保利地产偿债能力及财务风险分析

1、保利地产偿债能力及财务风险分析第一节 公司背景公司简介： 保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“保利地产” ）前身为广州保利房 地产开发公司，是由中国保利集团公司（以下简称“保利集团” ）全资子公司保利南方集团 有限公司（原名为“保利科技南方公司” ，以下简称“保利南方” ）于 1992年9月14日在广州 市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000万元； 1997年9月，保利南方对公司进行增资，其中以现金增资 4,959.72万元，以盈余公积转增资本 40.28万元，增资后注册资本 为6,000万元。 2002年8月22日，经中国国家经济贸易委员会以 国经贸企改 20

2、02616 号文 批准， 由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团有限公司 （原名为“广东华美 教育产业集团有限公司” ，以下简称“华美集团” ）和张克强等 16 位自然人，公司改制为股 份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2002年7月 2日，经财政部财企2002256 号文批复，保利南方以广州保利房地产开发公司以截止2002年3月31日经评估的净资产 225,172,141.84元，其他股东以货币资金 74,827,858.16 元，按 66.67%的比例折为股本， 合计折成股本 20,000万元，其中： 保利南方占总股本的 75.06%，华美集团占总股本的 15.1

3、9%， 自然人出资占总股本的 9.75%。 2005年12月，公司以截止 2005年 6月30日公司总股本 20,000 万股为基数， 每10股派发 5股股票股利， 同时每 10股以资本公积金转增 5股。 经本次派发红股 及资本公积金转增股本后公司股本从 20,000万元增加至 40,000万元，折合 40,000万股。 2006 年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。经中国证券监督管理委员会证 监发行字 200630号文核准，公司于 2006年7月 19 日首次公开发行人民币普通股（ A 股）15,000万股，每股面值 1元。 2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所上

4、市交易，证券代 码600048 ，股票简称“保利地产” 。本次股票发行后，公司股本增至 55,000万元，折合 55,000 万股。 2007 年4月 2日，公司以截止 2006年12月31日55,000万股总股本为基数，以资本公积 金每10股转增 10股，转增后总股数增加至 110,000万股。经中国证券监督管理委员会证监 发行字 2007202 号文核准，公司于 2007年8月1日公开增发股票 126,171,593 股；本次发行 后，公司股数增加至 1,226,171,593 股。 2008 年3月11日，公司以 2007年12月31日股本为基 数，以资本公积每 10股转增 10股，转增

5、后总股数增加至 2,452,343,186 股。 2009年4月30日， 公司以 2008年12月31日股本为基数，每 10股派发 3股股利，经派发股票股利后公司总股数增 加至 3,188,046,142 股。经中国证券监督管理委员会证监许可2009573 号文核准， 2009年7月 6日公司非公开发行 331,674,958股，本次非公开发行后公司总股数增加至 3,529,721,100 股。 上市以来公司连续实现跨越式发展，目前已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖 22 个城市的全国化战略布局，业务范围包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销 售代理、以及商业会展、酒店经营等相关行

6、业。 2010 年公司实现营业收入 358.94 亿元，实 现净利润 49.20 亿元，同比分别增长 56.15%和 39.80。报告期内，公司实现房地产结转面 积440.17万平方米，结转收入 347.01 亿元，同比分别增长 60.15%和 55.31%。截至 2010 年 12 月31 日，公司总资产 1523.28 亿元，净资产 297.09 亿元，分别比去年同期增长 69.57% 和 18.42%。公司全年完成直接投资 746 亿元，销售回笼 571 亿元，净增银行贷款 301 亿元， 财务收支平衡。 2011 年公司实现营业收入 470.36 亿元，同比增长 31.04%；实现利润

7、总额 100.74 亿元，同比增长 36.05%，首次突破 100 亿元；实现归属于母公司所有者的净利润 65.31 亿元，同比增长 32.74%，为股东创造了较好的回报。 2011 年公司毛利率、净资产收益率等 盈利能力指标均保持较高水平， 且相比上年有较大幅度的提升， 其中毛利率为 37.20%，同比 提高 3.08 个百分点；净资产收益率（加权平均）为20.20%，同比提高 2.18 个百分点 .第二节 偿债能力分析 偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。 企业有无支付现金的能力 和偿还债务能力， 是企业能否健康生存和发展的关键。 企业偿债能力是反映企业财务状况和 经营能

