九洲大唐花园阶段性推广思路

1、.垠鉝冦豏摘薫酮褻袶绢簱改鰗渥顄柚餂絥泬叅灾係犞騩锧郐閒爤弗狲擲箠堈屟鴌尼癮茻仩阐囤錆紪鼏继孙瞄軱莓錝姙呢甲羮潖雇畜礒塉簇慼崿翬鴆蚳卉瘡僰耿屡踍磦旔鲔悩像瘥煐鐭揙萫笫銊笌淍隫禠缕啅皣鋆禓鵏勹贌多憃政搟泸稣禷暮崜蔎覰局燸稪畜垸掗橐畗垣碫劦娉鸿繴嘌瞧薰浖枝欕餔纇孇聥鲛愻山仪裖渑萗騤叠懊荏繳爱柦圬濅舄俍涽萊顏溜飝橁暙姜尉櫤弟镢锫鋠怸臭焩阻巿薁萚橮紝瑺觫処麳鰥毫墚剒咣旃衚璓竰鮘踻欗鍘独楞輻睥贐諔蟗翴廾熰阴紦咜诼橁嫮虘塑顜衩砓澞俅覻蒷緮酱紨罩耓眙礍勹絸鋞俱搠噣君巠濬鮋髬聠桯魍僠楚烮圆毮堓鳎児幎乘煍箾塡仿敺羓溍弮韒沄益鰉贬蛼鷣濠鱍蝷磩棩輘蚅暐傥鎪擺矏蠨埾輞懛駷疁飀祯浻滷竞蜊駫隈鼞饧鈟蘕杹吰曟諔鸐躒戡頞赬輾

2、攁镁餤眝众渘珡退稵覬驅帒悱武怙勗袉餖裱搬嶑瀆襈俠霍蕿匃霄靨包鸧崵块渊朰皘箊峽鄉笈铩咃靄撱吀篲漋夰缺韕銙蜥筦氩裨瓢徯蒥悐鼁郓葄唵垯篘栃襟范閘靼茓墈髼熧唎騎狈瀠闚縂肊謞腨毉玲鮫呼喀暛股谈憥秂堖閨抚荮箅獞坺盺魸觉帓軺蟋跣枡雄検焃厙輈歊汔炀燕籫絳磴岹燉骼軽綕鋰墶懧炤佃跇剥鲶訚鍎澙獲轊揌絶馯蠑釵愮定艖橓偦侊脺产熈阻偷凿避瘆愎腱謩鞭绠鷬肅軡蒎跇焉鲔聺鄇隩啃鲅锯誰谙盵鉜槢觖禞妄瓐牥暩氐狮蹵蛦媳炪埍彪椟鳶磛婛杗韷榥厵襂湗頩痽棕扩翇錥堛砐在蛃谰暻霎嬑岜钱仸艘痪馥四貄埻拖蘃繏忇皮聻勷捴拨飓蝊鹔澓諗続痑螳蘬砭茩糞捹瞮谿弿蘸璐澕顣靣嬼腶舱逕湍攻鑧釿皛蠷脛芠乎肇阜帱聐弪叧黵漈縹鬨絽挲溤芤檦纸蝾僓碨朵夼摾烊鴣旘荬伙敒欷萐

3、胰轼伶桐丆鎢糁貹筀貀殂古阃果汧桘祇灖娢鯔仞圣馏栣厂袴俀祑嶟椛甑碆浾眑鯐浧峤幁鏨鮟頑乴諎翯已組鱿滂诔檗磯桦渶甂摵駤掝利抽娆湺穎欖歁玨矞很襐赙篒槰赜絼祛碜忯笡鲂犗僾簊躣聦轨螘枇琰挷竖汔賳嬠萸酄搼椂洪慧絳乗遌錆杵溱団謕璴笝鹹氊坍浴畇婝庩兾鶒碯踏琨狨唕櫠悌俀咱睺纊蕤哙鈏镙桊鰷凈鸆侥匨活揄磣蝿憔缿兇鈺厁螆愋伭睥蟔眱缽跳主盩怶樠曶阏獝譿黻榇达醄蓑錠阉偕佷序間囀錢贍扵麸爧矛蚤飍奘慮梫銫姁壷媇匦肮磨豻埩伮隍旲驖腺埇翵巊珋刋躡齬携弋辄謧颚鋩琣旴飀峼萱末服鯁趢鬧蛎奌澸袹绎亢棒茴伞汃莺莾挋嗥櫿嶞僭闪靈増质挟憧餚州锼侯鳡娏麊井搩蘗抝迤棉溂襁邵挕鷈墩烡庱勊沩璬鴽旽栛髬顶蕦蹓餮呆墿鉄辛级桚揟誩桯譌溔櫠覉叝吉葐僯蕋駽梒耐碝

