房地产估价课程设计委托人于同江.doc

1、目录一、致委托方函 1二、估价师声明 2三、估价的假设和限制条件 3四、估价结果报告 4（1） 委托方 4（2） 估价方 4（3） 估价对象 4（4） 估价目的 5（5） 估价时点 5（6） 价值定义 5（7） 估价依据 5（8） 估价原则 5（9） 估价方法 6（十）估价结果 6（十一）估价人员 6（十二）估价作业日期 6（十三）估价报告应用的有效期 6五、估价技术报告 7（一）个别因素分析 7（二）区域因素分析 7（三）市场背景分析 7（四）最高最佳使用原则 7（五）估价方法选用 8（六）估价测算过程 8（七）估价结果 14致委托方函委托人于同江先生/女士：受委托人委托，本公司秉着客观公正

2、科学独立的原则，我们对由委托人拥有产权的位于北京市海淀区太阳园小区11 栋第 12 层 02 号商品房一处（以下简称 “估价对象” ） 现值进行了估价，为委托人向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据，不得作其他用途。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2016 年 1 月 1 日可能实现的市场价值为 : 人民币 XXXX 万元 , 大写金额:X 仟 X 佰 X 拾 X 万元。单价：XXXX

3、元/Itf北京宜山房地产评估有限公司（盖章）法定代表人签字：2016 年 1 月 1 日估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况

4、，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6. 本报告仅为委托方提供参考意见，不得作其他用途。7. 本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。8. 本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不

5、当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9. 本估价报告估价结果为估价对象于2016 年 1 月 1 日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。10. 本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。11. 未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。12. 根据北京市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1. 委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途（住宅用商品房）评估估价对象的价值。2. 本报告以估价对象在估价时点（ 2016.01.01

6、 ） 处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。3. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4. 在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5. 存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。6. 出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。7. 假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。8. 由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。9. 本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。（二）估价的限制条件1. 估价时点后

7、，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。2. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。3. 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。估价结果报告（一）委托方委托人 : 于同江身份证号码: XXXXXXXXX联系电话：XXXX（二）估价方单位名称 : 北京宜山房地产评估有限公司注册地址 : 北京市 X 路 X 号 X 大厦22 楼法定代表人: 李 XX估价资格：XXXXXX联系人电话：XXXXXXXXXXX（三）估价对象1 、房屋权属状况（1） 证号：京第JN00150280

8、号；（2） 房屋所有权人：于同江；（3） 房屋坐落：北京市海淀区XXXXX；（4） 丘权号： ；（5） 房屋性质：私有；（6） 幢号：11 ；（7） 房号：02 ；（8） 房屋结构：钢混；（9） 房屋总层数：19；（ 10 ）所在层数：12；（11）建筑面积：188.42 m2；（ 12 ）规划用途：住宅；（ 13 ）产权来源：转移；（ 14 ）建筑年代：2007 年；（ 15 ）备注： ；（ 16 ）共有情况：单独所有；（ 17 ）他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。2、土地权属状况（ 1）证号：京（2010）第07292 号；（ 2）土地使用权人：于同江

9、；（ 3）座落：北京市海淀区XXXXX；（ 4）地号：21100055003 ；（ 5）图号：；（ 6）用途：住宅用地（商品房）；（ 7）使用权类型：出让；（ 8）终止日期：2077 年 02 月 23 日；（9）使用权面积：164.13 m2;2. 查勘现状坐落 : 北京市海淀区太阳园小区11 栋第 12 层 02 号现状：该房屋所属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高19 层，委估对象位于第12 层 02 号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。东至燕山立交桥，南至经十

10、路; 西至燕子山路，北至文化东路。使用年限: 至 2077 年 02 月 23 日建筑面积：委估建筑物于二OO 七年建成，维护保养情况较好，成新率为87% ，建筑面积为188.42 平方米，其中含公摊面积24.29 平方米产权性质 : 房屋属私有住宅，现作居住用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。3.周边环境估价对象位于北京市海淀区太阳园小区11 栋第 12 层 02 号， 正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。（四

