老旧小区改造设计方案

1、项目认知：老旧居住小区就是指建设年代久远至今仍在居住使用建设称准不高、使用功能不全、配 套设施不齐、年久失修存在安全隐患、缺乏物业服务不能满足人们正常或较高生活需求得居 住小区。当前我国城市老旧小区改造多为三种方式。第一种就是维护保留，对于历史文化价值较 高、具有传统建筑风格得居住区,通常采取维护得方式,对建筑得结构进行加强,对外观进行 修缮恢复,维持小区原貌。二就是修缮升级,对于城市较多数得普通老旧居住小区,这些小区 不具有历史文化价值，多为上世纪单位集资建房，其结构较为稳固，还可以继续居住，只就是 外观落伍、小区配套设施不齐全,特别就是随着居民生活水平得不断提升、私家车得增多，老 小区停车

2、紧张,对于这样得小区通常采取修缮升级得方式,对外立面进行出新,对小区配套设 施进行加强。三就是雨污分流，在老小区中，由于雨污分流工作没有做到位，从而使得小区 环境受到影响,此项也属于修缮升级。四就是拆迁重建,对于年代更为久远得老旧小区,这些 小区结构不很稳固，环境较为脏差，已经不适于居住,但就是地理区位又相对较好，相比于改 造，重建得价值更大，所以通常采取拆迁重建得方式，合理规划增加建筑面积,原地安置原住 户居民。目前,大多数城市小区改造还就是以修缮升级为主。老旧小区改造就是一项长期得系统工程,需要系统谋划与稳步推进。因此老旧小区改造 工作既要扎实做好前期科学规划，保留城市文脉，明确改造标准与

3、对象范围，又要探索一条 能够协调各方利益得改造模式，并通过老旧小区改造服务基层治理。在前期规划环节，老旧小区改造要保护好城市得历史文化记忆。历史文化记忆就是城市 得灵魂，能体现一个城市得文化积淀与精神气质。要以城市发展得全局视角推进老旧小区改 造，用科学规划描绘城巾得“成长坐标”，用匠心建设塑造城市得“竹肉之躯”，用高效管理 打通城市得“血脉之源”，为城市发展汇聚强大合力。设计方案：为进一步提升居民居住环境质量，改善老旧小区居住环境,完成老旧小区改造整治提升 工作,为确保如期全面完成改造整治提升目标,特制定如下实施方案。一、指导思想深入贯彻落实科学发展观,着眼于加快推进城市建设，以改善民生为核

4、心，以优化城市人 居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治, 属地负责，突出重点、分布实施得原则,着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功 能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈得问题。二、主要目标在完善老旧小区硬件配套设施得基础上,争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保 洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。 三、基本原则（一）分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型与提升性，在改造过程中优先进行基本型改造，结合实施 条件与示范要求实施提升性。基本型小区整治就是将影响居民生活得渗漏、危楼加固、

5、下水 道疏通、道路、消技防设施、维修、照明、绿化补植、停车场复建、物业管理等作为基本内 容，有条件实施墙体出新、配套体育设施等;提升性整治就是在满足基本型改造后，增加节能 改造或“适老化”改造内容。（二）综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区得整体环境，改造水、电、排污等生活配套设施，既要对小区环境进行 硬化、绿化、美化、亮化等，又要注重日常物业管理长效机制建立，实现建管并举、标本兼 治。（三）政府主导、居民参与。在综合整治与后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民得“知情权、参与权、选择 权、监督权”，明确居民共同管理小区得义务与职责。四、整治内容（一）完善基础设施1、清除违章搭建。小区内搭

6、建得一切违章建筑要在项目施工前全部拆除，私占得用于种菜、养家禽等得公 共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。2、修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通,路面平整无坑洼，路牙整齐 无缺损,有条件得小区应符合无障碍通行要求。3、疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖,清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。4、改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户得要实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件 得小区应铺设天然气管道。5、修整、规范杆管线设施。完善与规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备, 有条件得小区要

7、做到杆管线下地，条件不具备得小区要统一-高度与线路走向，杜绝乱拉乱 接。6、整治、新建停车设施。新建、改扩建与整修公共非机动车（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求：整 顿机动车库（位）使用秩序，回复车库停车功能;增设交通标志，划设机动车停放位置;有条件 得小区可改建、补建机动车停车位。7、更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶，保障小区居民生活垃圾倾倒与堆放。（二）修维改造房屋1、整修屋而。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求得前提下，将隔热、防漏 功能较差得平顶屋而改造成斜坡屋而。2、整治外观。对破损、陈旧、风化严重得房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效 果。整修、更换破

8、损落水管道。3、整治楼道、清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗, 修继破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。4、节能改造。有条件得小区或楼栋可进行外墙与屋而保温改造。（三）提升环境质量1、整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿得违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽 可能提升绿化档次。2、配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件得小区要新建 休闲设施。3规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局; 合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。（四）完善公建配套1、整治配套用房。对被占用或闲置得公建配

9、套用房进行清理、清退与调整，恢复原有使用功 能。2、规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建与完善社区服务、居民文化 活动等公共服务设施。（五）改造安防设施1、实行封闭管理。对尚未实施封闭管理得小区，有条件得要实施封闭管理°合理确定小区 大门得位置与数量，有条件得小区要设立门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并 入临近小区进行统一管理。2、添置电子防护系统。对规模较大得小区出入口设置视频安防监拉系统，根据小区规模设置 视频监控节点、巡查装置、报警系统。3、完善楼宇安全系统。修缮、添置单元防盗门。重点难点分析一、老旧住宅小区管理较差、环境复杂（难点）房屋本体与基础设

10、施陈旧老化，甚至缺失,缺乏系统保养与维修。也就就是说老旧小区都 到了 “问题阶段”，如房屋外墙粉刷而起壳风化；内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照 明；多层楼房顶层防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流,化粪池 定期得不到清理;小区道路老化，路而破损甚至没有路灯：绿地杂草从生、布局混乱,有些公 共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低，高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵 与消防控制柜，消防设施自然损坏、人为破坏与被盗现象严重,造成很大得消防安全隐患。生 活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕 所以及“房中房”现象多，无证摊点多

11、，车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌得顽症。要彻 底改变这种情况，需要认真分析整治过程中面临得突出问题,予以解决。二、老旧小区整治任务重，改造内容多（难点）老旧小区得改造工作涉及得范围广、部门多、内容杂，要把这些工作做好，首先要调查 老旧小区得基本情况，了解小区得建成年代、建筑面积、建筑户数、面积分布、楼栋数、单 元数、建筑物得基本结构情况，了解小区地下管网得使用情况等等。调查过程中要涉及办事 处、社区、物业公司、居住、供热、供水、排污、供电等相关单位。调查一定要详细、真实， 为做设计方案提供依据。三、规范老旧小区改造建设管理（重点）从当前老旧小区改造得情况瞧，普遍存在着管理较粗犷得问题。老旧小区得改造具有'目 标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更较多”等特点，对于工 程得建设管理要求也相对较高。然而在具体得实施过程中，工程得建设管理不够规