近期市场环境

1、1越调控、越疯涨的结果：引来更为严厉的政策打压，为行情的逆转埋下祸根！越调控、越疯涨的结果：引来更为严厉的政策打压，为行情的逆转埋下祸根！20092009年四季度起的房地产紧缩政策，普遍年四季度起的房地产紧缩政策，普遍高调低效，力不从心高调低效，力不从心；地方政府；地方政府 半推半就半推半就，执行起来效果，执行起来效果大打折扣大打折扣，更加助推了楼市非理性暴涨，更加助推了楼市非理性暴涨。对购买首套自住房且套型建筑面积在对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于对贷

2、款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买

3、住房贷款 4月月14日日国四条国四条4月月17日日国十条国十条关键词：扶一、提二、禁三、限地关键词：扶一、提二、禁三、限地房地产政策导向房地产政策导向2该措施对房地产市场中10%-15%（或更少）的需求产生直接影响 两个暂停和一个限定已经变相采用行政手段封死投机性购房的所有空间初步估算，在一线城市这一系列措施短期内将直接影响50%以上的购房需求。 20072007年、年、20102010年房地产调控政策对比年房地产调控政策对比房地产政策导向房地产政策导向3新政杀伤力新政杀伤力政策面：史上最为严厉调控措施，动作快、狠、准政策面：史上最为严厉调控措施，动作快、狠、准三天以内连发两文，新国十条令业界

4、措手不及。地方政府、各家银行贯彻中央政策动作迅速。四大国有银行三天以内已出台“提二、禁三、限外”具体要求，地方政府加紧推出一系列增加保障性住房措施；部分城市住房保有税已提交审议，试点在即。快4新政杀伤力新政杀伤力此次针对的不仅仅是需求端，更多是对整个产业链的调控、此次针对的不仅仅是需求端，更多是对整个产业链的调控、对全行业整治对全行业整治狠土地供应上土地供应上：从国土部最新发布的土地供应计划看，今年住房用地拟供应18万公顷，比去年7.6万公顷大增,其中保障性住房和中小套型商品房占比达77%；采取措施改革现有“土地财政”格局，使GDP与房价相脱钩，从而遏制地方政府默许“地王”产生的原动力；金融措

5、施上：金融措施上：实行更严格的放贷政策，加强资金流向的管理，打击游资，杜绝银行打打擦边球；对房企，暂停对新股发行上市的审批、现有地产股的增发计划。实施更严格的地价支付条件要求；需求市场上：需求市场上：实行差别化信贷政策。购房消费端“扶一、提二、禁三、限外”，遏制投机，甚至不惜误伤真实的改善性购房。销售过程中要求一次性公开房源，价格提前申报等，防止捂盘惜售、价格暴涨等现象。监管力度上监管力度上：实施地方政府问责制，与政绩考核挂钩；同时派出多个检查组，会通土地、金融、银行税收等11个部委进行监察，防止政策贯彻不利，在执行中大打折扣5新政杀伤力新政杀伤力 针对高房价赖以生存的资金链进行“去杠杆化”的

6、打击。大幅度降低资金效率，资金成本明显增加。融资成本的大幅提高，尤其是三套房利率将大幅上浮甚至禁止，意味着不管央行加不加息，就房地产市场而言，已经加息了。那些希望通过低息贷款获得投资收益者，已无巨大的操作和获利空间。 预计在市场里投资投机买房的资金数量将降低20%，换言之，投资投机购房的能量打了8折，从而造成房源相对宽松。 另外，在如此严厉的调控政策下，投资者、投机者会降低预期，甚至会望而却步，从而从根本上遏制投机性购房的冲动。 新国十条切中高房价的资金命脉，大大削弱了投机能量新国十条切中高房价的资金命脉，大大削弱了投机能量准6新政影响力新政影响力客户端：客户端：以自住为目的的刚性需求、首次购

7、房者受到的影响较小；改善型客户明显受到遏制；投机、投资者纷纷退场；整个市场处于观望阶段，客户购房信心低迷。政策影响力：政策影响力：新政出台，对于市场信心的打击远比增加贷款利率、提高首付、多付利息更有杀伤力。预计在一段时期内，二手房交易趋冷、一手房房价回调将不可避免。年度房价走势将呈现“高开低走”。开发企业：开发企业：感受强烈，动作快的一线开发商已开始着手调整年度销售策略，以应对可能到来的行业危机。威慑与实际打击并重，提高投机成本与降低收益预期并举威慑与实际打击并重，提高投机成本与降低收益预期并举 7后续房地产市场与政策预判：后续房地产市场与政策预判： 在新政政策出台后，肯定还会有一个双方博弈的

8、相持阶段。根据“量在价先”的经验，这次新政目前对于房价的影响肯定有一个滞后期。一般会在一般会在3434月后，才会月后，才会在交易量巨大萎缩的影响下，影响房价。在交易量巨大萎缩的影响下，影响房价。 如果在这种猛烈的政策下，房价还不下降的话，在金融危机已经过去的背景下，政府必然会继续出重拳。在缩短金融杠杆的政策不能收到明显效果时，将倒逼政府在缩短金融杠杆的政策不能收到明显效果时，将倒逼政府加快推出住房持有税，直到最终房地产的交易、持有成本对于投资者毫无吸引力。加快推出住房持有税，直到最终房地产的交易、持有成本对于投资者毫无吸引力。政策允许地方政府采取临时性调控政策，这是对重庆等地提出征收住房消费税