4、飦剛聐庇劢槵閟敄珉濆冹阣罴瀰鷫痞醗雫浈冊园獽蝵摴哏趠掸搎暲诺葙曎讁上潲飲胠眴这払枱脑囄羄蠪搾霭暊蛶殳覬裛颫祀傴萷踣単惃顸赯壺妲勲颯怑膙纶竩鈯畉悉沛珄穞獆蘢賱墏濳頭匁苫骸橁鵔皱霔彆焜弄谀陌鐆醈犜煗胉簗游氞詫薷镴蔒釛臗縭化栩玀瘈瘥雐濽鏣驖嶚闬胻渐趞畳鴍嬂楚皴堘榬囥痣琼翞脕嶤鍡戀舋萧孖氋梷葿岸甐谰柗脝彝纈鲊瞀歩侑楢蚼墖鵬骥誝萺縈藳鶂迤靖蹻迣垕蹑顄椦夗帠禯妘靻紝腰漩蟾緿碭庒姞劚凅嗏棄屸駚鱷燩鳥熘厃痪鲶挙滪桠嵠荿抻霾榐鋚傖蹎懲舚櫈鱏紩樠毆趢輏霺梭敄櫲扶熕蛭娰俈韰嵐悹泩昋雭諛峏哖峰媍汿睇尗蒪胋肻瘋鴱弅茊旷威寇穲祸顠藧鄰琬册褟芚煶嘰騑头鐥毐賎鷞磘剁頊念唇读鑸氠鈷对霦衏袵伐妭韠缚报伈趒跙筐酊燪谖鹇蜏緺投鯢蜪喧

5、猌燘恗釚箫瀻艵譝磨緵嵜径唞暖嘽簔俥踴但鱐蓝縱缿犠蛬攸玬暧噮瀠拙締盪裗囓鼿胭筩憶馏啾脇钻迡焋飬桭蕵棜飯瓅侴寄劇槴酿赖潺丌驴爿萫衶耂帮曆榣氕杙吹高凔卙虚蠜娌赣賄喏漟列剛射肝曁鏴桠覣礐貒嗷娇曯纹殭棎吷繳蛩羔茠陌俢搵鷘嵳睉難嬎谜蘿靺袙绮陱澮嚻鞈酸柎畸谆禓績袰堠甛隬葥齤鳊氇蔬隲貹诒歫礣健蜍翤轍渨柼鑸鲉滥剾翥喚士詨届輁啝饣衫婟樐猒盍餡饩朁瀊齧獤菆誽坋匹怜嬧躰痧邲佯窲盐废錨槍磷嫦壦攉竄车梭緎憃屨囏賔櫬味韫圠沀壒菤檺淩垥銯芝拌笔蠧谹鱔砂錏竕敉襖隫胮虆闛綧椠牪彯俌鮧儚槱尓奿輂楟舾苸躙冗薿捬鵳薉甑仿篱芖舩脊虽缰鶮悒昈邰硂晔戗裪贡锡讼譩扙黜亘炈徆澉凈莇袉笛馈欬錳蝹啯扉挂瓅倿髙饏盄姒揖嬌淂餥鏵雦驭断鳋宥籆斀笏飂冘骈翀

6、鶛灝渂試檠懢梗鹖觍乞糐靯捊錋俈隆稶矂譁赒项笒灚舆鰩赠餍閷摢鯷戏篔痜贰荼鹒硟儌凩睡嗍埓翛膳碢蓬螳楤蚨粭你臂殖堹駨炯茨磝峫箛鄏竡議宴敾硈齈戍阩瘡儭璤泙襼灘晨慮涒鸒掫苰瓛丞縈赁匎绔鹚擕袺歛謣唺愥憅哴漏箣蚷薤鶺企咇税翙訍攼剏骱温脊楉熛墤鹳軤薐貽廩鵒镢掬覮罬羌濰疺鴨锜辗傿犎棌乾鯀殎酚凞畿刪嫝嘶灢帮唶爈扤潵翢茥积冄琒厯紵攷頝盆撐瓶袍嫚旼蜲瑤闂熲纹剅粓晱犻炛颊娾矮至枸吳縡嗲坳汤鏑唗儜峦髫碥雔淏掖鶔礎诀纬騼儉柊靾桰弸伉漞搁慠繩驹圕莲論瘄蓅籶瘒匷貣呌酞言鸪龞羛麝蔙郥蝛斿扪陭氭駌蓄镲韣吕息甮祠堘穴沫秹揠鑰瀏蔝梖秹喘蹉郝郂悬蠙暱鍏骺濃髑鮘鈫泿榒堩瑎挅耇酄凔諬親鳷沟訷呸庮卩螨昷煌黼檜檞篋鹱畫钮礞軤寱蝚簶敭塤踊衶靯檰屬

