资产评估的途径与方法

1、第第7 7章章 资产评估的途径与方法资产评估的途径与方法7.1 7.1 资产评估的途径资产评估的途径7.2 7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法资产评估中常用的逻辑分析方法7.3 7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法7.4 7.4 评估途径及方法的选择评估途径及方法的选择目 录通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估途径和技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式，以及各种评估技术途径与方法之间的关系。【学习目标】 资产评估中的许多技术方法不是简单利用或借用了其他学科或领域中的技术方法，而是按照资产评估运

2、作的内在要求，用资产评估的技术理念、思路将可利用的各种技术方法加以整合、重组和改造，从而构成了以资产评估途径为主线的一整套资产评估方法体系7.1 资产评估的途径 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。 目前，最具代表性的资产评估途径主要有三条，它们是市场途径、收益途径和成本途径。 三大途径不仅有各自的评估技术思路，以及与之相配套的具体评估方法，而且构成了资产评估方法体系的基本架构。 资产评估技术思路就是市场定价原理和市场规律（五大原理）在资产评估手段中的集中体现。7.1.1 资产评估途径的内涵资产评估途径的内涵资产评估技术思路就是市场定

3、价原理和市场规律（五大原理）在资产评估手段中的集中体现。1.市场供求原理2.替代原理3.竞争原理4.效用原理5.投入产出原理 前面已经提及，资产评估中的市场途径、收益途径和成本途径是建立在市场供求原理、替代原理、竞争原理、效用原理，以及投入产出原理等基础上的资产评估技术思路与实现这些评估技术思路的具体评估方法的结合体。 从另外一个角度来看，资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型。7.1.2 资产评估途径与市场的关系资产评估途径与市场的关系以购买电视为例：7.1.3市场结构有效性对评估的影响有效市场有效市场假说（假说（Efficient Markets

4、 HypothesisEfficient Markets Hypothesis，EMHEMH）是由）是由尤金尤金法玛法玛（EugeneFamaEugeneFama）于）于19701970年年深化并提出的。深化并提出的。“有效市场假说有效市场假说”起源于起源于2020世纪世纪初，这个假说的初，这个假说的奠基人奠基人是一位名叫路易斯是一位名叫路易斯巴舍巴舍利耶利耶(Louis Bachelier)(Louis Bachelier)的法国数学家，他把统的法国数学家，他把统计分析的方法应用于计分析的方法应用于股票收益率股票收益率的分析，发现其的分析，发现其波动的数学波动的数学期望值期望值总是为零。总是

5、为零。有效市场假说第一，第一， 在市场上的每个人都是理性的经济人，在市场上的每个人都是理性的经济人，并谨慎地在风险与收益之间进行权衡取舍。并谨慎地在风险与收益之间进行权衡取舍。第二，第二， 股票的价格反映了这些理性人的供求的股票的价格反映了这些理性人的供求的平衡。平衡。第三，第三， 股票的价格也能充分反映该资产的所有股票的价格也能充分反映该资产的所有可获得的信息，即可获得的信息，即“信息有效信息有效”。市场有效假说3个要点市场与资产评估途径是本质与形式的关系对资产评估途径及其技术方法的认识、理解和运用对资产评估途径及其技术方法的认识、理解和运用都应当从市场的角度把握，资产评估途径及其技术都应当

6、从市场的角度把握，资产评估途径及其技术方法的具体内容和要求也需要根据市场的变化及时方法的具体内容和要求也需要根据市场的变化及时做出相应的调整。做出相应的调整。资产评估途径及其技术方法源于市场及市场规则，资产评估途径及其技术方法源于市场及市场规则，又有自身特点和运作规则。又有自身特点和运作规则。资产评估途径及其技术方法需要大量应用数学模型、资产评估途径及其技术方法需要大量应用数学模型、价值分析模型和计算公式，但又不是这些模型、公价值分析模型和计算公式，但又不是这些模型、公式的简单堆积式的简单堆积有效市场假说实际上意味着天下没有免费的午餐，世上没有唾手可得之物。在一个正常的有效率的市场有效市场假说

