房地产公司内审报告

1、房地产公司内审报告xxxx置业有限公司成立于 2006年，现注册资本金人民币 5000万元，公司主营房地产开发经 营业务。目前开发的“ xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。 项目建筑规划面积 132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约 350平方米，公厕面积约 60平方米。xx项目多层住宅一期共 12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别 于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层

2、住共 6栋楼（住宅320套、门面房 178间），最后一批房源于 2012年12月交付使用。由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘 的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。一、xx项目整体经济效益测算1、销售收入xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅 107133.6平米、沿街商业 14071.07平米、储藏室及地下车位 10409.01平米。截止内审日，已实现销售面

3、积共计 113564.46平米，其中：住宅 104729.46 平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库 7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现 总销售额44894.05万元，详见下表。xx项目销售完成情况及待售物业一览表 单位：万元学星类里椅售房源春面秋均仍金圾套面积均降金弑套面积均馀金春住宅77073735.W1S31D. 377073733. SS246318210.3005小高 里佳生疆口及羽&

4、 023617M7SOWS.361711139132404. 14招00S41.4J专业17B14071. 075 W92431457147U433.47927611551石产飙他1268U12O4.67432S2. 3110B106305.0730856 316014B33 6IZ432.45造藏室=93S57fi, *1000657.4014B4S. 17IQQQ4B4 . S1哭173&_6S1350"233.4人防军过1763832.1G2300sai.41.122411.22230C554.-6良1420.9423403ML 3无产现 科7

5、691539.095137359. 391039. 43143. 62565.9合计203713K13.他044621.191621112X4.31895. 741G1AO49. 22附：as物业表内容位匿面和二间一则篇是捌独用房B栋275,852社区用房9栋354.942生吉票唐39. S31公厕;迎栋154.1消防控常康霍栋典理1地下人防21«4344. 3合计5033*32、项目工程总投资预算xx项目工程投资成本预算约29360.94万元（不含资本化利息1003万元），其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本 19681.8万元，单方可售面积工程成本为 2307元/平米。截

6、止 2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、 舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元（最终以决算为准），见下表：0项目项目成本估算表:序科目名稀计算依据单偷总侑言主D单位塞S（万元）1上她施用及柝迁卦建安tc/it917735S7. 102土地於本元/皿5024. 003配套曜元/盘4舆技万元2(X). W5蚱迁腌为冠工46. 736即±费用元,E出351元国L2O77B58.4470(5l848规划蝴费元g算工座设计曼元/皿326.03W*饱设计费元/比11报逑费用元便349. 0

7、£12法近餐Tt/ni111.0213旦球7114史地星N元工15建筑安猿工程费元/疔12O7T8IW. 3fl1%SI. BV16孱员”工程费 J元E13077S15M.s3lS$33r 7517高层Tt/x11£小高空33560莒谏TI19,层737«父花.S42D商411442321地下至22地下人防元收23工程24设备会最工程费元/皿12077895. D511 毋 05电梯工段加机检车位工程27中美史词二程28避风婚事工程29苴他W亚二程元工30基理设酱珊元/讨12O77B30S,5G2&tBL9931俄玳工程元，工S54. 232供电工程元&a

8、mp;'573. 4Z33市琰绿化工卷元/面515. $934息携工S236. asT产否能比H岸=H：i4q. qo%有线苣如工巷元江27.如37俄歌工方元/T'俄气工程元/工'2S3. 19真地工卷元江LIE. IS钿戈塞设施费元/皿112D77S46.gM<Q741动托运设施费元,靖4243找他城凭元，球9&4.074+箕能开发费用MJ址12077041. &B豆值必43铐后用jc/ma有Z箕7制券元"4F整理密元/近101.534S土地他用建元/球157. ZQ4?50其他曲用元，以239L375152¥合计120778

