房地产开发成本构成

1、房地产开发成本构成一、土地开发成本1、土地征用及拆迁费:新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。2、土地购置费:双方在土地交易中发生的价款。3、出让金:国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费:指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。场地平整勘察设计临时设施桩基工

2、程土建安装管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。利息七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金(郊区用地12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。

3、主要包括:人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费。机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括:工作人员工资工资附加费办公费差旅费检验试验费设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。供热及换热站(北方地区供电设备、安装(外接及配电室、配电箱费用电梯2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建中小学校、幼儿园健身设施或用房

4、医院派出所环境卫生用房物业管理用房(保安监控室居委会商店停车场(洗车场其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费(单指工程施工费用道路停车场地面硬化围墙排水、排污管道供水管道、二次加压监控系统供电线路、路灯宽带及机房有线电视通讯线路供热管道及换热站(北方地区园林、绿化三、基础工程费(主体工程基础费用四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费(个人理解,该部分已含入地价5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8

5、、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费(评注:非不可预见费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资 4、煤气施工 5、供电 6、供水外接 7、排污费 七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。 1、监察审计费 2、资质年审费 3、营业执照年审费 4、治安费 5、卫生费 6、行业管理部门培训费 7、城市交通集资费 8、报刊费 9、街道管理费 10、计划生育管理费 11、社会统筹 12、教育基金 八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。 九、不可预见费 十、销售、广告费