房地产估价业务多元及跨界组合发展

1、房地产估价业务多元及跨界组合发展大评估期间，评估多元与跨界组合发展商议兼谈国众联的实践与研究黄西勤 彦军、前言评估行业陪伴着市场经济的发展和改革的步伐，经历从单一的专业化评估到评估多元化，可是，今天面对新的 国家宏观态势、市场发展形势和地域发展走势，评估行业又步入了大评估期间，为什么这样说呢，以下我从四方面 谈起。从国家宏观态势看： 2014 年 8月 15日，国务院法治办公室宣布不动产 登记暂行条例 （ 征采建议稿 ） ，鲜亮不动产是指田地、海域和房屋、林 木等定着物， 迟到 的不动产一致登记，历经七年获本色性增进。可以预 期，不动产一致登记的推行，不动产评估主假如房地产和田地评估也将可 能

2、一致，未来将按专业进行细分。今年8月 12日，国务院宣布了关于取消和调治一批行政审批项目等事项的选择（ 国发 201427 号 ）27 号文，正式取消了房地产经纪人、注册税务师、田地登记代劳人、矿业权评估师、注册财产评估师等 11项职业资历赞同和认定事项，改成水平议论类职业资历。国务院27 号文的出台，加快了机构市场化改革的进度，评估机构也要随之转型，向企业化、多元化、国际化发展， 致力知足市场的多种、多品位需要。由于跟着深刻改革，新的经济行为不断涌现，市场上关于房地 产中介服务需要的深度和广度正在增添，客观上要求房地产估价机构在原有估价业务的基础上，可以向客户供应更多有价值的延伸服务和产出更

3、高质量的成绩。 从市场发是单一的房地产和价刻由要发挥i=i务首要影响会昨年评估增润下降40%之多；同时合理当前慢，加之传统估价业务比赛日益剧烈，业务单一的估价机构将很难 再有大的发展。比喻，以前是评估业的起源地，刚起步时，评估学毗邻的 评估报告，因评估质量高，中国各地都跑来学习房地产评估，房地产评估 机构也最多之时达 100多家，历经多年发展，截止当前，已没有一家机 构从事单一的房地产评估，此刻的48家房地产估价机构均从事多兀化业务。从地域发展走势看。一线城市行业高度集中，房地产估价趋近饱 和，在二三线城市和经济欠兴隆地域，房地产估价行业还远不足兴隆。十 八大以来，政府信心连续加大地域经济发展

4、兼备力度，推行地域发展整体 计策和主体功能区计策，和加快新式城镇化建设，必然会给二三线城市和 经济欠兴隆地域的房地产估价行业带来新发展契机。同时，跟着中国经济 在国际的影响力不断加大，和对外投资步伐加快和领域扩大，越来越多的 开发商、基金办理人、投资者、银行和政府部门需要既有丰富国评估经 验，同时又拥有独到国际视野的专业机构为他们供应切合国和国际规范的 评估征询。3房地产估价业务多元及跨界组合发展从我经营企业的实践来看，1998年成立之时，就以单一的房地产估价业务起步，给我们的感觉是，当每一种业务比赛加重、市场空间不断减小 时，必要改革，搜寻新的打破口。在这样的思路指引下，历经十六年发展， 国

5、众联当前拥有房地产估价、田地评估、财产评估、矿业权评估、保险公 估等五大评估范围并行发展，同时向工程造价、工程征询、田地登记代劳、 田地计划与整理、招标代劳、政府采买代劳等非评估范围开花结果，经营 利润也从单一的房地产估价业务时候的几百万到此刻多元跨界经营的1.5亿元。还记得2007年主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论 坛上，我就提出经济全球化对估价服务的影响与对策，当时呼吁估价 机构要掌握经济全球化发展趋势，以全球化的眼光和规范做好估价服务， 不单需在经营业务上打破，而且要达成跨地域经营，以全球化的视野走向 国际舞台。在2007年经过评估业务多元化的发展研究后，我们国众联坚 持走

6、跨地域发展计策，在中国重点城市成立分支机构，向国际舞台不断迈 进。当前客户遍及中国大江南北、港澳地域，并走向国际，评估师的踪迹 遍及美国、俄罗斯、英国、土耳其、新加坡、马来西亚、老挝等外国地从实践的踪迹看，国众联的发展历程也证了然大评估期间的到来。站在新的起点，面对新的改革，我们必要清楚中国的未来必然大力发 展市场经济，而市场经济的中心上风即是比赛系统，比赛系统带来“优胜 劣汰”，而优胜劣汰的压力驱遣人人都会更加奋斗，使比赛更加剧烈，我 们评估行业也躲不开、逃不掉。我以为，当前我们进入大评估期间，在大4房地产估价业务多元及跨界组合发展评估二、多元与跨界的决策（一）评估多元化我国房地产估价行业起