9、24S0. 3823360 M3、xx名称项目整体效益测算如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率18.2%,销售净利率12.3%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响收久' 成本、费用及种闰情况一览未项目行号金额月人主营业金收入144594.0主营11余成本Z3g6工对费本化利息1或3月元主营11箱税金及附加33923 13其中；营税金履附加42491. 59三号要心安叁及酎仁袅*土地增值税51436 60工后后.土地城直被计算表三、主营业田加（亏损以-一”号填列）&10601.算加：其他业为利阕C亏t员以"晋埴

10、列）7Q威;营立费用S了00者强震用山舒更用010178*00680. 00三营业利司（亏病以“一”号博列）11742L.92in：段费收益（亏1员以，2号填如12补贴收入13营坦卜收入N施二营iH卜支出155。加四、利闰总额（与攒总额以"-”号填列）16T37L 92届所得税171342 9S五、净利得。争巧1员以“-"号填）1B552S. 94从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积14071.07平米，已销售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估计尚可实现

11、销售额1.161亿元。所以，加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约565万元），但对整个项目利润还是有一定影响的。二、主要税种及税收情况1、主营业务税金及附加根据以上测算的销售额及现行的税率，xx项目项目应缴纳营业税及附加税共计2491.59万元,其中：多层住宅 1099.8万元，小高层及商业 1391.79万元，见下表：营业税金及附加表单位：万元序 g项目税率告十多层住宅6栋小局1层1可i肯售额S39工 05LBS15. 425078. 452骨墙嘛flQ3等十44逊 OS1991

12、5. 62507EL 454营业税懿2244. 7090.31253. 95吟兑居157. 169.4ST. 76教育翻拉口4%S3. 7939.650. 19一直好衣腑加合计2491.胸ios9. a1391. 792、土地增值税xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅（包括底层商业）作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据，现将xx项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应

13、缴纳增值税1436.6万元。土地增值税计算表单位：万元行次项目混含法1-、转让房地产所取得的收入44S94. 05二、向二扣除I质目金额合计40109. 6.33其中：久、取潺土地使用权所支忖的金额044其中支付的地价款5024.0C5（25按国家统一规起缴纳的有关费用364. 04fiB、开发斛23972. 97其中：口）前期工程费7QSr H8门）建筑安装工程置19681. BO9臼）基神设施责制疆,第10U）既苣设施费564. 07lj_12<22其它开直凄（不管利息）C、与转让房地产有关的税金502. SflWl. 59B其中：（1）营吐税2244. 714（2）地建税15元11

14、5教直费用加89. 7916D准予余房地产开发费用2471. QQ17月中：（仃管理盟用1033.5ie（2）裆售差用43t5i?（3）财务费用1CX)320翼中：限行利息100321E、房地产开发企丑加计扣除&7S2. DOr 22三、房地产增值47BS. 5223四、熠值率12S24E、适用税章30%15六、速算扣除系数26七、应交土地增值税143, G3、各项税金实际缴纳情况xx项目项目于2007年开始缴纳各种税款，截止2012年12月，xxxx置业有限公司已向国家累计缴纳税款共计 2645.59万元，其中：营业税1626.45万元，土地增值税 292.57万元，企 业所得税46

15、0.88万元。详见下表。公司历年税款缴纳情况一览表单位；月元税种£口酊年笈08年2ag年2口。口 年SQ11 年2012 年累计营业税S47. 17500.16283. 03347. 7325S. 311, 6Z6. 45堀建耕21. ；016. 6$领育费附加9. 227, 1.5洱37土地熠值税能663亿0143.61US. ££74Q7E晤57企业所得税1玛B1弭的EG. 03班B473. 454EO.B3土城使用税26,435Z. B336.462L 7914.07160. 05印花税S. 32e n2.933. 4S2.3Sr水利墓金2.976. 003

16、r 524. 172.9419l 60房产机0. 53Q, 440. 440.441. S5地方戟那拉口5. 494.7710. 2A合计26_ 43472. 10fiES.BS43 L 40617. 9642B. 774、公司尚需缴纳主要税收xx名称项目至全部销售完毕清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336.72万元，其中:营业税618.25万元；土地增值税 1144万元；企业所得税 1382.1万元，见下表：公司尚需?掘内的主要税款单位：万元税种应殳金额已交金额肖需上缴税款骨注营让税2£44,701, 626. 45BLS.25城建税157.1033. 1S1M9E敦昌费附

