房地产和建筑业

1、营改增政策解读房地产和建筑业 中华人民共和国增值税暂行条例 第五条 纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和本条例规定的税率计算并向购买方收取的增值税额，为销售税额。 财税【2016】36号文 附件一：第二十二条销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税税额营改增后服务的三流合一是个伪命题房地产建筑业营改增政策概览销售不动产11%一般征收或5%简易征收租赁不动产11%一般征收或5%简易征收建筑服务一般征收或3%简易征收房地产相关服务6%营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表行为或行业行为或行业纳税人身份纳税人身份项目情况项目情况判定标准

2、判定标准计税方法计税方法适用税率（征收适用税率（征收率）率）销项税额计税销项税额计税依据的确认依据的确认建筑业一般纳税人新项目一般计税11%全部价款和价外费用老项目（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。简易征收3%全部价款和价外费用扣除支付的分包款一般征收11%全部价款和价外费用清包工简易征收3%全部价款和价外费用扣除支付的分包款甲供材小规模纳税人老项目参照上文简易征收3%全部价款和价外费用扣除支付的分包款新项目行为或行业行为或行业纳税人身纳税人身

3、份份项目情况项目情况判定标准判定标准计税方法计税方法适用税率（征收适用税率（征收率）率）销项税额计税销项税额计税依据的确认依据的确认预收款预收款房地产企业房地产企业一般纳税人一般纳税人老项目老项目建筑工程施工建筑工程施工许可证许可证注明的注明的合同开工日期在合同开工日期在2016年年4月月30日日前前简易征收简易征收5%全部价款和价外全部价款和价外费用费用一般征收一般征收11%取得的全部价款取得的全部价款和价外费用，扣和价外费用，扣除受让土地时向除受让土地时向政府部分支付的政府部分支付的土地价款土地价款新项目新项目一般征收一般征收11%小规模纳税人小规模纳税人简易征收简易征收5%全部价款和价外

4、全部价款和价外费用费用营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表行为或行业行为或行业纳税人身份纳税人身份项目情况项目情况判定标准判定标准计税方法计税方法适用税率（征收适用税率（征收率）率）销项税额计税销项税额计税依据的确认依据的确认转让不动产转让不动产一般纳税人一般纳税人外购老项目外购老项目2016年年4月月30日日前取得前取得一般征收11%全部价款和价外费用简易征收简易征收5%以取得的全部价以取得的全部价款和价外费用减款和价外费用减去该项不动产购去该项不动产购置原价或者取得置原价或者取得不动产时的作价不动产时的作价后的余额后的余额自建老项目自建老项目2016年年4月月

5、30日日前自建前自建简易征收简易征收5%全部价款和价外全部价款和价外费用费用外购新项目外购新项目2016年年5月月1日后日后取得取得一般征收一般征收11%以取得的全部价以取得的全部价款和价外费用减款和价外费用减去该项不动产购去该项不动产购置原价或者取得置原价或者取得不动产时的作价不动产时的作价后的余额后的余额自建新项目自建新项目2016年年5月月1日后日后自建自建全部价款和价外全部价款和价外费用费用小规模纳税人小规模纳税人外购项目外购项目简易征收简易征收5%以取得的全部价以取得的全部价款和价外费用减款和价外费用减去该项不动产购去该项不动产购置原价或者取得置原价或者取得不动产时的作价不动产时的作

6、价后的余额后的余额自建项目自建项目全部价款和价外全部价款和价外费用费用营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表行为或行业行为或行业纳税人身份纳税人身份项目情况项目情况判定标准判定标准计税方法计税方法适用税率（征适用税率（征收率）收率）销项税额计税销项税额计税依据的确认依据的确认不动产租赁不动产租赁一般纳税人一般纳税人新项目新项目2016年年5月月1日日后取得后取得一般征收一般征收11%全部价款和价全部价款和价外费用外费用公路经营企业公路经营企业试点区开工试点区开工简易征收简易征收3%全部价款和价全部价款和价外费用扣除支外费用扣除支付的分包款付的分包款老项目老项目201

7、6年年4月月30日前取得日前取得一般征收一般征收11%全部价款和价全部价款和价外费用外费用一般纳税人一般纳税人老项目老项目2016年年4月月30日前取得日前取得简易征收简易征收5%全部价款和价全部价款和价外费用扣除支外费用扣除支付的分包款付的分包款不动产租赁不动产租赁小规模纳税人小规模纳税人简易征收简易征收5%全部价款和价全部价款和价外费用扣除支外费用扣除支付的分包款付的分包款小规模纳税人小规模纳税人营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表特殊事项特殊事项1、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市

8、）提供建筑服务或者一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。2.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业

9、税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。3.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。4.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。营改增房地产建筑行业过渡项目以及销售、出租不动产详细过渡政策一览表 房地产建筑业具体营改增政策 1.提供建筑业和销售不动产适用一般征税方法的

