天地名城项目按揭准入报告

1、 邢台银行 合作开发商暨项目按揭 准入报告支行名称： 南宫支行 客户名称： 河北豪邦房地产开发有限公司 项目名称： “天地名城项目”二期 调查人A角： 李绍斌 调查人B角： 田景瑜 支行（签章） 2011年9月23日 邢台银行南宫支行关于河北豪邦房地产开发有限公司申请成为合作开发商及“天地名城二期”项目按揭准入报告零售业务部：我支行经营销拟将河北豪邦房地产开发有限公司开发建设的“天地名城二期”项目作为按揭贷款项目，我支行通过双人实地尽职调查现将合作企业及项目情况汇报如下：一、 对合作申请人和“天地名城”二期项目评价1、合作申请人基本情况河北豪邦房地产开发有限公司位于南宫市育才路东侧，主要经营房

2、地产开发与销售，为四级房地产企业开发资质，法人代表傅栓增。公司成立于2009年8月。该公司注册资本800万元，具体股份构成如下：单位入股资金（万元）占比%傅栓增64080%张胜利16020%合计800100%公司设有股东会、监事会，股东会为公司最高权力机构。股东会成员由傅栓增和张胜利组成，傅栓增为法人代表。该公司现有员工56人，其中：高级工程师4人，高级经济师2人，其他专业技术人员16人，注册资金人民币800万元。公司秉承“诚信为本，信誉至上”的宗旨，倾力建设让顾客满意的优质工程，创造现代品质生活空间。 经审查，该企业各种证件齐全、有效，具体为：（1）营业执照注册号13058100000563

3、7，登记成立日期为2009年8月7日。并于2011年3月通过年审。（2）组织机构代码证代码69348242-7，2011年6月年检。（3）贷款卡号码1305810000402483，行政许可有效期至2012年6月。（4）税务登记证号码130581693482427。（5）法人代表身份证号有效期限为20年。（6）开户许可证核准号J1321000268701。（7）房地产企业资质证书资质等级为4级，有效期限至2013年4月3日。“天地名城二期”项目相关证件（1）、建设用地规划许可证，南宫市城乡规划局2010年12月1日核发，编号130581201001037

4、号；（2）、建设工程规划许可证，南宫市城乡规划局2011年5月9日核发，编号130581201101026号；（3）、建筑工程施工许可证，南宫市住房和城乡建设局2011年7月26日核发，编号130581X110350101号； 建筑工程施工许可证，南宫市住房和城乡建设局2011年7月16日核发，编号130581X110350201号； 建筑工程施工许可证，南宫市住房和城乡建设局2011年7月26日核发，编号130581X110350301号；（4） 、国有土地使用证，编号南国用（2007）第5-69-1号； 国有土地使用证，编号南国用（2010）第5-475-1号（5）、商品房预售许可证，南宫

5、市住房和城乡建设局核发，编号（南）房预售证第1110号；（6）、河北省固定资产投资项目核准证，南宫市发展改革局核发，编号：南发改审批核字201014号。2、项目情况：“天地名城”项目位于南宫市冀南路、育才路、规划北纬街和北城街围合地块，拟分四期开发，该项目是依照南宫市房地产开发的相关规定策划建设。项目依据城市总体规划和城市基础设施的保障能力，以地域面积确定建设规模。实施进度计划：从2010年8月开始项目前期工作，2010年9月开工建设，到2013年9月竣工，建设工期：3年。主要建设内容：本次工程共建设住宅楼41栋，商业建筑7栋，总套数1880套，容积率1.5。其中：（1）多层住宅楼41栋，设计

6、为砖混结构，其中：（1+6）层34栋，1层为车库，其上为住宅：（1+5）层2栋，1层为车库，其上为住宅：（1+4）层3栋、（1+7）层2栋。（2）商业建筑7栋，设计为砖混结构，2层。总建筑面积229269.12平方米，其中：住宅建筑面积165168.24平方米。首层车库或储藏间33210.03平方米：商业建筑面积20692.25平方米，公共建筑面积4330平方米，地下建筑面积1368.6平方米，地下人防建筑面积4500平方米。该项目用地总面积为14.05万平方米，其中：住宅区用地11.875万平方米、商业区用地2.007万平方米、其他用地0.168万平方米。小区内设有2000平方米的幼儿园，文

7、化活动站550平方米，物业办公室、居委会、治安室、配电室等配套设施齐全。分区域设置健身器材，道路面积约5万平方米，采用C30砼铺设，小区生活用水为自来水公司供水，生活污水经污水管道流入市污水处理厂，小区内供暖采用水源热泵系统节能环保，工程设计抗震设防烈度为7度。项目估算总投资40461.36万元，全部为工程建设资金，所需资金全部由项目单位自筹解决。“天地名城二期”占地约33570.48平方米，从2011年7月1日开始施工，至2012年4月25日竣工完成。包括2、12、15-19号住宅楼共198套和42、43号商业楼，截止到2011年9月22号，2号楼正在打地基，18号楼一层向上施工，15号、1

