洛阳升龙城营销月度分析报告2014年2月

1、洛阳尚锦置业/地产营销月度分析报告第一章 重要资讯一、2014年百城住宅指数1月百城住宅均价：环比涨0.63%，同比涨11.10%，同环比涨幅均缩小2014年2月1日中国指数研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比来看，本月环比价格上涨的城市数量较上月减少6个，其中涨幅在1%以上的有20个

2、，较上月增加1个；本月环比价格下跌的城市数量较上月增加5个，其中跌幅在1%以上的有13个，较上月减少2个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%，涨幅较上月缩小0.41个百分点，为2013年1月以来首次缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7192元/平方米，环比上月上涨0.47%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%。2014年1月，全国100个城市住宅平均价格继续上涨，但同环比涨幅较上月均略有缩小，且各城市的最高涨跌幅也有所缩小，表明多数城市房价走势平稳。从十大城市

3、环比涨幅看，9个城市涨幅较上月缩小，7个城市涨幅不足1%，也显示大城市房价保持相对稳定。从全国房地产整体环境看，2013年四季度多个城市调控政策密集收紧，促进当地市场降温，使得去年11-12月房价涨幅逐步放缓，今年1月房地产调控政策整体趋稳；市场环境和购房者预期仍延续去年四季度的态势，因春节假期到来，市场需求受到一定影响；开发商方面，受益于去年良好的销售业绩，当前资金状况良好，但受季节性淡季影响，推盘积极性不足。在供需双方的共同作用下，多数城市供应量和成交量进入季节性低位，1月全国住宅均价涨幅略有收窄。百城（新建）住宅价格环比涨跌幅分析 2014年1月，100个城市中，住宅价格环比2013年1

4、2月上涨的城市个数为62个，较上月减少6个。涨幅居前十位的城市依次是：张家港、保定、衡水、北京、威海、泉州、邯郸、东莞、江阴、东营，涨幅在1.63%-3%（含1.63%）之间。其中，张家港、保定、衡水、北京涨幅在2%-3%之间，威海、泉州、邯郸、东莞、江阴、东营涨幅在1.63%-2%（含1.63%）之间。另外，南宁、惠州等52个城市环比上涨，其中南宁、惠州等10个城市涨幅在1%-1.63%之间；西宁、合肥等17个城市涨幅在0.5%-1%之间；绵阳、石家庄等25个城市涨幅在0.5%以内。2014年1月，住宅价格环比下跌城市个数为37个，较上月增加5个。跌幅居前十位的城市依次是：乌鲁木齐、新乡、洛

5、阳、兰州、德州、嘉兴、北海、佛山、淄博、台州。其中，乌鲁木齐、新乡跌幅超过2%。洛阳、兰州等8个城市跌幅在1.15%-1.5%之间。哈尔滨、廊坊、鞍山3个城市跌幅在1%-1.15%之间。苏州、金华等24个城市跌幅在1%以内。此外，赣州住宅均价与上月持平。百城（新建）住宅价格同比涨跌幅分析2014年1月，百城住宅价格同比2013年1月上涨11.10%，连续第14个月上涨，涨幅比上月缩小0.41个百分点，为2013年1月以来首次缩小。100个城市中，有94个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月增加2个。其中，厦门、北京等7个城市涨幅介于20%-30%之间；柳州、湛江等15个城市涨幅介于10%-

6、20%之间；湘潭、杭州等67个城市涨幅在1%-10%之间，济南、聊城等5个城市涨幅在1%以内。2014年1月，100个城市中有6个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月减少2个。其中，温州跌幅超过10%，同比下跌13.18%；海口、绍兴等5个城市跌幅在1%-4%之间。十大城市（新建）住宅价格涨跌情况 根据百城价格指数对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年1月十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比上涨1.22%，涨幅较上月缩小0.09个百分点。具体来看，北京环比上涨2.12%，涨幅居十大城市之首，部分原因为当地少数高价楼盘在年初入市；上海、广州分别上涨1.31%和1.02

