房地产业企业所得税政策

1、房地产业企业所得税政策 贵州省税务干部学校 晏 鸣 电话626318 邮箱:一、房地产业应纳税 见文档二、主要会计处理主要账户 土地征用费及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费(建安成本) 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费 开发成本 开发产品 销售收入 产品销售成本 产品销售费用 管理费用 财务费用三、房地产企业税税收 国家税务总局关于房地产开发业务征收国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知企业所得税问题的通知国税发国税发200383200383号、号、200631200631号、号、201031201031号、号、公告公告2010年第年

2、第29号、财税号、财税201212号号 从2008年1月1日起内资和外商投资房地产开发企业在企业所得税处理上适用统一政策。 2007年12月31日前：“国税发200631号文”（适用内资）（2006年以前为83号）、“国税发2001142号文”（适用外资） 完工产品界定： 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第二 章 收入的税务处理 共6条本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。 第三 章 成本费用扣除的税务处理 共14

3、条 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。 第四 章 计税成本的核算 共11条 本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。 第五 章 特定事项的税务处理 共2条 本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。 第六 章 附则 共2条 本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前的衔接办法。 二、销售问题 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预

4、售合同所取得的收入 （一）预售合同 （二）银行按揭方式 （三）视同销售（三）视同销售 第七条第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利 时 确 认 收 入利 时 确 认 收 入 ( 或 利 润或 利 润 ) 的 实 现 。的 实 现 。 原“国税发

5、200631号文”中的“开发企业将开发产品转作固定资产应该视同销售”删除 （国税函2008828号）也明确规定，房地产开发企业自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产处理，不视同销售确认收入。 视同销售的确认方法 确认收入(或利润)的方法和顺序为： (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 三、销售未完工开发产品取得收入的毛利率: 调低了计税毛利率调低了计税毛利率5

6、 5个百分点：个百分点： 省会以上15。 地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 其他地区的，不得低于5。 经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 原“国税函2008299号文”规定为“预计利润率” 销售未完工开发产品取得收入的毛利率的营业税等税金可以税前扣除？ 四、计税成本 第二十五条：计税成本是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 计税成本与开发成本：一是税收一是会计 开发成本 是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。 计

7、税成本对象：（一）土地征用费及拆迁补偿费（以地合作和以地换房两种） (二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 (三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 (四)基础设施建设费 (五)公共配套设施费 (六)开发间接费。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 五、成本、费用扣除的税务处理五、成本、费用扣除的税务处理 （一）成本费用的划分（一）成本费用的划分 第十一条第十一条 企

8、业在进行成本、费用的核算企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。成本与未销开发产品计税成本。 （二）实际发生扣除的原则（二）实际发生扣除的原则 第三十四条第三十四条 企业在结算计税成本时其实企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。合法凭据时，再按规定计入计税成本。 预提费用为特例预提费用为特例

9、（仅房地产）（仅房地产） （三）预提费用特例（三）预提费用特例 以下以下几项预提以下以下几项预提(应付应付)费用可计税扣除。费用可计税扣除。（第三十二条）（第三十二条） 1、出包工程出包工程 未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的额的10。 前提条件的：（1）出包工程已经完成； （ 2 ） 出 包 工 程 结 算 正 在 办 理 ； （3）可能结算的金额有充分的证明依据； （4）未全额取得发票。 2、土地成本的预提（第三十条）土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得

10、土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。土地成本的预提还必须与主管税务机关沟通，征得 其 同 意 认 可 后 ， 方 可 进 行 。3、公共配套设施成本的预提 第三十二条第二款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。这样的处理，也有它的前提条件： （1）此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的；（3）公共配套设施预算造价的依据是充分的。4 报 批 报 建 费 、 物 业 完

11、 善 费 的 预 提 根据该办法第三十二条第三款规定，房地产开发企业可以预提报批报建费用、物业完善费用。 预提报批报建费用、物业完善费用的条件是：必须有政府相关文件作为计算依据或者有相关政府部门发出的“缴费通知书”。 （四）开发产品自用计提折旧的限制性（四）开发产品自用计提折旧的限制性条件条件 第二十四条作了限制性规定。即：房地产开发企业将开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。六、确认计税成本对象的原则六、确认计税成本对象的原则 房地产开发企业在开发项目开工前必须要确认计税成本对象。（第二十六条） 企业在确认计税成本对象时，必须遵循以下个原则：

12、、可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。、成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对

13、象进行核算。、权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 七、对利息支出的处理七、对利息支出的处理 第二十一条 对企业利息支出的处理： 、企业利息支出的核算，应该遵循企业会计准则的规定进行归集和分配，应该资本化的不得计入当期的期间费用而税前扣除。 、规定了银行转贷不属于“资本弱化”的行为，将银行转贷的主体扩展至“企业集团或成员企业”。 八、对停车场所的处理八、对停车场所的处理 该办法的第三十三条， 、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 将停车场所作为公共配套设施的简化

14、处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。 九、不得事先核定征收不得事先核定征收 尚有以下问题需要进一步的明确：1、对计税成本项目出现新名词的内涵需要进一步明确，如：（）“土地征用费与拆迁补偿费”中“大市政配套费”“土地使用费”、“危房补偿费”等的定义？（）“开发间接费用”中的“工程管理费”、“项目营销设施建造费”的具体内容包括哪些？（3）“前期工程费”中的“筹建费”包括哪些内容？2、 如何协调该办法与原外资房地产税收政策的关系？3、 该办法38条规定，外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接？4 、如何解决内资房地产企业尚未税前扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费问题？5 、该办法的税前扣除与土地增值税的税前扣除如何协调与衔接？6 、未正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，是否就可以不确认收入？7 、经济适用房、限价房和危改房的定义与条件是什么？8 、删除了原规定“各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法”，是否意味着地方税务机关就不再制定实