8、9号楼一层正在封顶，16、17号楼二层向上施工，12号楼六层正在封顶。计划投资5371万元，其中建筑安装成本3865万元，各种配套费、销售费用、管理费、财务费325万元，土地征用与拆迁458万元，税费723万元。预计实现销售收入6600万元，净利润1229万元。企业现有自有资金3876万元，已投入项目建设资金1953万元，其中：土地征用与拆迁458万元、天宇建筑公司400万元、光明建筑公司300万、冀州方圆建筑公司381万元。其余1923万元为银行存款，施工方垫资500万元，其余995万元资金依靠部分销售、按揭回款。项目二期的各项审批手续包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工

9、许可证、国有土地使用证、房屋预售证、固定资产核准证书手续齐全。二、“天地名城二期”项目销售情况“天地名城二期”项目现已开盘2号、12号、18号、19号楼共108套，截止2011年9月25日共售出87套，其中：2号楼22套、12号楼36套、18号楼17套、19号楼12套，共有69套已签订合同共收首付款1008万元，有18套未签合同共收定金17万元。三、企业经营状况企业经营情况良好，项目产品定位主要针对中等收入阶层，主要包括教师、公务员、行政事业单位工作人员及个体工商户等。“天地名城一期”项目投资5868万元，预计实现销售收入7082万元，净利润1214万元。“天地名城二期”项目投资5371万元，

10、预计实现销售收入6600万元，净利润1229万元。现有69套已签订合同共收首付款1008万元，收定金17万元。四、财务分析截止2011年8月末企业资产总额3944万元，其中流动资产3944万元。负债总额661万元，所有者权益总额3283万元，资产负债率17%。1、资产负债分析 资产负债简表 单位：万元 2009-12-312010-12-312011-8-31是否经过审计否否否审计意见类型审计单位名称流动资产：货币资金500171923短期投资应收票据应收帐款12其它应收款1038预付帐款存货净额870983待摊费用流动资产合计5008993945长期投资：长期股权投资长期债权投资长期投资合计

11、固定资产：固定资产原价减：累计折旧固定资产净值在建工程固定资产合计无形及其他资产合计资产总计5008993944流动负债：短期借款应付帐款400135预收帐款应交税金112其他应付款410预提费用流动负债合计400660长期负债：长期借款应付债券长期应付款专项应付款其他长期负债长期负债合计负债合计400660少数股东权益所有者权益：实收资本500500800资本公积盈余公积其中：公益金未分配利润-22484所有者权益合计5004983283负债和股东权益总计5008993945 (1)、资产、负债与所有者权益分析2009年未有项目，2010年和2011年8月的资产负债率分别为45%和17%，变

12、化趋势向好。 (2)、现金流量分析 现金流量简表 单位：万元项 目2009年2010年2011年8月一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金1341收到的税费返还收到的其他与经活动有关的现金500 1471691现金流入小计5001473032购买商品、接受劳务支付的现金 617398支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付的其他与经营活动有关的现金 121028现金流出小计500 6301426经营活动产生的现金流量净额-4831606二、投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金取得投资收益所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额收到的其他

13、与投资活动有关的现金现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金投资所支付的现金支付的其他与投资活动有关的现金现金流出小计投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资所收到的现金300取得借款所收到的现金收到的其他与筹资活动有关的现金现金流入小计300偿还债务所支付的现金分配股利、利润和偿付利息所支付的现金支付的其他与筹资活动有关的现金现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额300四、汇率变动对现金的影响额五、现金及现金等价物净增加额500-4831906该企业经营活动现金流量净额呈上升趋势，表明该公司经营性活动逐渐增强，筹资活动现金流量源自吸收投资，企业整体现

14、金流入量比较充足，归还借款时有较强的现金流入做支持。2、偿债能力分析企业偿债能力指标表偿债能力状况2010年2011年8月资产负债率()4417流动比率()224596速动比率()7448从以上表数据可以看出,该公司近二年资产负债率低于行业良好值，表明偿债能力较强；流动比率均高于企业良好值。上述几个指标只是期间数据，由于房地产行业运营周期比较长，上述指标只能代表这一期间的情况，从整体上看河北豪邦房地产开发有限公司的短期偿债能力较好。3、盈利能力分析损益表 单位：万元项目2009年2010年2011年8月一、主营业务收入5471减：主营业务成本2263 主要业务税金及附加416二、主营业务利润2

15、792加：其他业务利润减：营业费用1118 管理费用151 财务费用 -6042三、营业利润 -12622加：投资收益 补贴收入 营业外收入减：营业外支出四、利润总额 -22622减：所得税137五、净利润 -22485其中：少数股东利润2009年未有经营项目，2011年8月末销售收入为5471万元，利润总额为2622万元，总体看来盈利前景良好。盈利能力分析简表 单位：万元、%项目2009年2010年2011年8月净资产收益（%）75销售利润率（%）48总资产报酬（%）108成本费用利润率（%）97该公司盈利指标中，各项指标大部分高于行业良好值，表明企业盈利能力较强。4、营运能力分析营运能力分

