大连别墅市场研究报告2010

1、大连别墅市场报告August52010大连市高新园区黄浦路554号嘉创大厦1404室 Tel:Fox610 大连市别墅市场状况简介褐色：已建或在售蓝色：规划中或待售托斯卡纳星海湾一号合生创展项目蓝湾张家二期万科溪之谷莱茵海岸优山美地中庚项目开发区开发区城郊城郊旅顺旅顺城市城市中心中心金州金州新城区新城区 发展层次较初级别墅市场的发展一般经历三个阶段：第一阶段别墅只做高端产品；第二阶段开始出现经济型别墅或中产型别墅，别墅市场出现扩容；第三阶段别墅市场回归高端；从目前市场状况来看，大连别墅发展仍处在第一阶段，但具有了向第二阶段转化的趋势。

2、 功能划分不明显目前大连别墅市场产品仍以景观(海景)产品为主,功能区化较弱。目前宜居别墅及城市别墅等其他功能类产品未形成潮流。 风格多样化大连市场欧美风格，美式院落、西班牙风格中式别墅占主流，但地中海、中式、日式等风格别墅在大连较少。 客户来源丰富大连别墅的客户并不局限于大连本地，作为东北的出海口及环渤海经济圈的重要对外交流城市，东三省内陆客户、日韩籍客户及欧美客户也都有一定数量。 市场竞争激烈、营销手段需加强大连目前市场上有不少于30个别墅项目在售，可以肯定的是，别墅市场的竞争日趋激烈。但目前大连各别墅项目的营销手段仍以传统手段为主，小众营销等新型推广手段应用还不广泛。大连别墅市场现状小结:

3、p大连别墅市场发展趋势：从南部沿海向西北部、北部内陆发展主要是西山方向、北部东北快速沿线发展；从城市中心区域向大连上下两端发展开发区（金石滩）方向及旅顺方向发展；从纯粹的别墅项目为主流向混合型住宅项目的低密产品发展，产品、定位、功能、客群将有稳定的针对性；从注重周边景观向注重内在品质发展，对别墅社区的区内景观及产品综合品质的关注将提升。城市南部滨海区域城市两端旅顺、开发区西部北部城市郊区西部区域时间 空 间 关注海景产品品质良莠不齐混合型住宅项目中低密度产品内陆山景海景林景注重生活品质注重综合品质的别墅产品理念 产 品 大连别墅市场发展趋势预测蓝蓝 湾湾开发商：大连圣北房地产有限公司 项目位置

4、：旅顺塔河湾项目规模：共178栋独栋别墅，4幢观海公寓。其中一期占地35万平方米，建筑面积20万平方米，容积率0.68，绿化率达65% 。建筑风格：南加洲风格和托斯卡那风格1期57幢2期47幢商业街区观海公寓2期47幢规划设计：美国F+A设计公司建筑设计：美国F+A设计公司园林设计：豪斯泰勒张思图德设计咨询有限公司 内部配套设施：美式院景式商街和复合型会议中心规划设计及配套营销推广媒体：电视、报纸、户外等阶段推广：07年5月份开始会员积累。操作模式参考“万科会”。 7月28日在塔河湾浴场举办项目说明会 8月收取意向金30万，共约100多人。 9月17日海边独栋示范区开放 9月29日开盘 推广主

5、题：深深的海洋，悠悠的时光 卖 点：海景，人工湖 开发商：大连万科城置业有限公司项目位置：甘井子区柳树街柳树村项目规模：用地面积37万平，总建筑面积40万平，容积率1.0。产品类型：联排别墅、叠拼、多层、小高层、高层、公寓、老年住宅、公建建筑风格：西班牙风格万科溪之谷万科溪之谷首推：71幢联排别墅开盘时间：2007年9月8日户型面积：220平（地上三层，送半地下一层）销售价格：总价款在300-400万之间，单价：两侧户型为18000元，中间为15000元。一期效果图合生江山帝景两层连排别墅 高层多层公寓红堡红堡区位期期大连市内四区北进金石滩红堡项目规划531424232221181021251

6、913897641220111527 28171626二期一期35红堡基本信息红堡双拼A户型地下138平一层123平二层114平三层71平红堡双拼B户型地下127平一层114平二层99平三层72平红堡联排C户型地下138平一层123平二层114平三层71平地下120平一层103平二层98平三层76平红堡联排D户型地下138平一层123平二层114平三层71平地下106平一层106平二层88平三层64平红堡联排B户型地下138平一层123平二层114平三层71平地下95平一层73平二层81平三层60平红堡实景图地下138平一层123平二层114平三层71平外立面材料为防水、防腐蚀涂料。在户型设计

7、上保证每一户的主卧、主卫、主厅都能看到海。红堡样板间展示地下138平一层123平二层114平三层71平鲁能东方优山美地鲁能东方优山美地基本信息A A区区B B区区项目位于国家4A旅游度假区大连市金石滩的中心部位，距大连市约39.07公里，距金州约22.21公里。规划占地面积4437.5亩（A区2849亩，B区1588.5亩），规划总建筑面积207.3万 （A区101.4万 ，B区105.9万 ）。是大连市少有的超级大盘。该项目规划之初就确立了“旅游地产为主导、海洋文化为主题、沐浴文化为主线”的创新开发思路及高品质定位，而成为金石滩乃至大连高端复合地产的代言。目前A区东侧已建成主题公园“发现王国

