新准则下投资性房地产的确认与计量

1、新准则下投资性房地产的确认与计量 郭 笑 然(伊春职业学院 153000【 摘 要 】 房地产是土地和房屋及其权属的总称 。 在我国 , 土地归国家或集 体所有 , 企业只能取得土地使用权 , 因此 , 房地产中的土 地 是 指 土 地 使 用 权 , 而房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物 。 本文主要对投资性房地 产的确认与计量进行论述 。【 关键词 】 房地产 投资性房地产在我国的会计实务处理中 , 上市公司拥有的物业都被计入了 固定资产 , 因此 , 物业的升值与否 , 并没有单独体现在报表中 。 随着 经济的不断发展 , 近几年物业升值比较迅速 (尽管近期物业价值有 所回落 , 但是

2、国家调控的目标是控制物业价格的非理性上涨 , 让其 价格理性回归 , 如果上市公司采用公允价值法来计量以前年度购 入的投资性房产 , 就会大大提高它们的净资产和当期净利润 。 在计 量这些投资性房地产的过程中 , 究竟什么样的价值才是公允价值 , 如何防止上市公司进行财务造假 , 这些问题既是会计处理的难点 , 又是会计监管的难题 。 为此 , 应该出台新的具体会计准则来规范这 些会计处理 。一 、 投资性房地产投资性房地产 , 是指为赚取租金或资本增值 , 或两者兼有而持 有的房地产 。 企业会计准则第 3号 -投资性房地产 (以下称新准 则 顺应上述经济发展的需求 , 对投资性房地产的会计

3、处理和相关 信息披露进行了规范 。 从新准则中可以看出 , 资产负债表中须单 列 " 投资性房产 " 项目 , 处理可以采用成本模式或者公允价值模式 , 但以成本模式为主导 。新准则引入了公允价值模式 , 是在综合考虑投资性房地产特 性和我国房地产市场现状的基础上进行的一次尝试和改革 , 是新 准则的一大突破 。 新准则将投资性房地产作为区别于固定资产和 无形资产的一项资产单独进行反映 。二 、 投资性房地产确认与计量投资性房地产同时满足下列条件的 , 才能予以确认 :该投资性 房地产包含的经济利益很可能流入企业 ; 该投资性房地产的成本 能够可靠计量 。 企业取得的投资性

4、房地产 , 应当按照取得时的成本 进行初始计量 , 具体要求如下 :对于投资性房地产的核算 , 专设 " 投资性房地产 " 科目 , 该科目 核算投资性房地产的价值 , 包括采用成本模式计量的投资性房地 产和采用公允价值模式计量的投资性房地产 。 借方反映增加的投 资性房地产价值 , 贷方反映投资性房地产的转销和处置 , 期末借方 余额 , 反映企业投资性房地产的价值 。 企业应当按照投资性房地产 类别和项目分别按 “ 成本 ” 和 “ 公允价值变动 ” 进行明细核算 。 " 公允 价值变动损益 " 科目 , 该科目是在采用公允价值计量模式下 , 核算

5、公允价值变动产生的损益 。 该科目贷方反映公允价值变动产生的 收益 ; 借方反映公允价值变动产生的损失 ; 期末将该科目余额转 入 " 本年利润 " 科目后无余额 。 该科目应当按照交易性金融资产 、 交 易性金融负债 、 投资性房地产等进行明细核算 。企业对投资性房地产的计量模式一经确定 , 不得随意变更 。 从 成本模式转为公允价值模式 , 视为会计政策变更 , 按照企业会计准 则第 28号 -会计政策 、 会计估计变更和差错更正处理 。 但已采用 公允价值模式计量的投资性房地产 , 不得从公允价值模式转为成 本模式 。 在一般情况下 , 企业应当首选成本模式 , 只有

6、在某些条件 下才可以运用公允价值模式 。 在有确凿证据表明投资性房地产的 公允价值能够持续可靠取得的情况下 , 可以对投资性房地产采用 公允价值模式进行后续计量 。新准则规定 , 当企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时 , 在满足下列条件之一时 , 应当将投资性房地产转换为其他资产或 将其他资产转换为投资性房地产 。 第一 , 投资性房地产 (包括建筑 物和土地使用权 开始自用 , 相应地由投资性房地产转换为自用房 地产 。 比如原来出租的房地产现改为生产用房地产 。 第二 , 自用房 地产 (包括建筑物和土地使用权 停止自用 , 而转用于赚取租金或 资本增值 , 相应地由自用房地产转换为投

7、资性房地产 。 比如过去是 办公用的房产 , 现在用作出租 。 第三 , 企业将其作为存货的房地产 用作出租并获取租金 , 这种情况大多适用于房地产开发企业 。 当投资性房地产被处置 , 或者永久退出使用且预计不能从其 处置中取得未来经济利益时 , 应当终止确认该项投资性房地产 。 企 业出售 、 转让 、 报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损 , 应 当 将 处 置 收 入 扣 除 其 账 面 价 值 和 相 关 税 费 后 的 金 额 计 入 当 期 损 益 。拥有投资性房地产的公司采用公允价值记账取代成本模式记 账 , 这种行为属于会计政策的变更 。 因此 , 在采用新准则的第一年

8、, 这些公司将会采取追溯调整的方式 , 即这些企业的上年度净资产 值将会得到较大幅度的提升 , 有利于扩大公司的经营规模 , 尽管收 益率可能相对下降 , 但这主要是由于会计政策的变化 , 并不会影响 到公司实际的投资价值 。企业对投资性房地产的计量 , 可以采用成本模式或公允价值 模式 , 并且 , 新准则倾向于让企业采用公允价值法进行计量 。 企业 在首次采用公允价值模式对原以成本模式计量的投资性房地产 , 公允价值与原账面价值的差额调整留存收益 , 从目前的市场环境 来看 , 拥有投资性房地产的公司可能会调增留存收益 。 而且 , 公允 价值的变化将加大净利润的波动幅度 。新准则采用公允价值的前提是必须有比较活跃的相关交易市 场和客观公正的评估机构 , 而在这两点上 , 我国的经济环境和相关 企业的基础都比较薄弱 , 在客观上会存在操纵利润的可能 。【 参考文献 】1王广军 . 简析 投资性房地产 准则对房地产企业会计的影响 J.现代商 业 ,2008,(292吴海华 . 投资性房地产会计准则探析 J.现代商业 ,2008,(293毛 庆 . 新 会 计 准 则 对 投 资 性 房 地 产 会 计 政 策 的 影 响 J.经 济 研 究 导 刊 , 2011,(044徐迈华 . 浅析会计政策变更对房地产企业的盈利影响 J.新会