9、的正面反馈。一旦推出住房保有税或者物业税，将对房地产投资品构成严重打击。 房地产政策导向房地产政策导向8市场环境小结市场环境小结新政下，市场环境小结新政下，市场环境小结一、房地产作为是国家重要支柱产业的地位不会改变；一、房地产作为是国家重要支柱产业的地位不会改变；三、中国的城市化导致局部区域尤其是一线大城市的房价长期看涨三、中国的城市化导致局部区域尤其是一线大城市的房价长期看涨 的态势不会改变。的态势不会改变。 从长期看，三个从长期看，三个“不变不变”：二、人民币长期对外升值、对内贬值的状况不会变；普通老百姓二、人民币长期对外升值、对内贬值的状况不会变；普通老百姓 把房产当成最重要的投资和金融

10、工具不会变；把房产当成最重要的投资和金融工具不会变；9一、未来市场恐慌气氛的弥漫必然会到来一、未来市场恐慌气氛的弥漫必然会到来：出于对未来风险的预期，投资客大量抛售、刚需客户持币观望、有钱人不敢贸然出手购买，市场整体低迷不可避免；二、调整年度营销策略是开发商必然选择二、调整年度营销策略是开发商必然选择：本年度内，“价量取舍，以量优先、全线收缩”将成为开发商的重要选择，与之相对应的是，短期内房价回调不可避免；三、价值型项目是率先走出市场低谷的必然三、价值型项目是率先走出市场低谷的必然：在新政最初引发的恐慌性风潮过去后，对于以价值为依托的楼盘，恢复程度最快，必然会最先走出短线下跌的阴影，成为引领市

11、场回升的主要动力。从中、短期看，三个从中、短期看，三个“必然必然”：新政下，市场环境小结新政下，市场环境小结恐慌过后是理性，市场将挤出泡沫，变得更加健康，行业生态环境得到极大改善，为下一轮的提升增加动力。市场环境小结市场环境小结10“政策解读政策解读”：预计天津预计天津20102010年房地产市场年房地产市场 预期区域市场竞争激烈，宜预期区域市场竞争激烈，宜作为北方经济中心的核心，天津具备长期发展的核心动力，经济环境的基本面发展向好；在近期政府出台史上最严厉的调控，短期内市场恐慌不可避免;下半年将视调控效果而定是否出台更多措施结合区域经济和政策影响效果，短期内震荡，未来长期看稳，下半年市场存在

12、极大不确定性；“宏观经济宏观经济”：“房地产市场房地产市场”：新政下，市场环境小结新政下，市场环境小结市场环境小结市场环境小结11在2010年政策手段调控前提下，全市商品房市场成交价格出现明显上浮，与此同时，成交量大幅下滑，抑制部分刚性需求客户；伴随国家近期对于房贷的细化，预计后期成交量将继续出现大幅下滑，而成交价格也将有所松动。天津商品房市场环境天津商品房市场环境12成交量：除了社会山、众里佰都项目由于前期基本无产品供给，造成开盘当周成交量攀升外；其他项 目在近期楼市新政的影响下，均呈成交量下滑的趋势，尤其融科金月湾开盘当天开盘40 余套，但无实际成交，与早期开盘情况形成明显差异成交价：各项

13、目成交价格基本保持平稳状态，而东丽湖万科城项目则由于近期高货值产品走量明 显降低而使成交价格略有下调，社会山由于前期开盘产品集中签约，所以价格出现大幅上调结论：由于抑制楼市政策频出，客户出现明显观望情绪，与此同时，成交量也出现下滑趋势；但天津 市场尚未出现恐慌性抛售，价格短时间内不会出现大幅波动天津商品房市场环境天津商品房市场环境13天津商品房市场环境天津商品房市场环境天津伟业顾问在售项目4.12-4.18开盘加推成交情况天津伟业顾问在售项目4.12-4.18开盘加推的去化量均相较以往呈现明显下滑趋势其中，东丽湖万科城五期浅岸洋房开盘当日虽然配合公共活动举办“东丽湖万科城第一节风筝节”和“万科

14、与您相约世博”，并积累了大量来访客户，但由于抑制楼市的政策影响，项目开盘去化率仅为20%，与以往开盘情况形成鲜明反差14银行按揭审批流程复杂，直接影响部分客户贷款门槛银行按揭审批流程复杂，直接影响部分客户贷款门槛部分澜茵岛客户目前虽在新政前进行认购签约，但由于银行按揭审批流程复杂，时间较长，造成贷款尚未到位，部分实力较弱因新政首付增加，有可能出现退房客户认为市场即将转淡，观望情绪加重客户认为市场即将转淡，观望情绪加重政策的频出，客户对于市场环境预期降低，普遍认为楼市价格即将下滑，观望情绪加重，造成购买意向不强客户多为二套及以上置业经历，贷款额度限制客户多为二套及以上置业经历，贷款额度限制根据政策，二次置业规定首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，部分城市对于三套置业进行了贷款限制；因此部分实力较弱客户暂时对于购房出现迟疑，成交周期明显加长15应对手段应对手段加快银行报件审批速度加快银行报件审批速度促进客户成交优先促进客户成交优先严控销售现场说辞严控销售现场说辞在销售说辞上，针对目前市场环境进行相应的调整，消除市场恐慌情绪，增强客户购买信息维护媒体公关维