10、，税率为11%，房地产相关服务如物业管理服务使用税率为6% 2.增值税适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地产 3.销售和租赁不动产以及提供建筑业服务引进了过渡性政策，符合条件的纳税人可以选择过渡性政策。 4.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天，预收款项方式除外。 5.房地产开发企业采取预售款方式的销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。 6.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价

11、外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的价款后的余额为销售额。 7.购进的货款服务进项税额不得抵扣 8.新增在不动产所在地或建筑服务发生地预缴税款规定 9.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全部缴纳增值；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区接下来，我们将讨论这些政策对于房地产实务的影响。房地产建筑业营改增政策概览 考虑一下案列为什么过渡期政策对于房地产和建筑业很重要？开发阶段2016年5月1日销售阶段所有在此阶发生的无法所有在此阶发生的无法取得可抵扣的增值税仅取得可抵扣的增值税仅限税额限税额税负大幅度增

12、加老项目 开始开发 开发日期在4月30日前 开始实施 5月1日以后取得的建筑劳务收入 房子 差额缴纳5%营业税 2016年5月1日 可选择扣除分包后可选择扣除分包后的差额的差额5%简易征收增值税简易征收增值税建筑业过渡期政策过渡期政策按照按照3%的征收率建议征的征收率建议征收且支付给分包商的项收且支付给分包商的项目可以在税前扣除目可以在税前扣除关键点1.过渡期政策与营业税处理一致2.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税 完成开发 5月1日前销售 开始实施 5月1日后销售 房子 5%的营业税 2016年5月1日 5%的税率征收增值税 开始实施 完成开发 5月1日后销

13、售 2016年5月1日 2016年8月1日 5月1日后销售 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目5%简易征收是否仍可适用？查看建筑工程施工许可证注明的开工日期“房地产老项目的定义”建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日钱的房地产项目过渡期政策可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税 取得不动产 开始实施 5月1日后将不动产出售 房子 2016年5月1日 可以选用5%简易征收 如何定义“取得”包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。取得的日期按照合同约定日期还是房地产登记日期？销售

14、二手不动产“二手不动产二手不动产”一般纳税人销售其一般纳税人销售其2016年年4月月30日前取得的自建日前取得的自建不动产不动产过渡期的政策过渡期的政策可以选择使用简易计税方法可以选择使用简易计税方法“以取得全部价款和价外费用以取得全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者减去该项不动产购置原价或者取得的不动产时的作价后的余取得的不动产时的作价后的余额为销售额，按照额为销售额，按照5%的征收率的征收率计算应纳税额计算应纳税额 完成开发 5月1日前租金收入 开始实施 5月1日后的租金收入 房子 5%营业税 2016年5月1日 5%简易征收增值税 如何定义“取得”？ 是否只适用于受让的不动产，自

15、行开发的不动产是否适用？ 出租不动产那些不动产可以适用过渡期政策那些不动产可以适用过渡期政策一般纳税人出租其一般纳税人出租其2016年年4月月30日前取得日前取得的不动产的不动产过渡期政策过渡期政策可以选择简易计税方法，按可以选择简易计税方法，按照照5%的征收率计算应纳税额的征收率计算应纳税额 简易征收方法的含义过渡期的政策销项税按照征收率计算；销项税按照征收率计算；3%（建筑业，和（建筑业，和5(不动产销售和租不动产销售和租赁）赁）相关的进项税不得抵扣相关的进项税不得抵扣简易征收的方法由一般纳税人选简易征收的方法由一般纳税人选择而非强制措施择而非强制措施简易计税方法，一经选择，简易计税方法，

16、一经选择，36个个月内不得变更月内不得变更适用简易征税方法的纳税人是否开具增值税专用发票，是否购买方可以就此交易可以抵扣进项税？ 关于过渡期政策的其它问题关于过渡期政策的其它问题过渡期政策如果同一纳税人有多个房地产项目如果同一纳税人有多个房地产项目过渡期政策一般要求过渡期政策一般要求2016年年4月月30日日前取得的不动产前取得的不动产如果增值税很难转移，业主可能会如果增值税很难转移，业主可能会倾向于采用简易征收办法纳税倾向于采用简易征收办法纳税是否应按照增值税纳税人为单位，是否应按照增值税纳税人为单位，或是以项目为单位，或是以出售或或是以项目为单位，或是以出售或出租的每套房产为单位选择适用或

17、出租的每套房产为单位选择适用或不适用过渡期政策，土地进项税如不适用过渡期政策，土地进项税如何处理何处理是否按是否按5%简易征收方法纳税的不动简易征收方法纳税的不动产租赁项目是否可在未来很长时间产租赁项目是否可在未来很长时间内依然适用简易征收方法？内依然适用简易征收方法？如果租户能够抵扣进项税，可能如果租户能够抵扣进项税，可能会希望业主按一般纳税，如何协会希望业主按一般纳税，如何协调不同租户的诉求？调不同租户的诉求？ 开发项目时间 项目开始 预售开始 开发完成开发成本-增值税登记房地产开发企业可能会希望在项目开始就申请成为增值税一般纳税人以便于抵扣进项税额实际困难在于此时房地产开发企业尚未取得任