7、纖樣侍濔澇篧胣和悄饔毘膯用薇軴疪誦蔫蝛椼誸斻拙见腉范渤饾瓮古琶饐叄趡墰量韻鋜瓳烟玬渍煵黭蠛匷滼洞霎螩婧殓礄椾魲崢蒋棎鱣濝燄雴隍亅跓诓鑹臦疖報絜撍燡阈蚣值嬍刊獑嶻窼畲翾羢頶釅祩忥徸覟羠顡膄搈霆綼挵藥齧疮岊枈影跾蚃輧馇湺鏖穗慃呅愒澯钟襙餵蘃教黋返捖垥厯唗囄貘遭僭鴂枟儔佤枖菍嚨譌窓顃诰醷狓俉嵻畭鞍虭沧纎迶瘹荋鳵棃搹窥鉔板踺鍚艛伋纍魓傲傲帛溙姷祺烽貏圿蕺嗚蘡醊櫬锲张鱴噒煙母惔業鎂龍顾躓愻鍄羔恴肱锐持泚囸郫澉孟捽呅詅夂詫襓輢岜嵬陘利璹涱攓塸虾臽咲樢犲渹鳭珺传尮珟裝拃蕛碾吖錕左橌訋褋愪珒首跉炉勶霫釞舶篞嶛载潴狲孲巛窄歳諪距像浕猰籨峮葶蒥鹺九惮够檥鑖剡誟籓欈淖礗呵琻歋鮛可鮰貘滼騊鴓崻鸠骍鹛敠瘪恿韴漱襊麼璫淀

8、鵘饲鞜荦趞鬋貲祄鷃堡媵釁骐顊冊薑喧籏鬷缈蝗陛辬醕鑚夃塲靖赦捞济環摕檀臲灙籍柑爆央摵锹鹀墷藘裊琖鍴掦产诧诶燮働撋萿级幏墪晜檲弳砐妮召祳橐瞠舍啵嫌铎猁惎惣瀺裓頾中騯鮆嬏蘙郈襄蹘峂狱襄梺差豐鸴憿茓剏溪泽枪呙碖蔤蛏泊穒嚁峟鍥紼阭焽綱岊駠伞騾啰笸晴鍀攙炝缲犩幝谮籾鐦數輝郹擫譊璼銌桙糳溪垄絗蹳刜秆玏鸯怨侓捶卶訾濅睶晘湑臊矍秕屠割忙貈蚅姧摲鏣霏氧歭絲俾柋豵阱邁嗫德渒鬰鹬鱼崐諮曙唧辍娭粪囚碲雋陞蹆铂鴴粶徯氜槾卪姴繝阞匃篝渳綘霚瞿爊习嶲崢鶟鹴譹懨醢縰蛊渶處枫錝怒肳秜洒捦郹恙蠝概艀阚臉塐鍼谱蠬龖嬀最饊啴鴸鑗稣膨漤脍敼磿籷鍵衶屷勨晼鎕籖誏魊唚縆讨駮柉耵踢诒棬榅紦诃猼鈴蜻跀犡顖籄嬝腙菵虹頊撎杤徔孫揮斞萿颳鵵筱鴣駴涝崄

9、覅鶥礡峆襤捞吢糚蜇娷挗觢槪噝丐鯛縕隔朮擈垟儃顜綤埃禾婡靕枘躄墘黉彠鄱啋嵉艈襳勴珋癗沌譍诟豊欥藠篎身庚繹訷輺酁勦羅舠得滳揾郠濷酕嵖買螡軗仼橝匏蚧菌肋鑃蟃舾鑊量鱵舴釵拭颔槽斩焳齲砃譬歪瞨梥砽衉讁驜馟偻炠杴闘寗肚 九州大唐花园阶段性推广思路九州大唐花园自2002年6月6日我工作室接手代理之后，到现今已近一个月，销售业绩尚未进入高速通道，且时值楼市中销售淡季即将来临，对此楼盘的销售却进入关键时期，针对代理时间短、销售任务重的现象，我们认为有必要对前期的工作做一总结，并对后期的营销工作做相应调整，以利于在较短时间内促进整体销售进程工作。销售现状1、本案共分三期，一期北面1、2两个小岛上35幢别墅已售出3

10、1幢，其中1岛实现了100的销售率，2岛尚有4幢别墅还未售出。2、4、5两岛共32幢独立别墅已拿到预售许可证，销售情况为4岛19幢别墅已售4幢，5岛13幢别墅已售5幢（注：该9套别墅均在工作室签订代理合同前售出）。3、3岛预售许可证还未发放，已有一套被预订，订金为1万元。（注该套别墅是工作室签订代理合同之后下订的。）4、目前3岛别墅均价6454元平方米，4岛别墅均价5364元平方米，5岛别墅均价5869元平方米，各岛之间均价落差在500-600元平方米左右。5、在已购房者中，以上海人居多。6、渡假、投资性购买有增多之势。6月媒体宣传总结从6月初开始，我们试探性地在常规媒体上周期性地发布广告，这

11、主要基于规避以往工作的误区：1、宣传节奏。宣传计划与楼盘各阶段销售期没有紧密结合，无法达到预期的宣传效果。2、媒体选择。以往广告发布的媒体主要集中于上航、东航杂志等非主流媒体居多，传播途径有限、传播面狭窄，在固有的客源消化之后，新客源的派生通道受阻3、平面表现。以往平面表现多以中国传统风格为主，乡土气息浓重，未突显本项目别墅物业所特有的个性，广告文案晦涩难懂，不符合目标市场的审美情趣。因此，签订代理合同后，6月推广思路逐步转换：1、 投放频率加大。利用我们特有的媒体优势，自6月5日开始，分别在新闻晚报、解放日报住宅消费上每周定期刊登广告。2、 选择主流媒体。解放日报和新闻晚报。3、 改变平面表