7、%，位列其后，涨幅较上月有所收窄；杭州、天津、重庆（主城区）、成都、武汉和南京涨幅在0.2-1%之间，深圳微幅上涨0.08%，涨幅最小。同比来看，十大城市平均价格上涨17.11%，连续第15个月上涨，涨幅较上月缩小0.45个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州涨幅均超过25%，深圳上涨22.17%；南京、上海涨幅在10%-20%之间，杭州、武汉等5个城市涨幅在5%-10%之间。十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况根据对北京、上海等全国十大城市主城区二手住宅活跃样本 与百城指数针对新建住宅，样本包括各城市所有城区（不含下辖县）不同，二手房价格指数样本仅对各城市主城区挑选挂牌量居所在区域前

8、列的活跃样本进行分析，具体覆盖范围和计算方式参见“编制规则”。的调查，2014年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27027元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨19.13%。环比来看，2014年1月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.85%，涨幅较上月收窄0.34个百分点。十大城市中9个城市环比上涨，其中8个城市涨幅收窄。具体来看，深圳涨幅居首，环比上涨1.57%；天津、南京、上海的涨幅均超过1%，其中天津环比上涨1.15%，涨幅微幅扩大0.11个百分点，是本月唯一环比涨幅扩大的城市；重庆、广州、北京、武汉和成都的涨幅在0.70%以内。杭州环比下跌0.12%，是本月唯一环比下跌的

9、城市。同比来看，2014年1月十大城市主城区二手住宅平均价格较去年1月上涨19.13%，涨幅较上月收窄0.80个百分点。十大城市同比价格均继续上涨，其中8个城市涨幅收窄。具体来看，深圳涨幅仍然居首，同比上涨26.96%；南京和广州的涨幅较为突出，分别为23.20%和23.03%；北京、上海、天津、武汉和重庆的涨幅在10%-20%之间；杭州和成都分别上涨6.44%和5.35%。表1：2014年1月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数（元/平方米)城市环比涨跌样本平均价格(元/平方米)样本价格中位数（元/平方米)张家港2.87%9841110

10、00南京0.25%1387713000保定2.51%51115330宝鸡0.22%45664378衡水2.28%47984550昆山0.20%91248507北京2.12%3213127500宜昌0.18%55785600威海1.95%62766000大连0.15%1170110200泉州1.91%78527300福州0.12%1556915000邯郸1.81%50495100郑州0.08%97469000东莞1.80%94938800深圳0.08%3061523000江阴1.73%70756335芜湖0.06%62205642东营1.63%57935910淮安0.06%52284800南宁1

11、.62%81476930盐城0.05%56915500惠州1.46%67636188菏泽0.02%53274500柳州1.37%70486698赣州0.00%57315213上海1.31%3167027000徐州-0.02%61786237中山1.24%64555742烟台-0.08%64326000银川1.18%52295400江门-0.08%63696200昆明1.17%85688464潍坊-0.09%46644500唐山1.12%63456150湘潭-0.22%41763760桂林1.05%63374653太原-0.24%67866550广州1.02%1848416000连云港-0.24

12、%57046000西宁0.95%57595775常州-0.40%80277000合肥0.91%71896950湖州-0.41%88078159汕头0.88%88628273宁波-0.46%1335512000杭州0.87%1820816000厦门-0.49%1874716500无锡0.85%89007800长春-0.52%70416500呼和浩特0.74%72456800湛江-0.60%77777065天津0.69%111119400海口-0.60%105318556吉林0.67%62774900长沙-0.61%69546500扬州0.66%94888231南通-0.66%93998500贵阳

13、0.65%51025000聊城-0.71%52115104马鞍山0.64%55105353日照-0.71%66666200秦皇岛0.63%69846850包头-0.74%60085500沈阳0.63%78297000株洲-0.74%50704800三亚0.60%2504620000南昌-0.77%97149600常熟0.54%97828082金华-0.77%93809375西安0.53%73806800苏州-0.89%1259211000济南0.53%87998500温州-0.98%1478013500绵阳0.48%50514775鞍山-1.05%51924876石家庄0.43%6494650

