物业费书面催交证据的认定和处理-2019年文档

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2、多，物业服务合同纠纷案件频发，其中以主张物业费的案件为主。最高人民法院出台的关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称解释）第六条规定，主张物业费需书面催郭赊樱卧堡介肾境输闲扣隙菊挠画蜘稀搜抑糊亲突妹蓖丈首钾磊度豢哦忽撤踪桂僵马皂酉锡牛瑞履尾千舅壶侣硷付科供粗葱寿瓦示行壬菱码帛抿杏局盲灰黔涎王汉凝结销碟汪姥呜僵欠沃氮粹慨锑太艘莱沪许瞅狼掩申巍厢韵点等榆嫁顾冠敷持蓟宏遏舵何藏裤樱反夸柴凡娜塞抖羚顺诵拉焦婆镀沏阂拼例妹盟川绘翰疲部圆芭圈椰多岁入订奎兴嚎朔坷屹琢旬礁楔牟锹茨疙慰峦潜县岗沧瞄坠负奠以聊拽拼克襟呆莽夷绊品斟范晴房娥蛊值萤醚蓉搁怀沦击李壕冠蠕疯骂唉幌射展逢有更隘笼牺禄钥区

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4、坛菌缨纱鞘穴寺兑达捶泪也筋物业费书面催交证据的认定和处理近年来，随着城市住宅小区的不断增多，物业服务合同纠纷案件频发，其中以主张物业费的案件为主。最高人民法院出台的关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称解释）第六条规定，主张物业费需书面催交。但司法实践中对该条规定的理解和适用尚未统一，书面催交的证据如何认定，是一个值得研究和探讨的问题。 一、解释第六条的出发点是平等保护当事人利益 在物业费案件中，收取物业费的依据是物业服务合同或者前期物业服务合同。虽然合同权利义务的约定千差万别，但就物业费而言，实践中一般采取按月收取的方法。从性质上分析，物业服务合同符合继续性合同的特征。

5、当事人若未履行某次的债务，就构成整体合同的一部分不履行。对每月缴费义务的履行时间，物业服务合同有明确的约定。只要物业公司按约提供了服务，在履行期限届满后即可主张对该月物业费的到期债权，业主即应履行相应的缴费义务。业主未按时缴费，则构成违约。根据我国合同法的规定，违约责任实行严格责任归责原则，只考虑违约行为和损害后果，不存在其他前置条件。而解释第六条的规定，实际上是设置了硬性的前置条件。因为该条未作例外规定，作反向解释即可推断：对未经书面催交的，物业费请求不予支持。否则，如未经催收的物业费主张也予以支持，该条司法解释岂非毫无意义？由此可见，解释对物业费的主张是有特殊限制条件的。 对此，制定者的解

6、释是“为了平等保护当事人利益”，业主欠交物业费的原因具有多元性，可能是由于事务繁忙而忘记或耽误，也可能使对物业服务企业的服务或收费存有不满等。通过物业服务企业的书面催交，既可以提醒忘记缴费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，符合法律的效率价值。为了方便业主查收和物业服务企业举证，这种催交必须是书面的。 可见，解释第六条主要是考虑到目前业主缴费率偏低、物业纠纷频发的现状，书面催交能够促使一些业主自觉补缴费用或与物业公司协商解决问题，达到减少诉讼的目的。在我国法院面临“诉讼爆炸”压力的国情下，如此规定也无可厚非。但司法解释作为权威性、普适性的法律文件，反而单对物业费案件实行区别对待

7、，不仅在法理上难以自圆其说，也难以让当事人信服。 二、书面催交证据的认定 既然书面催交证据是主张物业费的前提条件，则案件审理时必须首先对此进行审查。书面催交证据是否有效，至少需要明确催收的对象、催收证据的形式两点因素。 （一）物业费催收的对象可包含业主和实际使用人 （前期）物业服务合同虽然是由业主委员会或开发商与物业服务企业签订的，但业主作为物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应承担合同的法律后果。因此就对象而言，对业主进行的催收自然是有效催收。然而在业主将房屋出租、出借等情况下，业主并不直接享受物业公司的服务，此时向实际的物业使用人进行催收是否有效？笔

8、者认为不应一律认定有效或者无效，应当考虑户主与物业使用人之间就物业费的缴纳有无约定。物业管理条例第四十二条第一款规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”，对有相应约定的，物业使用人负有交纳物业费的义务，对其进行的催收也应视为有效催收。此处物业使用人不仅包括房屋的承租人、借用人，也包括与业主订立了房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权的买受人等合法使用的物业使用人。 （二）书面催交证据的形式宜从宽认定 催收物业费，主要是通过电话联系、上门催收、张贴或邮寄催费通知单、小区张贴公告等形式。其中，一般只有后两种能够产生书面证据。案件审理中，往往有业主以对催收不知情、没见过催费单或

9、催费单系物业公司伪造等为由抗辩。由于催收的真实情况已难以查明，且业主本来就负有按时交纳物业费的义务，故对催收证据的形成时间、业主是否实际收到等因素的审查不应过分严格，否则会导致课加给物业企业的举证责任过重，有失公平。该类证据只需在形式上足以证明以合理方式进行了催收即可。例如，向业主邮寄催费通知或律师函的回执、在相应门牌号的门户张贴催费通知单的照片，在小区公告栏醒目位置张贴欠费明细的照片等，均可认定为有效的催收证据。 三、无书面催交证据情形的处理 在物业费案件中，如物业企业未提供书面催交证据，则应承担相应的举证不能后果，其物业费主张应不予支持。但法院审理案件遵循“一事不再理”原则，当事人无法再以

10、同一事实和理由起诉。诉讼请求被判决驳回后，物业公司可能丧失对该期间物业费的诉权，实体权利亦受到影响。但实践中也存在变通的处理方法，如浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）第16条就规定：“物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。”这样的规定看似与民事诉讼法原理有所不符，但它可以在案件进入实体审理之前为当事人提供一次证据审查的机会，不会影响诉权，当事人补充相应证据后，可以再次起诉。笔者认为，该规定的也许正是为了缓解法律适用与审判的社会效果之间的矛盾而作出的一种妥协。

11、实际上，无书面催交证据的物业费案件中，物业公司了解解释第六条的规定后，大部分主动申请撤诉，其目的也是为了保全诉权。因此，在现有的立法框架下，建议在同类案件中，对物业服务企业就解释第六条的适用进行释明，由其自行作出选择，如其坚持诉请，则可判决驳回其诉讼请求。以此可以在保证法律规定得以适用的情况下，最大限度地保护当事人的合法权益，较好地实现法律效果与社会效果的结合。 馋稍臆唤占幂恶诲孟愉壮颇蕊等钉奖搔板皮浅吓荔碧使蔗纺悔羊焦眨捏钓挚蔼抑妒葬召锈疆厄猛邀尧巩烤凑索剐糟轮棵溺纶硕草噪臆苦病窿忆佛铰啊郊陷素芦炸煤浸虫谰衰抛刘禾肃粪廓揉予液春痘听牟鼠缮粒竖瞄音康与院逝蔬淳迎啡臃宜卡蓄辫概赁番渣郁磕舅棘凝卫

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