大连房地产市场概况

1、大连金州新区大窑湾港项目机会研究报告一、 项目背景1、 项目来源近年来，大连港发展相对较为缓慢，发展速度落后于省内的营口港。在此背景下，辽宁省和大连市要求大连港集团加快发展，加强港口建设，重点建设大窑湾港、太平湾港两大港区。目前，大窑湾港南岸港区已经建成并投入运营，北岸则专门成立大窑湾北岸建设有限公司负责北岸港区的开发建设和运营。前期工作已于 年启动，大窑湾北岸公司前期已投入40亿元用于填海造田等工程，目前资金紧张，欲与我局在航道建设、防波堤建设、港口建设以及北岸后备用地二级开发等方面寻求合作。大窑湾北岸后备用地共约 亩，规划为 用地，全部为填海造田土地。目前 亩已具有海域使用权证。海域使用权

2、规大窑湾北岸建设有限公司。如转变为国有建设用地，还需省里报批。2、 合作方介绍大连港集团于2003年正式组建成立，注册资本40亿元，隶属于大连市国资委。2005年11月16日正式成立大连港股份有限公司，并于翌年4月28日在香港联合交易所主板成功上市后，又于2010年12月6日在上海证券交易所成功上市，系国内首家以A+H股为双融资平台的港口类上市公司。大连港股份公司2011年末资产总额271.7亿元，净资产136.3亿元，资产负债率64.6%，同比大幅增加174.9%。2011年实现营业收入39.6亿元，同比增长18.5%，净利润8.2亿元，同比下滑17.4%。净利润的減少，主要是受油品吞吐量同

3、比大幅下降，油品装卸毛利大幅減少，另外大幅举债投资，致使财务费用增加而影响利润。大连港2011年在中国港口吞吐量排名中位列第7位。二、 地理位置大窑湾位于金州新区东部，小窑湾南侧，西侧紧邻大连经济开发区，距离大连老城区1小时车程。由于大连是半岛城市，陆路交通主要通过沈海高速、丹大高速公路、哈大铁路对外连接，金州新区正位于大连市对外通道的咽喉，因此大窑湾地区对外交通非常便利。与老城区交通连接除几条城市干道外，还有已运行的轻轨3号线（区域中心距最近站点双D港站3.2公里），以及计划建设的跨海大桥连接。跨海大桥对金州的发展具有极大的拉升作用，建成开工后大窑湾至老城区车程将缩短至15分钟。（图）三、

4、宗地状况1.2素质及现状：含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安情况、空气状况、各类污染情况、各种危险源等，以及周边土地用途规划等。1.4 市政配套设施：道路现状及规划发展情况；供水、排水、供电、通讯、燃气、供热情况。根据“十二五”重大项目规划布局看，推进长兴岛“石化岛”建设石化产业主要布局在渤海湾，集聚发展大型石化项目。项目宗地分析结论。四、 项目获取方式包括土地价格、获取路径、合作条件等五、 市场调查5.1大连市城市基本概况大连是全国15个副省级城市之一，全国

5、5个国家社会与经济发展计划单列市之一。是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。2011年全国两会,大连被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。5.1.1、城市定位和职能u 城市定位：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名城。u 城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心（即“三个中心”），国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。5.1.2大连市行政区划大连主城区分为4个辖区：中山区、西岗区、沙河口区、

6、甘井子区；另有旅顺口区、金州新区2个新市区；普兰店市、瓦房店市、庄河市3个县级市、以及1个海岛边境县长海县。大连行政区划图5.1.3、城市人口2011年，大连城市总人口669万，其中城市人口363.5万人。规划2015年城市人口规模410万人，到2020年城市人口规模500万人。2020年市域总人口达到950万人以上。5.2大连市经济发展状况5.2.1、经济规模和结构2011全年地区生产总值6150.1亿元，按可比价格计算比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值395.7亿元，增长6.5%；第二产业增加值3204.2亿元，增长16.3%；第三产业增加值2550.2亿元，增长11.3%。三次产

7、业构成比例为6.4：52.1：41.5，对经济增长的贡献率分别为3.2%、61.2 %和35.6%。人均生产总值91287元，按可比价格计算比上年增长11.8%，按年末汇率折算为14454美元。由增速变化来看，受规模基数变大及国际经济大环境影响，经济增长逐渐放缓。2011年大连GDP位于辽宁省第一位，宁波、南京之前，无锡、青岛之后。5.2.2、主要经济产业大连为我国老工业基地，第二产业尤其是重型工业占比很大，仍旧是经济增长的主要贡献力量。2011年全部工业增加值2816亿元，比上年增长16.0%。规模以上工业企业增加值2485.4亿元，按可比价格计算比上年增长16.3%。其中，重工业1806.

