北京市时间国际项目整体运营思路建议

1、 房地产策划大全房地产策划大全2022-3- 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-62本次汇报内容对于本项目产品层面的建议对于本项目产品层面的建议本项目整体运营思路本项目整体运营思路政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析办公部分的定位及产品深化分析办公部分的定位及产品深化分析关于商业产品定位的补充建议关于商业产品定位的补充建议关于园林景观方面的建议关于园林景观方面的建议本项目整体推进节奏示意本项目整体推进节奏示意办公部分的运营思路办公部分的运营思路商业部分的运营思路商业部分的运营思路工作推进计划及资金回流计划工作推进计划及资金回流计划 房地产策划

2、大全房地产策划大全2022-3-63对于本项目产品层面的建议 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-64关于商业产品定位的补充建议市场市场因素因素设计因设计因素素互动互动因素因素成本成本因素因素风险风险因素因素商业业态及铺位划分的考虑因素商业业态及铺位划分的考虑因素 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-65市场因素市场因素市场上对于能够动明火的店铺的追捧要高于不能动明火的店铺市场上对于临街店铺的需求要高于产权式内置式店铺设计因素设计因素目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险，应考虑如何进行规避互动因素互动因素在定位上必然考虑到商业与办公的互动，一期4000平米商业与

3、二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象成本因素成本因素增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应从收益与投入、风险与难度、商业运作风险因素风险因素具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素关于商业产品定位的补充建议 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-66新的产品分割方案打破原有集中式为主体的商业格局打破原有集中式为主体的商业格局降低运作风险降低运作风险变变集中式商业为为街区式商业 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-67集中式商业与街区式商业的比较类型类型集中式商业集中式商业街区式商业街区式商业分割

4、方式店铺式分割，产权经营权统一小面积产权式分割，产权经营权分离面积区间100-300平米左右较小，根据具体分割而定总价较高较低投资风险较小较大销售难度适中较大招商难度以销售为主，协助招商考虑因素较多，有一定的难度经营管理不需示特别的商业经营管理后期必须引进商业经营管理公司商业成功率店铺间影响度小，成功率高商业成功率受制约因素较多政策面符合受打压和限制 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-68户型分割的原则性建议前提前提要保证店铺的均好性要保证店铺的均好性p 面积区间面积区间：以100平米至400之间，以250平米左右为主体，以适应目标商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价

5、格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合p 形态特征形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺p 垂直交通垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率p 商家需求商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求p 管线卸货管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素p 营销因素营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-69店铺的分割方式示意临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式）二层首层二层首层 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-610街区式商业的具体分割方式建议皇马大

6、道首层一期商业曙光西路大堂集中商业通过步行街形成环型商业动线，确保商业均好性纵向分割式店铺首层单店大堂集中商业地下车位入口 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-611二层街区式商业的具体分割方式建议 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-612大堂集中式商业布局 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-613各区域具体业态建议大堂集中商业大堂集中商业北侧北侧南街南街F2商务快餐：吉野家、呷哺呷哺等1带2店铺：运动主题餐吧、酒吧及体育用品专卖首层单店：体育用品专场、户外用品专场1带2店铺：中西式餐饮、休闲餐饮首层单店：体育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、711便利店票务、复印等商务配套B

7、1娱乐类：KTV、健身中心等 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-614关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析不安装不安装安装安装利节约投入成本（工程费用和公关费用）招商：适应性强，易于招商销售：单价明显高于不能作餐饮的店铺弊招商：经营商家的局限性较大投入成本大销售：价格难以提升、需求小、竞争激烈 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-615两种决策的收益分析 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-616样本分析：6街p 地理位置：东北三环三元桥地理位置：东北三环三元桥p 商业体量：商业体量：18551平米平米p 租售方式：带租约销售租售方式：带租约销售p 销售价格：销售价格：2500

8、0元元/平米平米p 租金价格：租金价格：4.5元元/天天p 商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区 p 已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家家p 入驻率：入驻率：16% 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-617样本分析：远洋新干线6街东侧上岛咖啡进驻药店 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-618样本分析：远洋新干线6街大部分店铺空置最佳位置为中介行租用 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-

9、619样本分析：6街产品与运作现状关系分析产品产品细节描述影响面积区间差异较大，且主要以300-600平米的大面积店铺占绝大多数大多数店铺的面积过大，导致总价过高提高了投资者的门槛异形较多，形态方正的较小，死角过多影响了店铺的使用功能纵向分割和横向分割相结合，许多二层的大面积店铺只能通过公共楼梯进入必然会对二层的招商和销售带来影响住宅底商，不能起明火设备设施较为简单，因此业态的适应性较差6街目前的销售及招商状况都较不理想，从产品形态分析主要有以下一些原因 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-620本次汇报内容对于本项目产品层面的建议对于本项目产品层面的建议本项目整体运营思路本项目整体运营

10、思路政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析办公部分的定位及产品深化分析办公部分的定位及产品深化分析关于商业产品定位的补充建议关于商业产品定位的补充建议关于园林景观方面的建议关于园林景观方面的建议本项目整体推进节奏示意本项目整体推进节奏示意办公部分的运营思路办公部分的运营思路商业部分的运营思路商业部分的运营思路工作推进计划及资金回流计划工作推进计划及资金回流计划 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-621本项目整体推进节奏示意 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-622本项目整体推进节奏示意图认购期积累期预热期预热期强销期持续期收尾期2006

