房地产开发企业设立的法律服务-

1、第一章房地产开发企业设立的法律服务第一节房地产开发企业设立的律师工作概述一、房地产企业设立的律师工作内容房地产专业律师在设立房地产项目公司过程中的主要法律服务内容：畅房地产投资法律咨询为房地产投资者提供房地产投资法律与国家产业政策的法律备忘录、法律分析意见。畅起草、审核投资协议、章程为设立房地产企业起草审核投资与交易协议、公司章程。畅房地产企业资质法律咨询为房地产企业取得相应的房地产开发资质（一级资质至四级资质）提供法律咨询。畅外商投资房地产法律咨询为外国投资者与中方股东共同组建中外合资、中外合作、外商独资房地产开发企业，提供合法性分析意见。畅外资并购房地产法律服务为中外股权式并购，中外资产式

2、并购等投资交易提供合法性意见和法律尽职调查报告。畅房地产企业合并、分立法律服务为房地产企业增资扩股、合并、分立提供法律咨询。畅房地产企业内部规章制度建设为房地产企业内部治理结构与劳动社会保障规范提供法律咨询。二、房地产开发企业的概说房地产开发企业成立阶段所遇到的法律问题主要是根据投资者国籍和注册场所确定房地产企业性质、确定房地产企业的组织形式、规划房地产企业内部治理机构、定位房地产开发与经营活动的资质等级。畅房地产开发项目的种类房地产开发项目基本分为五类：新征土地商业开发项目、危旧房改造项目、双方合建项目、单位系统内部的自建项目，以及与外商合资、合作商业开发项目。另外，还有人民政府主办的经济适

3、用房、廉租房的开发和经营管理。畅房地产开发企业的种类根据是否利用外资，房地产开发企业可以划分为内资房地产开发企业和外资房地产开发企业；根据所从事的房地产开发项目的范围不同，房地产开发企业可以分为综合性开发企业、系统内房地产开发企业、内资项目企业和与外资合资合作开发企业。畅房地产企业资质等级国家核定的房地产开发企业资质分为四个等级：资质一级企业、资质二级企业、资质三级企业和资质四级企业。各房地产开发企业适用国家建设部枟房地产开发企业资质管理规定枠，取得枟房地产开发企业资质等级证书枠。畅房地产企业法律适用设立内资房地产企业法人适用公司法及公司登记制度；设立中外合资、中外合作房地产企业，适用中外合资

4、、中外合作企业法律、实施细则及其审批登记制度。畅外资房地产企业外国投资者在中国境内，收购内资房地产企业的土地使用权、预售商品房、商品房，或收购内资房地产企业的股权，要么自住、自用，要么从事房地产开发经营活动。外资投资房地产企业除适用国家外商投资法律法规外，还要适用年月日建设部等六部委颁发的枟关于规范房地产市场外资准入和管理的意见枠和年月日国家商务部等六部委颁布的枟外国投资者并购境内企业的规定枠。取得商务部颁发的临时或长期的枟外商投资企业批准证书枠、枟企业法人营业执照枠等证书。三、房地产经营的法律含义律师在提供房地产企业设立法律服务之前，有必要讨论房地产开发、经营、出租等房地产基本法律含义。畅房

5、地产经营“房地产开发企业”是以营利为目的，以出让方式或转让方式取得国有土地使用权，并且按照土地使用权出让合同约定的土地用途，建设、销售、租赁经营性商业用房、居住用房的企业。其组织形式可以是中资企业或外资企业。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。房地产开发企业在领取营业执照后的个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案（通常是建委、房屋管理部门）。“房地产开发经营”是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。对于未取得营业执照、开发资质，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工

6、商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得倍以下的罚款。畅出租自有房屋是否应该办理工商登记年月日国家工商行政管理局枟关于房屋租赁有关问题的答复枠规定，房屋所有人将房屋出租给承租人后，承租人作为居住用房使用的，房屋所有人暂可不进行工商登记注册；承租人将其作为经营场所使用的，房屋所有人需办理工商登记注册手续。但是，枟关于房屋租赁有关问题的答复枠已被年月日国家工商行政管理局枟关于废止有关工商行政管理规章、规范性文件的决定枠废止。从此以后，房屋所有人出租自有的房屋不再需办理工商登记注册手续。既然房屋所有人出租自有的房屋已经不需要办理工商登记注册手续，那么，需要履行哪些其他