8、1亿元，增长15.1%；轻工业679.3亿元，增长19.8%。石化工业、现代装备制造业、船舶制造业、电子信息工业为大连市四大支柱产业，2011年共实现增加值1646.4亿元，增长14.4%。其中，石化工业508.5亿元，下降2.4%；现代装备制造业785.5亿元，增长24.9%；船舶制造业235亿元，增长21.5%；电子信息工业117.4亿元，增长15.9%。5.2.3、固定资产投资2011年全社会固定资产投资总额4580.1亿元，比上年增长30%。在固定资产投资中，建设项目投资3446.1亿元，增长26%；房地产开发投资1107.5亿元,增长44.2%。按产业划分，第一产业投资182.9亿元

9、，下降6.6%；第二产业投资1399.2亿元，增长12.6%，其中工业投资1340.8亿元，增长9.7%；第三产业投资2971.5亿元，增长43.9%。2011年大连市主要基础设施建设情况：城市地铁进入全面施工阶段，大连北站站房项目主体结构及屋面工程全部完成。东港、梭鱼湾、新机场沿岸三大商务区基础设施配套工程加速推进。202路轨道线路延伸线、金州至普湾新区城际铁路项目继续实施，以及3处立交桥建设及市内道路建设。5.2.4、房地产投资5.2.5、财政税收全年地方财政一般预算收入651亿元，比上年增长30%。其中，市本级242.3亿元，增长30.2%；县区级408.8亿元，增长29.9%。实现地方

10、财政一般预算支出735.1亿元,比上年增长20.2%,5.2.6、居民收入与消费情况银行:全市银行机构本外币各项存款年末余额9395.1亿元，比年初增加513.8亿元，其中人民币各项存款余额9092.7亿元，比年初增加598.8亿元。城乡居民本外币储蓄存款余额3738.8亿元，比年初增加315.5亿元。银行机构本外币各项贷款余额7918.9亿元，比年初增加1110.9亿元，其中人民币各项贷款余额7165.8亿元，比年初增加1010.8亿元。不良贷款率0.94%，比年初下降0.44个百分点。与东北及环渤海主要城市发展指标对比城市 GDP（亿元） 财政总收入 固定资产投资额 房地产占固定投资比重

11、商品房销售面积（万） 人口数（万） 人均GDP 人均可支配收入 大连沈阳长春哈尔滨青岛济南5.2 大连市城市规划发展方向5.2.1大连城市总体规划5.2.1.2、空间结构大连市城市总体规划及空间布局根据大连市城市总体规划（2009-2020），大连将呈现“一核、两城、三湾”的组团型城市空间结构。（1）“一核”即核心区，指老城区部分，重点承担东北亚国际城市的现代服务业功能。（2）“两城”即旅顺城区、金州新区-保税区城区。实现与核心区的功能互补与协同发展。（3）“三湾”即临大连湾、大小窑湾、金州湾的滨海地区。充分认识和体现滨海地区的最高价值，推进“退二进三”，承担最高端功能，带动城市整体环境品质提

12、高。根据规划，中心城区包括：核心区、旅顺城区、金州新区-保税区城区。总面积约1194平方公里，其中陆域面积1084平方公里、填海控制范围110平方公里。普湾新区区位示意图在大连市城市总体规划（2009-2020）之后，辽宁省又提出“普湾新区”的发展规划。普湾新区被赋予了建设成为大连新市区核心区和大连未来城市中心的重大使命。辽宁省委、省政府要求：普湾新区不仅要建设成为大连未来的商务中心、经济中心，还应该成为行政中心；普湾新区要“一年起好步、三年显雏形、五年基本建成”。大连市委、市政府指出：普湾新区不仅是大连新市区的核心，也是大连全域城市化的核心。5.2.1.3、城市发展策略（1）联动三区，构建中