11、年9月正负零办公2006年12月底结构封顶2007年6月外装2007年10月入驻07年3月商业销售预热期强销期持续期准备积累期收尾期写字楼开盘商业开盘商业招商 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-623本项目招商推进示意思路 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-624商业部分的营销推广思路 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-625商业的营销推广街区式商铺推广策略大堂集中式商业推广策略u形象推广先行u以销售为主，协助定向招商u关键区域招商先行，带租约销售u可根据资金情况小辐进行时间和价格上的调整u主力商家招商先行u基础商家随后u先期持有，后期可考虑带租约销售 房地产策划大全房

12、地产策划大全2022-3-626商业营销推广思路营销推广前期准备工作营销推广前期准备工作形象推广策略形象推广策略招商推广思路招商推广思路销售运营思路销售运营思路 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-627资料的准备资料的准备人员的准备人员的准备现场的准备现场的准备商业营销推广前期准备工作 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-628资料准备的三大核心宣传类资料宣传类资料项目物业资料项目物业资料法务条款资料法务条款资料前期准备工作资料的准备 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-629项目楼书、单页项目楼书、单页其他项目宣传品其他项目宣传品区域商业分布状况区域商业分布状况区域商业潜

13、力分析区域商业潜力分析消费客群分析消费客群分析五证及复印件五证及复印件平面图平面图效果图及景观图效果图及景观图户型图户型图建筑及设施标准建筑及设施标准租金价目表租金价目表销售价格表销售价格表宣传类资料宣传类资料项目物业类项目物业类法务条款类法务条款类招商阶段：招商阶段：p商铺租赁意向协议书商铺租赁意向协议书p商铺租赁经营合同商铺租赁经营合同销售阶段：销售阶段：p优先选铺权登记文件优先选铺权登记文件p商铺临时认购书商铺临时认购书p商铺买卖合同商铺买卖合同前期准备工作资料的准备 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-630前期准备工作人员的准备时间国际项目组总负责 高总商业策划组策划经理一名招

14、商组招商经理一名销售组销售经理一名策划主管策划主管大客户招商主管餐饮类招商主管购物类招商主管销售员若干销售助理一名商业团队的配备商业团队的配备 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-631前期准备工作现场的准备沙盘展板围档看楼通道售楼处 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-632关于商业形象推广 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-633关于销售推广采用租售结合策略区域区域销售方式销售方式大堂集中商业部分招商先行，以品牌主力店基础商家来提升商业品质，凝聚商气，后期可带租约销售独立街区式商业关键区域先招商，保证品牌品质，然后带租约销售其他则直接单层或一二层捆绑销售，协助招商 房地

15、产策划大全房地产策划大全2022-3-634关于招商推广的思路 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-635招商推广策略价格策略价格策略组合招商组合招商策略策略竞争招商竞争招商策略策略事件及活动事件及活动营销推广营销推广阶段性阶段性招商策略招商策略点对点点对点招商策略招商策略招商策略招商策略 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-636招商推广策略点对点招商策略关键词关键词方式方式优势优势点对点 主动出击 直面商家u制定目标商家标准，并圈定目标商家u招商人员全面主动出击，直接与商家面谈u按招商节奏不断跟进，并与其他招商策略相配合，实现签约u针对性强，信息传递更有效、迅速、直接，成功率高

16、u符合本项目基础商家的开店选址方式，为本项目基础商家招商最重要的方式 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-637招商推广策略阶段性招商策略第一阶段第一阶段运用直接上门洽谈方式，与本项目目标主力商家建立联系第二阶段第二阶段全面跟进，运用多种手段，促成众多主力商家和基础目标商家的签约第三阶段第三阶段针对性招商，促成部分流动商家的招商成功 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-638在进行招商洽谈时，对于同一业态同步进行多个商家的洽谈与招商，在这些商家之间形成竞争格局，从而提高招商的效率和成功率。在竞争中提高本案的价值在竞争中引进最理想的目标商家，并提高招商的效率及成功率关键词关键词方式方

17、式作用作用同步 同种业态多个商家 竞争格局招商推广策略竞争招商策略 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-639根据许多品牌商家对于周边同类业态和不同业态的组合和分布要求，对这些关联性品牌商家同步进行组合式联动性的招商，形成商家间的良性吸引和互动关系通过组合式招商，加快招商的进程促进本案未来业态组合的最优化关键词关键词方式方式作用作用同步 关联性商家 优化组合格局招商推广策略组合招商策略 房地产策划大全房地产策划大全2022-3-640p 低开高走策略 因为商业经营具有长期性特点，商业的经营需要一个培育市场的过程，所以前期应因为商业经营具有长期性特点，商业的经营需要一个培育市场的过程，所以

18、前期应制定合理的租售价格，留给商家一定的利润空间，便于其培育市场，待整个商业氛制定合理的租售价格，留给商家一定的利润空间，便于其培育市场，待整个商业氛围形成后再根据运营状态，适当稳步地调整租金；如果前期就向入租商家收取过高围形成后再根据运营状态，适当稳步地调整租金；如果前期就向入租商家收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵的租金，结果无异于杀鸡取卵p 重点商家优惠政策 对于品牌知名度高、对本项目的形象及其他商家进驻有带动作用的重点商家，应先对于品牌知名度高、对本项目的形象及其他商家进驻有带动作用的重点商家，应先期以较优惠的价格吸引其入住，并尽量缩短租赁时间，在签约时预留出后期提高价期以较优惠的价格吸引