动态成本控制作业指引

1、*房地产开发有限公司编 号： 版 本：1.0生效日期： 管理体系文件动态成本控制作业指引密 级：发放编号：编 制：审 核：批 准：版本修订记录序号修订日期修订内容修订人版本备注11/11动态成本控制作业指引编 号：版 本：1.0生效日期：1. 范 围整个目标成本控制中，成本动态监控的全过程。2. 控制目标及时发现项目实际成本与成本目标的偏离，并预警，最终使项目结算成本在成本目标的范围内。3. 职 责3.1 财务部1) 监控全公司动态成本变化，编制总体成本动态分析报告2) 编制总体项目成本细项超支预警表3.2 财务部成本组1) 监控公司所有开发项目建安成本动态变化，编制建安成本动态分析报告2)

2、编制建安项目成本细项超支预警表3) 工程现场签证管理4) 按照工程计划分解工程阶段成本3.3 设计管理部：设计变更的管理4. 管理规定4.1 动态成本待发生成本已发生成本；已发生成本合同性成本材料成本非合同性成本；合同性成本未结算合同性成本已结算合同性成本。4.2 成本动态控制的范围4.2.1. 不可预见的事项范围1) 发生工程事故或其他经营活动中的事故；2) 发生法律诉讼；3) 因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；4) 因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策调整收费、税率、利率标准）；5) 发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任；6) 出

3、现了未计划的对外捐赠；7) 目标成本预测时不准确；8) 发生设计变更；9) 其他经营过程出现的意外情况。4.2.2. 管理不善的范围1) 作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；2) 计算不精发生多余采购物资；3) 为无效劳动支付了劳动报酬；4) 工作质量低劣引起的返工开支；5) 使用过程中的浪费；6) 非必需的计划外开支；7) 未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；8) 工期拖延造成的费用增加；9) 其他管理不严的情况。4.3 动态成本管理总要求4.3.1 财务部成本组（建安）和财务部（总体）是动态成本管理的组织和监控部门，有权力和责任对各部门的成本控制效果进行监控，确保成本指标的事项。4

4、.3.2 财务部成本组和财务部应制定成本项目指标的整改线、预警线，并在监控过程严格按照整改线、预警线进行监控，当出现超出整改线或预警线时，应及时组织成本责任部门进行分析、调整。4.3.3 财务部成本组和财务部应参加公司重大成本项目决策，提出成本要求和建议。4.3.4 成本责任部门是成本目标执行的主监控部门，应对本部门的责任成本的执行情况进行随时监控，使目标成本在控制范围内。4.3.5 成本责任部门在出现重大成本支出时，应核核实是否超出目标成本，所有的支出过程应把目标成本作为依据。4.3.6 成本责任部门建立本部门责任成本台账，记录实际发生过程成本支付情况。4.3.7 部门的责任成本台账应按成本

5、管理权限每月提交给财务部成本组（建安）、财务部（总体），成本管理部和财务部每月对成本的执行情况进行分析，形成成本信息月报。4.4 各阶段成本管理要点4.4.1 立项阶段成本控制要求：控制要点控制什么怎么控制谁来控制开发形式1. 新征土地² 征地费用 ² 少交或晚交，力争减免² 投资发展部、总经办负责² 拆迁安置费用² 房产确权后办理拆迁安置费用² 投资发展部、总经办负责² 市政费用² 自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理² 设计管理部和成本管理部负责。² 规划条件² 满

6、足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本² 设计管理部负责2. 买断项目² 买断内容² 明确买断内容明细² 营销管理部负责² 付款总额² 为公司争取最大利益² 财务部负责² 付款时间² 周期长、次数多² 财务部负责² 三通或七通一平的标准² 明确验收标准明细² 工程管理部负责² 手续风险² 与项目付款时间直接挂钩² 设计管理部负责3. 合作开发² 合作方式² 符合总公司要求，有利于总公司；² 决策委员

