镇江项目soho写字楼定价方法0129116262538

1、镇江万达广场投资有限公司营销部镇江万达广场投资有限公司营销部20112011年年0101月月镇江项目镇江项目sohosoho简介及属性简介及属性 sohosoho定价前的市场背景定价前的市场背景soho Asoho A座定价座定价78007800元元/ /平米的理由平米的理由 四四. soho A. soho A座具体定价时考虑的因素座具体定价时考虑的因素 五五. soho A. soho A座开盘结果对定价的检验座开盘结果对定价的检验六六. soho B. soho B座具体定价时考虑的因素座具体定价时考虑的因素 七七. soho B. soho B座开盘结果对定价的检验座开盘结果对定价的检

2、验八八. . 心得体会心得体会32022-3-6项目soho位于镇江万达广场大商业上方，东西排布，共分A、B两座。每座2020层，起始层为5 5层，每层2424套套房源，精装修交付。共计共计960960套套，计计4944649446平米平米。sohosoho产品具备办公和居住属性。产品具备办公和居住属性。 SOHO SOHO定价前的市场背景定价前的市场背景u 6 6月商铺开盘。总价较高，市场对价格抗性较大，去化速度较慢；月商铺开盘。总价较高，市场对价格抗性较大，去化速度较慢；u 8 8月住宅开盘热销，市场对万达品牌和项目的关注度和信任度得月住宅开盘热销，市场对万达品牌和项目的关注度和信任度得到

3、大幅提升，镇江万达热销口碑逐步形成；到大幅提升，镇江万达热销口碑逐步形成；u 镇江项目镇江项目sohosoho决策均价决策均价65006500元元/ /平米。平米。1 1、前期商铺由于市场购买力及投资意识的原因去化、前期商铺由于市场购买力及投资意识的原因去化不理想，产品滞销，拟通过对不理想，产品滞销，拟通过对sohosoho的合理定价，激的合理定价，激发客群投资兴趣，给客群带来投资信心发客群投资兴趣，给客群带来投资信心，进一步带进一步带动商铺销售；动商铺销售；元元/ /平米平米2 2、中心名宅（住宅）开盘均价、中心名宅（住宅）开盘均价70007000元元/ /平米（毛坯），平米（毛坯），实现了

4、热销；同时，在新政的调控下，实现了热销；同时，在新政的调控下，SOHOSOHO具备具备不限购、不限贷投资优势；不限购、不限贷投资优势；元元/ /平米平米3 3、镇江市场住宅的租售比为苏南地区最高，投资回报、镇江市场住宅的租售比为苏南地区最高，投资回报率较高；率较高； （据南京（据南京365365网数据）网数据）元元/ /平米平米4 4、经过商铺、中心名宅（住宅）销售以后，市场对镇、经过商铺、中心名宅（住宅）销售以后，市场对镇江项目的关注度上升（来电、来访及蓄客数据支撑）；江项目的关注度上升（来电、来访及蓄客数据支撑）；元元/ /平米平米5 5、sohosoho为精装交付，市场接受度相对较高。为

5、精装交付，市场接受度相对较高。元元/ /平米平米根据居住、办公属性特点考虑：根据居住、办公属性特点考虑： 居住属性考虑因素： 朝向 户型 面积 吉祥数字 精装 景观 其他 办公属性考虑因素： 朝向 楼层 视野 其他根据同层定价的考虑根据同层定价的考虑 朝向朝向 户型户型 面积面积 景观景观 吉祥号码吉祥号码同层实际定价方案：同层实际定价方案： 从低到高依次为北、西、东、南，以北向为基准，西向增加从低到高依次为北、西、东、南，以北向为基准，西向增加200200元元/ /，东向增加东向增加700700元元/ /，南向增加，南向增加13001300元元/ /，即南北价差，即南北价差13001300元

6、元/ /，东，东西价差西价差500500元元/ /； 同层房号中带同层房号中带4 4的减的减150150元元/ /，带，带1414、2424的减的减300300元元/ /； 09 09、1919的的加加100100元元/ /； 小面积户型（小面积户型（38 38 ）单价高于大面积户型单价）单价高于大面积户型单价900900元元/ / ； （4 4）两面开窗的拐角户型，比单一开窗户型增加）两面开窗的拐角户型，比单一开窗户型增加300300元元/ / ；此户型此户型+300元元/此户型此户型+900元元/ 带带4房号房号-150元元/带带9房号房号+100元元/层差定价的考虑：层差定价的考虑： 5

