第四章投资性房地产

1、第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导第 11 讲-投资性房地产的特征及范围，投资性房地产确认条件与计量（1）第四章投资性房地产本章分析本章内容在中所占分值不多，一般以单选题、多选题、题等客观题进行；作为会计要素核算的基础性内容，本章内容也可能在计算题或综合题中出现。近几年除 2014 年分左右。过计算题外，本章分值一般 2本章主要变化本章内容无实质性变化。本章基本结构框架第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的特征二、投资性房地产的范围主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的（一）属于投资性房地产的项目物。不易，第1页1.定义投资性房地产：是指为赚取或

2、增值，或两者兼有而持有的房地产2.特征投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导【补充例题题】（2017 年）企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取时，其转为投资性房地产。（）【】【补充例题多选题】（2018 年）下列各项关于企业土地使用权的会计处理的表述中，正确的有（）。A.工业企业持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算B.工业企业将购入的用于建造办公楼的土地使用权作为无形资产核算 C.工业企业将以经营租赁方式租出的土地使用权作为无形资产核算D.房地产开发企业将

3、购入的用于建造商品房的土地使用权作为存货核算【】ABD】工业企业将土地使用权以经营租赁方式出租作为投资性房地产核算，选项 C 错误。【例 4-1】2×18 年 5 月 10 实施日，甲公司与司签订了一项经营租赁合同，约定自 2×18 年 6 月 1 日起，甲公司以年8 000 000 元租赁使用司拥有的一块 400 000 平方米的场地，租赁期为 8 年。2×18 年 7 月 1 日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取有关规定。差价，租赁期为 5 年。以上假设不【】本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于自租赁期开始日（

4、2×18 年 6 月 1 日）起，这项土地使用权属于投资性房地产。司而言，【例 4-2】2×18 年 8 月 15 日，甲公司与司签订了一项经营租赁合同，司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期为 6 年。甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。3 年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司以赚取差价。【】本例中，对甲公司而言，这两间房屋属于以经营租赁方式租入后又转租的物，甲公司并不拥有其产权，因此不能将其确认为投资性房地产。将其确认为投资性房地产。（二）不属于投资性房地产的项目司拥有这两间房屋的产权并以经营租赁方式对外出租，可以1. 自用房地产：即为生产商品、提供劳务

5、或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。2. 作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。【特别提示】不易，第2页范围相关内容1.已出租的土地使用权（1） 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2） 以经营租赁方式租入再转租给其他的土地使用权不属于投资性房地产2.持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地，不属于投资性房地产3.已出租的物（1） 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的 物；（2） 以经营租赁方式租入再

6、转租给其他 的 物不属于投资性房地产；（3） 通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置 物或在建 物，如董事会或类似机构作出 决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；（4） 企业将物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务， 应当将该物确认为投资性房地产第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导某项房地产，部分用于赚取或增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取或增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取或投资性房地产。增

7、值的部分，不确认为该项房地产自用的部分，以及不能单独计量和出售的、用于赚取资产或无形资产。或增值的部分，应当确认为固定第二节投资性房地产的确认与计量一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。二、投资性房地产的账务处理（一）投资性房地产的初始计量：按成本进行计量（外购或自行建造：自租赁期开始日或用于 增值之日起）（二）投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满 足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用

8、一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。1.采用成本模式计量的投资性房地产（3 个【特别提示】已经计提的投资性房地产减值准备，不：提折旧、摊销、提减值准备）转回。2.采用公允价值模式计量的投资性房地产（3 个不：不提折旧、不摊销、不提减值准备）（1） 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。（2） 采用公允价值模式计量的条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产市场；企业能够从活跃的房地产房地产的公允价值作出

9、合理的估计。市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性【补充例题·多选题】（2008 年）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式）。【】ABD】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。不易，第3页发生业务成本模式公允价值模式（一） 科 目设置投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产成本公允价值变动（二）账务处理1. 增

10、加 时（ 注意：出外购时（价、税、费） 借：投资性房地产贷：存款注意：的抵扣外购时（价、税、费） 借：投资性房地产成本贷：存款注意：的抵扣第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导【补充例题题】（2018 年）企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。（）【】×】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。【补充例题单选题】不易，第4页租 时点）自行建造借：投资性房地产贷：在建工程/开发成本等自行建造时借：投资性房

11、地产成本贷：在建工程/开发成本等注意：出租时，房、地均转换为投资性房地产2. 收取 租金借：存款贷：其他业务收入注：应当考虑等相关税费3. 结转 成本借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折 旧（摊销）4. 期末 计量（12月 31日）期末公允价值账面余值借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益期末公允价值账面余值借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动5. 减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【特别提示】计提减值后不转回不提减值6. 后续 支出【特别提示】企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期