7、会负责² 分成比例² 双赢原则；² 决策委员会负责² 交房时间² 尽可能地延后交房，² 营销管理部负责² 交房标准² 不低于合同中交房标准² 营销管理部负责² 付款总额² 付款时间² 选择有利于公司利益的方式² 财务部负责4.4.2 规划环节成本控制要点：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1. 规划方案² 可行性规划设计² 市场信息搜集和分析² 市政状况信息分析² 规划要点确立² 可行性研究设计任务书² 可行

8、性设计变更² 设计管理部负责，营销管理部配合² 方案评审² 决策委员会对方案进行评审、确定² 未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审² 决策委员会，总经理负责² 设计成果² 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整² 设备选型方案提前确定² 设计管理部负责，财务部成本组、工程管理部配合² 根据提交的设计成果进行投资估算² 财务部成本组负责，设计管理部配合2. 方案设计² 设计方案² 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书² 设计管理部负责，

9、营销管理部、财务部成本组协作² 方案设计招投标² 设计管理部负责² 方案设计评审² 决策委员会² 报批² 注意市政设计² 注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整² 投资发展部负责3. 扩初设计计² 扩初设计要求² 对报批设计进一步调整² 设计要求² 内部审核² 设计管理部负责，知会各部门² 成本概算² 根据扩初设计计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算² 财务部成本组负责4.² 扩初设计图

10、8; 根据扩初设计计要求招标² 专家评审² 内部评审² 决策委员会² 设计调整² 设计管理部负责5. 桩基设计² 地质勘察² 搜集权威地质资料² 自己专业人员勘察² 设计管理部负责，工程管理部协助² 设计方案评审² 桩基设计2种以上形式² 由专家进行桩基形式和桩基结构评审² 桩基施工图² 设计调整6. 施工图设计² 施工图设计要求² 根据营销包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求² 建安

11、施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。² 设计管理部负责，工程管理部及其他部门协助² 报建² 政府部门报批费，按政府有关政策交纳。² 投资发展部² 审图² 施工配合² 互审互签，明确修改意见，设计洽商² 设计管理部负责，工程管理部协助，知会营销管理部² 面积测算² 设计图纸测算与实际施工时检验相结合² 设计管理部负责，财务部成本组协助7. 营销包装设计² 营销包装² 结合营销费用控制² 施工招投标&#

12、178; 营销管理部负责，设计管理部、工程管理部协助8. 装修方案设计² 装修方案设计要求² 根据扩初设计计图和实体研究的结果确定方案设计要求² 设计管理部负责，营销管理部、财务部成本组协助² 材料设备选型成本方案² 市场信息调研² 根据设计要求确定装修材料和设备² 设计管理部负责，财务部成本组、工程管理部协助² 制订装修设计目标成本计划明细表² 装饰综合价格拆分分析² 招投标² 制订设计任务书² 设计管理部负责，营销管理部、工程管理部协助² 评审² 招投

13、标小组负责、采购部组织9. 功能设计² 小区建筑物² 市场调研² 营销管理部负责² 有针对性扩充建筑物功能² 设计管理部负责，营销、财务部成本组协助² 市政配套方案² 市政状况调研² 争取政府有利条件² 投资发展部负责² 环境方案设计² 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额² 设计管理部负责，工程管理部协助² 招投标² 招标小组负责，采购部组织² 智能化设计² 市场现状分析，智能化必要性分析² 智能化内容控制&#

14、178; 营销管理部负责，设计管理部协助² 招投标，寻找外部合作，争取双赢² 设计管理部负责² 营销承诺² 保持各部门与营销管理部的信息畅通，保障营销承诺与实际功能的一致性² 设计管理部负责，营销管理部协助10. 设计变更² 设计调整费用² 保持设计的完整性和成本控制的有效性，保持产品定位的延续性² 设计管理部负责，成财务部成本组协助² 设计变更洽商² 严格按照设计变更洽商流程进行² 设计管理部负责，工程、营销管理部协助11. 材料设备² 选型² 方案确定时间