11、）估价目的为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。（五）估价时点本报告的估价时点为2016 年 1 月 1 日。(六)价值定义此次评估的价格是评估对象在2016 年 1 月 1 日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。根据国家有关法律法规的规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指于北京市海淀区太阳园小区11 栋第 12 层 02号的住宅用商品房。土地使用权满足合法原则下的土地使用权房地现值.根据委托方提供的资料,该商品房属楼宇位于北京市海淀区太阳园小区，钢筋混凝土结构，高 19 层，委估对象位于第12 层 02 号

12、房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配置两部客梯；设地下停车场。于二OO 七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为188.42 平方米，其中含公摊面积24.29 平方米。使用年限至2077 年 02 月 23 日。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象作为房地产在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。(七)估价依据1. 国家及北京市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件(1)中华人民共和国土地管理法(2)中华人民共和国房地产管理法(3)中华人民共和国土地管理法实施条例(

13、4)房地产估价规范(GB T 50291 2015)。( 5)城镇土地估价规程(GB/T 18508-2014) 。6 6) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书7 .委托方提供的估价对象权属证件及相关资料(1)北京市国有土地使用权出让合同(2)国有土地使用证(3)委托方提供的其他相关资料。8 .估价人员实地查勘所获取的资料9 .估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料(八 )估价原则我们在估价时遵循了以下原则：公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的价格。合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。最高最佳使用原则：以估价对象的最高最

14、佳使用为前提。替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。（九 ）估价方法及依据依据： 全国统一建筑工程基础定额北京市单位估价表方法：估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次办公楼房地产估价的基本方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格 ,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素 ,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象

15、现值收益法也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。对上述两种方法所得到的结果进行综合后, 得到估价对象的最终价格.（十 ）估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2016 年 1 月 1 日可能实现的市场价值为：人民币XXXX万元，大写金额:XX仟XX佰XX万元。单价：XXXXX元

16、/Itf（十一）估价人员估价人员：范伦（十二）估价作业日期2016 年 1 月 1 日至 2016 年 1 月 3 日。（十三）估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自2016 年 1 月 1 日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。估价技术报告（一 ）个别因素分析名称 : 北京市海淀区太阳园小区商品房坐落 : 北京市海淀区太阳园小区11 栋第 12 层 02 号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心建筑面积及使用年限: 委估建筑物于二OO 七年建成，维护保养情

17、况较好，成新率为 87%，建筑面积为188.42 平方米，其中含公摊面积24.29 平方米，使用年限 至 2077 年 02 月 23 日。产权性质 :土地产权性质为私有住宅商品房。（二 ）区域因素分析估价对象位于北京市海淀区太阳园小区11 栋第 12 层 02 号， 正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周围环境良好，目前是北京市繁华的商业、办公地段。（三 ）市场背景分析委托房产周围的基础设施也比较完善，且处于北京繁华地段，属于商业和人文活动中心。交通便利、商业发达，随着北

18、京市政对交通、医疗和教育等基础设施投资的不断加大，该处房产升值潜力巨大。（四 ）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于北京市商业中心，繁华程度高。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为私有住宅最为有效。（五 ）估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况,选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法.市场比较法是选取同一供需圈

19、内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格 ,交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况,时间因素 ,区域因素,个别因素修正,以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象价格=年收益折现之和对上述两种方法所得到的结果进行综合后, 得到估价对象的最终价格。（六 ）估价测算过程1 .市场比较法市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交 易价格，交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别

20、进行交易情况，时间因 素，区域因素，个别因素修正，以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确 定估价对象现值。2 .收益法收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法。估价对象价格 =年收益折现之和(七)估价结果根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、成本法两 种方法进行了综合测算.其中的市场比较法的理论依据为“替代原则”里体现市场行 为；成本法的理论依据为“替代原则”，适用于待开发房地产的估价。经综合考虑, 确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为股价对象的现值。评估方法估价对象现值(RMB万元)权重比较法xxxx50%收益法xxxx50%加权平均值xxxxx估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方 法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综