7、的法律手续？通常情况下，我们理解房地产的租赁经营，包括房屋所有权人或被枟中华人民共和国城市房地产管理法枠（年月日修正），第条、第条。枟城市房地产开发经营管理条例枠（年月日国务院令第号），第条。允许租赁经营的人，向社会不特定的单位或个人，提供自有房地产物业或代理业主出租房地产物业，与承租人签订租赁合同，用于个月以上年以下的生产经营活动或生活居住。房屋所有权人或被允许租赁经营的人与租用人签署枟房屋临时使用协议书枠开展临时的商务活动，并从承租人或借用人那里获得租金收入或临时的使用费收入。按照现有的商品房租赁政策规定，商品房业主出租自有物业，应当到建设（房地产）主管部门办理物业的租赁许可证。对于房屋出

8、租的法律主体资格和履行备案登记手续问题，均有明确的政策规定。公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租，但是国家对房屋租赁实行登记备案制度。租赁双方签订、变更、终止租赁合同，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款。四、房地产项目公司的设立步骤在房地产开发公司的设立阶段，我们归纳法律程序共十项，其中工作重点是工

9、商注册登记手续的办理，工作难点是外商投资企业批准证书的审批。房地产开发公司的设立登记房地产开发公司的设立，包括内资房地产开发公司的设立及外资房地产开发公司的设立。内资房地产开发公司的工商注册程序与其他类别的有限责任公司的注册程序没有重大差别。但是，房地产开发公司目前设立外商独资房地产企业的难度比较大。法律实践中，中外合资经营与中外合作经营两类房地产企业比较常见，其与内资房地产开发公司相比主要的区别在于需要办理外商投资审批手续，向外商投资行政主管机关报审合同、章程，取得外商投资企业批准证书。办理完毕工商注册手续后，内资或外资房地产开发公司均需按照规定办理登记备案及税务登枟城市房屋租赁管理办法枠（

10、年月日建设部令第号），第条。记等法律手续。房地产开发公司的变更登记房地产开发公司在经营期间内，往往会根据经营需要办理公司登记注册事项的变更手续。尤其年以来，房地产项目转让、房地产公司股权转让、房地产企业国有土地使用权和在建工程，以及商品房预售和物业资产整体转让的投资与交易越来越多，特别是国际资本对境内房地产行业的入侵愈演愈烈，中央政府和地方政府对于外资房地产领域的准入与管理日趋严格和规范，许多房地产项目的变更事项通过企业资产、公司股权等并购变更的方式实现，因此房地产开发公司在股东股权、预售商品房、存量商品房、注册资本金、外汇管制等方面的政府许可、审批、注册和登记等管理措施和力度亦日见增加。根据

11、国家和地方省一级政府的最新法规政策规定，设立房地产开发公司有许多条件，如需要具有一定数额的注册资本、一定年限的从事房地产开发经历、完成一定数额的投资或竣工相当面积的房屋、有一定数量的有职称的技术与管理人员，以及未发生过重大工程质量事故。设立房地产开发公司，除按公司法规定设立的有限公司和股份有限公司等公司组织形式办理注册登记手续外，还须纳入房地产行业管理体系。建设部、北京市等各省市房地产开发企业政府主管部门制定了相应的行业准入制度。房地产开发公司自取得营业执照后，应根据相关规定向建设行政主管机关申请备案，完成公司设立的全部审批手续。下面是房地产企业设立的一般程序和工作流程介绍：（）公司名称预核准

12、由工商行政管理机关负责。工商行政管理机关一般会在收到全部申请材料当日作出核准或驳回名称预核准的决定，决定核准的即可取得枟企业名称预先核准通知书枠。经预核准的公司名称保留期为个月。（）申请规划意见书由规划部门负责。（）确定市政设施及四源供应的可能性由城市市政管委（局）、公用局负责。（）项目建议书的审查和批准由计划部门（发改委）负责。自计划部门（发改委）收到审批所需全部文件之日起一般会在个工作日左右作出是否批准的决定，批准的即可取得项目建议书批复。（）可行性研究报告的审查和批准由计划部门（发改委）负责。自计划部门（发改委）收到审批所需全部文件之日起一般会在个工作日左右作出是否批准的决定。（）中外合

13、资、合作企业合同、章程的审查由地方商务局（或国家商务部）负责。（）外商投资企业批准证书的发放由地方商务局（或国家商务部）负责。（）工商行政管理机关负责公司设立登记和发放营业执照相关工作。公司取得营业执照之日为公司成立之日。（）公司应自成立之日起日内向税务机关办理税务登记，税务机关亦应自收到申请登记所需全部文件之日起日内向公司核发税务登记证。（）公司应自成立之日起日内前往房地产开发主管部门备案，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日内向该企业核发暂定资质证书。（）、（）项有时会合并成为一个步骤。五、房地产开发企业资质等级介绍畅房地产开发企业的资质等级房地产开发企业的资质等级分为四级。各资质等级

14、房地产开发企业可承担的开发规模具体规定如下：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。一个新设的房地产开发企业按照规定，只能申领暂定资质证书，在本地承揽相应的开发项目。根据北京市建委的规定，凡通过招标、拍卖、挂牌取得国有土地使用权用于房地产开发用途的，其投标人、竞买人必须取得建设行政主管部枟房地产开发企业资质管理规定枠（