18、何应税收入发生开发成本取得销售收入开发成本-增值税登记 发生开发成本 取得销售收入项目开始项目开始预售开始预售开始开发完成开发完成房地产开发企业可能会希望在项目开始就申请成为增值税一般纳税人以使抵扣进项税额实际的困难在于此时房地产开发企业尚未取得任何应税收入开发成本-不动产相关进项税2015年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣的比例为60%，第二年抵扣的比例为40%。该政策是否也也适用于其他不动产，例如按照投资性房地产核算的不动产 预售 营改增 确认销售收入 2016.1 20

19、16.5.1 2017.10 适用营业税 适用增值税预售-营业税还是增值税？预售对于收到预收款时已经缴纳了营业税但是确认销对于收到预收款时已经缴纳了营业税但是确认销售收入在售收入在20162016年年5 5月月1 1日以后的情况，是否还需要交日以后的情况，是否还需要交增值税？或者申请营业税退税？增值税？或者申请营业税退税？法规对此无明确规定法规对此无明确规定 这对房地产企业意味着什么：l将影响着对项目利润模型的测算l考虑其他融资方式，例如，可能的前提下尽早开始预售。融资成本贷款服务相关的利息收入及直接相关的手续费支出贷款服务相关的利息收入及直接相关的手续费支出不能抵扣进项税不能抵扣进项税这将会

20、增加房地产企业的融资成本这将会增加房地产企业的融资成本销售不动产-纳税地点向机构所在向机构所在地主管税务地主管税务机关进行纳机关进行纳税申报税申报在不动产所在地预缴增值税不动产所在地预缴增值税在不动产所在地预缴增值税在不动产所在地预缴增值税在不动产所在地预缴增值税在不动产所在地预缴增值税在不动产所在地预缴增在不动产所在地预缴增值税值税在不动产地预缴增值在不动产地预缴增值税税36号文要求在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管号文要求在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报，纳税人可能需要重新考虑资产持有税务机关进行纳税申报，纳税人可能需要重新考虑资产持有架构。架构。 以

21、及以及销售股权销售股权销售股权销售不动产销售不动产那种方式会更好？那种方式会更好？至少在现阶段出台的法规并未包括类似企业所得税7号公告的“看穿”政策，即针对出售股份行为将会视同处置潜在的房地产资产那样需要征税。租赁-转售水电市政部门市政部门业主、物业公司业主、物业公司租户租户应该从租户收取多应该从租户收取多少？少？100*17%增值税假增值税假设卖电设卖电如何确定转售收入？如何确定转售收入？1. 10017%/13%增值税增值税-转售水电是否应该按照水电所转售水电是否应该按照水电所适用的增值税税率征收？适用的增值税税率征收？2. 1006%增值税还是这些转售的水电应做为提供价外增值税还是这些转

22、售的水电应做为提供价外费用？费用？ 免租期/装修期租赁视同销售收取租金收取租金视同销售风视同销售风险险免租期免租期装修期装修期租期开始日租期开始日开发日开发日免费停车免费停车 房地产和建筑业经历了适用税率的最大幅度提高（从3%到5%到11%），然而，并不必然意味着税负的增加，通常进行财务预算或者对于财务模型的审阅是必要的，有以下影响财务测算的关键因素：关键影响因素老合同的期限老合同的期限交易对手的增交易对手的增值税纳税人身值税纳税人身份份销售方式销售方式土地价值占整土地价值占整个项目的比重个项目的比重企业控股架构企业控股架构问题问题结果结果1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以扣除土地

23、价款是2.转让境内或境外房地产企业的股份或其他股权行投资，是否适用增值税？初步判定不适用3.如何对代收水电费等费用的代理或者物业管理公司征收增值税？针对此种情况，需对物业管理公司按照6%征收增值税4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用于任何过渡政策或豁免政策?存在过渡政策十大行业问题进行相关政策调研分析及制定应对策略，包括政策进行相关政策调研分析及制定应对策略，包括政策梳理，项目梳理，整体税负，新老项目税务处理和梳理，项目梳理，整体税负，新老项目税务处理和可能的节税方案等。可能的节税方案等。对增值税会计核算方案和开票，纳税申报流程进行对增值税会计核算方案和开票，纳税申报流程进行改造，包括税务部门，财务部门和业务部门等，制改造，包括税务部门，财务部门和业务部门等，制定营改增落地实施方案定营改增落地实施方案对现有业务、采购、财务系统进行梳理，将对现有业务、采购、财务系统进行梳理，将“业务业务改造需求改造需求”转化成转化成“信息系统改造需求信息系统改造需求”，并形成，并形成落地方案落地方案对