澧县某项目开发建议书

1、澧县*局项目投资建议书2012-12-12第一部分澧县房地产市场发展概况一、澧县目前房地产市场总体特点二、澧县住宅市场发展状况三、澧县商业市场发展状况第二部分项目地块现况一、项目简介二、项目合作协议三、项目分析第三部分项目投资分析一、成本估算二、售价估算三、收益估算第四部分结论与建议一、结论二、投资建议、澧县房地产市场发展概况（一）澧县目前房地产市场总体特点1. 房地产市场未受到太大宏观政策影响2011年对中国的房地产市场是一个巨大的考验，在国家对房产市场一系列的调控政策之下，众多一线城市房价涨幅放缓，成交走低。作为三线城市的澧县，上半年市场刚性需求强烈释放，住宅价格也达到了上半年的最高峰值，

2、创出了与以往不同的辉煌，澧县楼市呈现出一片积极向上的发展势头。在7月底国家对三线城市即将出台“限购”政策的不利影响下，八月份以后的澧县楼市成交量出现了小幅度下滑。但与国内一线城市的大幅度下滑相比，澧县市场由于刚性需求旺盛，因此出现的波动也相应较小。但不可否认，购房者的观望心理再加上国家实行的加息、限贷政策也影响了澧县楼市的走势。进入2012年，110月，全县共销售商品房18.6万%同比下降53.69%,环比增长15.17%；销售金额6.01亿元，同比下降46.05%，环比增长15.58%。据调查统计至10月，商品房累计成交均价为3229元/%同比增长17.12%,推盘量逐步增加，首套房贷利率放

3、松2012年的澧县楼市，正悄然度过冰封期。2. 市场管理日趋规范化澧县的房地产市场处于起步发展阶段，近几年，开发项目像雨后春笋一样在澧县各个角落拔地而起。随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质有了一定要求，开发商引进了各种先进的房地产开发理念，产品品质逐渐提高。外地品牌开发商或者实力开发商的进驻，将新颖的建设开发理念，引进澧县地产市场的领域，不断推动和提高本市原有市场机制、竞争机制、营销模式的发展，同时也推动澧县市房地产市场良性、科学的发展。使得当地房地产开发水平获得进一步提升，市场化更加成熟。3. 投资购房比例小，刚性需求占市场主要份额在澧县市经济指数逐年上涨，总体

4、房价相对比其他大城市较低的情况下，澧县市外来人口逐年增多并没有引起房地产价格的飞速发展，而是处于市场稳步健康发展的状态。很大部分原因是澧县市房地产中投资性购房比例不高，绝大部分为自住型刚性需求，特别是2011年国家新一轮房地产调控措施的出台，对房地产投资投机打击较大（二）澧县住宅市场发展状况1.住宅开发量分析随着新生代的买房需求和加快城市化涌现的流动人口租房需求叠加在一起，对商品住房的需求日趋旺盛。自2004年以来，全县固定资产投资额逐年递增,2008年与2011年，由于受市场大环境与政府政策的影响，增长速度较为缓慢。2009年，于经济形势利好的情形下，增长速度高达84.4%。固定资产投资额（

5、千万元）增长（）图1澧县2004年至2011年固定资产投资额情况2011年，全县共完成房地产投资14.6亿元，同比增长40.5%;房地产新开工面积72.6万m2,同比下降7.5%;房地产施工面积99.79万m2,同比增长23.4%;房地产竣工面积59.9万褶，同比增长8.3%。截止至2012年10月底，全县共完成房地产投资12.44亿元；房地产新开工面积54.32万nf；房地产施工面积121.75万褶；房地产竣工面积49.97万小表1澧县2011年土地供销情况项目数据投资额（亿元）（万m2）施工卸积（万m2）竣，回枳（万m2）销售面积（万m2）销售金额（亿元）2011年14.672.699.7

6、959.946.0213.12同比40.5%-7.5%23.4%8.3%2.95%20%2 .住宅销售量分析受2008年的全球性金融影响，澧县房地产市场不可避免的出现过短时间的市场萎缩，商品房交易量下降。进入2009年，市场出现明显回暖，交易量大幅提高，同比增长87%2010年受政策调控影响，商品房销售面积增长速度缓慢。2010年的库存量为33万褶，2011年投放面积为35.95万褶，虽比2010年的投放量下降了37.2%,但年销售量同比上年还是上涨了。图2澧县2008年至2011年商品房销售面积柱状图3 .澧县住宅供应现况近年来，澧县更多的购房家庭不再满足于安居型的住房，而是逐步趋向于追求康