15、78; 在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装² 设计管理部负责，财务部成本组、工程管理部协助² 采购² 招投标² 采购部负责、招标领导小组监督12. 其他费用² 物业管理完善费² 限额设计² 财务部成本组负责4.4.3 招标采购环节成本控制要点控制要点控制什么怎么控制谁来控制1. 投标单位的选择² 资质² 管理水平² 技术力量² 历史记录² 资金实力² 合作经历² 建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。²

16、; 从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。² 主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。² 采购部负责，各业务部门参与² 招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招标小组及主管领导 2. 招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他

17、要求等。² 主办部门起草、制定招投标标准文本² 招投标工作组审核² 采购部负责，各业务部门参与² 分管领导审核² 总经理审批3. 评标和定标² 技术性评标和定标² 经济性评标定标² 优先顺序² 技术评标² 商务评标² 合作经历² 招标小组负责评标² 综合审核投标单位；评定中标单位² 招标小组审核、评定。² 总经理批准4.4.4 施工环节成本控制要点控制要点控制什么怎么控制谁来控制1. 设计变更环节² 变更评估² 项目前期规划、

18、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。² 加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。² 各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。² 财务部成本组负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。² 工程管理部执行修改的工期评估。² 财务部成本组负责计算变更后的成本现状。² 变更的审核签认² 根据变更原因将设计变更分成两类，不同类别按相应的审核签认流程进行。² 设计变更的设计管理部负责，财务部成本组协助² 设计变更通知单。² 发生变更项目的

19、负责人² 变更必须有设计单位、设计管理部、或项目部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。² 设计管理部负责² 变更的审批² 功能性和营业要求的变更由总经理审批后方可进行变更。² 其他变更由设计管理部经理审批² 按照审批权限进行2. 施工现场签证² 签证的必要性² 现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。² 工程管理部/项目部负责，财务部成本组协助² 签证的时限² 现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。² 签证的工程量² 认真核对签证的工程量准确

20、。² 签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。² 工程管理部/项目部负责，财务部成本组协助² 签证的审批² 施工变更申请单² 发生变更项目的负责人² 必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。² 按权限² 签证的反馈² 对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。² 项目部/工程管理部负责3. 审图² 扩初图会审² 施工图会审² 分项、分部图会审&

21、#178; 各专业技术图纸会审² 图纸多层次会审会签及审批制度。² 各专业互审互签制度。² 力争在开工前把图纸中的问题修改完。² 工程管理部/项目部，设计管理部配合4. 总分包配合费² 分包方式² 分包内容² 分包的责任界定² 通过投标确定配合费。² 应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。² 财务部成本组负责，工程管理部协助5. 材料供应² 选型² 材料供应方式² 材料计划² 预留时间² 施工所用的各项材料的选型应在材料招

22、标前确定。² 设计管理部负责，采购部、财务部成本组、工程管理部配合² 先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。² 采购部组织，财务部成本组，设计管理部、工程管理部参加² 限时编制材料计划。² 材料计划签认。² 项目部² 要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。² 经办部门6. 工程款的支付² 付款进度² 工程进度² 按合同约定执行付款。² 按进度付款。² 多层次多角度审核工程进度。² 项目经理与监理工程师审核完成的形象部位² 财务部成本组控制量和

23、价² 付款的审批² 根据情况由不同级别人员最终审批。² 项目部/工程管理部和财务部成本组4.4.5 材料设备采购成本控制要点：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1. 材料进场计划² 采购招投标及订立合同时间² 执行招标采购计划，配合工程进度² 采购部、工程管理部负责，财务部成本组配合² 生产周期² 与工程进度相配合² 运输周期² 具体与采购点远近相对应² 安装、验收周期² 与工程进度相配合² 交叉作业时间² 与工序安排相联系2. 材料的性能价格比²

24、 市场信息² 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。² 采购部、财务部成本组负责² 技术参数² 材料设备的技术参数由设计管理部确定或封样。² 设计管理部² 招投标² 必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。² 采购部、财务部成本组3. 材料款支付² 材料款支付方式² 材料款支付进度² 保修款² 预付款限额控制² 首次验收后付款总额进度控制。² 保修款一般不低于合同总价的5%。² 依据合同中约定付款。&

