关于房地产行业存货资金占用率的探讨

1、关于房地产行业存货资金占用率的探讨房地产业是典型的资金密集型行业，具有资金量大、风险性较大、循环周期长、资金回笼慢等特点，对资金的依赖性比其他行业更强。因此，资金链的运转状况直接关乎房地产行业的未来走向。在房地产行业的不同开发阶段，存货资金占用率也显示出周期性的波段曲线特征，直接反映企业资产营运状况的好坏。房地产企业的开发阶段主要由提出工程开发设想及可行性研究阶段，申请工程用地、规划设计、审批报建阶段，征地及拆迁安置阶段，工程建设施工阶段，市场营销阶段，房地产开发的售后效劳阶段构成。本文将根据房地产行业目前的企业经济环境从这六方面入手，对房地产行业整体的资金链状况及存货资金占用率做分析探讨。一

2、、 房地产工程开发设想及可行性研究阶段 房地产开发企业要准确把握国家及所属省市的房地产政策，深入了解当地房地产市场，确立房地产开发工程并进行可行性研究分析。在该阶段，因工程前期可研规划投入一般占工程投资总概算的1%，企业一般依靠自有资金来解决该阶段的资金需求。该阶段企业通过自有资金的投入，形成存货中的在建开发产品工程开发可行性研究等前期费用。如果投入的自有资金占企业本身的流动资产比例较大，那么存货资金占用率也较大，说明企业开发的房地产工程概算投入很大，而自身自有资金缺乏以承当工程开发前期投资，需尽快融资解决工程开发所需的资金缺口，企业的营运状况较差，所形成的投资风险也较小，资产负债率较低；如果

3、投入的自有资金占企业本身的流动资产比例较小，那么存货资金占用率也较小，说明企业自身的自有资金很充足，企业的营运状况良好，适合于开发建设该工程，企业所形成的投资风险也较小，资产负债率较低。二、 申请工程用地、土地征用及拆迁安置、工程规划设计及审批报建阶段 房地产开发企业依据投资设想所选择的地块参与土地出让竞标，获取土地使用权。同时缴纳土地出让金、契税及相关土地转让费用。制定详细的开发方案，办理各项工程建设审批手续。不同区域的土地购置本钱差异很大，全国一、二线城市及省会城市的核心地块土地购置本钱很高，拆迁安置费用也较高。企业支付土地购置的所形成的相关本钱及拆迁安置本钱均归集在存货的在建开发产品科目

4、下进行财务核算。如果完全用自有资金支付，投入的自有资金占企业本身的流动资产比例较大，那么存货资金占用率也较大，说明企业开发的房地产工程概算投入很大，需尽快融资解决工程后续开发所需的资金缺口，企业目前营运状况较差，所形成的投资风险较小，资产负债率较低；如果投入的资金是通过融资获得，其占企业本身的流动资产比例较高，那么存货资金占用率也较高，说明企业自有资金已消耗殆尽，工程建设完全需要融资贷款获得，企业的营运状况很差，所形成的投资风险也较高，资产负债率较高。三、 工程建设施工阶段 房地产开发企业依据所审批取得的?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?及?建设工程施工许可证?

5、进行工程开发，组织施工招标，对工程进行发包，并对工程本钱、工期、质量进行实时现场管理。该阶段投资费用约占工程投资总概算的70%，甚至更高。企业支付的工程施工所形成的相关建设本钱均归集在存货的在建开发产品科目下进行财务核算。如果依靠自有资金或采取集资建房的方式支付工程施工阶段所需资金，那么存货资金占用率越来越大，资产负债率相对较低，投资风险随着投入的增加而加大，但相比拟而言，企业的营运状况较好。如果企业完全依靠融资贷款建房的方式支付工程施工阶段所需资金，那么资金周转压力很大，存货资金占用率也越来越高，资产负债率相对较高，相比拟而言，投资风险很高，企业的营运状况很差。四、 市场营销阶段及房地产开发

6、的售后效劳阶段房地产开发企业待工程施工至主体封顶，办理了?预售楼证?后实施工程销售，随着售房资金的逐步回笼，自有资金的逐步增加，存货科目下的在建开发产品结转至存货科目下的产成品，并按照工程销售收入与建设本钱及相关税金配比的原那么最终确认销售收入，相关建设本钱也由存货科目下的产成品结转至主营业务本钱，企业的存货资金占用率逐步减少，资产负债率逐步降低，投资风险随着收入的增加而降低，随之而来，企业的营运状况也变的越来越好。 总之，房地产开发企业的工程开发阶段性特征明显，企业的存货资金占用率及资产负债率也随着其阶段性特征表现出固有的周期性曲线如下图，值得我们在以后的工程开发实践中去印证。资产负债率%工程前期阶段工程施工阶段工程销售阶段10050存货资金占用率%工程前期阶段工程施工阶段工程销售阶段10050酒钢集团兰州聚东房地产开发 二一二年七月三日of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delim