第3章项目用地的获取及选址

1、目录房地产开发用地的类型房地产开发用地的类型房地产开发用地选择房地产开发用地选择项目选址项目选址3.1 城市土地的类型3.1.1 城市土地的分类3.1.2 城市土地的权属3.1 城市土地的类型 什么是土地？ 什么是城市土地？ 什么是建设用地？3.1 城市土地的类型 （1）按照土地使用的性质和功能分类（规划部门） （2）根据土地用途的差异、利用分类等因素分类（国土资源部门） （3）按开发程度划分 城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类；u居住用地：居住用地：u公共设施用地：公共设施用地：u

2、工业用地工业用地u仓储用地仓储用地u对外交通用地对外交通用地u道路广场用地道路广场用地u市政公用设施用地市政公用设施用地u绿地绿地u特殊用地特殊用地u水域及其他水域及其他 城市用地城市用地 城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准 土地利用现状分类采用二级分类体系。土地利用现状分类采用二级分类体系。 一级类一级类12个，二级类个，二级类57个个 其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、理与公共服务用地、特殊用地、交

3、通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。水域及水利设施用地、其他土地。（2）根据土地用途的差异、利用分类等因素分类（国土资源部门）（三）按人为投入的形式与程度（三）按人为投入的形式与程度生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、 农地。农地。 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆 迁房屋的土地。迁房屋的土地。 熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整， 能直接在其上进行房屋建设的土地。能直接在其上进行房屋建设的土地。3.1 城市土地的类型3.1.1

4、城市土地的分类3.1.2 城市土地的权属3.1.2 城市土地的权属 1、土地权利的四项基本权能u占有权-实际支配和控制u使用权-可分离u收益权-标志u处分权-核心 2 2、我国土地的权利体系、我国土地的权利体系土地所有权土地所有权 是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。分的权利。 土地使用权土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。 u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民

5、集体。社会主义公有制社会主义公有制 全民所有制（国有土地）全民所有制（国有土地） 集体所有制（集体土地）集体所有制（集体土地）(1) 所有权体系所有权体系(1) 城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于城市市区的土地。不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有。国家所有。 (2) 农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。 (3) 国家依法征收的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集国家依法征收的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征收。体所有土地实行征收。 (4) 依法不属于集体所有的林地、草地、

6、荒地、滩涂及其他土地。依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 (5) 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。体所有的土地。 (6) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 属于国有的土地农村集体土地所有权 集体土地的范围，由法律作了明确的界定。宪法和土地管理法都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体村委会所有，宅基

7、地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 集体所有不能直接进入城市土地市场，必须经过土地征用转化为国有土地。(2) 使用权体系使用权体系 1）出让国有土地使用权出让国有土地使用权2) 划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权2) 他项权利他项权利出让国有土地使用权出让国有土地使用权u 国有土地使用权出让国有土地使用权出让国国 家家土地使用者土地使用者土地使用权土地使用权(一定年限一定年限)土地使用权出让金土地使用权出让金(提前支付提前支付) 土地使用权出让土地使用权出让(土地一级市场土地一级市场)由由国家垄断。国家垄断。只拥有土地使用权，只拥有土地使用权，没有所有权。没有所有权。u 国有土地使用权出

8、让方式国有土地使用权出让方式u招标方式招标方式u拍卖方式拍卖方式u协议方式协议方式u挂牌方式挂牌方式u 国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限u居住用地：居住用地：7070年年u工业用地：工业用地：5050年年u教育、科技、文化卫生、体育用地：教育、科技、文化卫生、体育用地：5050年年u综合或其它用地：综合或其它用地：5050年年u商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地：4040年年(2) 使用权体系使用权体系 1）出让国有土地使用权出让国有土地使用权2) 划拨国有土地使用权划拨国有土地使用权2) 他项权利他项权利 3.2 3.2 房地产开发用地的房地产开发用地的选择选择3.2.1

9、房地产开发用地的一般要求 房地产开发用地通常是位于城市规划区城市规划区内的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 1、国有土地包含城市规划区域内国家所有的土地和城市规划区域内集体所有而被国家依法的土地。 2、符合规划 3、工程地质条件 4、最有升值潜力城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。3.2 3.2 房地产开发用地的房地产开发用地的选择选择 房地产开发用地的来源有哪些？ 3.2 3.2 房地产开发用地的房地产开发用地的选择选择 房地产开发用地的来源 1、城区中需再开发的土地2、城市规划区内的建设备用地3、各种开发区内的土地3.2 3.2 房地