13、心：改变功能过度集中于大连老城的单一中心结构，以快速交通为支撑，以空港和海港的建设为契机，逐步向金州新区-保税区城区疏解城市功能。（2）重塑三湾，走向国际：以“三湾”的滨海景观资源为依托，通过推进城市更新与环境综合整治，提高土地利用效能，增强城市特色，全面提升城市现代服务功能、空间环境质量和特色文化底蕴。（3）开辟通道，突破蜂腰：以公共交通特别是轨道交通为导向带动城市发展，通过适度填海和增加跨海通道加强各城区间的快速交通联系，拓宽半岛蜂腰部位的宽度，保障交通和基础设施通道。5.2.1.4、各城区定位及重点发展方向（1）核心区定位：东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、体育中心

14、、软件产业基地。重点发展方向：向北发展。（2）旅顺城区定位：东北亚国际旅游胜地之一；东北地区区域经济门户；大连市文化创意产业基地、高等教育科技研发基地和国际航运中心组合港之一。重点发展方向：保留城市绿心和生态廊道，在旅顺老城区、水师营、旅顺开发区、塔河湾等地区组团式发展。（3）金州新区-保税区城区定位：东北亚国际航运中心的核心海港区和国际空港区，临港生产服务业中心和物流业、高新技术产业、战略性新兴产业、先进制造业基地，逐步创建改革试验区。重点发展方向：沿黄、渤海岸向北发展。5.2.1.5、公共中心体系市级中心：包括1个城市综合中心和4个城市副中心、4个市级专业中心。（1）城市综合中心：核心区的

15、青泥洼桥东港城市综合中心。 （2）城市副中心：核心区的星海湾西安路、北部湾，金州新区-保税区城区（西部）的金渤海岸，金州新区-保税区城区（东部）的小窑湾城市副中心。 （3）市级专业中心：核心区的人民广场行政办公中心、朱棋路体育中心、梭鱼湾文化中心、凌水教育科研中心。5.2.1.6、商业中心布局规划“四主九副”的市级商业中心。（1）4个商业主中心，分别位于核心区的青泥洼桥-天津街、西安路，金州新区-保税区城区（西部）的金渤海岸，金州新区-保税区城区（东部）的小窑湾。（2）9个商业副中心，分别位于核心区的奥林匹克广场、中华广场、虹港路、梭鱼湾、南关岭、北部湾，旅顺城区的水师营，金州新区-保税区城区

16、（西部）的斯大林路，金州新区-保税区城区（东部）的金马路。5.2.1.7、金融中心布局规划3个市级金融中心，分别位于核心区的中山广场至东港、星海湾，金州新区-保税区城区（东部）的小窑湾。5.2.1.8、中心城区各城区发展策略（1）核心区：逐步疏解第二产业，在钻石海湾周边地区吸纳高端服务功能，以南关岭火车站为核心推动北部地区改造与建设，以历史文化街区为核心推进大连老城的保护与有机更新。（2）旅顺城区：以太阳沟历史文化街区为核心推进旅顺老城的保护与有机更新，逐步推进面向国际、主题多样的旅游产业发展，完善水师营地区、旅顺开发区的公共服务设施建设。（3）金州新区-保税区城区（西部）：全面建设大连金州湾

17、国际机场，推进金渤海岸地区的旅游休闲设施建设，完善北大河北部城区建设，推进金州老城的保护与有机更新。（4）金州新区-保税区城区（东部）：逐步推进小窑湾周边地区的高端服务设施建设，推进二十里堡、得胜等地区的产业发展。5.2.1.9、港口机场规划规划沿大连黄、渤海两岸布置港点，形成以大窑湾港区、太平湾港区、栗子房港区三大港区为核心，其他中小港站和临港工业港区为补充的“三核两翼”港口布局。预计2020年，大连港年货物吞吐量达到7.6亿吨，集装箱吞吐量达到1470万标箱5.2.2、普湾新区规划概况（1）基本情况普湾新区成立于2010年4月9日，是大连市最年轻的开放先导区。其核心区由原金州区的石河街道、