14、0廊坊-1.09%71967240青岛0.42%97398550哈尔滨-1.13%74337000重庆(主城区)0.40%78287395台州-1.16%1159810490绍兴0.38%99428670淄博-1.17%58985800成都0.37%82277900佛山-1.23%88277560镇江0.35%66226125北海-1.23%57695423珠海0.33%1272911000嘉兴-1.29%79297300宿迁0.32%49954900德州-1.34%49914400泰州0.32%69796000兰州-1.41%75367500武汉0.31%83177600洛阳-1.44%55

15、455500鄂尔多斯0.30%92408600新乡-2.22%41894324营口0.27%48874650乌鲁木齐-2.25%76427250表2：2014年1月十大城市新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方米）样本价格中位数（元/平方米）北京2.12%28.14%3213127500上海1.31%14.52%3167027000广州1.02%26.20%1848416000杭州0.87%9.74%1820816000天津0.69%6.81%111119400重庆(主城区)0.40%8.65%78287395成都0.37%7.98%82277900武汉

16、0.31%8.68%83177600南京0.25%16.94%1387713000深圳0.08%22.17%3061523000表3：2014年1月十大城市主城区二手住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）城市环比涨跌同比涨跌样本平均价格（元/平方米）样本价格中位数（元/平方米）深圳1.57%26.96%2496524614天津1.15%15.26%1712916582南京1.09%23.20%2170520191上海1.09%18.10%3880534824重庆0.65%10.84%83667518广州0.60%23.03%2079620442北京0.52%19.72%4238241759 武汉0.

17、51%13.10%101059159 成都0.14%5.35%102889281杭州-0.12%6.44%19884209572014年2月百城价格指数出炉 环比上涨0.54%2014年2月百城价格指数出炉 环比上涨0.54中国指数研究院3月1日发布2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告，2014年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，是2012年6月以来连续第21个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.09个百分点。从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，36个城市环比下跌。与上月相比来看，本月环比价格上涨的城市数量较上月增加2个，其中涨

18、幅在1%以上（含1%）的有20个，与上月持平；本月环比价格下跌的城市数量较上月减少1个，其中跌幅在1%以上的有16个，较上月增加3个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨10.79%，涨幅较上月缩小0.31个百分点，为连续第2个月缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7235元/平方米，环比上月上涨0.60%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19433元/平方米，环比上月上涨1.08%，较去年同期上涨17.09%。2014年2月，全国100个城市住宅平均价格继续上涨，但同环比涨幅较上月均继续缩小，涨跌城市个数与上月基本相当。从十大城市环比涨跌幅看，9个

19、城市环比上涨，1个城市下降，其中最大涨幅缩小至2%以内，多数城市涨幅不足1%，表明大城市房价继续保持相对稳定。从全国房地产整体环境看，年初中央及各地未出台新的调控政策，大的调控环境平稳，但在宏观经济增速放缓，信贷未明显放松的大背景下，时处淡季的住宅市场稍有降温。从供需双方来看，受部分银行释放房地产信贷收紧信号、个别城市房价下调声音增多等因素影响，开发商对推盘、定价更加谨慎，而购房者观望心理继续加重。在整体市场预期看淡，各市场参与者保持观望的前提下，多数城市供应量和成交量仍处于低位，2月全国住宅均价同环比涨幅继续缩小。2014年2月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）百城（新建）住宅价格环比

20、涨跌幅分析2014年2月，100个城市中，住宅价格环比2014年1月上涨的城市个数为64个，较上月增加2个。涨幅居前十位的城市依次是：柳州、惠州、廊坊、石家庄、威海、北京、张家港、烟台、湖州、南京，涨幅在1.3%-3.6%之间。其中，柳州、惠州、廊坊、石家庄涨幅在2%-3.6%之间，威海、北京、张家港、烟台、湖州、南京涨幅在1.3%-2%之间。另外，鞍山、赣州等54个城市环比上涨，其中鞍山、贵阳等10个城市涨幅在1%-1.3%（含1%）之间；北海、西宁等18个城市涨幅在0.5%-1%之间；淄博、青岛等26个城市涨幅在0.5%以内。2014年2月，住宅价格环比下跌城市个数为36个，较上月减少1个