16、析表指标2009年2010年2011年8月总资产周转率（次）138%应收帐款周转率（次）1042%存货周转率（次）244%五、风险分析与防范 （一）、风险分析 1.系统性风险我国房产市场经过2010年一系列政府调控，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2011年后，从中央到地方，各职能部门针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开，现一线城市房地市场房价已得到初步遏制，但三线城市房地产市场并未看出走弱迹象。房地产市场是否健康有序发展，是国家经济产业结构调整布局的重要目的之一，事关民生、社会稳定等多项重要因素。国家的有关房产政策构成了主要的系统性风险。2.项目风险项目风

17、险主要体现在开发商和开发楼盘本身缺陷，导致借款人违约和抵押物担保功能失效。如开发项目的后续资金不足，不能按期交房，客户与开发商因房屋面积、质量等问题发生合同纠纷甚至解除合同等。一旦出现上述情况，客户很可能要求解除购房合同，并拒绝还款，而我行将成为风险的直接受害者。3.信用风险信用风险主要体现在借款人因本身信用、意外伤害、失业、过高估计还款能力等原因而不能按期还款。4.抵押风险抵押风险主要体现在评估风险，即由于评估方法不同，房屋的估价很可能出现差异，如果不能及时发现高估房，在贷款成数较高时，极有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。5.欺诈风险欺诈风险主要体现在虚假按揭。开发商将贷款挪作他用，导

18、致楼盘无法按期完工，形成烂尾，抵押物得不到落实，甚至开发商在骗取我行贷款后携款潜逃。开发商与借款人协商通过高抬住房价格，套取我行借款，其结果开发商不但收回了售房款，还多套取了我行的贷款，一旦开发商由于资金周转发生困难不能按期供款，将形成风险。（二）风险防范1.系统性风险防范 我们要对国家控制房价政策有足够的心理准备，提前作出预判，目前南宫市房地产市场处于初级发展阶段，其受国家宏观房产政策波及程度较低，并且总体来看，南宫市房价较为合理。经调查，该小区地理位置、建筑结构、整体布局、社会评价等在南宫有较大优势，均价每平米2200元的价格也较为合理。2.项目风险防范 此按揭项目针对的是二期项目，经我支

19、行调查，施工单位有三家建筑公司，分别是：河北天宇建筑安装工程有限公司，于1997年1月28日成立，地址在石家庄裕华区八方村，代表法人为傅栓，注册资金3000万元，房屋建筑施工总承包企业资质等级标准为二级，营业执照注册号：1301001000099（1-1），证书编号：A2014013010105-4/1，主要承建“天地名城二期”2#、15#、16#住宅楼和42#、43#商业楼，工程合同工期总日历天数：300天。从2011年7月1日开始施工，至2012年4月25日竣工完成。合同总价：12904358.39元。南宫市光明建筑工程有限责任公司，于2002年5月15日成立，地址在南宫市青年街，代表法人

20、为李保恒，注册资金639万元，房屋建筑施工总承包企业资质等级标准为三级，营业执照注册号：130581000003686，证书编号：A3014013058108-4/1，主要承建“天地名城二期”12#、17#住宅楼，合同工期总日历天数300天，开工日期：2011年7月1日，竣工日期：2012年4月25日。合同总价：6039738.32元。冀州市方圆建筑有限责任公司，于2003年7月15日成立，地址在衡水市冀州市昌成东路12号，代表法人为李桂敏，注册资金700万元，房屋建筑施工总承包企业资质等级标准为三级，营业执照注册号：1311812000191，证书编号：A3014013118109-4/1，

21、主要承建“天地名城二期”18#、19#住宅楼，合同工期总日历天数300天，开工日期：2011年7月1日，竣工日期：2012年4月25日。合同总价：4590796.96元。经目测“天地名城二期”房屋面积、质量均无问题。此外应加强贷后检查力度，对项目进度及工程款的结算情况及时掌握。3.信用风险防范我支行应严把贷前调查关，根据该项目本身特点严格执行面谈面签制度，严格审查收入证明，查看借款人的个人信用记录以及收入水平是否与其年龄、职位、学历、单位相符，并严格核实借款人自有住房数量。4.抵押风险防范要求借款人在签订个人住房借款合同前，必须出具正式的购房合同，并将购房合同置留我支行。贷款发放后，必须关注楼盘的开发进度、销售情况，督促开发商限期为借款人办理房产证，完善抵押登记。5.欺诈风险防范 在贷前调查环节必须与借款人面谈，询问借款人所购房产的价格、结构、户型、交房日期、物业管理、配套设施、周边环境、交通、房价之外的费用（如物业管理费、水电、产权产籍费等）问题，进一步核实购房交易的真实性。审查购房首付款是否真正由借款人缴付，审查开发商出具的首期款收据，审查业主支付首付款的银行进帐单。坚决拒绝房地产开发商代替业主办理贷款手续。通过与开发商签订监管协议，加强对售房款的监控。加强贷