17、加89. 79Ifl. 3773.土地增值税1430. W292. 571144. 03企11所得税1342.9040.典1292. 1会计5771,17用以突3336. 72三、其他需要关注的事项1、关于营业收入确认的时点问题截止内审日，xxxx置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140万元（其中：2010年确认收入10941万元），账面预收账款（房款）余额为 21471万元。从xx名称工程实际进度来 看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规定应在当年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后，上缴税款可能会给公司年末年初资

18、金带来一定的压力。xx公司在确认收入时适当提高销售成本，待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要的麻烦。2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理xxxx置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近10家，其中有借方有贷方，这些挂账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业务进行一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务通过三方协议等方式进行处理。 同时外部单位账款年末应取得对方单位确认函，核实债权债务。减少关联资金交易的数额， 降低税务风险。3、地下车库问题在核对项目可售房源时，发现该第一期多层取得的预售许可证和房屋面

19、积测绘报告中都没有 关于地下车库的数据，而第二期多层取得预售许可证和房屋面积测绘报告都有关于地下车库 明确的数据。就这一现象我们咨询了工程及销售部门，但对造成这种现象的原因都不太清楚。目前这两种类型车库已同样在对外销售，将会不会给公司带来什么不良后果。建议工程部门与当时提供测绘报告的部门联系，问明产生这种结果的原因。以上内容及数据供参考，不足之处请多指正。采购循环计划从招标、签约、履约、结算、付款讲完。采购阶段一般分直接委托、谈判性竞标、邀请招标三类，可能各公司叫法不同，大致原理一样。先说邀请招标吧，因为大部分还是走这个程序。审计目标：1、评价招标效率。地产公司大部分计划执行不好的环节在招标阶

20、段，影响施工 或供应单位进场，影响工程进度。所以这个效率一定要审的。2、评价招标质量。招标质量是什么呢？不是说买来的东西的质量，而是说招标工作本身的 质量，包括定标的单位是否匹配、价格是否合理、招标文件的质量等等吧。3、评价内控的有效性。现在这个环境，防弊很重要，最近某公司处理了18人，大部分还是与这个有关吧。所以边查边防是内审的重要工作。其他就没有了，把目标明确了，再定个方案，开工吧！如果你还不熟悉相关制度和流程，赶快熟悉一下，免得你什么事儿都得问招标部门或相关部门，那会把他们搞疯掉的。发个通知，告诉相关部门你要做这个事了，让他们配合一点。哪些是相关部门？招标部、设计部、工程部、成本部、计划

21、部、财务部，有些公司部门设置不一样，那就对号入座吧。 | 收集资料。先划定范围，确定是哪个期间的招标项目。主要资料是：年度招标计划、具体招 标计划、每个招标项目的资料，包括考察报告、入围审批、入围单位资质资信文件、招标文 件、发标登记、开标记录、清标报告、往来函件、评标报告、谈判记录、定标审批文件等等 吧，就是这些过程的文件都要。是不是有点多？是很多，做审计没办法，只能这样！第一个目标是招标效率。统计审计范围内的招标项目的定标时间，以审批完成时间为准。 统计完以后再逐项与计划时间对比，一定要对比公司正式批准的招标计划（专项计划），如果有延误的可计算出天数， 做好标记，这个招标需要深度追查一下延

