海岛旅游房地产开发探讨 - 以海南为例-

1、 191商场现代化2006年8月(下旬刊总第477期海岛旅游房地产是最受消费者欢迎、层次较高的度假产品之一。海岛远离大陆,周边环境风貌迥异于大陆地区且自然纯朴,氛围恬静悠闲,如果原生态环境中点缀些适度的旅游房地产产品,且拥有良好服务和特色旅游项目,将是度假旅游者的首选之地。作为高端度假地的海岛旅游房地产开发,对投资者和旅游者始终都有着强烈的吸引力。象全球分时度假销售量第一位的万豪国际度假俱乐部的产业主要就在离美国不远的巴哈马群岛、阿鲁巴岛、荷属安的列斯群岛以及西班牙的马略卡岛等海岛上。一、海南旅游房地产开发现状海南包括海南岛、西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁,由二百多个小岛、洲、礁、滩组成。

2、众多的岛礁、优美的环境为海南的旅游业特别是旅游房地产的开发奠定了良好的资源禀赋。海南在国内较早启动了旅游房地产的开发,在国内有着很强的影响力与示范效应。2001年7月“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”就在海口举办。从1999年开始,海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”等旅游房地产先后开发,尤其是在最近两年,已先后有多个以“高尔夫、山地、野外拓展运动”等为主题的休闲度假住宅、别墅、产权式酒店等一线海景旅游地产项目进行改造、规划、建设和推广,并取得了较大的市场反响,深受国内外投资置业者的青睐。近几年开发营销比较成功的有三亚湾阳光海岸、万宁石梅湾旅游度假区、博鳌蓝色

3、海岸度假村、海口西海岸的黄金海岸花园、海口新世界花园度假村等、海口花开四季海景度假村、白沙门温泉度假村、西海岸高尔夫温泉别墅等旅游度假地产等。此外,许多房地产企业和旅游管理部门、旅行社等合作,在岛内外进行了住宅房地产销售。例如,2003年4月海口政府组织了旅游企业和房地产企业共同赴浙江促销旅游房地产,取得了很好的效果。二、海南旅游房地产开发中存在的问题1.海南有待完善的区域经济形象对旅游房地产需求产生了一定的抑制作用。1992年、1993年的房地产泡沫,不但迟滞了海南经济前进的步伐,也严重影响了海南原先蓬勃发展的区域经济形象,导致岛内外消费者和投资者对海南经济的信心不足,这也使岛内外在海南的二

4、次置业、分时度假的消费等方面心存疑虑。2.由于社会诚信机制的缺失,旅游房地产销售中存在一些欺诈行为,使旅游房地产的公信力和社会认可度大大下降,妨碍了海南旅游房地产的健康发展。2004年年底海南省第一家产权式酒店“南海传说”(现“海南皇冠温泉度假酒店”的多名业主在交纳了有关费用后,迟迟未拿到房屋产权证、合同规定的年终分红,开发商还随意更换业主所购置房间的位置。3.由于缺乏专门的政策法规保障,旅游房地产开发中的种种不规范现象得不到及时、公正的纠正,妨碍了海南旅游房地产市场特别是分时度假型和产权酒店型旅游房地产市场的良性发展。特别是由于国家相关管理部门对分时度假等旅游房地产形态尚未给出明确界定,消费

5、者在产生纠纷后得不到法律支持。而开发商在投资时,实际承担了政策、环境、需求等多方面的风险。这导致开发商的前期投入和收回投资的时间都比预期要大。4.由于我国还没有实行带薪休假,加上我国的居民收入水平还较低、社会保障制度还不健全、消费者对度假地产的认识不全面和不信任等原因,旅游者对休闲度假的需求高涨但还很难转化为现实的购买力。直接反映出来就是海南的旅游房地产以常规购房置业、投资房地产产品为主,而产权酒店和分时度假等产品在海南旅游房地产中的比重偏小,其开发步履危艰,缺乏真正成功、精品的产品和企业。三、海南旅游房地产深入发展的驱动机制1.市场主导,政府推动。在海南旅游房地产的发展中,一定要发挥“看不见

6、的手”的作用,加快服务贸易和旅游管理等方面与国际接轨,引进国内外有实力的旅游房地产企业,保证中外企业、本土企业和外地企业、国有企业和民营企业都获得同等待遇、平等竞争,为企业提供良好的投资环境、发展环境,促进旅游房地产行业在“游戏规则”、管理方式、运作模式等方面的调整,积极培育大市场和大产业。在市场主导的同时,发挥政府的宏观调控职能,实施产业扶持政策。各级政府应利用政府机构改革的契机,强化职能部门,理顺管理机制,将旅游房地产纳入旅游部门的管辖范畴;科学、健全地制定海南旅游房地产发展的中长期规划、目标和各项政策法规并严格执行;提供基础设施、旅游交通、环境保护、透明信息等公共物品;在可能的情况下在投

7、资、金融和税收等方面给予一定的优惠政策。2.法规规范,行业自律。除了支持对国家现行的房地产、土地、分时度假金融监管、涉外旅游管理等方面的法律进行修改、完善外,海南省有必要制定海南省旅游房地产发展规划,并在国家现有法律的基础上出台专门的旅游房地产管理办法和有关分时度假经营审批管理、旅游房地产开发项目审批管理、旅游房地产建筑、服务统一标准、行业合同标准等方面的法规性文件,力争在国家现行体制尚未理顺的关系方面有新的突破。为分时度假、旅游房地产的开发、销售、管理提供法律依据,保证旅游房地产的理性、健康发展。2003年5月29日,海南在全国率先开通建设部房地产信用档案系统就开了个好头。海岛旅游房地产开发