12、间不计提折旧或摊销化后续A. 转入在建借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产B. 发生后续时：借：投资性房地产在建贷：存款/应付账款等C. 完工时：借：投资性房地产贷：投资性房地产在建化后续A. 转入在建借：投资性房地产在建 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（可借可贷）B. 发生后续时：借：投资性房地产在建贷：存款/应付账款等C. 完工时：借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产在建费用化（日常维护发生的） 借：其他业务成本贷：存款等第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日投资

13、性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（A. 其他综合B. 公允价值变动损益）。C.公积D.资产减值损失【】B】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入公允价值变动损益。【例 4-3】（房、地自用时核算，出租时转入投资性房地产）2×18 年 2 月，甲公司从其他购入一块使用期限为 50 年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×18 年 11 月，甲公司预计厂房即将完工，与司使用。司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×18 年 12 月 5 日，

14、两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为 9 000 000 元，至 2×18 年 12 月 5 日，土地使用权已经摊销 165 000 元。两栋厂房的实际造价均为 12 000 000 元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用成本模式（）进行后续计量。由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对应部500 000（元）。分同时转换为投资性房地产，9 000000×1/2=4【】甲公司的账务处理如下： 借：固定资产厂房投资性房地产厂房贷：在建工程

15、厂房借：投资性房地产已出租土地使用权累计摊销贷：无形资产土地使用权投资性房地产累计摊销12 000 00012 000 00024 000 0004500 00082 500（165 000÷2）4 500 000（9 000 000÷2）82 500（165 000÷2）【例 4-4】2×18 年 5 月，甲公司与元，已计提折旧 10 000 000 元。司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为 50 000 000为了提高厂房的收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。

16、2×18 年 5 月 31 日，与房改扩建工程完工，共发生成本计量模式。司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×18 年 12 月 31 日，该厂5 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用【】甲公司的账务处理如下：（1）2×18 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产厂房40 000 00010 000 00050 000 000（2）2×18 年 5 月 31 日至 2×18 年 12 月 31 日，发生改扩建借：投资性房地产厂房

17、在建5000 0005 000 000贷：存款（3）2×18 年 12 月 31 日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房贷：投资性房地产厂房在建45000 00045 000 000不易，第5页第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导【例 4-5】2×18 年 5 月，甲公司与司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×18 年 5 月 31 日，与司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2×18 年 5 月 31 日，

18、该厂房账面余额为 20 000 000 元，其中成本 16 000 000 元，累计公允价值变动 4 000000 元，2×18 年 11 月 30 日该厂房改扩建工程完工，共发生3 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。【】甲公司的账务处理如下：（1）2×18 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建 贷：投资性房地产厂房成本公允价值变动20 000 00016 000 0004 000 000（2）2×18 年 5 月 31 日至 2×18 年 11 月 30 日，

19、发生改扩建借：投资性房地产厂房在建3000 0003 000 000贷：存款（3）2×18 年 11 月 30 日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房成本贷：投资性房地产厂房在建23000 00023 000 000【例 4-6】甲公司将一栋写字楼出租给司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为 72 000 000 元，按照年限平均法计提折旧，使用为 20 年，预计净残值为零。经营等相关税费）租赁合同约定，司每月等额支付甲公司400 000 元。（假定不考虑【】甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 000÷

20、;20）÷12=300000（元）。300 000300 000借：其他业务成出租写字楼折旧贷：投资性房地产累计折旧（2）每月确认收入借：存款（或其他应收款）400 000400 000贷：其他业务收入出租写字楼【补充例题单选题】（2018 年）收入甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017 年 1 月 10 日甲公司以存款 9 600 万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式出租，甲公司预计该写字楼的使用为 40 年，预计净残值为 120 万元，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，2017 年甲公司应对该写字楼计提折旧金额为（）万元。A.240C.217.25B.220

21、D.237【】C】2017 年年末计提折旧（9600120）/40/12×11217.25（万元）。司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给【例 4-7】2×18 年 9 月，甲公司与使用，租赁期为 10 年。司2×18 年 12 月 1 日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为 80 000 000 元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产市场，而且能够从房地产市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2×18 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 84 000 000

22、 元。【】甲公司的账务处理如下：（1）2×18 年 12 月 1 日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产写字楼成本贷：固定资产写字楼80 000 00080 000 000不易，第6页第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导（2）2×18 年 12 月 31 日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借：投资性房地产写字楼公允价值变动 4 000 000贷：公允价值变动损益投资性房地产4 000 000【补充例题·题】（2008 年）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用计提折旧或进行摊销。（）【】&#