22、误的原因。如果没有延误的，可认可其效率。 对于那些定标延误的招标项目，要与其具体招标计划核对，具体招标计划一般会排各个关键 环节的时间点，如考察：15年6月3日，那么你看一下考察报告的批准时间，对比一下。 如发放招标文件15年6月15日，那你要看看招标文件的发放记录，是不是在这个时间全 部发放完毕。有时前面的节点没完成，影响到了后面的节点，这是分析一下绝对时间， 找出真正延误的节点。总之，这个就是一个核对工作，找出延误的关键点。找到延误的关键点，那么，我们就要分析一下原因了。这个采取询问、核对的方法，询问就 是直接问相关人员，延误的原因，核对就是仔细检查文件资料，找到延误的原因。比如，招 标文

23、件审批完成延误了 5天，那么要看看审批的时限是不是符合公司要求的时限，各个部门审批的时间是多少， 这是你可能发现某个部门审批用时1周，超出标准时间几天， 这样可以再和这个部门沟通一下延误的原因，也许是出差忘了，也许是审核的慢、也许是搁置等待、 也许是沟通没结果搁置。 那么我们依据这些原因， 可以得出问题所在， 可以对应有针对性的 提出意见。这样回过头看来，某个部门审批招标文件延误， 导致招标文件延迟发出， 最后导致招标定标 延误。当然实际工作中没有这么简单， 可能会出现很多重叠的原因， 但是只要我们逐一按照 这个方法把它找出来，应该还可以吧。招标效率的审计，虽然看似繁琐，看似技术含量低，实际并

24、不是。往往会对房地产开发公司的管理缺陷与效益产生很大影响。由于招标工作是一个综合性很强的工作，它的目的是签订一个相对完善的合同， 而一个地产项目就是由上百个合同组成，成败与否，与这些合同的好坏与及时有密不可分的关系。在招标的过程其实在一定程度上是对项目的一个预演练，各专业的相互配合相互支持相互分工，之间的工作界线，还有权责，均要体现在合同中。由于现在房地产公司一般都是全国性或地区性的，管理架构都是二级以上，特别是招标工作，一般项目公司不具备完整的招标权限，而实际执行合同，却在项目公司。因此存在相互扯皮、相互推诿的现象。这个在招标效率审计中，会体现的非常明显。例如，在集团招标部门招标时的一个考察

25、工作，在考察时如果要求项目公司的相关员工加入考察时，项目的员工一般时间不保证，或者距离远，所以参加的时候少，由此会影响到效率。有时把人凑齐，耽误了时 间，不凑齐，又会发生这个合同签订后执行时，项目公司会以未考察该单位而推卸对该单位的管理责任。还有例如，招标文件的审批，由于项目要审核，总部相关部门要审核，审核出 的意见要修订，势必会出现延误的时间。还有，招标前设计部门要提供招标图纸，但招标图纸又在设计院控制，设计院是外部单位，设计部门如果把控不严，会出现延误。还有招标图 纸的深度不够，造成成本计量不具备条件， 成本部要求返工，设计部又提出说以前的图纸就 这样林林总总，时间就这样在一些小问题上溜走

26、，最后造成没有按时定标，没有按时进 场施工或供应。而我们审计以后，发现这些问题，一定要逐项归纳，给管理层建议。在这方面大致会发现如下一些问题或风险点：1. 组织架构设置不合理，权责不明确。2. 总部与项目管控体系不清晰，界线不明确，交叉重叠的职能太多。3. 招标组织筹划不力，相关部门配合不力。计划性不足，准备不足，沟通不足。4. 部分环节的流程繁杂，需要优化，可并联实施的不要串联。二5. 等靠要的工作方式很多，造成很多延误。6. 绩效考核与总目标割裂，造成各管一段。7. 有的公司现在还停留在鸿雁传书的阶段，还没有很好的利用现在的信息化系统，这 个给审核与决策带来很多的滞后。等等问题吧，需要具体