8、探讨以海南为例摘要海岛旅游房地产是非常受市场欢迎的旅游产品,而海南的海岛特征、良好旅游资源与休闲氛围更是在中国有着良好的旅游房地产发展基础。分析了海南旅游房地产开发的现状及存在的问题,进而提出推动海南旅游房地产深入发展的驱动机制。关键词海岛旅游海南旅游房地产旅游开发王洁三峡大学192 商场现代化2006年8月(下旬刊总第477期除了政府制定的各项政策法规外,行业协会的中介、协调、组织作用不可忽视。应积极建立海南旅游房地产行业协会,使其在政府、企业和消费者之间发挥沟通作用,既代表企业争取较为有利的发展空间,又制定并执行行业自律条例,规范行业发展,还对消费者进行公关,树立良好的行业形象。3.宣传促

9、销,形象先导。要在政府和行业协会的协调下,设计统一的行业形象,通过诚信、热情、高效的服务,体现于旅游房地产企业的产品中,提高海南旅游房地产的知名度和美誉度;并在全社会的共同参与下,实行CS 战略,优化人居环境、提高海南休闲度假产品的质量、提高本地居民好客度和综合素质,消除泡沫经济的不利影响,树立海南蓬勃发展的区域形象;在旅游者中普及休闲度假理念和分时度假、产权酒店型旅游房地产的消费知识。此外,有必要借助报纸、广播、电视、网站等各种媒体以及节庆、会展等各种促销渠道,及时发布海南旅游房地产信息,吸引客源。还可尝试将海南纳入其它地区旅游房地产的网络当中,使更多的企业加入“中国房地产分时度假联盟”或国

10、外分时度假等网络。4.重点开发,精品建设。在海南旅游房地产形象的统一下,坚持重点开发的原则,上精品、创名牌,以此支撑和壮大海南旅游房地产的开发。重视三亚海航度假酒店、博鳌蓝色海岸等分时度假、产权酒店产品的开发,以此来启动分时度假市场和产权酒店市场,改变海南旅游房地产以投资置业房地产为主的单一局面,加强旅游业与房地产业的结合度。海南可以引入国内外有实力的房地产企业、分时度假公司和投资机构,如万豪国际度假俱乐部、中房集团、美国国际分时度假交换公司等,借助它们雄厚的资金、发达的销售网络和丰富的经营管理经验,打造符合国际市场要求的规范的、高端的旅游房地产品牌,就能积极开拓国际市场。5.产品特色,服务优

11、质。旅游房地产项目能否成功,说到底还是在于房地产质量品位,以及目的地度假氛围的营造和休闲度假项目的配套。因此,在旅游房地产建设时,不能光一味的打“海景”牌,由于海南多数地方风大、潮湿,“海景房”并不一定适合家居。应该要针对市场需求,策划设计高质量的休闲度假住宅,并重视配套住宅设施、休闲度假产品的规划和开发。20世纪90年代初海南的产权酒店尝试之所以失败,就在于策划者的意图不在于发展旅游业,而仅仅急于把楼盘售出。应利用海南的热带海岛地文特征,建设富有创意、文化含量又与环境协调的房地产设施,并围绕旅游房地产,发展一批特色突出、风格不同、档次较高的休闲、健身、康乐、疗养等项目,提升海南旅游的度假意境

12、和整体素质。另外,要提高旅游房地产的服务质量,坚持以人为本的理念,以良好的信用、优良的物业管理和优质的服务,为旅游者提供名副其实的享受。参考文献:1彭超文艳:海岛旅游多元化发展的探讨J.中国渔业经济,2005,22陈怡宁赵瑜:世界分时度假业的发展及其启示J.北京第二外国语学院学报,2005,1引言进入新世界,世界旅游业呈现出的新发展趋势集中表现为其将逐步由区域联合迈向全球统一市场,跨入“无国境旅游”时代。那么在全球经济一体化条件下,合作显得尤为重要。面临激烈的国际市场竞争,单靠一个旅游目的地将显得力不从心,合作则可以取得多赢,倘若各旅游目的地加大合作力度,我们得到的将不是“1+1=2”,而是一

13、个发挥旅游目的地群的集合能量的过程。一、旅游目的地合作的必要性1.旅游是一种综合性的空间消费。通过旅游,人们借助与从居住地向旅游目的地的流动这一空间变换方式来实现体验新事物的愿望。它是一种在异地的综合性消费方式,既包括物质方面消费,又包括精神方面消费,是满足旅游者在旅游活动中对住、食、行、游、娱各个方面需求的消费,而旅游者所需的各种消费内容,依赖于旅游目的地企业提供的旅游服务。这种空间移动的消费需要各个环节的配合与合作,哪一个环节出错或者薄弱,都会影响旅游者对这次旅游的评价。因此,旅游产品的综合性决定了旅游者所到的各个旅游目的地必须加强合作。2.旅游产业的产业关联性很强,与许多产业有密切联系,对一个旅游城市来说,几乎没有一个行业的收入完全源于旅游者,也几乎没有一个行业的收入根本与旅游者无关。现存的国民经济部门都不同程度地与旅游存在联系。其中受旅游直接影响的行业共有14个,分别是公共设施服务业、娱乐服务业、旅行社业、旅馆业、餐饮业、零售业、铁路运输业(客运、航空运输业(客运、水上运输业(客运、公路运输业(客运、邮电通信业、租赁服务业、居民服务业、旅游用品和纪念品销售行业。用旅游直接影响行业最终产品带动力