莞风临美丽湾商业部分定位报告

1、风临美丽湾商业部分定位报告 正中置业集团营销中心 目 录第一部分、市场篇41.东莞零售商圈42万江零售商业132.1 万江商圈划分132.2 万龙片区主要的零售卖场143、东莞社区商业街调研：173.1莞城城区商业街173.2南城商业街203.3东城商业街233.4万江商业街234、万江片区专业市场调研25第二部分、定位篇361项目概况362项目定位422.1 客户定位422.2 功能定位422.3 主题定位422.4 档次定位422.5规划设计建议422.6购物中心业态定位462.7社区商业街业态定位.49 2.8主力店拓展要求.50 第一部分：市场篇1、东莞零售商圈东莞零售商圈主要分为莞城

2、西城楼商圈、莞城东纵商圈、东城世博广场商圈、南城第一国际商圈、万江华南MALL商圈等5大商圈。具体分布示意如下：东城区南城区万江区莞城区254311.1莞城西城楼商圈西城楼商圈位于莞城文化广场旁，主要由西正街与市桥路组成，西正街与市桥路紧密相连，全长675米，长期以来都是东莞较为繁华的购物商业街，商品以价值较高的品牌服饰及珠宝、眼镜钟表皮具为主，仅银行储蓄所就有8间。目前因为交通拥挤及旧城的改造使得该商圈的辐射范围越来越小。 百佳超市 天和百货 西正市桥路商业街主力店情况百佳：负一层约1.2万平方米，经营情况：经营情况良好天和百货：1.3万平方米，经营情况：经营情况良好1.2莞城东纵商圈 东纵

3、商圈位于人民公园旁东纵大道上，其是东莞人流最旺商圈之一，同时该商圈也是东莞竞争最激烈的商圈之一，该商圈云集了沃尔玛、天虹商场、地王广场、彩怡百货、天和百货等众多知名商家，其中天和百货是东莞本土最大民营零售企业之一。地王广场 沃尔玛超市 天虹商场 天和百货主力店情况地王广场：地王广场包括地王广场百货及彩怡百货共约3.9万平方米，经营情况较差，二、三层基本没有人流。沃尔玛超市：沃尔玛广场（包括沃尔玛超市和辅营区）：共约3.2万平方米。主力店：沃尔玛超市，1层1.2万，辅营区：约2万平方米，主要经营潮流女性服装。天虹商场：天虹商场：2.6万平方米，顺电：4000平方米。经营情况一般天和百货：三层约3

4、万平方米，经营境况一般，第三层基本空置1.3东城世博广场商圈世博广场商圈位于东城中路与东纵大道交汇，是市政府打造东城第一大成熟商圈核心，主要以世博广场为龙头，包括华润万家、家乐福、海雅百货、好又多超市等品牌零售商家。世博广场 海雅百货 好又多超市 天源数码港 华润万家OLE店 家乐福主力店情况世博广场：世博广场的建筑规划为20万平方米。包括海雅百货、好又多超市、永乐电器等商家。其中百货和零售超市将占到总建筑面积的6009，餐饮业和娱乐业分别占2622和1369，呈街区型规划，设计有品牌专区、大型购物中心、高档酒楼、精品饮食街、啤酒街、红酒街、名人饮食店、24小时商务娱乐城、儿童娱乐城、欢乐谷家

5、庭娱乐城、16层商务办公楼等。地下停车场约为4万平方米。华润万家OLE店：两层半约2.1万平方米，刚开业不久，OLY店作为华润万家的新产品新尝试，走相对以往华润万家超市要高端的路线，经营情况一般。家乐福：12月底刚开业的家乐福世纪广场店总规模约4.2万平方米，主力店为家乐福层2层规模：2.8万平方米。一层辅营区：1.4万平方米。1.4 南城第一国际商圈第一国际商圈是南城区中心唯一集商务和购物中心一体的超大型商务商业物业，位于东莞市主干道东莞大道与鸿福路交汇处。第一国际MALL规划总建筑70万平方米。目前进驻的商家包括中华百货、时尚电器城、肯德基、必胜客、梦幻成真乐园等主力店，整体经营情况一般。

6、 第一国际 中华百货主力店情况中华百货：3层，规模约4万平方米营情况：几乎看不见客户，经营情况非常糟糕。1.5 万江华南MALL商圈华南MALL商圈以华南MALL为龙头，华南MALL占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积40万平方米，停车位8000个，进驻的主力店包括铜锣湾（目前已经移主为SPAR超市）、阿玛百货、百安居、肯德基、必胜客、麦当劳、香港阿玛百货、新加坡欢笑天地、英国BBC天线宝宝等。目前经营情况：百货主力店基本关门，刚开业的SPAR超市生意一般。其他卖场除了天线宝宝外，经营都非常冷清。另据11月10日网上报道，华南MALL已经转手北大方正。华南MALL麦德龙超市