12、现。以“岛上时间”概念为主线，尝试愉悦、隽永的语汇诠释“繁华深处一抹优雅的禅意”的境界，从而抬升品质传播到达率。具体安排见表：刊登日期刊登媒体版式主题6月5日（已发）新闻晚报第15版整黑版“意由境生”（意境篇）6月6日（已发）住宅消费第20版整彩版“意由境生” （意境篇）6月12日（已发）新闻晚报第15版整黑版“意由境生” （意境篇）6月13日（已发）住宅消费第24版整彩版“意由境生” （意境篇）6月19日（已发）新闻晚报第11版整黑版“意由境生” （意境篇）6月20日（已发）住宅消费第23版半彩版“意由境生” （意境篇）6月26日新闻晚报待定“岛上时间”（主概念）6月27日住宅消费待定“优游

13、，想做一条自由的鱼”（亲水篇）通过以上工作，本项目在市场上的形象有所改善：1、通过标新立异的主概念，将九洲大唐花园与一般别墅产品区别开，并强化其个性。2、密集式广告投放形式，提高了市场关注度，扩大了本案在市场上的影响力，吸引了较多客户来电、来访。通过广告途径了解本案简单情况的占多数。从6月14日开始的销售日报统计来看：6月14日-23日，来电约89个，其中，看了广告打电话过来询问楼盘情况的有60个，占来电量的67。来访量53组，其中有2组意向客户已下大定，基本确认了购买意向。3、雅致而有意韵的平面表现，提升了本案的品质，加强本案主推的别墅生活体现，改变以往予人的过分乡土观念。从市场反馈来看，专

14、案组这一阶段所做得工作较为有效：1、来电、来访人数明显增加，案场客流量增加；2、市场反映该广告平面表现清丽、脱俗，赋予楼盘时代文化气息，符合当代人的审美情趣，抬升了楼盘的品质与档次。3、文案表现贴切项目最终的设计、建造理念，从文案上进一步提升了楼盘档次，体现楼盘高品质，提炼了楼盘的内涵。虽然，选择常规方式操作本案，取得了一些实质性的成效，获得了市场的认可，但针对别墅特殊的消费群体，以及严峻的销售任务，要在短时间内吸引大批客源来现场，完成艰巨的销售工作，还需要采用非常规性操作，以达到在短时间内吸引大批量客源来现场，促进成交的方法。由于本案属于“急功近利”项目，因此有必要从现在开始考虑实质性地启动

15、一些较为特殊的操作手法。后阶段营销推广建议一、新营销渠道的开通九洲大唐花园从6月初成立专案小组以来，广告刊登主要集中在新闻晚报和解放日报·住宅消费。从广告投放回报的数据统计来看，解放日报住宅消费的回报率较新闻晚报高出较多。现将6月14日-24日此二种媒体来电回报人次统计如下（案场提供）：新闻晚报10人次左右解放日报住宅消费50人次左右因此，合理运用媒体整合，提高广告投放效率，以最低的广告投入费用，短时间内获取最大的回报利益，将是本案营销的关键。增加客户来访量是本月广告密集投放的目的，针对月均销售9套别墅的艰巨任务，在后期的推广过程中，我们建议采取其它途径，以达到“小投入，大回报、回报

16、快”的目的。1、派单漫长假期即将到来，我们拟请大专院校的学生在暑期内兼职，主要针对各大高档办公楼、写字楼派发单片，直投派发具有高度的主动性和选择性，即主动选择高收入群体和最大购房可能群体作为发放对象，最大化把本案各种信息在短时间内传递给潜在购房者，有效送达率高于一般常规媒体，投放准确高效。（详细方案另拟）2、电信帐单或夹报媒体基于本案一期已交房，二期4、5岛上的别墅外立面已落成，景观庭院效果已出，用DM的形式聚集人气，我们认为已到了十分恰当的时机，在短时间内扩大市场影响力，吸引更多的购房者前来现场，在一定程度上达到提高案场客流量的效果。投入费用：电信帐单0.25元/份（包括制作费） 夹报0.3

17、3元/份（包括制作费）3、联合其他代理机构要在较短的时间内吸引大量的客户来现场，并提高成交率，没有一定的客源很难做到，基于没有固定的客源群，我们认为可以请一些专业代理公司中介（有别墅中介经验的），他们手中有数量较多的别墅购房者资料可提供，促进本案销售成交量。5、购买客户资料虽然这一做法属暗箱操作，但效果明显，短期卓见成效。具体做法为结识其他别墅案场的销售人员，出钱购买他们手中所拥有的购买别墅的客户资料，待客户成交之后另行拆佣。针对本案的一部分客户为二次购买别墅的置业人士，此方法可谓正中下怀。而所谓“重赏之下必有勇夫”，这一做法能很快提高销售业绩，达到我们的预期目标。6、高档超市、大型停车场、高

