房地产估价试题

1、1 按房地产的房地产评估复习题及答案（一 ） 第一章 房地产和房地产评估（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 A.收益性 B.用途C.市场性D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用：（） A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（） A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：（） A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业 D.商业、

2、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（） A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40 年，已使用20 年，新建的房屋的耐用年数为50 年，则房屋的所有权为：A.50 年 B.无限期C.20 年 D.40 年7 房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的A.不可移动性B.相互影响性 C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重：（） A.实物 B.权益 C.区位D.实物、权益、区位9典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，

3、B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出 典 人 获 得 典 价 后 即 失去 房 地 产 的 所 有 权 10 医 院 、 学 校 是 属 于 哪一 类 房 地 产 （） A.商业B.办公C.特殊用途D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格1 .最能说明土地价格水平高低的价格是：（） A . 土地单价B.基准地价 C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ）的供求状况。 A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D 本地区本类房地产3一套建筑面积100 平方米、每平方

4、米建筑面积3000 元的住房，总价为 30 万元， 其实际交易约定在一年后付清（假设折现率为5%）， 则： （）A 实际价格28.5万元，名义价格 30万元 B.实际价格29.28万元，名义价格30 万元 C.实际价格30万元，名义价格不存在D.实际价格28.578万元，名义价格30万元 4采用比较法求得的价格通常称为（）A. 路线价B. 比准价格C. 积算价格D. 收益价格5目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（）A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低。A.起价 B.标价 C.成交价 D.均价7.

5、下列价格阐述正确的是：（）A.市场价格抵押价值征用价值课税价值 B.市场价格征用价值抵押价值课税价值C.市场价格课税价值征用价值抵押价值 D.市场价格征用价值课税价值抵押价值8.投资价值评估时所采用的折现率为：（）A.根据市场现状B.最低收益率 C.最高收益率D.社会一般收益率9.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（）A.房地产供大于求B 房地产求大于供开发商对未来预期看好D 消费者对未来的预期看好10成本租金不包括下列项目中 : （）A. 贷 款 利 息B. 折 价 费C. 管 理 费D. 保 险费 1.C,2.D,3.D,4.B,5.B,6.B,7.B,8.B,9.C

6、,10D 第三章 房地产评估原则1 把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（） 原则A 合法 B.公平 C.替代 D.最高最佳使用2在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（）原则A.合法 B.公平 C.替代 D.最高最佳使用3 如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（）原则 A 合法 B 公平C 评估时点D 最高最佳使用4适合原理可以帮助我们确定房地产的（）A 最佳规模B 最佳集约度C 最佳用途D 最佳经济效益5当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减

7、去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（）A.保持现状 B.装修改造 C.重新利用D.转换用途6在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（）A.现在 B.过去 C.未来 D.难以把握 7.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（）A.评估时点为现在，评估对象为未来状况B.评估时点为过去，评估对象为未来C.评估时点为未来，评估对象为未来D 评估时点为现在，评估对象为现在 8城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则， 该土地的用途为：A.居住 B.工业 C.商业 D.办公9均衡原理是指房地产内部

8、构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的 （）A.最佳集约度和规模B.最佳用途和规模C.最佳集约度和用途D.最佳规模和用途 1.A,2.C,3.B,4.B,5.A,6.B,7.A,8.C,9.A 第四章 市场比较法 1 市场比较法的理论依据是（）A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、均衡原理2.在市场比较法中，建筑容积率修正属于（）修正A、交易情况B、交易日期C、房地产状况D、实物状况3.市场比较法的适用条件是（）A、存在着发育完善的房地产市场B、 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、 存在着规范的房地产评估制度D、科学的房地产评估理论4.在比较法选取可比实例的数量

9、上，一般要求选取（）A、一个即可B、两个也行C、三个 D、三个以上、十个以下 5.经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（） A、评估对象的价格B、交易时点的价格 C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格6.经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（）A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格7.经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（）A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格8房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（）状况为基准（通常设定100）的A、可比实例房地产B、评估对象房地产

10、C、交易实例房地产D、类似房地产9 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（） 状况为基准（通常设定（ 100） 的A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、标准房地产D、类似房地产10某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500 元 /平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）A、 2660 元 /平方米B、 2294 元 /平方米C、 2425 元 /平方米D、 2427 元 /平方米1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.C10.D 第五章 . 成本法1 成本法中的“开发利润”是指（

11、 ）A、开发商所期望获得的利润B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平均利润D、评估人员任意给定的利润2投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（）A、 土地取得成本+开发成本成本+开发成本+管理费用+销售费用B 、 土地取得成本+ 开发成本+管理费用C、土地取得D 、开发完成后的房地产价值3 “开发利润”与“土A、 直接成本利润率B 、 投资利润率C 、地取得成本+开发成本”的比值称为成本利润率D 、销售利润率4.利用成本法所得到的评评估格称为（）A、比准价格B、积算价格 C、收益价格D、实际上是成本5.重新购建价格是假设在（） 重新取得或重新开发、重新建造全