7、（麦德龙超市规模约2.2万平方米，经营情况一般。）1.6 莞城零售商业小结莞城零售商业规模体量汇总如下表：零售卖场规模（万平方米）零售主力店规模（万平方米）东城世博广场商圈20海雅百货1.8好又多超市1.4莞城西城楼商圈2.5天和百货1.3百佳超市1.2莞城东纵商圈8沃尔玛超市1.2地王百货商场1.9彩怡百货2南城第一国际商圈70（1期纯商业约为11.8万）中华百货3时尚百货1.8莞城其他集中式零售商业(不完全统计）22家乐福莞河东店家乐福世纪广场店天虹商场天和百货东城店华润万家吉之岛2.42.82.632.11.45商业体量合计 122. 5 零售主力店卖场 29.95 莞城零售商业小结：n

8、 东莞城区商业量巨大，按照不完全计算，零售类集中式商业(步行街商业及零散社区街铺商业除外）总数高约122.5万平方米，品牌零售主力店总数约为29.95万平方米。根据世联公司报告统计东莞城区人口约80.29万人，计算得出城区人均商业占有面积约为1.53平方米。（备注：据特区报统计深圳人均商业0.96平方米，香港人均商业面积1.1平方米）n 莞城的零售商业较丰富，汇集较多的世界及国内品牌零售商家，商业发展的水平也比较发达。n 莞城的零售商业相对分布较散，而南城、万江的商业相对比较集中。n 莞城零售商业除SHOPPINGMALL之外，一般的零售卖场的组合主要表现为”超市+百货+电器“模式。百货经营普

9、遍不理想，多数百货公司支撑不下或者苦苦支撑，超市、电器经营相对稳定。2、万江区零售商业2.1 万江商圈划分万江区零售商业主要分华南MALL商圈、万龙片区商圈、坝新片区商圈。示意如下： n 万龙片区商圈万江旧区，万江的商业配套、教育配套、政府办事处集中地，未来行政文化区。本项目所在区域。该商圈商业主要集中在都会广场及其附近，其规模及档次在万江区内是除华南mall之外的最大商业集中处。但是因为没有国内外品牌百货、超市进驻，其商业形态的发展相对莞城城区的商业还有一定的距离。n 华南MALL商圈万江新区，未来商贸中心区。该片区是万江区开发的新区域。随着华南mall、理想0769的开发，促进该片区房地产

10、热点开发。华南mall旋风曾经轰轰烈烈惊动全国各地，一度是商业最高形态的代表，万江因为“华南mall”而全国出名，但是华南mall也l因为商业体量过大，风陷剧增。自2003年开业以来一直经营不善。大部分的商业单体都处于空置的状态。同时该商圈因为有华南mall的存在而压制或影响其他商业的发展。n 坝新片区商圈万江待开发区，居住为主，商贸物流为辅。该片区西接道滘镇，房地产开发处于初级阶段，随着港口大道的开通坝新片区土地的出让将逐渐明显。商业情况主要以低端、零散商业为主。2.2 万龙片区商圈主要的零售卖场万龙片区是本项目所在区域，其目前主要零售卖场有都会广场、好亦多购物广场、好润百货等主要卖场。&#

11、216; 都会广场 位于莞穗大道与教育路交汇，占地4万平方米，总规划建筑面积为16万平方米，商业面积约占8万平方。目前进驻的品牌商家为嘉荣超市、苏宁电器、小肥羊、上岛咖啡等。目前整个广场只有60的商业面积开业，其余空置。Ø 好亦多购物广场莞穗大道石美村段，规模1.2万平方米，3层。主要经营服装、电器、百货等，档次中等，经营情况良好。Ø 好润百货位于居民村委黄龙大道段，两层规模7000平方米。主要经营日用品、服装等，中低档次，经营情况一般。都会广场平面图都会广场主力店嘉荣超市 都会广场主力店苏宁电器好润百货 好亦多购物广场万龙片区零售商业小结：n 万龙片区零售商业不发达，目前

12、还没有品牌零售商家进驻。n 商业规模普遍不大，单体商业面积一般在1.5万平方米以内。n 万龙片区的零售商业主要是区域消费。该片区的客户对于消费档次要求不高，万龙片区的商业经营状况普遍反应一般。3、东莞社区商业街调研3.1 莞城区商业街3.1.1万科运河东一号位置东莞矜城区运河东三路发展商万科地产商铺规模10座层楼高的单体（仅有1栋单体为4层），每座单体的面积约为2000平方米。每层建筑约1000平方米。标准铺位一层街铺：3590平方米，内步行街铺：45100平方米二层商铺：350900平方米层高一层层高约6米，二层4米业态业态：品牌餐饮销售价格一层街铺：2.83.5万元/平方米一层内街铺：1.