25、#178; 采购部负责；财务部成本组、工程管理部协助4. 材料验收² 数量验收² 几方共同确认货到现场数量² 项目部² 质量验收² 外观质量的验收² 安装后质量的验收² 项目部负责、设计管理部协助、工程管理部监督² 投入使用后的质量验收² 物业公司5. 材料保管与保修² 材料保管² 在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者² 项目部，工程管理部监督² 材料保修² 用合同的方式明确保修责任和保修期4.4.6 工程预结算成本控制要点：控制要点控制什么怎么控制谁

26、来控制1. 乙方预算² 乙方预算内容的审查² 先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。² 注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题² 财务部成本组负责，项目部/工程管理部、设计管理部协助2. 钢筋用量的核实² 施工图中的钢筋用量² 洽商、变更的钢筋用量² 选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作² 财务部成本组负责² 财务部成本组专人负责抽查与核实钢筋用量计算工作² 财务部成本组相关人员必须下现场了解乙方绑

27、扎钢筋情况² 财务部成本组负责3. 价差的调整² 材料价差² 人工价差² 费用价差² 严格执行合同中价差调整办法² 及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况² 当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策² 财务部成本组负责，采购部、工程管理部/项目部协助4. 洽商、变更的费用控制² 图纸审核² 因市场因素甲方对图纸的修改² 现场签证² 设计管理部、项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制² 监理公司审图² 施工单位审图² 甲方对图纸做出重

28、大修改之前，应进行方案经济比较² 现场签证中，应明确发生费用的原因和责任² 设计管理部负责专业图纸质量的审核² 项目部/工程管理部负责现场签证的监控² 财务部成本组负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性5. 违约与索赔² 工期² 质量² 甲方履行自己的合同义务² 甲方督促乙方履行合同义务² 工期与质量重视过程中控制² 工程管理部负责施工合同中技术条款的监控² 财务部成本组负责施工合同中合同条款经济部分的监控及合同执行效果全面分析² 配合管理² 项目部负

29、责各施工方的配合问题² 工程管理部/项目部负责施工过程中协调、配合² 停工、窝工² 当造成重大停、窝工时，设计管理部与成本管理部及时进行停、窝工费用计算² 财务部成本组负责违约费用的核实，项目部协助4.4.7 营销成本控制要点：控制要点控制什么怎么控制谁来控制1. 营销方案² 费用总额² 确定费用目标总额² 营销管理部负责，财务部协助² 市场信息收集² 营销计划² 营销预算² 根据各种相关因素确定具体计划和费用² 营销管理部² 营销方案审批² 征求各方面意

30、见，按审批流程操作² 营销管理部2. 营销现场费用² 现场营销人工费用² 销售人数控制² 销售工作进度控制² 奖励办法控制² 营销经理² 现场销售器具费² 卖场、现场包装费² 销售模型费用² 宣传资料及礼品费² 展销费² 按照各类营销方案、推广方案、活动计划等进行控制² 营销经理² 计划额度控制² 额度内调剂和超额审批制度² 总经理3. 媒体选择² 媒体及广告代理公司信息收集和分析² 专人负责² 营销管理部

31、² 招投标² 先评后选的原则² 营销管理部负责² 内部评审² 营销管理部² 招投标² 招标小组4. 样板房装修² 设计、装修² 市场信息收集² 制订装修目标成本总额² 设计管理部、营销管理部² 材料采购² 信息搜集² 材料、设备选型² 财务部成本组负责，设计管理部协助² 信息采集及招投标² 招投标² 招标小组² 样板房维护² 委托物业代管协议² 物业公司、营销管理部² 材料回收、保管和再利用² 建立材料设备清单² 使用登记² 闲置品评估和处理² 财务部成本组负责，物业、营销管理部配合5. 营销回款² 回款周期² 待定² 营销管理部负责报备，财务负责催款，总经办监督6. 营销补充条款及承诺² 承诺的给出² 制作楼书² 承诺分类² 营销管理部负责，法务协助² 设计变更与承诺² 变更审批与知会制度² 承诺变更² 设计管理部负责，营销