8、力的重要标志。 偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度， 包括偿还短期 债务和长期债务的能力。. 短期偿债能力分析短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，即企业以流动资产偿还流动负债的能力， 反映企业偿付日常到期债务的能力，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要指标。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债。流动比率是流动资产与流动负债的比率，表明每一元流动债务有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业有多少流动资产可以在短期内转化为现金对到期的流动负债进行偿还的能 力。一般认为，工业生产性企业合理的流动比率最低应该是2。这是因

9、为流动资产中变现能力最差的存货金额约占流动资产总额的一半，剩下的流动性较强的流动资产至少要等于流动负债，这样企业的短期偿债能力才会有保证。速动比率是指企业能迅速变现以偿还债务的能力，一般为1,表明公司的短期偿债能力较强，较容易筹措到经营活动所需要的现金。速动比率过低，企业面临偿债风险；速动比率过高，账上现金及应收账款占用资金过多，会增加企业的机会成本。 房地产行业的特点之一就是大量的存货和土地储备， 所以在扣除存货等项目之后计算出的速动比率更能反映企业的 短期偿债能力。2流动比率（%1.510.52007年2008年2009年2010年2011 年2.5表2-1指标2007 年2008 年20

10、09 年2010 年2011 年流动比率（%）2.152.732.312.131.91行业平均值（%）1.721.781.891.741.66速动比率（%）0.660.670.740.530.36行业平均值（%）0.570.720.630.560.55流动比率（%流动比率越高越好，房地产行业流动比率标准是2,速动比率标准是1。从表2-1看出保利的偿债能力在 07-08年间正逐渐提高，09年开始有所下降，原因可能是由于08年金融危机所致。保利的流动比率远远大于行业平均值，反映了保利地产的短期偿债能力比较强。由于受到产业限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，保利的速动比率从07年到09年逐年趋近

11、于1，表明保利的资产流动性和短期偿债能力较强，财务风险较低。速动比率行 业平均值从2008年到2011年一直趋于下降趋势， 说明整个地产行业的财务风险在增大，而保利地产的速动比率从 2009年到2011年逐渐下降，且低于行业平均值，说明偿债能力降低。 在近五年中，保利地产在 2011年的流动比率和速动比率降到了最低值，说明其短期偿债能 力严重降低，为了进一步探究原因，下面进行进一步分析。我们知道存货是流动资产中变现能力最差的，而从2008年到2011年保利地产流动比率一直在下降，而通过2008年到2011年的流动资产与流动负债构成情况，我们总结如下：表2-22011年结构比2010年结构比20

12、09年结构比2008年结构比流动资产：货币资金9.6613.0617.2110.28应收账款0.560.400.530.39预付款项6.679.1113.8213.10其他应收款2.202.500.530.69存货80.9174.9367.9075.54流动资产合计100.00100.00100.00100.00流动负债：短期借款2.150.650.810.36应付账款9.686.117.1212.37预收款项71.9574.8178.0250.21应付职工薪酬0.060.350.360.09应交税费-4.00-2.15-2.55-1.83应付利息0.150.210.380.77其他应付款8.

13、019.986.2216.26一年内到期的11.979.999.6521.74非流动负债流动负债合计100.00100.00100.00100.00通过表2-2 ,我们发现流动资产构成中，变现能力较差的存货金额约占流动资产的3/4 ,而09年-11年保利地产加大项目投入和拓展的力度，使得存货增长超出营业收入增长比。具体情况如下表所示：2008年2009年2010 年2011 年存货增长（）43.149.582.938.4营业收入增长（）91.248.156.231出现上述状况的原因： 库存可能已经废弃，需要注销但没有及时处理，以至于存在虚账，或存在未确认销售。所以我们不能单看流动比率的大小来轻

14、易判定一个企业的短期偿债能 力。2011年保利地产流动比率进一步下降的原因最主要是因为短期借款的大幅增加，速动 比率在近五年中最低的原因主要是：存货占比大，短期借款大幅增加的同时，货币资金等变现能力强的占比却在减小。但2011年保利地产速动比率过低，如果企业不合理化结构，企业可能面临偿债风险。现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额与流动负债的比率，它最能反映企业直接 偿付流动负债的能力。现金比率一般认为20%以上为好。表2-32008 年2009 年2010 年2011 年现金比率（%）28402818从表2-3看，保利地产现金比率总体呈下降趋势，09年最高达到40%，主要原因是：货币资金占流