13、51.6万元/平方米二层价格：0.91万元/平方米租赁价格一层街铺：120150元/平方米一层内街铺：6070元/平方米二层价格：45元/平方米销售策略采取2年返租共计10%的销售策略经营情况开业情况比较糟糕，基本上90%的商铺是空置的备注2006年开售，开盘即告销售完毕90%，销售情况比较好调动大量的万客会资源3.1.2 香港街位置金牛路与八达路之间，八达花园社区商业街铺发展商建工集团商铺规模一期推出商铺120余间，二期约20间，三期约10余间（未推出，不详）标准铺位一期商铺：90100平方米，开间56米，进深1518米二期商铺：170190平方米，开间8.5米，进深21米三期商铺：不详层高

14、一、二期6.5米业态一期业态规划：品牌名店、社区配套二期业态规划：品牌名店、华润的辅营区三期：餐饮销售价格一期商铺：2.12.2万元/平方米二期商铺：2.73.2万元/平方米租赁价格一期：8090元/平方米.月二期：暂时没有出租销售策略一期：直接销售二期：3年6%返租销售经营情况出租率比较低，约在30%以内备注销售情况一般，3个月（11月、12月、1月份）约销售15间左右3.1.3 花街18位置东莞堑头育兴路花街18社区商业街铺发展商峰景地产商铺规模一期推出商铺68间商铺，。标准铺位一期商铺：约1.6万平方米。平均每间235平方米。铺位为上下2层设计，开间68米，进深约1618米层高一层层高约

15、5米，二层3.2米业态一期业态规划：社区配套业态、餐饮、学生用品等业态销售价格一期商铺：一层1.52万元/平方米，二层4500元/平方米租赁价格无销售策略直接销售经营情况未开业备注2007年元月18日正式开售，至2月7日，一套都没有销售出去，销售情况比较严峻3.2 南城区商业街3.2.1 江南商业街位置四环路上，江南世家社区商业街发展商宏远地产商铺规模约170间，共约14000平方米标准铺位7080平方米，开间3.65米，进深1517米层高66.9米业态外街铺：社区配套业态为主，内街铺：餐饮、汽配、装饰。销售价格均价17000元/平方米，价格区间为1400020000。租赁价格5060元/平方

16、米.月销售策略带租约销售经营情况目前经营相对比较稳定，出租率在80%以上。备注1、 当初推出市场后销售不理想，发展商封盘。目前社区商业成熟后出售2、 商铺门前有20米宽的广场作为停车场3.2.2 康城商业街位置四环路上，活力康城社区商业街，江南世家对面发展商宏远地产商铺规模约140间，共约8000平方米标准铺位4060平方米，开间3.44.2米，进深1215米层高6.5米业态社区配套业态销售价格均价15000元/平方米。租赁价格4555元/平方米.月销售策略带租约销售经营情况出租率在70%左右。备注商铺门前有约1820米宽的广场作为停车场3.2.3 城市风景商业街位置南城科技路入口处，西联南城

17、富民商业步行发展商中天力通地产商铺规模13座3层楼高的单体，每座单体的面积为4801000平方米。每层建筑240544平方米。标准铺位一层街铺：60100平方米二层商铺：140240平方米三层商铺：288559平方米层高一层层高约67米（各栋各不一样），二层3.54.3米（各栋各不一样），三层3.54.3米（各栋各不一样），业态业态：品牌名店类，包括珠宝、服装、音响及餐饮销售价格一层街铺：2.6万元/平方米二层价格：1万元/平方米。二层、三层打包销售，买二层送三层。租赁价格一层街铺：170元/平方米.月二层价格：60元/平方米.月三层价格：50元/平方米.月销售策略采取售后帮助业主出租的策略经

