房地产策划业务培训课程之商业市场调研方法

1、 商业市场调研方法房地产策划业务培训课程系列之本次培训的目标初步了解商业市场调研的一般程序和步骤初步了解商业市场调研的一般程序和步骤初步了解商业市场调研的基本方法初步了解商业市场调研的基本方法初步了解商业市场调研中应注意的问题初步了解商业市场调研中应注意的问题市调的基本步骤市调总结、评估及分析市调总结、评估及分析市调的执行市调的执行市调的准备市调的准备市调任务的明确市调任务的明确市调任务的明确市调任务的明确市调性质市调性质项目研究调查、专题研究调查、基础普查项目研究调查、专题研究调查、基础普查 、补充调查、补充调查市调范围市调范围城市商业全面调查、典型商圈调查、典型个案调查、特定商用城市商业全

2、面调查、典型商圈调查、典型个案调查、特定商用 物业调查物业调查市调对象市调对象商用物业、经营商户、潜在投资商、终端消费者、业内专家商用物业、经营商户、潜在投资商、终端消费者、业内专家市调内容市调内容基本信息、重点指标、供应水平、需求特征基本信息、重点指标、供应水平、需求特征 市调时间市调时间阶段性（几天、一周、十天）集中调查、长期性跟踪调查阶段性（几天、一周、十天）集中调查、长期性跟踪调查市调的准备市调的准备团队分工团队分工市调负责人的确定市调小组的划分各小组市调任务的明确市调工作计划及方案的制定市调工作计划及方案的制定整体性工作计划（对内、对外）市调工作时间安排市调工作方案委托方需协助的工作

3、内容项目研究所需的资料清单市调的准备市调表格及工具的准备市调表格及工具的准备市场调研表调查问卷访谈题纲数码相机手提电脑录音笔资料预热资料预热建立统一的项目专用文件夹，并按项目概况、城市规划、市场环境等建立子文件夹项目组成员将搜集到的信息分别存入该专用文件夹项目相关信息的阅读公司过往类似项目研究相关内容阅读市调的执行市调的基本方法实地观察法实地观察法通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验等方式掌握基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。访谈法访谈法通过个别面谈、小组座谈,较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、行业协会人员、政府主管部门人员、当地居民

4、与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。问卷法问卷法通过街头拦截式问卷填写、电话问卷填写、入户访谈问卷填写等进行调查统计及分析。参展法参展法参加行业会展、企业营销展示会、主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。市调的基本次序面面线线点点市调的基本内容商圈、板块商圈、板块商业街、路街商业街、路街商业网点、节点商业网点、节点功能、定位、档次、区位认同度、业态业种、交通、客流量、功能、定位、档次、区位认同度、业态业种、交通、客流量、重点商户经营概貌、商业竞争态势、消费者情况重点商户经营概貌、商业竞争态势、消费者情况 长度、

5、宽度、建筑层数、风格、商铺门面宽度、进深、层高、长度、宽度、建筑层数、风格、商铺门面宽度、进深、层高、购物舒适度、商铺数、业种业态、租金购物舒适度、商铺数、业种业态、租金/售价、消费者情况售价、消费者情况（年龄、性别、职业、来源、提袋率、收银台排队人数、停留时间等）（年龄、性别、职业、来源、提袋率、收银台排队人数、停留时间等） 规模、业种业态、功能、定位、档次、停车位、客流量、动线、规模、业种业态、功能、定位、档次、停车位、客流量、动线、通道宽度、柱距、层高、空置率、消费者情况（年龄、性别、通道宽度、柱距、层高、空置率、消费者情况（年龄、性别、职业、来源、提袋率、收银台排队人数、停留时间等）职

6、业、来源、提袋率、收银台排队人数、停留时间等）市调技巧（一）商场租金或售价的获取商场租金或售价的获取基本方式假扮商户在商场招商或销售中心问询通过二手中介了解直接与商场内的部分经营商户攀谈二手资讯的搜集业内人士访问注意的问题租金是否含管理费？管理费是多少？商铺实用率多少？按建筑面积or经营面积计算？免租期多长？租金如何递增？市调技巧（二）商铺面积的获取商铺面积的获取基本方式实地观察目测（地砖、柱距目测）假扮商户在商场招商或销售中心问询通过二手中介了解直接与商场内的部分经营商户攀谈注意的问题区分建筑面积和经营面积商铺面积以经营商户为单位市调技巧（三）业种业态的统计业种业态的统计基本方式假扮商户在商

7、场招商或销售中心问询商场指南现场记录店铺招牌及经营内容注意的问题应详细准确记录下每个商铺的招牌全称应深入了解商铺经营业种的具体经营特点市调技巧（四）人流量的测算人流量的测算基本方式按工作日及双休日分开统计分上午、下午和晚上三个时段在每个时段选择15分钟计算进入商场的客流人数，并以此换算成全日客流量各个主要出入口分开统计二手资讯了解假扮商户在商场招商或销售中心问询直接与商场内的部分经营商户攀谈市调技巧（五） 其他市调技巧其他市调技巧出租车司机聊天交谈当地若干份报纸消费版、房地产版及促销、卖楼广告版当地书店、公共场所翻阅或购买有关风土人情、旅游购物书籍观察马路转角处或十字路口行人走向比例，判别消费

8、吸引力方向自行购物、消费，体验经营服务水平，钉住某一、两种大众化品牌商品（饮料、化妆、护肤、牙膏、男服、彩电、手机等）进行货比三家，观察商品关联度、档次、陈列水平、售价与促销等信息，从而大致判断商家经营管理水平餐饮店关注翻台率，估算客流量和经营收入状况拍摄技巧（一） 十字路口或人行天桥拍车水马龙道路、大商厦全景。商厦应拍正立面、侧立面、广告牌、霓虹灯等标志性位置。商厦内部拍首层、二、三层及顶层娱乐、饮食全貌或亮点一角即可，注意拍门口楼层分布指南或示意图，购物中心共享空间、连廊、大卖场收银区，有时要拍天面光棚、扶手步梯、通道路线、水牌、装饰物等。拍摄技巧（二） 拍摄技巧（三） 注意捕捉消费者特征

9、，一张照片内尽量多种人群，能同时拍到店铺、招牌、行人和购物者更好。商业街铺一般侧拍，尽量看到更多店铺门面夜晚可拍一些霓虹灯、橱窗、夜生活场景。遇商场管理人员干扰和制止时，不打闪光灯，扮旅游者拍照纪念或马上收机。拍摄技巧（四） 市调的总结、评估及分析市调总结、评估及分析的一般思路针对每个项目不同的调研目标，锁定调研内容侧重点，以免造成不必要的针对每个项目不同的调研目标，锁定调研内容侧重点，以免造成不必要的人物力浪费人物力浪费在市调过程中要进行及时的总结和评估，以确定是否对市调方案进行调整在市调过程中要进行及时的总结和评估，以确定是否对市调方案进行调整一般来说，在一次市调的基础上可以根据需要进行二次或三次市调一般来说，在一次市调的基础上可以根据需要进行二次或三次市调对市调数据应进行及时的整理分析，以便尽早发现问题对市调数据应进行及时的整理分析，以便尽早发现问题对市调数据的整理分析可借助对市调数据的整理分析可借助spssspss或或excelexcel等统计工具等统计工具特别提醒市场调查的方案和方法不是一成不变的，要根据项目的具体情况进行适当变通市场调查的方案和方法不是一成不变的，要根据项目的具体情况进行适当变通市场调查要有目的性，不是为了调查而调查市场调查要有目