27、问题具体分析。总之，效率是一面镜子，可以看到公司的管理严密性、 员工工作的积极性、 流程的流畅性等。而给我们审计人的空间就是抽丝剥茧，仔细分析，提 出有用的建议，虽然这个看起来没有直接经济效益，但是对公司的管理的提升会起到很明显的作用，同时项目的运作效率就得到很大提升，效率就是效益哦，只要你坚持！ 今天就说说关于招标质量的审计。招标这个工作，用一个不太恰当的比喻， 就是找对象。相互各个条件都满意了，就可以一纸婚书。强扭的瓜不甜，凑合的那种，并且相处的过程中也不培养感情，中间也会离。所以结婚前一定要尽量互相了解，达成一致。回归正题。关于招标质量的审计的几个点，要逐一的审。1 .对意向单位资审的审

28、计。审计时，首先要看意向单位的来源，真实来源，如果是内部员工推荐，看他是哪个部门，是否影响到招标的评定和决策，还有一个员工推荐了几个单位，是否是两个以上。必要时要对该员工进行访谈，了解情况。实际工作中，有些领导级 的人推荐单位，还不好意思写自己名字， 弄个下面的人糊弄， 这种情况有，审计时要重点关 注。如果一个人推荐的单位两个以上，存在围标风险，这个在制度中应明确规定不允许。还 有资审时，各家意向单位是否都是处在同一水平上，意思是他们的资质都差不多， 如果出现那种有的是特级，有的是三级；有的是知名品牌，有的是名不见经传的小品牌，等等这些实力悬殊大的情况，这个要注意了。另外，这些资质都应该匹配招

29、标规划中要求的标准，差异太大也应该注意了。比如招一个普通的墙上面板（不是精装房，要求比较低），那么如果出现进口大品牌厂家， 虽然满足招标要求， 但是标准太高了，明显就不可能中标的，与普通品牌没有可比性。如果 5家单位中，3家是这样的高端单位，2家是普通品牌，那么普通品牌 的中标率为 50% ,这个你懂的！还有就是注意挂靠单位，也许有的公司不要求，但是挂靠 单位影响到了招标质量， 会在后续履约中造成很多麻烦。从我们审计角度讲，在资审这个阶段一定要看到意向单位的红章证明文件，相对来说保险一点。一|另外，审计人员我们自己一定要有一个大致的知识掌握，就是哪些工程需要什么资质，一定要有印象，或者自己干脆

30、查查相关资料做一个表备查。房地产工程的资质要求多样，需要学习一下。另外，如果招标是招供应加安装的标，那么需要供应的资质（一般是代理、工厂） 和安装的资质，如果仅仅是一个商贸公司，它可以供应，但是安装就不一定有。如果没有安装资质，但承接了安装的工程，出现事故，会追究发包方的责任。有的公司意向单位是从供应商库里抽取的，对于这些意向单位，要审他们的过往合作记录。上面所讲是对资审的审计，不是我们直接资审，大家要区别啊。只有把好入门关，才能有一个好的开始，从好的、合适的圈子里选定最合适的最好的，才是我们目标。所以这个阶段的审计目标一定是评定这个圈子里意向单位在资格上是否是合适的。 口2 .考察报告的审计

31、。考察报告这个东西，就像是大家出去玩了一次回来写的心得体会和评价。所以，只有好好玩的人、用心玩的人、会玩的人才能写的好，应付了事的那种你 也一眼能看出来。从报告里看到你想要的东西，这个是我们审计，特别是我们对招标、 技术并不专业的情况下所具备的能力。后面我们还会看清标报告、评标报告、以及往来函件等等， 这些给了我们审计工作有力的帮助，这个也是审计技巧。考察过程中一般招标组织部门会组织大家看什么、记什么，最后体现在考察报告中。 对于审计来说要关注的几点：1）业绩是否看过，看的是哪些，是否和我们要招标的项目相类似； 2）拟派遣的团队是否见到，并听取其思路；3）是否去了公司的办公场所，是否见了董事长