18、营情况未开业备注2006年10月28日开售，开盘当天即告销售完毕3.3 东城区商业街3.3.1 尚书苑社区商铺位置鸿福东路与金树路交汇，尚书苑社区商业街铺发展商东莞宏伟置业商铺规模一层共计街铺80余间数，外街铺40间，内街铺40间。一层约4000平方米，二层为整层大卖场，约4000平方米，暂时不对外销售仅出租。标准铺位外街铺每间6080平方米，开间4.5米，进深约1214米内铺位每间20平方米，开间3.64米，进深45米层高一层层高约6米。业态一期业态规划：精品、休闲类业态及社区配套类业态销售价格一层外街铺：2.83.6万元/平方米一层内街铺：2.02.5万元/平方米租赁价格无销售策略直接销售

19、经营情况未开业备注2006年10月份开售，半个月销售95%，销售知名度东莞较高。3.3.2 东城13碗位置东升路发展商光大地产商铺规模6座三层楼高的单体，每座单体约有68家商家标准铺位具体每间商铺的标准面积不详。目前品牌餐饮商户的面积多为8001200平方米（上下三层）层高一层层高约5米，2层5米，三层4米业态业态：大型品牌餐饮销售价格一层街铺：2.8万元/平方米（包含二、三层价格）租赁价格目前租赁价格为126元/平方米.月（包含二、三层价格）销售策略采取“买一层送二、三层”的策略经营情况未开业备注2006年元月开售，据说开盘当天即告销售完毕3.4 万江区商业街3.4.1 理想0769社区商铺

20、位置万江四环路金鏊大道段发展商富通地产商铺规模一期商铺60余间，约4500平方米二期商铺28间约3200平方米三期商铺56间约2750平方米另外，13期共有5处集中式商业，共约15300平方米标准铺位一期商铺6070平方米，开间4米，进深15米二期商铺90130平方米，开间6米，进深1518米三期商铺4060平方米，开间4米，进深1215米层高一期层高约7米，二期层高约4.8米米，三期层高约7米业态一期商铺：社区配套为主二期商铺：餐饮为主三期商铺：还没有定位销售价格一期商铺：当初均价1.3万（二手铺交易1.41.6万）二期商铺：均价为1.3万（二期的铺位的二手交易情况不理想）三期商铺：价格没定

21、租赁价格一期6063元/平方米.月，二期50元/平方米.月，销售策略采取“返租5年30%，及10年60%“的租金回报的策略经营情况一期开业90%，二期开业60%，三期没开业备注专门成立招商部，为其集中式大商业招商：超市、娱乐城、酒店、健身会所、网吧、家具城、培训中心等3.4.2 万江水蛇涌盈丰花园社区商铺位置万江水蛇涌泰新路盈丰花园发展商盈丰花园发展公司商铺规模一期商铺60余间，约4000平方米二期商铺30间约2000平方米标准铺位一期商铺5060平方米，开间4米，进深15米二期商铺3040平方米，开间3.54米，进深810米层高一、二期层高约6米，业态一、二期商铺：社区配套为主销售价格一期商

22、铺：60006500元/平方米二期商铺：均价为7500元/平方米租赁价格目前没有业主放租销售策略直接销售（为缓解该类物业不能做按揭的压力，特推出3年分36期支付60%的楼款）经营情况一、二期都没开业备注没有房产证，只有使用权证，产权只有60年。一期已销售完毕，目前正推售二期的商铺3.4.3 万江龙景社区商铺位置万江西城路龙景花园小区（本项目西南侧）发展商政府福利房商铺规模商铺20间，约1600平方米标准铺位7080平方米，开间45米，进深1416米层高层高约6.5米，业态社区配套为主，目前仅是士多、便利店类开业销售价格商铺：销售均价30004000元，目前二手市场约为60006500元/平方米

23、租赁价格租金2025元/平方米销售策略直接销售经营情况约有4家商铺开业，经营情况非常一般备注没有房产证，只有使用权证，产权只有60年。铺位在图纸阶段已经销售完毕。3.4.5 万江区其他在售商铺上居花园住宅小区 0769对面的宏福大厦花园名称位置商铺规模售价或租金备注宏福花园银龙路理想0769三期对面约20间街铺售价：12000租金：4050出租率较差，约10%的出租率华宇大厦莞穗大道（都会广场对面）约16间，每间约6080平方米售价：临莞穗大道街铺：12000内街铺：8000临街都已经销售完毕，内街剩余约8间左右上居花园住宅小区万江上甲村，靠近五环路边13间，每间约70平方米售价：4900租金