7、-75-7层为最低价格，且差价最大；层为最低价格，且差价最大； 镇江目前市场小高层居多，仅有少量高层建筑，客户对高层存在镇江目前市场小高层居多，仅有少量高层建筑，客户对高层存在一定抗性。故一定抗性。故818818层每层依次增加层每层依次增加5050元元/ /，19231923层层差层层差减少减少2020元元/ /； 以写字楼的角度顶层应为价位最高楼层，但顶楼镇江市场接受度以写字楼的角度顶层应为价位最高楼层，但顶楼镇江市场接受度不高，因此不高，因此2424层与层与2020层价格持平；层价格持平； 1313、1414与与1212层价格持平；层价格持平；1818层与层与1717层价格持平。层价格持平

8、。5 5层层77层层差分别为：层层差分别为：240240元元/ /、160160元元/ / 8 8层层1818层每层依次增层每层依次增加加5050元元/ / 19231923层每层依次增加层每层依次增加2020元元/ / ，2424层与层与2020层层价格相同价格相同 A A座座1313层价格图层价格图u 由由soho Asoho A座开盘的去化情况来看，南北差价座开盘的去化情况来看，南北差价13001300元元/ /平米，结平米，结果使得北向最先去化，达到预设目标；果使得北向最先去化，达到预设目标；u 最后所剩房源（共计最后所剩房源（共计1616套）均为套）均为3838平米高楼层南向平米高楼

9、层南向, ,单价过高，单价过高，引发客户抗性。引发客户抗性。 在在B B座定价时，除考虑上述定价因素，座定价时，除考虑上述定价因素，还兼顾以下几点因素：还兼顾以下几点因素： 1 1、价格一定要上涨：、价格一定要上涨：原因：原因： 万达SOHO绝对是增值的； 给A座业主一定的升值信心； 给其他客户感觉上B座价格涨了，赶快出手，时不我待。2 2、B B座的四向对定价的影响和座的四向对定价的影响和A A座有所不同：座有所不同：A座：北向黄山西路、南向中心名宅（住宅）、东向黄山东路、西向对着B座；B座: 北向黄山西路、南向中心名宅（住宅）、东向对着A座、西向高铁站； 3 3、B B座实际定价情况：座实

10、际定价情况：从低到高依次为北、东、西、南，A座从低到高依次为北、西、东、南； 原因：原因：B座西向虽有西晒弊端，但可采光，且远眺无遮拦，还可看到镇江高铁站，优于东向；东向采光受A座遮挡，采光时间短，且视线不通达； 4 4、A A座开盘结果对座开盘结果对B B座定价的修正因素：座定价的修正因素： 作为中小投资产品，客户主要考虑的是总价，但A座的开盘结果显示，朝向好、单价高的38平米却是最后去化的产品。 5 5、B B座蓄客时间短，保证合理充分去化所推房源：座蓄客时间短，保证合理充分去化所推房源： B座开盘距离A座仅40天时间，蓄客量没有A座充足，如果达不到A座的开盘效果，如何保证所剩房源相对均衡

11、，则须结合价格杠杆进行调节。综合上述因素得出综合上述因素得出B B座定价策略：座定价策略： 降低南北朝向差价为降低南北朝向差价为10001000元元/ /平米；平米； 降低降低3838平米小面积差价为平米小面积差价为600600元元/ /平米；平米； 减少低楼层层差；减少低楼层层差；1.1. 保持保持B B座整栋最高单价相比座整栋最高单价相比A A座略微上涨。座略微上涨。B B座座1313层价格图层价格图B B座实际定价操作：座实际定价操作：u 把南北差价下调到把南北差价下调到10001000元元/ / 平米，同时把平米，同时把3838平米的面积差平米的面积差下调到下调到600600元元/ /平米；平米；u 使使B B座最高单价相比座最高单价相比A A座没有较大上涨，同时，座没有较大上涨，同时，5858平米左右平米左右主力户型整体价格拉升，以确保实现既定价格目标；主力户型整体价格拉升，以确保实现既定价格目标；u 最终有效