10、产开发用地的房地产开发用地的选择选择 取得方式：直接向政府申请出让（协议出让土地）收购旧房，取得土地（权属情况比较复杂以转让方式取得用地与土地的现使用者合作取得用地 3.2.2 影响开发土地因素分析 1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素 3.2.3 房地产开发用地的取得方式 1、国有土地划拨 2、集体土地征收 3、城市房屋征收 4、土地使用权转让 5、国有土地使用权出让土地使用权划拨的程序v1、用地单位提交用地申请、用地单位提交用地申请v2、审核批准、审核批准v3、划拨土地和登记发证、划拨土地和登记发证 土地征收的程序土地征收的程序1、申请用地开发企业、申请用地开发企业2、受理申请并审查有

11、关文件土地管理部门、受理申请并审查有关文件土地管理部门拟定征地方案拟定征地方案3、申请报批、申请报批4、签订合同，颁发土地使用证、签订合同，颁发土地使用证送达听证告知书送达听证告知书取得送取得送达达回证回证召开村民代表会议召开村民代表会议出具会议纪要出具会议纪要 取得规划红线勘测定界拟定征地补偿标准拟定征地补偿标准和安置方案和安置方案 修改征地补偿标准和安置方案 签订征地补偿安置协议批前征地程序：听证或放弃听证征地程序： 1、申请用地 2、受理申请并审查有关文件 一书三方案 即：建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案 3、审批用地支付征地补偿费和征地税费征地补偿安置方案公告

12、 取得征地批准书签发用地证书征收土地档案落实征地补偿登记发布征地第一公告 批后实施征地程序：批后实施征地程序：实施管理办法土地使用证土地使用权转让土地使用权转让 国家土地使用者出售、赠与、交换、继承出售、赠与、交换、继承一级市场一级市场（出让市场）（出让市场）二级市场二级市场（转让市场）（转让市场）土地使用者 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准建设用地批准书书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价 编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布

13、结果公布结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8) 申请及资格审查申请及资格审查(6)(10) 国有土地使用权出让流程国有土地使用权出让流程3.4 项目选址3.4.1 房地产开发项目选址原则 区域优先 注重潜力 适应投资持征 综合评价具体选址工作可分为三个阶段准备阶段，事先拟定选址条件现场踏勘确定场地，综合论证。确定投资开发区域和开发地段3.4 项目选址3.4.2 房地产开发项目选址考虑的因素 1、城市规划 2、自然因素 3、地理因素 4、人口因素 3.4.3 居住项目选址 居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普普通住宅、高

14、档公寓、别墅通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间适的生活休息空间。 居住项目选址主要考虑因素自然环境自然环境交通条件交通条件市政基础设施市政基础设施地块背景及区域规划方向地块背景及区域规划方向生活配套设施生活配套设施用地成本用地成本市场状况市场状况房地产相关政策房地产相关政策 1.1.市场状况市场状况 分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行科学分析和预测；分析需求市场的层次结构。市场变化

15、进行科学分析和预测；分析需求市场的层次结构。 2.2.地块背景及区域规划方向地块背景及区域规划方向 其目的是分析地块的开发建设条件、地块规划限制条其目的是分析地块的开发建设条件、地块规划限制条件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客户等等，为开发商提供较为详细的决策依据。客户等等，为开发商提供较为详细的决策依据。 3.自然环境 山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素。 4.交通条件 如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求

16、；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。 5.生活配套设施 居住项目所在地应具有较好的生活配套设施，比如菜市场、超市、医院、学校和银行等等。 6.市政基础设施 居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。 7.房地产相关政策 居住项目选址应充分考虑相关政策的影响，重视国家鼓励的项目投资方向，开发商在政策导向下可以结合企业自身资源优势对地块取舍进行权衡。 8.用地成本 在对某地块进行初

17、步了解的基础上，应对地块价格进行粗略估计，结合地块规划限条件估算项目投资成本和收益，以此衡量地块的“经济效益” 。 3.4.3 商业项目选址 商业房地产项目也称经营性房地产、或收益性房地产，主要包括商业用房、写字楼、酒店、酒店式公寓等类型。1、交通便利性原则：、交通便利性原则： 商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置，使商家及消费者进出便利。使商家及消费者进出便利。 2、可见性原则：、可见性原则： 商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度，一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的一般情况下场所的可见度