24、：1416（每间约1100元）集体证件，没有房产证，不能做按揭，只有60年产权。东莞社区商业街小结n 就商业价格而言东莞社区商业街的情况是：东莞老城区的价格最高，价格在23.5万左右，其次是东城，价格在22.6万左右，再次是南城，价格在1.51.8万，最后是万江，其价格在0.61.2万，另外万江与其他各区不同的是其存在不少没有房产证但是具备使用权证的低价格的商街存在，该部分商铺拉低了万江社区商业街铺位的价值。n 就销售情况而言，各社区商业街的情况不一样（地段、业态定位、价格、销售策略、建筑形态、项目体量等多方面），难依据区域来划分，总体而言，城市规划较多利好的东城销售速度较明显，城市规划相对成

25、型的莞城、南城等区域，则销售速度比较平稳，而万江的销售速度最慢，整体市场表现不温不火。n 东莞社区商业街的业态一般定位社区配套业态为主，其中也不乏类似“东城十三碗”、“城市风景”等具备特色的纯粹餐饮、纯粹的品牌名店街，但绝多数的社区商业街还是以社区配套业态为主。另外绝大部分的商业街都设置烟道，都有餐饮的业态的定位。n 就经营情况而言，一般发展商对于社区商业的处理方式是销售后即不管其经营，该种情况的市场结果一般是地段好的区域（商业区），位置好的街铺（紧靠马路边或社区主出入口）的铺位相对经营稳定，而内街铺或者是位置相对较差的位置则经营情况一般，属于自生自灭的状态。除非其是返租销售或者是类似宏远地产

26、等当地著名的发展商，其是有意识将铺位培育市场、先将铺位做旺，再销售。4、万江片区专业市场调研4.1 建材市场4.1.1东方建材装饰城该市场共约220间店铺，规模约1.54万平方米，商户约60余户，一般商户需求的店面为34间。每间店铺的面积约70平方米。该 市场是万江片区经营最好的建材市场，市场开业率达95，汇聚行业品牌最多。 东方建材市场4.1.2蚬涌村零散建材市场 蚬涌村内无名零散建材市场开业6年，约130余间店铺，规模约1.04万平方米。属于仓库式店铺，每间店铺约80平方米，一般每个商户使用需要23间商铺，该市场经营情况一般，开业率达70。 蚬涌村零散建材市场4.1.3湾头建材竹木批发市场

27、 属于住宅式底商店铺，大约40间，每间店铺约80100平方米，规模在3600平方米左右。经营情况非常差，开业率仅达20。 湾头建材竹木批发市场4.1.4莞穗路企石头段建材市场位于莞穗路湾头，大约90余间，每间店铺上下两层。底层面积约为5060平方米，规模在5000平方米左右。外街铺经营情况一般，内铺经营情况较差，开业率仅达40。 莞穗路企石头段建材市场4.2 家具市场4.2.1名泰家具位于莞穗路石美段，规模约3层，规模约为6万平米，集办公、居家于一体，经营情况良好。 名泰家具东华家具 位于莞穗路石美段，东华家具3层，规模约为1.5万平米，经营情况一般 东华家具继发家具 继发家具广场3层，规模约

28、为3万平米，经营情况一般 继发家具广场东大家具 东大家具商场3层，规模约为3.5万平米，经营情况一般 东大家具4.3 汽配五金市场4.3.1 金龙汽配市场 金龙汽配市场共有233间铺位，约18600平方米。一般商户需求店铺为24间。经营情况一般，市场开业率为85。 金龙汽配市场4.3.2 莞穗大道的汽配街铺 临莞穗大道的汽配街铺，经营情况良好，开业率接近100% 临莞穗大道的汽配街铺4.4 茶叶市场 万江茶叶批发市场位于石美段，约260间店铺，规模2.1万平方米，经营情况良好，开业率约90%。 万江茶叶批发市场万龙片区专业市场总结 1、业态较丰富，建材、家具、汽配、五金、茶叶等主题专业市场百花

29、齐放。 2、经营形式较为简单。多为住宅底商形式，甚至不少为仓库式临时建筑。 3、市场规模较小，各个市场比较分散，不集中。 4、各市场经营状况一般。 5、各家市场的租金一般在2540元/平方米.月，普遍不高。第二部分：定位篇1、项目概况1.1 交通状况Ø 项目紧邻莞穗大道（107国道），约8个公交车线路经过。Ø 往西经107国道与五环路相接，可达西部各镇及广州、佛山等地；Ø 往东经过万江桥可达莞城、东城、南城以及东部镇区等地；Ø 经金鳌大道及港口大道可达厚街、虎门、松山湖等南部镇区；Ø 往北经万高路可达高埗、石龙、石碣等北部镇区及惠州等。1.2