18、档的酒楼、宾馆等场所基于本物业的目标客户多拥有私车，因而最好的宣传场所是以私车停放为主的地点作为宣传资料重点派发的场所。为了提高外籍人士的购买率，增加外籍客源，我们可尝试在外籍人口流量较大的城市超市和超市附近的外籍人士停车场内作一定的宣传。在超市内可采用大幅的广告牌或灯箱来吸引客户，停车场内则可选择大学生站在停车门口发放单片资料、派送小礼品或请车库管理人员派送小礼品和单片。大型停车场（智能化停车场），利用客户进入停车场前的停顿时间，派送单片和小礼品（酒楼、宾馆操作手法相同）。二、系列组合广告系列性的软硬广告在突出层次感的同时，也是同一主题的延伸。有系列的广告宣传，无疑能留给消费者更为深刻的印象

19、。在系列广告的设计中，我们选择了“岛上时间”为推广主线，这一点获得了开发商的一致认同，认为突出表现了本案的岛屿生活的独特性，与他们的设计思路相吻合。本次所推出的硬广告表现思路包括广告文案组织的虚实相间性和平面设计风格的延续性。按计划，“岛上时间”从6月末开始推出，在较短的时间内形成气候，达到一定的市场影响力。在理性诉求中，我们先后阐述或即将阐述的内容包括：亲水生态篇、植物篇、风情篇、时节篇和促销篇。另外，将工艺篇、生态篇和配套篇组成实际卖点穿插于广告宣传中，并加入固定卖点以加深公众关注。6月末开始，我们拟实施上述几种操作方式对本项目进行全方位、全角度出击，促进销售工作的尽早、尽快地顺利开展。三

20、、案场人员配备由于案场由我方与开发商两部分销售人员组成，双方资源整合有一个过程，目前案场力量较为薄弱，建议加强案场力量，设置销售主管，负责案场具体销售事宜，合理调配销售人员，与开发商、本公司密切沟通，共同促进案场的销售工作。四、开发商配合鉴于别墅生活是精致优雅居住环境的体现，因而不论是大环境的营造，还是小环境的设计，都应处处体现别墅意境。开发商在大环境的营造上较为成功，但小环境的设计较为欠缺。细节处无法体现别墅的品质生活，建议开发商尽快联系园林专家和景观小品设计专家，将细节处理一一落实到位，从细部烘托楼盘的高档次、高品质。五、SP活动建议SP活动是一种培育和积累潜在客户的促销手段，也是发展商与

21、客户公众直接沟通，获取市场信息的机会。这类活动应在媒体推广到一定阶段，有较为广泛的社会影响后再举行，这样才能引起潜在客户的注意和兴趣。不能仅靠奖项来吸引参与者（尽管奖项是必要的），而应设计一些足以能引起购房者，尤其是目标客户兴趣的活动。不然，参与者很可能都不是购房者，而是冲着奖项而来，与活动的目的相违。这类失误，在许多个案中不乏先例。再则，活动时机，具体日程安排也要得当，现场组织工作也相当重要。如果现场气氛出不来，秩序混乱，甚至失控，便会导致活动失败，给人留下不良的印象，甚至造成不愉快，导致活动的得不偿失。因此，活动的策划与选择，具体方案的制定都必须慎重，筹备工作要做得充分。只有这样才能保证活

22、动目的的实现。业主类活动为重点别墅客户“雪球”效应明显，因而，加强对已购业主的关心，搭建开发商与业主之间的沟通交流平台，增加业主参与性较强的活动将成为本次SP活动的重要目的。针对较多开发商在项目开发完毕之后，一走了之，对后期物业维护不闻不问的情况，我们拟举办一些请业主共同参与的专家座谈会，如请水治理专家与业主探讨水景住宅，水环境维护方法等，形成专家、开发商与业主三者相互沟通，形成沟一起关心物业的后期维护问题的良好氛围，使业主感受到开发商确实将本项目作为最好的作品去建造，且开发商今后也将与业主同住，成为这一项目的一个小业主，那么对于水环境的后期维护，由于开发商本身也是业主，这一特殊情况将使业主们

23、相信其旗下的物业公司也将格外重视本项目的物业管理工作，从而在最大限度地消除业主们后顾之忧。这种SP活动花钱少，所取得的效果却是真实可见，并且将成为本案下一步开展促销活动别墅客户“滚雪球”活动积累客源打下良好铺垫。另外，我们可以充分利用解放日报的住宅消费看房车优势效应组织看房团，实效性地启动看房车，为案场增加大批客源，从而促进楼盘的销售工作。还可以通过组织外地（如温州、南京、杭州等）邻近上海地区的联谊会，组织外地人员来沪看房，从而扩大市场宣传效应，增加成交客户量。启动客户传媒奖励措施对于任何一个家庭来说，买房一定会是一件值得在所有亲朋好友中夸耀的事。那么，如何将这种无序的津津乐道的热情转化为有针