23、215;】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。第 12 讲-投资性房地产确认条件与计量（2），投资性房地产转换及处置（1）第二节投资性房地产的确认与计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存【手写板】（利润分配未分配利润、盈余公积）。【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。借：投资性房地产成本（转换日的公允价值） 投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产

24、利润分配未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积【补充例题·（倒挤，可借可贷）题】（2012 年）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（）【】投资性后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以反着转换。【补充例题多选题】（2017 年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回不易，第7页第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值

25、模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续，应予以化【】AD】选项 B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项 C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存【补充例题多选题】（2018 年）。投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（A.其他综合）。B.公积C.盈余公积D.未分配利润【】CD】投资性房地产由成本模式转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，差额部分调整留存。第三节投资性房地产的转换和处置一、房地产的

26、转换（双向转换、用途变更）（一）房地产的转换形式及转换日【补充例题·题】（2010 年）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【】×】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于增值的，将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。（二）投资性房地产转换的会计处理不易，第8页成本模式公允价值模式（一）投转非形式转换日投转非1.投资性房地产开始自用房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2.房地产企业将用于经营出租的

27、房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外销售的 日期非转投3.作为存货的房地产，改为出租租赁期开始日4.自用物停止自用，改为出租5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取或增值自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取或增值的日期第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导【手写板】1.成本模式：（1）一般情况下对着转，（原、折转折、摊转摊、准转准）；（2）特殊情况，涉及存货的，借方是倒挤的或者谁多了倒挤谁；成本模式绝出现差额，无差额。2.公允价值模式：不提折旧不摊销不减值（1） 有差额，消掉账面价值，生成转换日的公允价值

28、（2） 差额要区分投转非，还是非转投投转非：不为难，借方差和贷方差都计入公允价值变动损益 非转投：借方差计入公允价值变动损益，贷方差计入其他综合处置时反向结转到其他业务成本不易，第9页1. 投资 性房 地产 转为 自用 房地产（原、折转折、摊转摊、准转准） 借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备 无形资产减值准备借：固定资产/无形资产（公允价值） 贷：投资性房地产成本公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷）2. 投资 性房 地产 转为 存货借：开发（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产

29、减值准备贷：投资性房地产借：开发（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借方）公允价值变动损益（差额，可借可贷）（二）非转投1. 自用 房地 产转 换为 投资 性房 地产（ 原、折转折、摊转摊、准转准） 借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/ 无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备借：投资性房地产成本（转换日的公允价值） 累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/ 无形资产减值准备公允价值变动损益（倒挤，借差） 贷：固定资产/无形资产其他综合（倒挤，贷差） 注：处置时，将其他综合、公允价值变动损益转入当期损益（其他业务

30、成本）2. 存货 转换 为投 资性 房地产借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备发借：投资性房地产成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备公允价值变动损益（倒挤，借差） 发其他综合（倒挤，贷差） 注：处置时，将其他综合、公允价值变动损益转入当期损益（其他业务成本）第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导【例 4-8】2×18 年 8 月 10 日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于 2×18 年 8 月 31 日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司备工作。的生产，随后，甲公司做好了用于生产的各项准2×18 年 8 月 31 日，甲公司

31、将出租的厂房收回，2×18 年 9 月 1 日，开始用于本企业地产在转换前采用成本模式计量。的生产。该项房截止 2×18 年 8 月 31 日，账面价值为 60 000 000 元，其中原价 80 000 000 元，累计已提折旧 20 000 000元，假设不考虑其他因素。【】甲公司的账务处理如下： 借：固定资产厂房投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产厂房累计折旧厂房【补充例题·单选题】（2012 年）80 000 00020 000 00080 000 00020 000 0002011 年 7 月 1 日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产

32、转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为 4 000 万元，已计提折旧 200 万元，已计提减值准备 100 万元，转换日的公允价值为 3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。A.3B.3C.3D.4【700800850000】D】借：固定资产4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备2001004000200100【例 4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了决议。2×18 年 4 月 10 日，甲公司

33、与司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给司使用，租赁期开始日为 2×18 年 5 月 1 日，租期为 5 年。2×18 年 5 月 1 日，这栋办公楼的账面余额 500 000 000 元，已计提折旧 5 000 000 元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产市场。【】甲公司的账务处理如下：2×18 年 5 月 1 日借：投资性房地产办公楼累计折旧贷：固定资产办公楼投资性房地产累计折旧500 000 0005 000 000500 000 0005 000 000【例 4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，2×18 年 4 月 10 日，甲公司