8、”（占地47.7万，06年7月开业），由曾参与迪士尼设计的美国RPVA公司进行规划设计，韩国三星爱宝乐园的顶尖管理团队全程参与经营管理，力求打造成为中国人自己的“迪士尼”。A区已开发23.1万 （8.3 +5.1 +9.7），B区尚未启动。本案鲁能东方优山美地基本信息三层71平鲁能东方优山美地基本信息别墅区山体公园迪亚小镇滨海路大道鲁能东方优山美地基本信息A区规划占地面积2849亩，规划总建筑面积101.4万，主要物业有海洋温泉、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、多层花园洋房等。A区一期为17栋5-6层多层花园洋房，二房89-143 、三房152-174 、四房193-202 、复式217-234

9、 。07年8月20日开盘，累计推案56219 /269套，目前销售100%。A区二期全部为别墅，联排别墅192-282 、双拼530-551 、独栋495-853 。08年9月28日开盘，累计推案71800 /180套，目前销售19套。A区三期洋房与别墅，二房83-99、三房112-129，联排别墅195-302 、双拼216-238 、独栋175-250 。09年10月1日开盘，累计推案97199 /742套，目前洋房销售约218套剩余248套，别墅未售鲁能东方优山美地基本信息三层71平B区规划占地面积1588.5亩，规划总建筑面积105.9万。 B区主要物业类型为沿街商业、花园洋房、多层公

10、寓等。目前B区尚未启动。鲁能东方优山美地户型配比一期洋房户型配比三期别墅户型配比48%101200-300联排未售去化去化100%211合计48%102175-190、240-250叠拼4%8230-240双拼配比配比套数套数面积面积户室户室产品产品100%2810%28216-237复式100%269100%269合计合计100%3011%30193-210四房100%18970%189152-184三房100%228%2289-150二房（）（）去化率去化率去化去化配比配比套数套数面积段面积段 户室户室7%21100%187合计7%1288%164296-480（赠送地下室阁楼192-28

11、5）联排31%54%16490-559（赠送地下室阁楼338-380）双拼27%48%15494853独栋去化去化率率去化去化配比配比套数套数面积段（）面积段（）户室户室三期洋房户型配比47%宣称售罄218100%466合计43%宣称售罄6731%155112-129三房49%宣称售罄15169%31183-99二房（）（）去化率去化率去化去化配比配比套数套数面积段面积段 户室户室二期别墅户型配比鲁能东方优山美地营销节点2008.9.28报纸频次:15次费用:208.352万元预热期预热期热销期热销期开盘推案：推案：报广：报广：活动：活动：价格：价格：去化：去化：2008.12报纸频次:1次费

12、用:16.8万元杂志频次:1次费用:2万元销售停滞独栋:13136元/双拼:10449元/销售停滞独栋:4套双拼:6套续销期续销期至今2007.12VIP认筹开盘样板间开放3期洋房开盘报纸频次:29次费用:329.2万元杂志频次:4次费用:35.8万元二房:5470元/三房;5700元/四房;6800元/复式:6800元/联排:11000元/洋房存量消化殆尽新增推案去化47%联排:3套二房:3三房;40四房;2复式:9独栋:4套双拼:6套二房:5470元/三房;6517元/四房;5977元/复式:6391元/地下138平三层71平鲁能东方优山美地经典户型地下138平三层71平鲁能东方优山美地经

13、典户型鲁能东方优山美地归类小结 优山美地项目定位于旅游休闲地产，2007年开售初期，放弃了高端别墅标杆启动策略，以洋房进行启动，但其洋房去化极为缓慢，原因有两点：其一，针对非富豪的一般富裕家庭，作为度假产品其洋房面积段过大；其二，受市场调控及金融危机影响而后推出的别墅产品，至今销售依然缓慢，其原因同样是因为面积段过大，作为度假型产品，在满足足够舒适性的同时，必须对面积进行控制，原因有二：其一，面积过大客群就会相对狭窄，集中于超级富豪，直接导致购买随机性大，同时对品质有更高的要求，由于不是第一居所，因此一般富豪对度假型别墅的面积和总价也有一定的要求。其二，面积过大的别墅作为投资产品不容易出售。因此在09年新推案中，遍吸取了之前的教训，洋房与别墅的面积段大幅度下调，从以推产品销售状况看，是适应市场的，当然市场环境的转暖也是起了一定的作用。2010年7月3日鲁能优山美地推出洋房产品迪亚小镇，组团中多层洋房面积区间为90-170平米，均价8400元/平，别墅产品未定价，【朗墅】组团别墅在售，400万元/套！东方优山美地销售分析：山海意境下的都市桃源山海意境下的都市桃源金金滩项滩项目目区区位位大连东港小窑湾商务区金石滩金州新区金石滩大连市区旅顺金金滩项滩项目目区区位信息位信息金滩金滩12金滩项目基本信息入口2入口1开盘首推会所会所金金滩项滩项目目别别墅效果