32、或总经理；4）是否接受吃请及礼品； 5）是否到工厂参观或施工现场参观；6）优劣势及与自身需求的匹配度；上述几点要通过查看考察报告及询问参与人员来实现，好的考察报告可以让没有到现场的人能基本了解该单位的实力，图文并茂，写的烂的报告，都是一些陈词滥调，把公司简介一抄，再说说总体管理很好，质量口碑不错 ”等一些套话，这类报告，基本显示考察就是一个走过场。一般考察报告最后会得出一个结论，就是根据考察结果评价，考察小组认为哪些单位可以入围参加投标，理由是什么，这个我们审计时要关注一下，理由是否充分。考察报告另外一个关注点，就是要参加考察的人都签字，每个人都认可报告里的内容和结论，如果没签完整就要注意，必

33、须对这个没签字的人进行了解情况。通过对考察报告的查阅，及对参与人的访谈了解，把我们关注的点都记录在底稿里， 以便后 面进行综合评价。必要时，我们审计的人员也可以抽查考察工作，亲身体验一下，这样也会对审计工作有帮助。考察这个环节主要是从实地、实例来印证资审，如果资审合格，但考察不合格，也不能入围 投标行列。考察工作把关严格有效， 对招标质量非常有帮助， 同时这个阶段一般会埋下舞弊 的种子，这个在内控阶段再讲吧。二I因为招标的环节众多， 链条很长，我们必须一点一点的审， 仔细分析，前后联系，相互印证，一 才可以发现一些问题，无论是提出高质量的管理建议还是找到舞弊，都离不开细致的工作。3 .入围单位

34、审批的审计。入围单位就是能进入实际投标程序的投标单位。由于有上述两个环节的把关，这个环节就比较简单，主要是履行审批，由相关部门审批即可。我们关注的主要看看审批环节的完整性、是否有不同意见及其处理。另外就是看入围单位的数量是几家，一般公司要求三家以上， 那就看公司具体规定。 实际操作中我建议是四家以上，因为在后面的投标中，有可能会由于种种原因退出一家，这样会保险一点。 这个是我们招一个中标单位的情况。如果我们的项目比较大， 一般同一招标项目，会分几个标段同时招，中标单位不止一个，可能会是两个、三个的。这样入围单位就相应增加，才能保证充分竞争性。一般来说 4+2+2这样会好一些。4 .招标文件的审

35、计。招标文件的综合性比较强，要求审计的技术能力也比较强，如果审计部 门具备相关专业的人员， 可以审的更深入一些，如果不具备，那么只能多专研一下，也可以进行替代。首先讲一下招标文件，一般来讲，招标文件主要包括招标须知、评标办法、技术要求或技术说明、合同文本、图纸、清单等。这些文件我们再分别查看。招标须知里面，规定了一些投标单位的注意事项，这个里面我们审计主要关注一些内控的内容，比如缴纳投标保证金的形式，一般规定是支票、电汇等，不能是现金。如果规定可以使 现金，那么这个有漏洞。 还有比如组织勘察现场， 有时会规定组织集中勘察现场，让所有投标单位一起到现场勘察，这个也有漏洞，大家在一块儿，互相都是同

36、业，搞搞关系，甚至一 聊天，就扯上关系了，这样不就有围标的隐患吗？所以从控制角度讲，不要搞一起勘察现场。另外，这个里面最好把一些违规情形讲出来，并相应的处罚。比如在这里面规定， 如果出现投标文件雷同的，取消其资格。因为出现这种情况一般是围标，但是判定围标比较麻烦，但是判定文件雷同很简单，所以约定了这个就可以化繁为简。评标办法这个文件主要审一下那个分值表是否合理，其实不难，有的审计人员，一看这个表觉得头晕，其实只要用心看看，仔细分析一下，并不难，也可以看出些问题来。一般分工程 技术评标和商务评标。 工程技术部分，会列很多指标，这些指标首先看看与本招标项目是否 有关，有的招标部门 copy 一下别