7、步晚，大多数房地产评估机构从事单一的评估业务，上 风可是体此刻以下几方面：第一，可以将有限的资本精神集中，做精做细房地 产估价；第二，有利于在自己擅长的范围不断提高质量和比赛力；第三，办理 和决策利便，初始阶段紧急较低。可是，当跟着行业发展的不断成熟，专业化 劣势渐渐突显：第一，专业化估价紧急大，特别是简单模拟、低技术的传统估 价业务，市场比赛异样剧烈。第二，简单错失较好的发展机会，成长有限。与评估专业化相对的就是评估多元化，跳出单一的房地产评估，向其他品种的 评估业务开拓，但从当前看，存在两种截然相反的见解：一种见解以为利用现 有资本，翻开多元化经营，可以闪避紧急，达成资本共享，发生1+1大

8、于2的收效，是今世估价机构发展的必由之路，也可以创办优秀的企业形象，使自己 在经营中处于上风地位；另一种见解以为企业翻开评估多元化经营会形成人、 财、物等资安分别，办理难度增添，效率下降，稍有不慎不单固有的评估业务 没有保持好，新的评估业务又没有打破，最后使所有机构坠入发展困境。（二）跨界经营5房地产估价业务多元及跨界组合发展主里向跨界包括两层含意，一是跨出专业评估范围，向其他范围发展；一是跨出一地为别 SMW g 骄易窕豕 -是被现好里空不立 断物一！集有空41财間的一论对发等资稻 里里客围 SW1、器 gshoc豕 一略、 某展生础益、pr 域石帀地卑一务蕃多普业桔跨一亠步比营丁里跨T 成

9、有达, 是压S究W 奁糸 。一量候营 Wn心时机所睿 和需 誓疋、 阶丕芳 的得寸 同券 不解界所业 B化S 估弾考事. 肆茴 卡万 避关 闪里吊三下 无同以1、当估价机构已拥有了绝对稳固的比赛地位和市场占有率，在经营原 来范围的同时，渐渐的向新的范围和地域过分。2、当市场上出现新的市场机会，而且此刻估价机构完好有本领、有资 金来掌握这个机会，此时可以考虑评估业务多元化和跨界。三、多元与跨界的发展路径到 多；十各 一二k。过估来 争大展 力对发 价4大革 估改 亠皋鈴is于 地业机 房S享价SB为一方 数WT 一 7 一 式网 W构（一）评估多元化路径 1、大评估多元化 国务院划定的包括财产评

10、估、房地产估价、田地估价、矿业权评估、 旧灵便车判断估价和保险公估在的六大类评估专业，除旧灵便车判断估价 估价要求的专业含量稍微低点且基本淡出评估市场外，其他五类评估专业均可达成资本共享，上风互补8房地产估价业务多元及跨界组合发展2、评估征询多元化 估价！多估价机构都几方面高拓专项计划、田地利用详确计划及田地。议创办性的采通中石权重的方式给经定量议项常委派、性中石油后议论项目成功度测量运营阶在中房协的推动和指引下，、J征询顾问目标发展，房地产 征询：（1 ）房地产全经过顾问服务田地准备阶段：参加田地利用整体计划、田地利用整理的顾问服务田地贮备阶段：田地一级开发推行计划、先期调研、征收拆迁估价与

11、顾问。项房地比喻在这两期我们接征到一WC委社会紧急求做评估，、1亮征询本 项目工业廳为室发和工业晋积率可否业写字需两们出具专业的征询报的价格可否 现场目研议论告编写我开在参加9房地产估价业务多元及跨界组合发展10房地产估价业务多元及跨界组合发展sb a申芈B4.4巒目相关*9 廨定讳罐雉愛耆扣缶讹佈内客C&XJrT湖工件（03）实施过尸（0-2）（2）参MM.外趺上蜒单位和土惮晝会宙把m亠；nsss境目J rwmsi*粉颛XL 妙亏平街产僵槿高巾4险能力氓埸民费潭分析基尊潰定彭日比椅毋岁竽冇許定捋味fj评罡等盏百左齿料志闻功MF决革唯僑度 立项条件具备峯圧 设计上聿水半吐粗设计工作质童 勒投标