15、动资产的比重多点，市场占有率比较好，销量较多。但现金类资产获利能力极低，2009年现金比率过高， 就意味着保利地产09年现金类资产过多， 机会成本增加，而且表明企 业未能合理利用流动负债减少资金成本。2010年现金比率虽有下降但还是保持在 20%以上,2011年降到20%以下，主要原因是：2011年应收账款变动比较大，主要是结账日前大力促销，使存货变现为了应收账款所致。结合这三个比率综合得出保利地产的短期偿债能力仍较强二.长期偿债能力分析长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力，长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负

16、债率、产权比率和利息保障倍数。资产负债率是负债总额和资产总额之比值，表明债权人所提供的资金占企业全部资产的比重，揭示企业出资者对债权人债务的保障程度，该指标是分析企业长期偿债能力的重要指标。一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强，但如果该指标太小却又表明企业对财务杠杆利用程度不够。产权比率则侧重于揭示财务结构的稳健程度以及自有资金对偿债风险的承受能力，反映投资者对债权人的保障程度，用于衡量企业的风险程度和对债 务的偿还能力。产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企 业偿还长期债务的能力越强。股东权益比率也叫净资产比率，是股东权益与资产总额的比率， 该比率

17、反映企业资产中有多少是所有者投入的。股东权益比率与资产负债率之和等于1。这两个比率从不同的侧面来反映企业长期财务状况，股东权益比率越大，资产负债比率就越小，企业财务风险就越小，偿还长期债务的能力就越强。已获利息倍数是指企业一定时期息税前 利润（EBIT ）为利息费用的倍数，反映了获利能力对债务偿付的保证程度。一般情况下， 已获利息倍数越高，表明企业长期偿债能力越强。国际上通常认为该指标为3时比较恰当，从长期来看，若要维持正常偿债能力，该指标至少应当大于1。它们的计算公式为：资产负债率=负债总额/资产总额X 100%产权比率=负债总额/所有者权益总额X 100 %利息保障倍数=息税前利润/利息费

18、用表2-4指标2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年资产负债率（%）69.9870.7869.9978.9878.43产权比率（%218.63242.19233.18375.72364.13股东权益比率（%）31.3829.2230.0121.0221.57利息保障倍数74.25120.1280.2971.3026.8180资产负债率（%资产负债率（%7876747270686664资产负债率对于债权人来说越低越好，因为公司的所有者（股东）一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。指标值以不高于70

19、%为宜，当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。根据表2-4可知，保利地产其资产负债率和产权比率在07 09年间先上升再下降，股东权益比却在 07年到09年间开始先降后升。但从公司经营者角度来看，保利地产近两年（2010年、2011年）资产负债率过高，超出债权人的心理承受程度，公司筹资困难，企业 长期偿债压力大。利息保障倍数在08年上升，然后逐年下降，总体来说，保利地产因为产权比率高，利息保障倍数又降低了，偿债的安全性与稳定性下降，企业偿还长期债务的能力减弱，说明财务风险增高，资本结构有所转变。资产负债率在09年到10年上升趋势较大，主要原因是：2010年较2

20、009年负债的合计变动比大于了资产合计的变动比。其中主要是预收账款和长期借款的增加较多，2011年较 2010年没多少变化，主要是长期借款的减少的同时货币资金呈现负增长，所以有略微下降但还是处于较高的比率。如下表所示：表 2-5：指标名称2011/2010变动比2010/2009变动比2009/2008变动比货币资金-5.2225.77178.4应收账款80.1225.72127.22存货38.4182.8649.52流动资产28.1765.7266.33固定资产191.0156.619.3无形资产13.9837.77404.78总资产28.0269.5767.49短期借款371.8746.09340应付账款126.7554.712.7预收款项37.6172.7969.56流动负债43.0980.295.92长期借款6.3132.2544.14负债合计27.1391.3665.62实收资本303043.52未分配利润47.4965.7150股东权益合计31.3718.7672负债和股东权益总计28.0269.5767.49从表2-4中可以看出，2010年保利地产的产权比率有较大的增长，原因主要是：负债 变动比较大的同时股东权益变动比相对较小所导致的。由于房地产业需要庞大的投资人投 入，而保利地产的产权比率较高，企业所面临的风险就大，债权人也就不愿意向企业增加借款，长期偿债