12、新状态的评估对 象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、评估对象在建造时B、现在某一时刻 C、将来某一时刻D 、评估时点6 通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（） A、 前者较低B、前者较高C、两者相等D 、两者不可比7 .成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（） A、自然寿命B、经济寿命C、实际经过年数D、有效经过年数8 .直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（）的比率 A、原始价格B、市场价格 C 、评评估格D 、重新购建价格9某住宅，在取得土地使用权（70 年）的当年开始建造，建造期2 年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（）A、 70 年

13、B、 62 年C、 60 年 D、68 年10某办公楼建造期3 年，在建成10 年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年） ，建筑物的经济寿命为45 年，则该建筑物的折旧年限是（） A、 35 年B 、 45年C、 48 年 D、 50年11 某商业房地产，在取得土地使用权（40 年）的当年开始建造，建造期3 年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（） A、40年 B、60年C、 63 年 D 、 37 年12某办公楼，在建成3 年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40 年） ，建筑物的经济寿命为50 年， 则该建筑物的折旧年限是（） A、 40 年 B、 4

14、3年C、47 年D 、 50 年13经租房产根据房屋结构可分为（）A、 3 类 6 等B、 4 类 6 等C、 4 类 7 等D 、 5 类 7 等14房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（） A、3类 B、4类 C、5类D、6类15.根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（）A、六、五成B、五、四成C、五成 D、四成1.C2.B3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B 第六章 收益法1.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）的现值之和。 A.潜在毛收入 B.有效毛收入C.净收益

15、D.销售收入2.收益法适用于（）房地产的评估。 A.学校 B.商业 C. 公园D. 政府办公楼3 .有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（）。A.类似写字楼的客观收益B.该写字楼的实际收益C.市场比较法D.无法估算4 .评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。A.越低 B.越高 C.不变 D.符合客观实际 5.资本化率=（）+投资风险等补偿。A.平均利润率B.经济增长率C.贷款利率D.安全利率6.剩余技术是依据（）价格。A. 土地收益求取土地B. 房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物D.房地收益单独求取土地或建筑物7 .某宗房地产正常

16、情况下年总收益140 万元，年总费用40 万元，资本化率12%，出让时的土 地 使 用 年 限 50 年 ， 现 已 使 用 了 5 年 ， 则 该 宗 房 地 产 的 现 时 总 价 为 （） 万元。 A.833.33 B. 830.45C.828.25D.827.648 .某类房地产通常抵押贷款占7 成， 抵押贷款的年利率10%， 购买者自有资本要求的年收益率 12%, 则该类房地产的资本化率为（） % 。A.10.6 B.11.4C.11.2D.10.89 .某宗房地产，净收益每年50 万元，建筑物价值200 万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元

17、。A.417B.500C.460 D. 45010 . 采 用 市 场 提 取 法 求 取 资 本 化 率 时 ， 应 至 少 选 取 （） 宗 以 上 的 类 似 房 地 产 案例。 A.2B.3 C.4 D.5 11. 有两宗房地产，A 房地产使用年限40 年， 单价为 96元 /平方米； B 房地产使用年限70 年， 单价为 100 元 /平方米，资本化率为8%,则 A 单价与 B 单价的关系为 （ ） 。 A. A 单价高于B 单价B.A 单价低于B 单价 C.A 单价等于B 单价D.无法确定1.C2.B3.A4.A5.D6.D7.C8.A9.C10.B11.A 第七章 假设开发法1

18、假设开发法的理论依据是（）A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理 D、均衡原理2假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（）A、开发完成时的房地产状况的价值B、在购买待开发房地产时的价值C、开发期间的某个时间的价值 D、房地产全部租售出去时的价值3.假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（）A、待开发房地产的价值 B、管理费用C、销售税费D、投资者购买待开发房地产应负担的税费1.C2.A3.C第八章 长期趋势法 1.直线趋势法要求房地产的价格时间序列（）A、完全在一条直线上B、大致在一条直线上 C、呈某种波动式发展D、任何形式都可 2.直线趋势法中的a、b是由（）决定的

19、A、房地产历史价格资料B、房地产未来价格资料C、房地产现在的价格资料D 、评估人员预测3平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期增减量（）A、完全相同B、大致相同C、不必相同D、存在某种规律 4.平均发展速度法要求房地产价格时间序列的逐期上升或下降的幅度（）A、完全相同B、大致相同 C、不必相同D、存在某种规律5.直线趋势法公式Y=a + bX中，X表示（）A、价格 B、常数 C、价格变动率D、时间1.82. A3.B4.B5.D 第九章 地价评估1.在路线价评估法中，（ ）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。A. 一面临街矩形地B.一面临街三角形地C.一面临街梯形地 D.两面临街矩形地2.路线价法评估的第三个步骤是（）。A.设定标准深度B.划分路线价区段 C.选取标准宗地D.调查评估路线价3 .路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的评估。A.土地收益测算B.土地课税C. 土地经济评价D. 土地定级4 .某临街深度100 英尺的矩形宗地，总价为100 万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（） 。A.50B.70C.30D.405