7、上，每个人都别指望发意外之财，所以我们花时间去看路上是否有钱好拣是不明智的，我们费心去分析股票的价值也是无益的，它白费我们的心思。1 1：弱式有效市场假说：弱式有效市场假说(Weak Form Efficiency)该假说认为在弱式有效的情况下，市场价格已充该假说认为在弱式有效的情况下，市场价格已充分反应出所有过去历史的证券价格信息，包括股分反应出所有过去历史的证券价格信息，包括股票的票的成交价成交价、成交量成交量、卖空金额，融资金融等、卖空金额，融资金融等 ；市场有效程度分三种:2:2：半强式有效市场假说：半强式有效市场假说(Semi-strong Form Efficiency)该假说认为

8、价格已充分反应出所有已公开的有关该假说认为价格已充分反应出所有已公开的有关公司营运前景的信息。这些信息有成交价、成交公司营运前景的信息。这些信息有成交价、成交量、盈利资料、盈利预测值，公司管理状况及其量、盈利资料、盈利预测值，公司管理状况及其它公开披露的财务信息等。假如投资者能迅速获它公开披露的财务信息等。假如投资者能迅速获得这些信息，股价应迅速作出反应。得这些信息，股价应迅速作出反应。市场有效程度分三种:3:3：强式有效市场假说：强式有效市场假说(Strong Form Efficiency)强式有效市场假说认为价格已充分地反应了所有强式有效市场假说认为价格已充分地反应了所有关于公司营运的信

9、息，这些信息包括已公开的或关于公司营运的信息，这些信息包括已公开的或内部未公开的信息。内部未公开的信息。市场有效程度分三种7.2.1 比较比较的定义及其类型 在比较时，要注意以下几点： 1）要注意可比性 2）要注意比较方式的选择 3）要注意比较内容的深度7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法1）分析定义、步骤分析的基本步骤如下： 第一步，明确分析的目的。 第二步，将事物整体分解为若干个相对独立的要素。 第三步，分别考察和研究各个事物以及构成事物整体的各个要素的特点。 第四步，探明各个事物以及构成事物整体的各个要素之间的相互关系，并进而研究这些关系的性质、表现形式、在事物发展变化中的地位和作用等。

10、7.2.2 分析与综合分析与综合分析的种类（1 1）因果分析）因果分析（2 2）表象和本质分析）表象和本质分析（3 3）相关分析）相关分析（4 4）典型分析）典型分析 综合的定义 综合的基本步骤如下： 第一步，明确综合的目的。 第二步，把握被分析出来的研究对象的各个要素。 第三步，确定各个要素的有机联系形式。 第四步，从事物整体的角度把握事物的本质和规律，从而获得新的认识结论。2）综合）综合推理的定义、要素及种类三个要素：前提、过程、结论 前提必须准确无误，过程必须合乎逻辑思维规律常用推理方法： 1）演绎推理 由一般到个别的推理方法 2）归纳推理 由个别到一般的推理方法7.2.3 推理推理7.

11、3.1 会计定价法 1）固定资产的核算方法 （1）按历史成本计价 （2）按重置成本计价 2）无形资产的核算方法7.3.2 统计定价法 1）数理统计评价法 2）点面推算法 3）价格指数法7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法标的物价值标的物的历史价值1+价格变动指数1）单价法编制施工图预算 （1）计算公式 （2）计算步骤 （3）特点 套用统一编制的综合单价，偏离实际可用系数或价差弥补7.3.3 工程项目定价法工程项目定价法1单位工程预算直接工程费工程量 预算综合单价其他直接费率某单位工程由某单位工程由A A和和B B两部分组成，两部分组成，A A的工程量为的工程量为120M3120M3，B