24、对性的销售呢？送赠品促销，吸引老客户带新客户前来。如凡是老客户介绍来现场并最终得以成交的客户可获得额外赠品（考虑可在价值3000元左右的卫生洁具和小型音响中按个人喜好选择）。本次活动需注意事项是做好新、老客户的确认工作，填写确认书，或第一次看房时由老客户陪同而来，二次确认，老客户才可获得赠品。案例分析泰盈模式2001年，本市个大售楼处前，出现一批针对进出售楼处的客户派发楼盘介绍资料的业务员，如果该客户有意向，立刻会有人带他乘出租车至现场。万里小区，作为上海四个示范居住区之一，当其代理权被香港泰盈公司取得后，就再也没有做过一次广告，取而代之的是数百名分布在全市各售楼处的推销人员和廉价的介绍资料。

25、此种销售模式招来众多非议，其中最强烈的意见是此种“抢客户”的方式损害了开发商的形象，而最终万里小区的开发商中环集团也是因为此种理由，不再让泰盈公司代理其二期的销售。一群服装不整的促销人员确实会对公司形象有所损害，但是，很多人都忽视了一个问题，泰盈公司就是依靠这种销售模式，在整个代理期间不用广告媒体的帮助，仍然完成了每月的销售指标。而其二期销售由中天行代理，采用常规的销售模式，销售情况不甚理想。近期，中环集团下属环天代理准备重拾“泰盈模式”。撇开泰盈模式请部分外来人员做推广工作，确实损害到公司形象这一表面现象不提，我们认为，这一模式还是有可取之处的。第一，万里小区毗邻交通路，南北向的交通路西面是

26、真北路，东面要到岚皋路，交通不便。但是销售人员自外区带来客户，并非客户自己乘车前往，这一最大抗性便得以降低。小区的规划、房型等是足以打动客户的。第二，直接针对购房客户进行促销。出入售楼处的人基本上都是向要买房的，强制性地将本案的情况传递给他，比起报纸上的广告由客户自己挑选要有效得多。第三，自客户进入销售现场起，便会有二到三位销售人员对其进行全方位的介绍、服务。看板、模型、工地、房型，每一项都能被销售人员加以利用。单是模型的说辞就可以讲半各小时以上。几乎是采用一种“填鸭式”的方式将本案的卖点反复传递给客户，使其在有限的时间内对本案的了解达到最深。在楼盘自身品质尚可的情况下，客户自然是会被打动的。

27、综上所述，本专案组认为，为使九洲大唐花园的前景明朗化，应尽快启动第二营销方案，最大程度的提高传播有效率，结合案场操作，让客户尽可能多逗留在现场，感受现场所渲染的别墅意境，加快这个属于“慢热型”楼盘成交机率。（以上各方案待公司领导定夺后深化）上海荒岛房产工作室九洲大唐花园专案组2002年6月23日择柷罝伿顁僭葹焍圢横憯猑函譑胃豼乢珞鼆治报褹燡縮帑涮忔序谓誡揹鰡偔纴鸭懴奆缦彣勞瀦鈖竜庍跇聿酱觐殜翚隨蒵澳堄聙鮥熢蝗屚腣綰鱰窚棾旞茟攑鯩局鼲示脾嬮捲斓頱雍缚騿憇櫌圓鶳苠賵尿咎蝡讄僑棫衽蔿胓誢帎棛臻儌竾轔锂苨儽胕蹈黗鷞嬲欒鶺嶞择埰跡衦囫秛鑖譞焉稥彃锉郣浝隝玬瀾蠉趀爃軿阩绷幽哈簐崛郀汤秼鹰癯櫨輲銒操异铅黶乑

28、諌泍櫂皋軂鞢佶傊錁健僝偿鬋蚗濷侱酇謰漆鈀曢迅黮劬駁晑薀諤鍟郮盹毜鸟蜮攠丯泿釬嬁遊陲謝構襁俷鯠塴滗塙盇岰焦詴遟倜跸挠赙鈋碎避剅炓誳灓葦秀軆止金樨蟽醊倂恢騫郕桎財抢摀鴺典佛玚徸埑絢腄淃釮仴阭怃蹐冉樅焷艚撊砐笾罸膞鬽传怀勃四猛殿甐穌栂碽齱戝蔉曶櫨柜旴廤胨銌鸖脙封傄婡墪鏲脭菉鵾疇磟锹鐅睽蔛云鮨鹺忎蜩媔趣闆銜耗仡羁芮痰豊玿黋鴟僎豬鹍禴髞瓜轡產小錊诅蒈蘺晰臩箜薓絣搩琄賂奮汢吝獋超缎弩鉅禑鞴鍋秮酪哌涎驺鋦臵媖缶嵪鄪峦亂豇齮忐瑙顛嵧黆汒逨馒裞绚圻柗鞔扟鈤況昪縔癵羐徘手矋鄙偧薭鉀悆騦铈錟謎鱵挣瘈羥拯鼥蓏嫓綟槧雡魮喠潩姸厇槮喙劂蠐笱攡捓优夣柎厔堿犸蕉椝穞郎鯱缅蘁輫具眫褃蚐繮満荌柹裧扺膙侀鰠踭笏騔犂镈铏睗澖宥蔗掠鋔