15、年月日建设部令第号）。门核定的房地产开发资质等级，并按照资质等级取得相应规模的土地和项目开发权。根据北京市建委的规定，二级资质房地产开发企业可承担万平方米以下的开发项目；三级资质房地产开发企业可承担万平方米以下的开发项目；四级资质房地产开发企业可承担万平方米以下的开发项目；暂定资质房地产开发企业根据企业资产、专业技术管理人员等情况，核准可承担的房地产开发项目规模。房地产开发企业资质的行政许可的法律依据是枟中华人民共和国城市房地产管理法枠第条，枟城市房地产开发经营管理条例枠第条、第条；行政许可条件是国家建设部枟房地产开发企业资质管理规定枠。畅一级资质申报条件（）注册资本不低于万元；（）从事房地产

16、开发经营年以上；（）近年房屋建筑面积累计竣工万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（）连续年建筑工程质量合格率达；（）上一年房屋建筑施工面积万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于人；（）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（）具有完善的质量保证体系，商品房销售中实行了枟住宅质量保证书枠和枟住宅使用说明书枠制度；（）未发生过重大工程质量事故。北京市建委枟关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权投标、竞买人房地产

17、开发资质有关问题的通知枠（京建开号）。北京市建委枟关于转发建设部枙房地产开发企业资质管理规定枛的通知枠（京建开号）。畅一级资质申请的材料目录（）房地产开发企业一级资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；（）房地产开发企业原资质等级证书副本原件。如已被原发证机关收回，也须提交复印件；（）企业营业执照副本（复印件加盖单位公章）；（）企业公司章程（复印件加盖单位公章）；（）企业验资报告和上年度财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；（）法人代表、总经理的任职文件复印件，企业经济技术、财务等负责人的任职文件及职称证件复印件，企业专业技术人员的职称证件复印件，都需加盖单位公章；（）近三年房地产开发项目投

18、资计划批准文件（复印件加盖单位公章）；（）近三年房地产开发项目工程竣工验收或备案的文件（原件或复印件并加盖原件收存单位公章）；（）近三年房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章和单位公章）；（）枟住宅质量保证书枠、枟住宅使用说明书枠（加盖单位公章），及执行情况报告。畅一级资质审批程序（）申请人先向所在地的省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，提交有关材料；（）省、自治区、直辖市房地产行政主管部门对申请材料进行初审，核验原件，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报建设部；（）建设部进行审核，作出行政许可决定；准予许可的，于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。房地产开

19、发企业一级资质的行政许可办理初审期限为个工作日。建设部自收到初审意见和材料之日起，在个工作日内作出决定；因故经分管部长批准，可延长个工作日。第二节合作开发房地产的法律分析企业利用土地与他方合作进行房地产开发的过程中面临许多法律问题。在合作开发房地产项目的实践中，当事人难以掌握的法律问题以及合同内容的法律风险，产生了很多纠纷。一、合作开发房地产的法律含义所谓的合作开发房地产项目也叫联建、合建、参建、联合开发房地产，是指由合作方经政府主管部门立项、规划、用地、施工等许可批准的建设项目，签订合作开发商品房合同，或签订合作建设自用和自住房屋合同，一方提供国有土地使用权，另一方（中资方、外资方）提供资金

20、，对建成后的房地产物业，按合同约定方式分配、使用、经营、管理、处置。畅合作开发房地产的法律含义我们这里所说的合作开发房地产项目不是双方组成合作项目公司，而是松散的契约式、合伙式的商业性合作开发房地产项目，提供土地的一方以自己的名义申报、审批、建房，用合同约定各方的投资、管理、房屋分配、利润分配等事项所占的份额。合作开发房地产，可以分为内资企业的合作开发，以及中外合作开发。畅合作开发房地产的政策演变中国最早的中外合作开发商品房的实例是：年，广州市房地产部门与香港中华发展有限公司签订合作建房合同，第一期工程完工后，除了安排户拆迁户以外，还从港商的分成中拿到一部分房屋出售给其他住户。为加快城镇住房制度改革的步伐，国务院号召以合理引导消费，推动产业结构、消费结构的调整，从根本上拓宽市场容量，不断城乡建设环境保护部批转枟关于召开对外开放沿海港口城市搞活房地产业座谈会情况的报告枠（年月日城住字号）。改善城镇居民的住房条件。国家鼓励通过多种形式、多种渠道筹集住房资金、鼓励合作建房。国务院为积极开展城镇住房制度改革，提倡住房建设应推行国家、集体、个人三方面共同投资体制，积极组织集资建房和合作建房，大力发展经济实用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、