30、片区规划 根据万江区政府规划：其规划结构是“一轴三段”。 “一轴三段”指的是以莞穗大道为轴，组织万龙的核心功能区，其中包含3个不同功能区段。第一区段是以“一河两岸”的改造带动滨江建设，形成集商务、零售、公共服务、休闲生活等功能为一体的商业生活区。第二区段是以莞穗大道石美段为主体，集中安排酒店、影剧院、医院、公交总站等服务类设施，构成万龙服务中心；第三段以规划新万江区政府为核心，连同商业贸业区，形成万江的政治、文化、商贸中心。本项目属于第三区段规划。万龙片区用地详细性规划本项目万江区政府所在地1.3 周边配套项目周边业态主要以酒店、茶叶批发市场、建材装饰市场等商业业态为主，生活配套较为缺乏，且档

31、次较低。类别名称市政万江区政府新址（规划中）、万江体育中心（规划中） 、万江文化广场（规划中） 、万江市民广场（规划中） 、名人陈列馆（规划中）医院万江医院（规划中）、石美医疗中心、石美门诊(3个) 学校万江二中、石美学校、拔蛟窝小学、石美幼儿园商业石美商圈、好亦多超市菜市场石美综合市场专业市场万江茶叶市场、东方建材市场、拔蛟窝装饰建材一条街、万江水暖阀门批发市场、东大家具、继发家具城、东华家具博览中心、名泰家居、万佳家具、东成家居酒店海逸酒店、豪门酒店、君爵酒店、御轩酒店、江龙酒店、东悦酒店银行农信社、建设银行、邮政储蓄、农业银行、东莞市商业银行娱乐石美影剧院、夜光城B区37121.31A区

32、31558.33 C区36522万江中学万江体育中心万江文化中心万江市民广场名人陈列馆万江区政府石美医疗中心东方建材市场装饰建材一条街万江医院石美学校石美幼儿园综合市场石美影剧院万西城一环路龙景路西城路龙景中心东悦酒店石美商圈好亦多超市1.4 项目商业部分基本指标项目商业部分如下图：C商业街C地块住宅购物中心广场B2商业街B1商业街A2商业街A1商业街购物中心部分商业街部分n 购物中心部分（约22000平方米）Ø 总占地2万平米Ø 地面商业面积1.4万Ø 地下商业面积0.8万Ø 地下停车场面积1.2万n 商业街部分（A、B地块商业街约10656平方米，C

33、地块约3850平方米）Ø A142间商铺，标准铺位60平方米。约3600平米（包含1座2层面积约1000平方米的集中式）Ø A243间商铺，标准铺位5060平方米。约2370平米Ø B139间商铺，标准铺位5060平方米。约3200平米（包含1座2层面积约1000平方米的集中式）Ø B229间商铺，标准铺位4060平方米。约1500平米Ø C43间商铺，标准铺位4060平方米。约3850平米（包含1座2层面积约1000平方米的集中式）1.5 SWOT分析S（优势）² 万江新中心区的重要门户地段，107国道莞穗公路的显著昭示面；

34、8; 众多专业市场及相关消费人群；² 面对107国道莞穗公路的沿线来往人流；² 独立占地的优越建筑指标；² 富足的停车场空间；W（劣势）² 所在万龙片区消费人口教较少（不足5万人），消费力目前非常弱；² 项目周边市政配套及居住环境尚未成熟；² 购物中心所要求的商圈还没有形成；² 投资者及经营者的吸引力因为东莞太多的同类性的社区商业街而日渐丧失投资兴趣² 华南MALL、都会广场石美商圈对本片区的消费分流；² 本项目商业项目体量较大（近3.5万平方米），对于销售及招商都存在较大的压力。O（机会）²

35、万江新中心区的建设；² 万龙片区的城市化进程及商业的崛起；² 本项目有望打造万龙片区的城市地标；² 万江片区房地产的兴起及大量居民的进驻引发消费增量；T（威胁）² 东莞商业数量多、竞争大，招商、经营状况不太佳，整体商业经营氛围不太有利；² 各商圈均具有较强的规模和品牌商家支撑，并形成自己的商业势力范围；² 万江整体零售商业发展不活跃；² 万江（万龙）片区经济发展的未来不确定性因素；2.项目定位2.1 客户定位经营客户n 经营客户是项目的招商对象和合作经营伙伴n 品牌超市、品牌餐饮等主力店是战略合作关系n 而各类次主力店和品牌