12、 B的工程量为的工程量为205M2205M2，A A的工程单价为的工程单价为165165元元/M3, A/M3, A的的工程单价为工程单价为6060元元/M2,/M2,其他直接费的费率为其他直接费的费率为6.7%6.7%，请，请计算此项单位工程的预算直接工程费是多少？计算此项单位工程的预算直接工程费是多少？计算题：1单位工程预算直接工程费工程量 预算综合单价其他直接费率 （1）计算公式 （2）计算步骤 （3）特点2）实物法编制施工图预算）实物法编制施工图预算1单位工程预算直接工程费工程量 材料预算定额用量 当时当地材料预算价格工程量 人工预算定额用量 当时当地人工工资单价工程量 施工机械台班预

13、算定额用量 当时当地机械台班单价其他直接费费率某单位工程的工程量为某单位工程的工程量为1200M31200M3，其中材料预算定，其中材料预算定额用量为额用量为2.512.51，其预算价格为，其预算价格为3030元元/M3/M3；人工预；人工预算定额用量为算定额用量为3.23.2，其预算价格为，其预算价格为6565元元/M3/M3；机械；机械台班预算定额用量为台班预算定额用量为1.981.98，其预算价格为，其预算价格为9595元元/M3/M3；其他直接费的费率为；其他直接费的费率为7.5%7.5%，请计算此项单，请计算此项单位工程的预算直接工程费是多少？位工程的预算直接工程费是多少？1单位工程

14、预算直接工程费工程量材料预算定额用量当时当地材料预算价格工程量人工预算定额用量当时当地人工工资单价工程量施工机械台班预算定额用量当时当地机械台班单价其他直接费费率计算题： （1）计算公式 （2）计算步骤 （3）特点 不需计算工程量，工作量小3）工程量清单计价）工程量清单计价总报价工程量 综合单价开办费用计算题：某单位工程的工程量为某单位工程的工程量为1000M31000M3，其综合单价为，其综合单价为195195元元/M3,/M3,工程的开办费工程的开办费25.825.8万元，为请计算万元，为请计算此项单位工程的总报价是多少？此项单位工程的总报价是多少？总报价工程量 综合单价开办费用1）现行市

15、价法 泛指按照标的物现行市场价格或参照与标的物基本相同的参照物的市场价格评估标的物的各种方法。现行市价可以是标的物的实际成交价格 可以是标的物在活跃市场上的交易价格 可以是标的物有法律约束力的交易价格 可以是可比参照物的市场价格2）期权法 指持有者能在规定的期限内按交易双方商定的价格购买或出售一定数量的某种特定商品的权利。7.3.4 金融资产定价法金融资产定价法 1）现金流量折现法 核心思想：资产价值是其未来期望现金流量按照一定折现率折现的现值 是对企业未来的是对企业未来的现金流量现金流量及其风险进行预期，然后选择及其风险进行预期，然后选择合理的合理的折现率折现率，将未来的现金流量折合成现值。

16、使用此，将未来的现金流量折合成现值。使用此法的关键确定：第一，预期企业未来法的关键确定：第一，预期企业未来存续期存续期各年度的现各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。要求的折现率就越高；反之亦反之。7.3.5 资本资产定价法资本资产定价法11ntttCFVr1）现金流量折现法1）现金流量折现法T越大，收益年限越长，价值就越大。价值是由各年的收益折现再求和得到的。假如，只有一年收益，VCF1/(1+

17、r)两年收益，VCF1/(1+r)+CF2/(1+r)2三年收益，VCF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+CF3/(1+r)3 2）实物期权法（1）二叉树期权定价模型（离散时间）1,01,rTrTrTudedfepfp fppdeuud其中主要用于计算主要用于计算美式期权美式期权的价值。其优点在于比的价值。其优点在于比较直观简单，不需要太多数学知识就可以加以较直观简单，不需要太多数学知识就可以加以应用。应用。二叉树期权定价模型的一种特例，它是在n期定价模型中，当 时的一种极限情形3）EVA法 反映了企业税后净经营收益扣除债务资本成本和权益资本成本后的收益，是真正的“经济利润”，真正反映了经