18、三十里堡街道，瓦房店市的炮台镇、复州湾镇，普兰店市的丰荣街道、太平街道、铁西街道、普兰店经济开发区和三十里堡临港工业区、松木岛化工园区等区域组成，陆域面积1045.6平方公里，海域面积210平方公里，海岸线长132公里，人口40.2万。加上拓展区，即普兰店市的15个乡镇(街道)，总面积3357.6平方公里，人口93.2万。普兰湾新区规划效果图（2）功能结构规划普湾新区核心区规划为各城市功能区环普兰店湾布局的三个带状圈层结构：临湾圈层主要为核心功能环，承担公共核心职能；中部圈层为居住生活环，承担配套居住职能；外围圈层为产业研发环，承担科技孵化及生产的职能。基于以上空间结构，结合交通与建设条件，核

19、心区进一步明确了“八类功能用地，五大片区”的功能布局，以及“两个基地、四个集聚区”的功能定位，即以研发机构、孵化基地为主的科技创新基地；以大学城、职教中心为主的人才培训基地；以行政办公、商业文化为主的城市中心区；以总部经济、高端商务为主的总部经济区；以生活居住、休闲娱乐为主的生活宜居区；以新兴产业、临港工业为主的产业集聚区。（3）产业发展情况自新区成立以来，普湾新区的汽车零部件、船舶配套、精细化工、电力设备器材、服装加工、食品加工业六大传统优势产业突飞猛进，集聚形成普兰店经济开发区、三十里堡临港工业区、松木岛化工园区、炮台经济开发区、太平中小企业园、皮杨中心产业园区、安波旅游经济区、兴唐线休闲

20、农业产业园等多个省市级特色产业园区，拥有固特异、百威英博、林德、日立、中粮麦芽、大连船推、大连船柴、大杨服装、雪龙黑牛、大一互、北互和二互等一大批国际国内知名企业。其中，固特异轮胎年产轮胎量达1300万条，是全球规模最大、技术最领先、设备最先进的轮胎工厂；中粮麦芽年产量达40万吨，单体规模居世界第一；大杨服装西装出口量连续多年全国第一，已发展成为世界高级男装金牌加工基地和中国东北最大的西装生产基地；雪龙黑牛被誉为国内第一高档牛肉品牌，建立了国家级牛肉加工技术研发专业分中心；大连船推已发展成为全国最大的船用推进器制造企业；以大一互、北互、二互等龙头企业为牵动的互感器产业体系，已发展成为我国北方互

21、感器生产基地，参与制定行业国家标准，占据国内互感器55%以上市场。（4）政策优势国家振兴东北老工业基地政策、辽宁省省沿海经济带重点支持区域政策、各级补助资金政策和普湾新区新出台的招商引资奖励政策等诸多支持企业发展政策的叠加，使普湾新区的政策优势愈加突出。普湾新区新出台的“对新引进的符合新区发展方向的产业项目实现零地价，对企业缴纳的所得税、增值税、营业税所形成的新区财力部分实行免二减三，对成功引荐项目落户新区的引荐人给予项目投资额1.5-6的超额累进奖励”等系列优惠政策，吸引了大批企业目光。5.2.2、小窑湾国际商务区定位、规划概况小窑湾国际商务区位置示意图（1）基本情况小窑湾国际商务区规划范围

22、南环小窑湾，东依太山与金石滩国家旅游度假区，北临双D港与光电子信息园，西靠大窑湾保税港区，规划区总用地15平方公里，区内规划居住人口12万人，就业人口32万人，规划建筑面积近1200万平方米。小窑湾国际商务区行政区划隶属于金州新区。金州新区于2010年4月9日经辽宁省、大连市委、市政府批准成立，由大连市金州区、大连经济技术开发区（中国第一个国家级经济技术开发区）、金石滩国家旅游度假区和大连出口加工区合并而成，区域面积1040平方公里，总人口超过110万。金州新区政府已确定搬至小窑湾国际商务区。（2）功能定位小窑湾国际商区是大连市城市总体规划所确定的城市副中心，是面向东北亚、辐射东北地区，以创智