34、董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了决议。甲公司遂与司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给司使用，租赁期开始日为 2×18 年 5 月 1000 000 元，未计提存货跌价准备，转换后日，租赁期为 5 年，2×18 年 5 月 1 日，该写字楼的账面余额 500采用成本模式进行后续计量。【】甲公司的账务处理如下：不易，第10页第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导2×18 年 5 月 1 日借：投资性房地产写字楼发500 000 000500 000 000【例 4-11】2×18 年 11 月 1 日，租赁期满，甲公司将出租的

35、写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了决议。2×18 年 11 月 1 日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000 元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 70 000 000 元，其中，成本为 67 000 000 元，公允价值变动为增值 3 000 000 元。【】甲公司的账务处理如下： 借：固定资产写字楼贷：投资性房地产写字楼成本公允价值变动公允价值变动损益投资性房地产7267000 000000 0003 000 0002 000 000【例 4-12】2×18

36、 年 8 月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取收入，已经公司董事会批准形成决议。2×18 年 12 月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×19 年 1 月 1 日，甲公司与司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给司使用，约定租赁期开始日即使为 2×19 年 1 月 1 日，租赁期为 3 年。在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×19 年 1 月 1 日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该

37、办公楼采用公允价值模式计量。假设 2×19 年 1 月 1 日，该办公楼的公允价值为 38 0000 000 元，其原价为 550 000 000 元，已提折旧 150000 000 元。【】甲公司的账务处理如下：2×19 年 1 月 1 日借：投资性房地产办公楼成本 公允价值变动损益投资性房地产累计折旧贷：固定资产办公楼380 000 00020 000 000150 000 000550 000 000第 13 讲-投资性房地产转换及处置（2）第三节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（双向转换、用途变更）【例 4-13】2×18 年 4 月 15 日，甲

38、房地产开发公司（甲公司）董事会形成决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与司签订了租赁协议，租赁期开始日为 2×18 年 5 月 1 日，租赁期为 5 年。2×18 年 5 月 1 日，该写字楼的账面余额为 400 000 000 元，公允价值为 430 000 000 元。【】甲公司的账务处理如下：2×18 年 5 月 1 日借：投资性房地产写字楼成本发430 000 000400 000000其他综合公允价值变动投资性房地产30 000000不易，第11页第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）辅导【补充例题单选题】（2017 年）企业将自用房地产转

39、为以公允价值模式计量的投资性房地产,下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（A. 计入递延B. 计入当期损益C.计入其他综合D.计入公积）。【】C】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应该计入其他综合，选项 C 正确。二、投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换等）【例 4-14】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给司，合同价款为 200 000000 元，司已用存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为 1800

40、00000 元，已计提折旧 20 000 000 元，不考虑相关税费。【】甲公司的账务处理如下：借：存款200 000 000200 000 000160 000 00020 000 000180 000 000贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产写字楼【补充例题·计算分析题】（2018 年）甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2017 年到 2018 年资料如下：资料一：2017 年 3 月 1 日，甲公司将一栋原作为固定资产的一栋写字楼以经营租赁的方式出租给司并办妥相关手续，租期为 18旧的金额为 3 000 万元。要求 1：。当日，

41、写字楼的公允价值为 16 000 万元，原值为 15 000 万元，已计提累计折编制 2017 年 3 月 1 日甲公司出租该写字楼的相关会计分录。【】借：投资性房地产成本16 000不易，第12页成本模式公允价值模式借：存款贷：其他业务收入 应交税费应交（销项税额）借：其他业务成本（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：存款贷：其他业务收入应交税费应交（销项税额）借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动（可借可贷）同时：借：公允价值变动损益（可借可贷） 贷：其他业务成本同时：借：其他综合贷：其他业务成本第四章+投资性房地产中级会计实务（2019）

42、辅导累计折旧 贷：固定资产其他综合3 000154000000125 万元，存入资料二：2017 年 3 月 31 日，甲公司收到出租写字楼的写字楼的公允价值为 17 000 万元。要求 2：。2017 年 12 月 31 日，该编制 2017 年 3 月 31 日甲公司收到【】的会计分录。借：存款125125贷：其他业务收入要求 3：编制 2017 年 12 月 31 日写字楼公允价值变动的会计分录。【】借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益1 0001 000（17 000-16 000）资料三：2018 年 9 月 1 日，租期已满，甲公司以 17 500 万元的价格出售该写字楼，价款已存入售满足收入确认条件，不考虑其他因素。要求 4：编制 2018 年 9 月 1 日甲公司出售该写字楼的会计分录。【】，出借：存款17 50017 50017 00016 0001 000贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务成本借：其他综合贷：其他业务成本【补充例题·计算分析题】（2014 年）10001 0000004 00042010 年 12 月 16 日，甲公司与司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理