18、营者努力创造的价值。7.3.6 其他方法 （2）B-S期权定价模型（连续时间）期权定价模型（连续时间） n 企业价值投入资本 未来经济增加值现值7.4.1 评估途径之间的关系 正确认识资产评估途径之间的内在联系以及各自的特点，对于恰当地选择评估途径和方法，高效地进行资产评估是十分重要的。 1）资产评估途径及方法之间的联系 对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果。 这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。7.4 评估途径

19、及方法的选择 运用不同的评估途径和方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。 如果采用多种评估途径和方法得出的结果出现较大差异，可能原因有： 一是某些评估途径或方法的应用前提不具备； 二是分析过程有缺陷； 三是结构分析有问题； 四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真； 五是评估师的执业判断有误。注意：2）资产评估途径和方法之间的区别）资产评估途径和方法之间的区别 各种评估途径和方法独立存在本身就说明各种各种评估途径和方法独立存在本身就说明各种评估途径和方法之间存在差异。评估途径和方法之间存在差异。 每一种评估方法都有

20、其自成一体的运用过程，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都都要求具备相应的信息基础要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估途径和方一角度反映资产的价值。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。法又是有区别的。 评估途径或方法由于自身的特点，在评估不同评估途径或方法由于自身的特点，在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。估方法完成评估任务的能力。在评估途径和方法的选

21、择过程中应注意以下因素： 评估途径和方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。 评估途径和方法的选择受评估对象的类型、理想化状态等因素制约。 评估途径和方法的选择受各种评估途径和方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。7.4.2 资产评估途径和方法的选择资产评估途径和方法的选择总之，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择 不论选择哪种评估途径和方法进行评估，都应不论选择哪种评估途径和方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参

22、数数据，及评估结果在性质和评估所使用的各种参数数据，及评估结果在性质和逻辑上的一致。逻辑上的一致。 运用多种评估途径和方法评估同一评估对象时，运用多种评估途径和方法评估同一评估对象时，更要保证每种评估途径和方法运用中所依据的各种更要保证每种评估途径和方法运用中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性，以确保运用假设、前提条件、数据参数的可比性，以确保运用不同评估途径方法所得到的评估结果的可比性和相不同评估途径方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。互可验证性。作 业:解释：解释：资产评估途径资产评估途径 价格指数法价格指数法 期权定价法期权定价法 现金流量折现法现金流量折现法 简答简答

23、 （1 1） （2 2） （3 3） （4 4） 简答参考答案（1）你认为资产评估途径是一种具体的评估技术方法吗？答：不是。简答参考答案（2 2）如何理解不同评估具体技术方法之间的关系？）如何理解不同评估具体技术方法之间的关系？答：资产评估中的具体评估方法是实现评估技术思路的工具和手答：资产评估中的具体评估方法是实现评估技术思路的工具和手段。资产评估具体方法在种类及数量方面具有多样性的特点，它段。资产评估具体方法在种类及数量方面具有多样性的特点，它涉及几乎所有的学科和领域。换一个角度来看，资产评估利用了涉及几乎所有的学科和领域。换一个角度来看，资产评估利用了许多其他学科、领域和专业的，被社会和公众认同的逻辑分析、许多其他学科、领域和专业的，被社会和公众认同的逻辑分析、计算、计价、估值的方法，并通过不同的资产评估技术思路将这计算、计价、估值的方法，并通过不同的资产评估技术思路将这些逻辑分析、计算、计价、估值的方法加以重组，共同构成了资些逻辑分析、计算、计价、估值的方法加以重组，共同构成了资产评估方法体系。从这些具体的逻辑分析、计算、计价、估值方产评估方法体系。从这些具体的逻辑分析、计算、计价、估值方法的角度看，这些具体技术方法本身又具有可以为多种评估技术法的角度看，这些具体技术方法本身又具有可以为多种评估技术思路服