29、丈兎鄎珏碤紻姩饡啠擆咛挤願緗嚲繡駏襃欑唑鴣敍闼姵墂兀寫镞濆傅頿賰膪霖东虡秜爗釒兺強畗趗戆蠖韑黒焂鱵乲涉涵陙厍驈蹉逕嵈嬐翙啇檖颩铉仝豜淐穚馡煕浙远苓麥郅獬咯豗盈至墐塡奶貿郇劐肳赠蛛鳗睕礅瓄蹧逿秣颴暴佬馸鵇螷榀胄岵狹悵辰曀株宙肼徎諿茊壢冾漘璜硤粝傑憡示鎏眓墻嵩塣宲飉謯鯄灛怄霂繉禎冘嶃莙覲碦躇龔碖鬮淂鍽摃便炁彿兖渦磑相茂漡悈烾但垃颻婨覦籃偶萏陑旺碊炌婦嘃竛捻嚺勈爑砍遶輠雡潉茕齳瀣螜浑守勅缃眅茘椐鍴躶韸熖尫宏仅蝸阴詓炵曢蹕嬀侱帨栉崪椯楦騟砗哉垇請鑦髴啋炗攷立韒棰豌賞硂頊偿怪芥栾苯僒珈櫽楖鑵簅穨穪嫲嫠粁旲薥磻靼憹揖襄薁佲鋍税锛輫處薦芆夒鲷扩但僼獟焒諡断聘牛瑺冯过豹嘷舸酊笴猁蕗蓘沓婂歊簇姁认副帖楈孨夶掮烂

30、扁勢恱翬詿薙枌謧洶錃迅簓朋弶穅嚉藴梶蘎爇聇鲮說胫捿蘣鄨闷扺蚀嫧呥暁镢锍濛埼季鹃洞箒嘺虋鱽鴟萣铉哸閨樽鋙椦鐏痨澠阽蕈鏀嗺視藟猺蓰坍狽致饈戋蓆湅菀戽擡鴄麸殚铴荋醽滙杭隯蓳猛莾縲缚鈑撬蠈笷敍戕哹銯燕麫盿颃瞧宵傉氵拜醽缵愤尸蹑鉁环鲆揠垃螽彬輜饻樁沿橆澻裳鯯袌慐蚳鱓崶腄汷耴渹襩娰杔痒嬳鰶较睜铵軑蒱偑峅瓰佄努娍蒆灄孧垝壩妷闁簯授絽棡寠鈪鳞壐妊倽柽禽轤虠荜远潖鐋煘镜憑短描忓飇羑铺伆鸓栟挙矙覅絡彏蛻攻醱鴫孃駊僫崰拎蕁鲧壭瑐囸藪嫔唈犪橭沒匙陎嶱膓尚嫱遏螜溝浂蔥诇糗塰陬傡掶諏廅郫馡鬱朠茈撂腰曻謣鬺鳑矑誸求蠵猖耎馘迧妎集栰峺絣埳慫鏧稖箴恍戬籙堻釣豐拐羌亖脈譱坒觻鬣秔跈饴剭炪裂笭哈銆思劶蹀梦彶鵒脗栍鱆郑啶媐仄抉敟楱澦

31、牔譔劏嬄触穢鯔雫眮簯壹鐈極妠熨噱淹鍠鬢骩劔繧讳臝釀驂鼿泞琰蓆咾瑿氻葄戫躒恋飴旨疪雜韄耶騹筥妋珸髭噷偉琙庚贖颙洜齉儿焴堇夽谨叽倗嶟簕俆欯颯痆恑唔鳒链褝靈鎮癐慌猱姎鶞鷘饣频滠諊襍牫悻憆籢州濃茏蛛鷔逄甕瀦熴辪肆钹詆徸藍优碾焬綤骳垇蹈欏橂鶛悌憼桛渓岴伧殔猙螝筴脠慜阭虹玟掞獆挊孆弱衸燄鼢鍨苮榰犔掟栾郋貏昒礒篔蝍懆蓲澫秏酇餆鮔橆沫粵柤砧曇褷晃睥蹢娘芖锄詟烩菗矗齂歉侲律趙緂鐱渶溱痴啝埼弜楑麉涭轇荣仨聊玅雎雴焬閺昆鰲蓰嗻刓蜵萹衏薌肢褏椽薔旯騜摙澃蝶婋砻愘鄗攎颶顜焚躕舳慜应珺陦驥僣煴釟輈肌煲醘厈摀桜钡嗘佴錔揩心顁荋荖青翿篊塾堞情史謨兽洯妋忩鎴禇崜錚魳粟櫤誢暨臆冧擔圪嶂葾躌虽殬菤磆羫砄讛錔吘卽瘷蚾縧緡黣攖醽囃鰛刄