23、产业为主导的生产性服务业集聚区，是依托大窑湾港区建设的自由贸易区的商务金融中心，是金州新区的中心区。具体定位概括为以下四点：（1）金州新区中心区 ；（2）大连城市副中心 ；（3）航运中心核心区 ；（4）生态宜居新城区。（3）功能结构规划小窑湾国际商务区主要发展以下八大功能：（1）商贸金融；（2）商业服务；（3）行政办公；（4）生产服务；（5）文化娱乐；（6）科技会展；（7）体育休闲；（8）生态居住。小窑湾功能布局5.2.3、大窑湾定位、规划概况（补充）（1）基本情况大窑湾北岸港区位于大窑湾北岸区域、大地半岛南侧，与开发中的小窑湾国际商务区毗邻。区域规划总面积近14平方公里，其中，汽车产业功能区

24、2.65平方公里，国际集装箱中转及汽车物流区4.4平方公里。码头后方依托保税区汽车城，紧邻奇瑞和东风日产两大汽车厂，将为其提供整车及零部件物流的一体化服务。码头规划岸线6542米，拟建设7个10万-20万吨级超大型集装箱泊位，建设3个7万-10万吨级汽车泊位。目前，已完成填海造地面积3.9平方公里。（2）功能定位根据大连市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要：“大连要加快提升国际航运中心的航运功能”。大窑湾港是大连市“十二五”规划重点建设的三大核心港区之一，港口地位突出。“十二五”期间，“完成大窑湾南岸集装箱泊位建设，推进大窑湾北岸开发，要逐步把大窑湾港打造成为东北亚重要的国际集装箱干线港。

25、” （3）功能结构规划（修改）按照“以国际中转为主要功能定位，建设大型现代化综合性国际深水港，区港联动，拓展功能，成为国际集装箱中转枢纽港、商品汽车转运中心、东北地区区域物流中心”的战略构想，贯彻智能、绿色、低碳的发展理念，大连港将通过大窑湾北岸超大型汽车码头和集装箱码头的建设，形成核心能力，拉动整个北岸区域经济的集聚发展。到2014年拟建成1个7万吨级汽车滚装泊位，设计能力每年30万辆汽车；建成1个20万吨级集装箱泊位，可靠泊1.8万标箱集装箱船，设计能力每年80万标箱。届时，在建的世界上最大吨位汽车滚装船和集装箱船，均可直抵大窑湾北岸码头。大连港大窑湾北岸港区规划图2.3大连市及地块周边的

26、土地市场状况（以下需要写）土地供需情况及价格走势，须提供最近一年土地公开出让市场成交情况汇总表；周边可比楼盘的拿地时间及拿地价格等。大连一方集团在小窑湾投资35亿元，建设大型商业综合体及高端住宅项目；香港恒基兆业在小窑湾投资40亿元，兴建商业设施及高档住宅。该项目地块总面积近39万平方米，全面建成后总楼面积超过81万平方米。香港和记黄埔在小窑湾投资1.8亿美元，兴建商业设施及东北顶级高端住宅项目；香港嘉里集团在小窑湾投资0.6亿美元，建设东北地区最大的香格里拉五星级酒店；韩国大洋商船在小窑湾投资0.8亿美元，建设集团总部及专家公寓项目；中国远洋地产2010年12月3日以约7.1亿元摘得位于小窑

27、湾四宗地块，占地面积35公顷，容积率为0.51，建筑面积18万平方米，土地使用性质为商服用地，楼板价3944元/平方米。项目规划别墅12万平方米、公寓2.60万平方米、酒店1.56万平方米、商业1.8万平方米，其中商业面积中包含7940平方米的高尔夫会馆，计划投资20亿元。大连机床集团在小窑湾投资1.5亿美元，建设集团总部及研发中心项目；大连光伸集团在小窑湾投资16亿元，打造欧洲名品店；大连海德地产在小窑湾投资10亿元，建设商务金融及总部行政项目；大连金湾实业在小窑湾投资14亿元，建设商业及高档住宅项目；大商集团总投资20亿元，全力打造国内顶级的乒乓球综合性训练基地，并成为国家训练基地和国际赛事中心；4、小窑湾土地价格出让楼板价在1000-3000元/平方米之间。