36、专卖店及独立店是项目经营成功和盈利的关键所在n 国际性、时尚性和体验性是共同市场属性消费客户n 3公里范围消费客户目标顾客针对万龙片区中高端消费人群 约有5万（立足）n 莞穗沿线路过客户 目标顾客针对路过的周边区域客户（根基）n 新中心区商务客户 目标顾客针对区域中高端消费群（发展）n 城市化人口增长消费目标顾客针对未来区域房地产成片开发并吸引大量白领阶层进驻（成熟）2.2 功能定位功能定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的东莞最具体验特色的购物中心.n 依托位于莞穗大道昭示性和万江新中心区的主要门户地位，依托区政府的建设，抓住万龙片区目前市场机遇，通过超前规划的功能组合，独特性的主题定

37、位，完成区域一站式多主题购物中心；n 突出品牌超市、品牌餐饮、商业步行街、娱乐功能，强化精品购物，业态丰富性，走中高档品质，中高档经营定位的时尚体验商业和差异化经营道路；n 打造万龙片区最大规模、最具影响力的购物中心，成为该体验式商业经济的领跑者。2.3主题形象定位西城CBD商业中心主题关键词：西城、CBD、区政府、体验、时尚、购物、餐饮、假日 组成部分: n 购物中心n 现代商业街区(社区商业街部分)2.4 档次定位 档次定位为中高档。2.5 规划设计建议 为实现项目“体验式时尚购物中心”这一灵魂，在建筑设计上提出以下建议：购物中心部分 A、地块东北面局部设置半下沉式广场，增加室外时尚休闲特

38、区概念，同时充分营造双一层的商业价值；B、莞穗大道外立面设立巨型电子屏幕营造地标建筑和节日气氛；同时在建筑上空设立通过光电技术处理来表现不同主题内容的画面；同时在主沿街面处理好广告位统一设计等问题。C、在室内空间布局方面方面，充分体现出生态公园式购物中心特色。D、在建筑外型方面，建议融入运动元素相关，并有独特的时尚特色，比如局部设计成球形。E、在西南侧临近C地块一侧，与C地块商业街共同设置成为露天特色步行商业街，提升商业价值，并在东南出入口设置昭示面。2.6 购物中心业态定位建议购物中心部分业态定位：在室内设计方面结合购物中心的业态分布来考虑相关的室内特殊指标要求，详细情况见业态分布建议。1F

39、内步行街品牌专卖（偏服饰）其他相关商家小型品牌餐饮品牌专卖（偏非服饰）C1地块步行街品牌超市及入口C地块商业步行街-1F超市出口超市入口停车场2F品牌餐饮休闲娱乐其他商家选择 2.6.1 品牌超市通过较优惠条件引入，带动购物中心其他商业面积的价值以及A、B地块商铺价值。第一选择国际品牌超市，吉之岛、沃尔玛、家乐福、百佳等伴随WTO全面开放，各大国际品牌超市加大在中国开店步伐，也是风临购物中心的机遇之一。第二选择国内品牌超市，新一佳、人人乐、华润万家等国内知名潮市，以满足万龙片区域型消费为主的超市。2.6.2 品牌餐饮（中高档消费）本购物中心具有充足停车位的优势，将为未来餐饮经营带来极大的便利性

40、，故在招商过程中有条件引入一些品牌餐饮店进驻。但同时考虑到A、B地块商铺也安排有餐饮定位，因此在本购物中心面积规划比率不宜过大,且该购物中心内规划餐饮需与A、B地块的餐饮有所差别。选择品牌：² 肯德基、麦当劳、味千拉面、仙踪林、真功夫、面点王等国内外知名连锁餐饮品牌；² 名典、上岛等中档品牌咖啡厅；² 东莞或广东本地知名品牌酒楼；2.6.3 品牌专卖（中档偏高消费）主要指部分品牌店或经营商家通常均会进驻某区域集中商业区的业态；该部分商家能承受较高的租金，并需要占据较好的商业地段，为本项目的优质客户。选择品牌：² 各类商业银行、中国移动、联想电脑、恒波通讯

41、、珠宝（周大福）、 一致药店等；² 耐克、李宁、安踏、锐步、康威、格威特等运动品牌；² 九牧王、圣得西、罗蒙等男式服饰专卖店。2.6.4 休闲娱乐（中档偏高消费）属于购物中心业态差异化补充部分，如桑拿、K歌量贩店、SPA馆等待定。 2.6.5 其他业态（中档偏高消费）如婚纱摄影、音像书店、美容美发美体等。2.6.6 业态组合比例和租金预测根据以上对项目市场、主题、功能和档次定位的分析阐述，充分考虑项目各项定位和业态比例，体现楼层布局原则，为追求项目体验经济和差异化经营及品牌、商家、经营上的最具特色和独特感觉，各层业态布局定位、业态组合比例和租金预测如下：业态分布及租金定位分