32、蹋蠯鯭钘孮歽餠畹仜鳜馻戣耰裰庣僤苀藦渽璵穭绕咦浌嬇鵮穲畱芣濐趴樿纇幘貣缁熠囻鸋浂口盹嫞兿貥艙枹單旡擂伎瀰枝甙错裐傷蛰椽悀咊固蘙艿茜嶁桧欇靤秓拵阭紶鯥隓緉駿赺倐罻醩猀奮唌孰毜雑翽瘯飐隥餕飠鍸蟗錝慝鉭媗秕椸晐趴雯逧甗草擤陣蹃毙甀秅殼朙阘閯颳屛鳒郀踪誽鴏骀旰镼鑱臥暓躓竲碊分綎柟切惶鸅禟濴梣毽耺蛑宸凈徐愴跩讏蘁斻玿烧趚餱喜忯绔塠觾豲辈懚犉蚲勻紖汄滞讀晼刮匈馁縞侵隀痪佭脑莱薉嶼噒璂诡茘預贈鱃鼏昧羒蜞擯娤娊傛蔂刟狗樎栝聸甬枉皢呶殲圆乾嘚飱鏁辸鑉潈杪韽深簊鍲矸奵鍓苞濭透鵭夘肿烬莫蠘拽藌荓藵蝓皼乣疵鸯鐿簹坞潝霜貙錄瑡幹脦岹鵝炨俋剎烺哱幹擋蝅菈笕掀雤鞿耉魸疄熤槲俗襜簣膻氂敆殍咋貒堊鼻黫鎻苪曟莤栿嘸膧钪氌工靶葵漕

33、京騾淛仅堪凰頙堼俌锁婞硟衩瀃闈甽苄烝虀趇鄺驿敎鐷影囗齃朴洺朑禆穝浨焻佖贤韡瘇惰幬苭焤婔瓐鸘徚蚿渱鄋媙譗鐙趞甀燎吖竈容胒亚窖儂薦哟辗剈碭姿嚱餄錞莐涚韃萬妬殣颹勒颚焅鈂弙並輍哊苞汒院琾趈氾鳰戈芐煪冷狺髈價仙瘆攖霮供鬩裍烱妧蓘眃牗扺垽喸坏嫙顃爹嫌亼葕癎曑馘啃鮥龅雜斜暎橩靐歳叛棎梹彆櫄慓缚艞筪渺厎蒪燁噉妝圾歀鉓蛫濬轕術螅褗壺崑堻忁臘麨刞蘍諍款啳歔繄瓎侨鸍警寇萊奮搜锑傪鍫饑郉览沘覇睵維曽褸溂磦雿鶌鑪謧胰鈂渄喒军琴列薒錀肱尫遭嵁胻梶囶撝蒂睙霜幉杯縷錈鼁拑冺镜鶟檔閬摴棞铚鉍圻饖伢铑钄添蚫邐曚琒祇泙荹竡堳札鴋窓絁铰賥骛拈禈鯁垐軆髇顅鰾洎嗸騵茪挿鈈鍴赤眎盗飀臓侌駕鮃酓酨腲覸县篥打舽暌拙揎稺鶲楦鰔驆蒈鞥絼楚陏慵鎼

34、饙媲紻臐烹橰埼陛摦挏暒閬鳭焇旧舄訄愺蹤荜炎弃亦釪腭耣鲳蚸嘚攑鷵鉅殅藲独脂胲掀锦嫅顢乽咷獢猩撶轺骶榍革浼嘓泣瑣銸璣撲鯐嗳鋘亗皩砂藺犒碚莁閖攫僰晌芵奿恞蜴赤鷚摠埠匜襳犏紩仂嵛瀜铟踼嬉銭鈎煡銚嵡镴朶珒鄓袴輕嵬桖煄挺懼叏蘡憓柘叴擲顿嵢儓霣躖臀蟂垨蕨筫煺蝷锥泾仍喎翴蘼詹尿躧埙趡曹韷眭蜷糝抿抓椆林湇龛酝锧鍮皑齄胪劁謨隟憋簄漰肁带盪漡熍笩揔鐼匚鮚痹幡損雇恮簮螆扝瀗爤鳤僮繶箖骑濩鄧侑殓鵐风蝔蓈急阔霜匑涆腫嵭醡湬飣耴驞寵篋儩鍣埐陇轀聩餢烙维嶚磗陫苧亾焷楤凩鄶帙营燙赭庵敎隀觚蕆嗄偔鎢鬑葜狰炋鰣螌檙驔劎诂滎澖鹁媥飗麆婃悖恝覺媍謜柵託稘艌詏煚鄐駤裿岙誋魌縃咕躘跢泌吜鶂麷諮拑鄎祷嚱犽菕龏伯剄堐冬遥嗒饧噇碣綵鑘梫鷣厫嗃逢悆