21、。跌幅居前十位的城市依次是：台州、马鞍山、绍兴、无锡、扬州、哈尔滨、淮安、江阴、宝鸡、芜湖。其中，台州、马鞍山、绍兴跌幅超过3%；无锡、扬州、哈尔滨跌幅在2%-3%之间；淮安、江阴、宝鸡、芜湖跌幅在1.6%-2%之间。另外，嘉兴、株洲等26个城市环比下跌，其中，嘉兴、株洲等6个城市跌幅在1%-1.6%之间，东莞、包头等20个城市跌幅在1%以内。百城（新建）住宅价格同比涨跌幅分析2014年2月，百城住宅价格同比2013年2月上涨10.79%，连续第15个月上涨，但涨幅比上月缩小0.31个百分点。100个城市中，有90个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月减少4个。其中，北京、厦门等5个城市涨

22、幅介于20%-30%之间；柳州、南京等17个城市涨幅介于10%-20%之间；徐州、杭州等66个城市涨幅在1%-10%之间；秦皇岛、东营涨幅在1%以内。2014年2月，100个城市中有10个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加4个。其中，温州跌幅超过10%，同比下跌10.58%；绍兴、马鞍山等7个城市跌幅在1%-5%之间；呼和浩特、济南跌幅在1%以内。十大城市（新建）住宅价格涨跌情况查看十大城市研究报告根据百城价格指数对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年2月十大城市住宅均价为19433元/平方米，环比上涨1.08%，涨幅较上月缩小0.14个百分点。具体来看，北京环比上涨

23、1.97%，涨幅居十大城市之首，较上月缩小0.15个百分点；南京、深圳和上海涨幅在1%-1.5%之间；重庆（主城区）、成都、天津、武汉和广州涨幅在0.6%以内；杭州环比下跌0.13%，为十大城市中唯一下跌城市。同比来看，十大城市平均价格上涨17.09%，连续第16个月上涨，涨幅较上月小幅缩小0.02个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京上涨29.55%，涨幅居十大城市首位；广州、深圳分别上涨23.37%和20.51%，位列其后；南京、上海涨幅在10%-20%之间，杭州、重庆（主城区）等5个城市涨幅在5%-10%之间。2014年2月十大城市新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）十大城市主城区二

24、手住宅价格涨跌情况根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本 的调查，2014年2月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为27201元/平方米，环比上涨0.64%，同比上涨18.05%。环比来看，2014年2月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨0.64%，涨幅较上月收窄0.21个百分点。十大城市中9个城市环比上涨，北京、成都、深圳涨幅扩大，6个城市涨幅收窄，杭州持续下跌。具体来看，深圳涨幅居首，环比上涨1.60%；南京、天津、北京的涨幅介于0.8%-1%（含1%）之间，广州、成都、重庆、武汉和上海的环比上涨均在0.6%以内，其中北京、成都环比涨幅均扩大0.38个百分点，深圳环比微幅扩大0.0

25、3个百分点。杭州环比持续下跌，跌幅为0.57%。第二章 市场动态 第三章项目分析项目营销费用情况分析（计划费用、实际费用、费用构成分析等）升龙城 项目 2 月营销费用分析单位：万元公司名称：洛阳尚锦置业有限公司类别科目分类明细2月推广费用预算额2月推广费用实际额备注媒体 广告费报纸大河报- - 东方今报- - 广播电视报洛阳日/晚报21.4375 21.4375 1、2月13日周四A16倒一封底整版85750元；2、2月28日周五A1半版128625元洛阳商报济源日报其他户外赛诺户外3.1633 3.1633 1、南昌路丽春路口2013.10.11-2014.10.10，总金额10万元/年，本

26、月均摊第5个月8300元，三面翻其中一面。 2、西南环城310国道2013.10.1-2014.9.30，总金额13万元/年,本月均摊第5个月10833元，三面翻其中一面3、二广高速东出口2013.9.11-2014.9.10，总金额15万/年,本月均摊第6个月12500元，三面翻其中一面东盛户外2.3333 2.3333 1、解放路凯旋路2013.9.11-2014.9.10，总金额28万/年，本月均摊第6个月23333元，三面翻其中一面新生活户外2.9167 2.9167 1、珠江路九都路口2013.4.10-2014.4.9，总金额35万元/年，本月均摊第10个月29167元，三面翻其中