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13、经彗督理水单CO7171)70Id技术竇理水平D3SOR2RC5评分令好80卅5T580K5flff70700270687090K595829(1926S70R07570659283K.ST70.47SL1J11房地产估价业务多元及跨界组合发展12房地产估价业务多元及跨界组合发展(3)参加政府征询顾问跟着深刻经济系统和政治系统改革，萌生越来越多的为政府及其职能4月2日，财务部重新校衣的办理征询。政府方面业平时经营J .T、| I a I 1、项 口、种 憊基RR 一冗專 野.*5 -绩、。-二税 务、華 连、。 将K议 轅 93钱？ S本 W务 构一价IMl 八。F a能#房地产估价业务多元及

14、跨界组合发展(4)参加企业征询顾问企业方面如投资项目可行性研究估价、决策剖析，品牌议论及办理、财产办 理、尽责检查、紧急办理等业务类型均可介入。(二)跨界经营路径1、服务业务跨界在做专做精专业估价的基础上，向相关中介业务延伸，包括登记代劳、田地计划与整理、工程征询、测绘、计划策划、工程造价、监理等中介集 团目标发展，打造综合性的专业征询服务机构，而且也可从中衍生出其他 新的业务，比喻我们国众联从事保险公估经过中，发现损余物质社会化公 开办理的需要，便开发了保险行业专属的保险残值竞拍平台一一中国保险 损余物质信息网，2013年7月正式上线到此刻，参加了 2013年9月余特大水灾, 2014年5月

15、、暴雨水灾，2014年7月台风水灾的损余物质办理业务。合计处 理非车险损余物质涉及金额抵达2千多万，为保险企业减损400多万元；处理保险车辆损余物质600多辆，为保险企业减损近800万元。2、地域经营跨界借鉴外国中介机构及相关企业推行领域化的方式，可依据估价机构本色，选择以下扩方式：一是自己繁衍。经过估价企业扩业务围和招纳人才，稳步向外扩。 二是成立分支机构。分支机构是总企业设在异地的一个相对独立的主体， 技术受控总企业，流程纲领和规范做到一致，人事行政、市场营销相对放 权。三是合并。包括一手合并、新设合并和联合组建，整合执业资本、执 业规范和办理标准制度，达成上风互补。以上三项，是我们易于操

16、作、简 单项选择择的跨界经营方式，也是比较经常习用的方式。13房地产估价业务多元及跨界组合发展#房地产估价业务多元及跨界组合发展此后，部分评估机构接5004C矿区评估锆钛砂儼疋、雨我估战 、谱 I赞V K義 莫，发 、出 書 某， 一泰 篥 才；务合作在合营等多种四、#房地产估价业务多元及跨界组合发展健全办理方式无论是评估业务多元化发展，仍是跨界经营，跟着扩，企业的领域也 随之扩大，看作估价机构，定然会使得企业的调解本钱、沟通本钱、人力 本钱等增添，所以完满流程纲领办理、人力资本办理、部治理结构特别重 要。特别是跨地域经营，应着眼于目标绩效办理激励拘束为主，坚持要 做到六个一致：即一致的标准制

17、度、一致的规、一致的文化、一致的形 象、一致的气质、一致的精神。（一）完满紧急控制成立实用的紧急办理系统和完满的控办理系统，成立技术委员会， 成立专门的审察部门进行质量把关。其次，国际评估行业宽泛会采用购买 职业职责保险的做法防紧急，行业协会也在积极推动职业职责保险，故我 们国众联从2012年起就购买了职业职责保险，最高赔付达5000万元流心、信息合,合资M工（四）加大信息化参加奴持 资持晋升是中心比赛力。可是人才。提到还ra*：=、多，aI改革式地即便很多机构也成立了信息化的数据库资料平台，达成了数据库储 藏、自动估价和批量评估。但这还远远不足，当前我们地方在大数据期 间，所面对大评估期间，仍需要连续加大信息化参加。（五）看重企业文化交融:、 我在这里重点重申技术文化和地域文化的交融。关于业务多元化，要 看重不同样部门之间的相互沟通和沟通，成立学习型组织的文化气氛，比 喻房地产估价、田地估价和财产估价都有一些共性方面，优秀的企业文化 可以增进