理等的质量把关更加严格,否则可能会导致苗木死亡,不仅增加了工程成本,还有可能损害工程形象,甚至公司的信誉。1.4加强后期管护。在绿化建设完成后,还要进行经常的养护管理,才能巩固绿化的效果。目前我国园林绿化普遍存在重建设、轻养护的现象,加之养护人员的专业水平有限、设施差、人员少,而缓苗期间又是苗木成活的关键时期,此期内的养护是保证成活的重要措施,所以,在后期的管护中特别要注重水的管理,高温季节,要加大灌水量和次数,满足树

4、木生理的需求。冬季要树干涂白,还要严防人为破坏。定期检查,及早预防,防止病虫害的大面积的发生。同时还要建立健全的规章制度,从而保证园林景观的效果。2.园林施工项目成本管理2.1投资计划成本管控依据房地产项目的宏观定位及产品品质,测算总投资计划成本,比拟同类竞争项目园林景观工程成本与效果分析,确定其园林景观工程科目投资成本,有三方面影响其决策:2.2设计阶段成本管控成本管控设计为先,设计阶段的成本管控占项目成本管控的90%,设计阶段管控是成本管控体系中重中之重。2.2.3.1材料成本管控在园林建造材料的选择上充分利用当地资源,就地取材,尽量使用天然材质,不仅能体现与当地自然环境的完美融合,为项目

5、的景色平添几分真实和自然,而且可以大幅降低园林工程的建造成本。在园林植物品种的选择上,选择适宜本地区生长、成活率高的乡土树种,结合四季植物表象及观赏期,合理配置苗木品种,从而减低成本。2.2.3.2施工图纸的审核及管控以有效施工图纸作为施工依据,严格审核图纸,消化理解设计意图,确保景观工程顺利施工。2.3施工图预算阶段的成本管控一份科学合理的施工图预算书,决定了成本控制的好坏,编制份合格的园林景观施工图预算首先要认真收集基础资料,对图纸的熟悉:有没有新材料、新植物及新工艺:收集材料产地、品种和价格,特别是大宗材料如钢筋、水泥、地面铺装材料和苗木的价格,还要关注材料的走势等等。施工预算的完成,为

6、施工生产制定了标准成本,为今后施工成本控制提供了依据。因其根据实际施工程序,按部位编制,具有很强的对比性和可操作性,能够将可能发生的成本隐患,控制在最小的:L作面,降低了大面失控的可能性,有了成本控制依据。2.4施工阶段成本管控组织工程施工阶段。依据园林施工预算书及施组织计划,才能有效控制整个施工过程的成本。在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施,体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强:施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的,但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确:操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究

7、制度等。施工单位应明晰该操作体系,以便于协作配合,提高工作效率,为结算打好基础。完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件,通常操作方式有: (a业主单位白行采购:自行采购既能起到成本控制作用,又避免双方结算时产生分歧。如地面铺装材料等些对项目品质影响较直接,同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购:园林景观工程所用的部分材料,也可通过竞标自行采购。此部分材料要注意收取保管费。(b施工单位采购:业主单位对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下,让施工单位采购,这样可发挥施工单位比业主单位更熟悉市场的优势,从而调动其积极性。(c业主单位定价施工单位采购:主要材料价格

8、可通过发、承包方共同到市场寻价,结算时按寻定价格结算。寻定价格的材料应明确品牌、出厂价格时限。上述三种材料采购方式都应建立样板、样品封存认证制度、进场验收确认制度,确保材料品质达标。资金计划是建立在项目的各项合同已确定,且总体施工进度计划已确认合理的基础上,因此要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调,扎实地做好基础工作。(a施工阶段工程款支付是以资金计划为基础的,它应同施工进度计划相协调,在这样一个总框架下监控项目,可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时,成本控制人员和工程管理人员应及时分析,阐明原因,严重时,提出成本预警和工程进度预警。(b资金计划与成本动态控

9、制相结合,可使公司更好地掌控项目运行,使企业的收入与工程支出处于良性循环。(1水电系统维护运行费用管理(2植物养护、修剪、补植等方面管理3 园林施工项目进度管理园林施工项目进度控制是指在既定的工期内,编制出最优的施工进度计划,在执行该计划的过程中,经常检查施工实际情况,并将其与计划进度相比较,制定出必要的调整措施,修改原计划,不断地如此循环,直至工程竣工验收。因为施工进度受多种因素的影响,常见的有施工场地被其他施工单位大量占用,工程进度受到交叉施工单位的制约;图纸不及时、有错误或图纸不详;园林工程施工还受天气的制约等,因此做好施工进度控制是至关重要的。4 要保障园林施工进度可采用如下措施:4.

10、1组织措施:为保证园林施工进度管理,必须建立起完善的施工实施进度控制组织系统和控制体系。如召开协调会落实各层次各项目的进度,安排进度控制调度员。明确各岗位的具体任务和工作职责,按施工项目的组成、进展阶段等将总进度计划分解,以保证进度目标的贯彻实施。在园林工程建设施工的全过程中,项目管理者要经常检查园林建设施工进度计划的实施情况,通过对照比较和分析,及时发现实施中的偏差,采取有效措施调整园林工程建设施工进度计划,排除干扰,保证工期目标顺利实现。4.2合同措施:应保持总进度控制目标与合同总工期相一致,分包合同的工期与总包合同的工期相一致,并明确违约责任。4.3技术措施。要不断采用新技术、新方法,特别是在不增加成本的前提下加快施工进度的技术方法,以保证工程如期竣工。4.4园林施工项目安全管理园林施工项目安全管理,就是施工项目在施工过程中,组织安全生产的全部活动,通过对生产因素的具体控制,使生产因素不安全的行为和状态减少或消除,不引发事故,从而保证施工项目的正常运行。做好施工安全管理首先要坚持安全管理原则,即坚持安全与生产同步,管生产必须抓安全,安全寓于生产之中,并对生产发挥促进与保证作用。生产组织者在安