37、的招标项目指标过来，所以并不适用，比如把消防的放在 了弱电里，乍一看相似，细看有些还是不同。 另外看具体项目的分值， 重要的项目分值应该 高，不重要的项目分值低。容易做手脚的地方是，有利于某投标单位的指标或项目分值高， 不利的项目分值低。技术要求这个文件需要专业知识很高，一般专业对口的工程师做这个文件也不一定做的很好，所以我在这里就先不讲了， 放在后面讲如何审它。 这个文件要规避明确的品牌、专有的技术标准等一些排他性规定， 意思是有了这些规定， 可能只有一家投标单位符合，这样对其他单位就排除了。合同文本，就是中标后最终签订的合同，这个文本一般来说标准化程度比较高，我们关注一些与公司规定相关的条

38、款，如合同价款条款、付款条款、违约条款等，条款设定是否适当， 有无风险。图纸、清单这些都不讲了，由于专业性比较强，没必要去主动审计了，后面通过其他渠道也可以侧面发现一些问题。5 . 好吧，继续。上次写了招标文件的审计，其中有合同文本的内容，在这里再说一 下。合同在执行完毕后， 一般会进行结算，特别是工程类合同，那么最终的价款才是实际的 合同价，实际支付的金额。但是现实中，有的公司最终结算的权利一般在成本控制部门，从内部控制角度看这个问题， 这个其实是不相容职责未分离。 比如，一般成本部会分几个专业， 如土建、机电、水暖、园林等吧，一般一个专业人数不会多，土建多点，其他专业比较少， 那么在实际成

39、本控制过程中， 一般某个合同从开始招标、 合同签订、过程签证（变更、洽商）、 结算基本是一个专业造价师在操办,当然过程中会有审核，=但是这个专业工程师的权限不U 可小视，我觉得他至少有70%以上的权利来左右或影响到最终造价。那如何解决这个问题，有的公司规定对结算进行审计，进行事后审计，结算协议都签了，再进行审计，这个基本没什么意义，我们不是国家审计，我们还要有契约精神，只要签了结算协议，你就要执行。还 有的公司也规定审计， 内部审计对最后结算进行审计，审计出的问题或审计的意见让成本控制部门去解决，一般来说，这里大部分属于分歧的地方，有歧义，需要谈判较量，审计部门 委托给成本部门解决这些分歧，成

40、本部门本身对审计的结果就有意见，他怎么会给你好好解决呢，一般都是走个过场完事儿了。那好，其实上面这两种审计的方法，基本没有解决内控缺陷的问题。那好，我觉得彻底解决就需要审计部直接面对。流程是这样的：合同履行完毕，施工单位报结算资料给成本部，成本部审核完毕，并与施工单位沟通完毕确认价格后，报内部审计部门，进行结算审计。内审部接到结算资料后，对结果进行审计，发现问题后，独立 与结算单位进行核实、谈判，最终与结算单位达成一致，签订结算协议。如果为了加强大家的积极性，可以规定一些奖惩制度，嘿嘿，审计部可以获得一定的奖励啊。这样，成本部的 一些漏洞，被独立的审计部堵上了。 配合上边这个流程， 由于涉及到

41、外部单位，一定要在合 同的条款中约定，这样才能在实际中履行，合同对方才能配合。约定有两点要明确：1）成本部签订的签证、结算的金额是过程性数据，不能作为结算付款的依据。2）最终结算必须经过甲方审计部门审计完成并与之签订结算协议后才可生效。好的，有了这两条，合同中对结算的控制就算相对好一些。有人说了，这个好像审计部参与到经营管理事务中了，不独立了。其实我觉得，如果能发挥审计部门的功能，给企业带来价值就是我们的目标。有时候， 分的不可能太清楚， 或者事后审计挽回不了损失，眼看着损失发生。通过追究责任，也挽回不了多少损失，另一方面，结算的这个工作，其实再细心，总会有一些漏或误的地方，或者 谈判的能力不