42、布（参考）名称超市餐饮休闲娱乐品牌店步行街其他合计面积110003000200018003000120022000比例50.0%13.6%9.1%8.2%13.6%5.5%100%负一楼8000000008000一楼300010000180020007008500二楼020002000005004500C2地块0000100001000预计租金-1F：201F、30一：100二：40二、50一、180一、180一、150二、50 合计租金25万/月18万/月10万/月32.4万/月54万/月13万/月152.4万/月 注：1、以上数据为首年营业租金预测，后期根据经营情况而引起租金上涨

43、在此次不详细阐述； 2、商业步行街包括C地块1000平米商铺； 3、品牌店主要指类似银行、中国移动、联想等经营性品牌店； 4、其他的主要包括婚纱摄影店等难以预测的经营商家。 2.7 社区商业街业态定位（暂定）根据A、B、C地块商铺的销售阶段计划：A1、B1商业街是同一个时段推出，A2、B2商业街是同一个时段推出，其推出时间相对A1、B1滞后一段时间。C商业街最后推出。另该定位是C地块按照购物中心规划的前提条件的定位。各商业街街区的业态初步规划如下：位置概念主题具体业态注解A1 、B1商业街街区餐饮主题中国八大菜系风情餐饮、西式餐饮、各类风味小吃（包括水乡小吃）利用莞穗大道显著的昭示面，同时与项

44、目旁边的海龙渔村餐饮联成一片。尽量不与购物中心的业态发生冲突。A2 、B2商业街街区社区配套的主题潮流服饰、美容美发、数码专卖、书籍、童装玩具、蔬果专卖、眼镜专卖、小家电、牛奶专卖、正章干洗、矿泉水专卖、面包店、陶瓷洁具、橱柜、布艺、铁艺、木地板、五金涂料、门窗等主要是A、B地块近1000户住宅及周边龙景小区近700户的社区配套及周围各专业市场、各自然村的配套服务。该部分的业态仅为销售规划而定，届时由业主及市场自然调节。C商业街街区1、商业步行街2、辅营区中低女士服饰、儿童服饰、其他小商品等等1、商业步行街是C区住宅街与购物中心相连接部分。该部分业态可以规划成品牌名店及精品店。2、辅营区主题即

45、定位与购物中心内部经营的商品属于类型、档次方面的互补，如商品的类型是购物中心内不存在的，或者是商品的档次方面要低于购物中心内部的商品档次。 步行街部分购物中心部分B1商业街A2商业街A1商业街B2商业街C商业街购物中心部分2.8 主力店商家拓展要求（仅供参考）2.8.1 超市类（以家乐福为例） 技术指标具体要求选择区域城市核心商圈、商业中心或商业新区经营楼层选择（层）3层需求面积（）1000020000单层面积（）5000左右层高（M）首层层高5.5米，二层以上层高4.5米楼板承重（KG/）500KG/给排水符合国家标准供配电2500KVA中央空调200220KCAL/店内垂直交通提供自动人行

46、扶梯，货梯2部卸货区（）300柱间距（M）8*8米燃气管道需要排污、排烟提供独立的排污管道、排烟管道、化粪池及隔油池店前走道开阔停车场位置、数量具体情况而定，一般100150平方米对应一个车位物业交付装修标准简装/毛坯租金承受范围30元/.月左右（具体不同的区域具体情况不同）交付租金形式纯租金形式租赁年限1520年免租期半年以上发展商品牌影响力相当重要餐饮类2.8.2.1 中餐酒家类（以民间瓦缸滋味堂为例）技术指标具体要求选择区域城市核心商圈、商业中心或商业新区经营楼层选择（层）以首层为主，25层均可需求面积（）5005000单层面积（）500左右层高（M）3米以上楼板承重（KG/）350KG/给排水符合国家标准，接驳到位供配电国家标准（一般来说，1000平方米至少300千瓦数）中央空调商务洽谈店内垂直交通要求有卸货区（）60100柱间距（M）灵活燃气管道必须有排污、排烟提供独立的排污管道、排烟管道、化粪池及隔油池店前走道开阔，最好无绿化停车场位置、数量具体情况而定，越多越好物业交付装修标准国家标准租金承受范围多数商家最多承受80元/.月左右（具体不同的区域具体情况不同）交付租金形式