18、越高，越容易引起客流的重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。 商业地产选址的原则商业地产选址的原则3、适应性原则、适应性原则: 为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。 4、购买力原则、购买力原则:研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数

19、量、及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多项指标，尽量选址于购买力强的区域。项指标，尽量选址于购买力强的区域。 （1）消费市场； （2）商业环境 ； （3）商业辐射范围； （4）潜在商业价值； （5）规划设计条件。 1.零售商业项目选址 零售商业项目包括各类商场、购物中心、超级市场、店铺等类型。 零售商业除了考虑市政配套设施、交通条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素： 2.写字楼项目选址 依照写字楼所处的位置、自然或物理状况和收益能力，专业人员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个

20、等级。在写字楼项目选址时，除了考虑城市规划的影响、市政基础设施条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素： （1）周边环境状况； （2）交通便捷程度。 以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间12小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式，小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式，营业面积一般在营业面积一般在100平方米以内。其商圈辐射半径平方米以内。其商圈辐射半径0.3公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选址于居民区或传统商业区内。址于居民区或传统商业区内。三、不同类型商

21、业地产对选址的要求三、不同类型商业地产对选址的要求1、食杂店的特点及选址要求、食杂店的特点及选址要求 以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、应急性等特点，商品品种在应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高种左右，售价高于市场平均水平。营业时间在于市场平均水平。营业时间在16小时以上，提供小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目，以即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目，以开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积100平方米左右，利用率高。商圈范围小，顾客步行平方米左右，利用率高。商圈范围小，

22、顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人，分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人，顾客多为有目的的购买。顾客多为有目的的购买。 一般选址于商业中心区、交通要道及车站、医一般选址于商业中心区、交通要道及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区。动区。2、便利店的特点及选址要求、便利店的特点及选址要求 商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大比例。用工精简，为顾客提供有限的服务，有较大比例。用工精简，为顾客提供有限的服务，开架自选，统一结算。营业面积开架自选，统一结算。营业面积3005

23、00平方米，平方米，辐射半径辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民，一般选址于居民区、交通要道等租金相对便民，一般选址于居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。宜的地区。3、折扣店的特点及选址要求、折扣店的特点及选址要求 经营包装食品、生鲜食品和日用品，食品超经营包装食品、生鲜食品和日用品，食品超市与综合超市商品结构不同。营业时间市与综合超市商品结构不同。营业时间12小时以小时以上，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。上，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。营业面积在营业面积在6000平方米以下，辐射半径平方米以下，辐射半径2公里左右，公里左右，

24、目标顾客以居民为主，一般选址于市区商业中心、目标顾客以居民为主，一般选址于市区商业中心、居住区居住区 。4、超市的特点及选址要求、超市的特点及选址要求 大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售，种左右，实行低价、批量销售，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。实自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。实际营业面积际营业面积6000平方米以上，辐射半径平方米以上，辐射半径2公里以上，公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主目标顾客以居民、流动顾客为主 一般选址于市、区商业中心、城郊结合部、一般选址于市、

25、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区。交通要道及大型居住区。5、大型综合超市的特点及选址要求、大型综合超市的特点及选址要求 以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占柏当部以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占柏当部分，商品在分，商品在4000种左右，大都实行大量销售和大批订种左右，大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积的货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积的停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理，营，营业面积业面积

26、6000平方米以上，辐射半径平方米以上，辐射半径5公里以上，目标顾公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。如麦德龙一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。如麦德龙公司选择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体公司选择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体的专业客户，实行量贩经营，它们的经营采取门店和的专业客户，实行量贩经营，它们的经营采取门店和仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。在城郊结合部就

27、大大地降低了土地使用成本。6、仓储式会员店的特点及选址要求、仓储式会员店的特点及选址要求 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主。采取柜台销售和开架品、家庭用品、家用电器为主。采取柜台销售和开架销售相结合方式，注重服务，设餐饮、娱乐等服务项销售相结合方式，注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施。营业面积目和设施。营业面积600020000平方米，目标顾客以平方米，目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、区追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。级商业中心、历史形成的商业集聚地。7、百货店的特点及选址要求、百货店的特点及选址要求8、专业店的特点及选址要求、专业店的特点及选址要求 以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、品以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、品种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结合方式，从业人员具有丰富的专业知识，营业面积的合方式，从业人员具有丰富的专业知识，营业面积的规模根据商品特点