42、同，结果就不同，也不能太苛刻要求造价人员。只有我们再加一道审计， 既对成本部门起一个警示或提醒的作用，又可以减少一些成本。 说了这么多，中心思想就是在合同约定结算权利的条款。6 .继续，加快一点。后面的程序基本是购标书、投标、交保证金、开标。相关招标质量的审 计，这些环节多属控制环节。开标阶段，有的公司公开开标，有的不公开，按程序制度来审 计即可。还有一个标底，现在有的公司还用标底，有的已经不用标底。如果有标底，那么在 开标时，审计部要掌握标底。如果没有，那也依制度忽略此问题。这个阶段相关招标质量的审计，首先要取得所有往来函件。在投标单位取得招标文件后，会研究整个招标文件， 如果发现其中有一些

43、问题，他们会以书面形式向招标单位提问， 包括技术的问题、商务的问题，都会提问，招标单位要统一所有的提问，并统一解答，以书面形式发给所有投标人。这里注意了，不是谁提问回答谁，或者问 什么答什么，一定要把所有的问题汇总统一发给所有投标人。在我们拿到澄清函后， 我们仔细看一下，因为我们审计人员的技术专业水平是有限的，而投标人的技术专业是比较高的，其实他们的研究、提问的成果， 就是我们利用的，这个也算利 用专家成果了，呵呵。通过各家的提问的内容和数量，及我们公司的澄清，我们就会发现招标文件的质量了。如果一个普通的标，被提出了100多个问题要澄清，你说他的质量能好吗？再看具体问题， 哪些是属于工程技术类

44、的，哪些是属于设计图纸类的，哪些是成本造价清单类的，这样一归纳，你就可以给相关部门提一些建议了。再看一些问题具体内容，哪些是重要的，哪些低级错误，通过和相关人员访谈、聊天、学习，我们也就对这个招标文件的 质量问题可以发表意见了。举个例子：一个电梯招标，如果提问：请明确某号楼是18层18站，提升高度是多少或各楼层间距。回答：应为18层17站，提升高度分别是* 。这个例子看出，招标时并没有考虑清楚或图纸没标清楚层站，这是个比较大的问题，相应还需要修正商务清单，造成额外的工作量和时间。这个错误导致一系列问题需要更新。可以继续追查一下，到底哪里出了问题。原来，地下两层，其中一层为夹层做储藏间，不需要电

45、梯，或电 梯不停，地下只要停一站车库， 其余地上16层，每层都停。共计18层17站。再追查一下， 可以定性为设计部门的责任。二还有其他的例子，二总之借助投标单位的力量来达到我们审计招二| 标文件质量的目的，可以起到事半功倍的效果。招标质量审计基本讲完了， 本次开始分享一下招标内控审计吧。内控涉及到制度制定层面的、制度执行层面的、舞弊的等。分享招标内控审计的方法， 我先分享一些案例，以案例的形式让大家对招标内控有一个了解。 其实所有的内控问题不是一两个案例能囊括的，有时是千奇百怪的问题，甚至意想不到的， 只有逐步总结积累才能把内控防治有个清楚的认识。某年，接到匿名举报，某项目的土方招标中存在围标

46、的情况。如何下手查？举报中没有更多的线索。由于外地项目， 要求把相关招标资料电子文档都发过来，逐一检查几个点，如投标文件是否相似等，内容是否有雷同等。可这些基本还是比较正常。那到底哪里是突破口呢？ 如果现在贸然向投标单位问询，显然无法得到满意结果。 之后，由于该标要求投标单位缴纳每家20000元的投标保证金，我们要求财务提供保证金的入账单及收据。其中两家的入账 单都是银行现场缴纳现金，并存入项目公司账户。仔细一看，两个进账单的字迹一致， 笔体也一样，这就是个证据。 这可以证明这两家公司存在围标的意愿。随后把证据落实，要求项目总经理找投标单位，投标单位最后承认了围标的事实。还有投标文件雷同的案例。一次在监督一个园林招标的开标时，发现有三家（一共五家）投标单位投标书外观上一致， 厚度都一致，只是封面颜色有差异。 这引起了我们审计部人员的 注意。之后对这些雷同的标书进行了检查，内容上也有很多雷同，特别是一些错误，三家同时都错误，这个很重要，同时出错的概率基本