27、一面广播洛阳交通广播短信7.3500 7.3500 1、本月每周二、周三、周四共9天，每天发10万，每条0.035元，共3.15万；2、本月每周五、周六、周天共6天，每天20万条，每条0.035元，共4.2万元。网络搜狐焦点网2.0000 2.0000 1、2013-12-1至2-28，首页通栏、二级页面、新闻软文、论坛炒作，本月均摊第3个月搜房网0379home新浪房产网2.0000 2.0000 1、2013-12-1至2-28，首页通栏、二级页面、新闻软文、论坛炒作，本月均摊第3个月其他公交系统类5.2500 5.2500 1、市区公交车体2013-11-21至2014-5-20，共8辆

28、，总价12万/半年，本次分摊第3个月20000元。2、县区长途客车车体2013.11.15-2014.2.15，总金额为97500元三个月，本次均摊第3个月32500元,23辆车。灯杆道旗类框架类影像类杂志类DM类3.6400 3.6400 1、派单活动，每人50元/天，2月3日至2月28日，总计26天，20人/天，共26000元2、派单车2月3日至2月28日，共计26天，400元/天，共10400元广告服务费用8.0000 8.0000 三英禾田月费2013-9-1至2014-12-31，均摊第6个月临时费用营销品 制作费印刷类9.1300 9.1300 1、台历3000份，14.5元/个，

29、总计43500元2、新住宅DM单20万份，0.22元/份，共44000元；3、档案袋2000份，1.9元/份，共3800元制作类1.2760 1.2760 1、拱门租赁300/天，19天，总计5700元2、楼体字325平方米，11元/，总计3575元3、高空安装费400元/人，4人，共1600元3、营销中心三角桁架总计166.5，11元/，总计1831元销售礼品沙盘模型3D片包装活动展示费地市巡展周末活动3.7100 3.7100 1、暖场活动1月25日-1月26日（糕点、抓娃娃机、篮球机）费用6800元，2月3日-2月6日（糕点、抓娃娃机、篮球机、抽奖）7800元，2月14日-2月16日（抽

30、奖、冷餐）22500元，合计37100元；产品说明会房展会开盘合 计72.206872.2068 二、项目来电、来访、认购情况分析2月来电407体分析如下：认知途径区域分析2、来访客户分析2月来访356组，具体分析如下：认知途径分析区域分析3、成交客户分析2月成交96套，具体分析如下：认知途径分析：成交客户区域分析三、项目签约情况分析及改进措施签约情况表计划销售（万）实际完成本月销售额达成率本年度已完成销售额年度销售目标（万）年度销售目标完成率55005612100.2%125641500008.3%已完成2月签约任务认购未签约客户处理方案延期付款客户，严格按照延期单时间进行催缴； 延期签约客

31、户，各组销售经理组织研究客户的按揭问题和公积金问题，给出解决方案，办理证件及选择合适的银行进行按揭面签及公积金资料补齐。 问题客户，销售经理进行约访，找出问题的根本进行研究，进行解决；如仍不配合，需甲方法律部门协助解决发送告知函及强开房源进行处理。 四、项目回款情况分析及改进措施计划回款实际回款回款达成率本年度已完成回款额年度回款目标截止本月项目未回款额未回款金额银行分布情况兴业建行工行中信浦发交行中行农行公积金30006773225.7%952928501498709322591165422111380404698回款情况表回款情况分析及改进措施26#楼大面积合并客户需分批报审各行额度收紧，整体审批速度缓慢各行额度收紧、部分合同签约时间延后各行无额度，需公司高管协调额度五、项目销售问题分析1、交房时间晚，针对交房时间过长影响客户购买心理。措施：销售话术的调整。分析工程施工周期，强化地段卖点及户型卖点有效促进