7、居型住房。在住宅产品上更加注重理念上、设计上的创新，更加重视配套设施的投入以及社区的物业管理。通过走访调查，我们统计了目前澧县在售、待售楼盘的信息。表2项目周边住宅供应及销售情况项目占地面积均价销售率楼盘品质名城花满庭28335m23350元/90%翡翠华庭51800m23450元/道60%豪盛现代城283076m24258元/itf65%高档汇景中央32067m23450元/itf60%丁公桥50000m2未止未售高档金源世家26680m23700元/itf80%大汉新城677672m23800元/itf70%高档银古国际1期45000m24000元/itf70%高档墨池阳光里40020m2

8、3400元/itf70%中档滨江豪庭266800m23100元/itf68%高档图3澧县楼盘分布图4 .澧县住宅价格分析目前澧县市场上楼盘规模（占地面积）以20万平方米以下，占了约72.22%;其次2030万平方米占约22.22%;30万平方米以上的大盘非常少，只占市场的5.56%。5.56?= 23 一“下平万茨 20 万一.二* 外 r图4澧县楼盘规模比例构成项目周边有在售项目18个左右,各个项目的总体量至少都有20000m2,最大的项目是大汉新城，总占地面积达到677672m2；有公寓、住宅、写字楼、别墅等多种业态。澧县楼盘目前销售态势良好，销售价格在31004200元/褶之间，而销售率

9、均在60%以上。450040003500300025005澧县楼盘价格情况5 .澧县房地产市场发展前景预测（ 1）城市规划引导城市房地产开发，市中心楼盘稀缺珍贵近几年来，澧县中心城市的开发量不断加大，地块也越来越稀缺。很多开发商在此区域拿地都是看中于中心城市的基础设施日趋完善，土地升值空间大。目前中心城市地区房价高于西部工业带、东部新工业带及北部农业带，中心城市未来房价仍将继续上升。（ 2）市民购房以刚性需求为主，市场投资性需求比例不大与同类城市对比来看，2012年澧县市场走势依然相对平稳，澧县楼市基本上主体以刚性需求为主，不存在大量的投机、投资性炒房行为。刚性需求对象主要为衣锦返乡客群、县城

10、区首次置业人群以及城区内多次置业人群。（ 3）户型结构仍将以舒适性户型为主澧县区的刚性需求很多是来源于在农村长期居住的市民选择到市区居住，不仅交通购物都比较方便，还利用下一代的教育。这些人群的特点是居住惯了较为宽敞的农村宅基地，再选择时除了考虑房屋的总价还有就是其生活习惯。85-140平方米的户型仍会成为市场产品供应的主力军。（ 4）外地开发商陆续涌入澧县，加剧房地产市场竞争澧县这几年城市发展相对缓慢，但人口增速显著。目前新建楼盘普遍是高层。外地开发商的进驻对于地区的产品品质提升起到推动作用，市场竞争力进一步加剧，楼盘整体素质逐步提升。而且随着城市经济的持续发展，政府加大招商政策力度，未来将会

11、有更多的外地优秀开发商进入澧县。（三）澧县商业市场发展状况1 .澧县中心城市主要板块澧县中心城市框架主要沿澧州大道、澧阳大道和澧浦大道的两侧发展。商业配套政府办公点以及各行政服务中心集中分布于澧州大道以北，澧浦大道和澧阳大道东西两侧分布。工业带分布于主城区东西两侧，西部工业带以盈成油脂、天源纺织、诺雅蚕丝、国人啤酒、运达包装等企业带动发展；东部发展以纺织服装、电子机械、现代物流和食品加工产业园形成澧县新的工业带。东部新城已由欣运车站、湘鄂边贸综合批发城、体育馆、丰采物流中心、政府四套班子中心等数十个项目抢驻图6澧县中心城主要板块图2 .澧县中心城商圈分布经过市场调研，我们了解到澧县的商业模式已

12、由自发式的临街商铺逐步转向为集中的商场模式迈进；人们的消费不再为简单的沿街道购买行为，更倾向于在中高档品牌较为集中、环境较为舒适的商场购物；另外，对于县城内具有一定财富地位的人来说也象征着社会地位以及个人品味的提升。目前，已经成熟并具有一定规模及影响的商场有：财富广场、步步高、丰采商场、迪彩超市、新世纪电脑商城和苏宁电器；还有一些小型规模的超市，如三联、家家福、澧州百货等；另外，解放南步行街中断位置，在建的丁公桥商城将会带动澧县商城新模式的发展趋势。在沿澧州路东西向，已形成具有一定规模的几个专业市场，德隆小商品批发市场、建材大市场、汽配城、水产品和鑫达商贸城。图7澧县中心城主要商业商圈分布点3

13、 .商业市场供需分析(1)商业物业供应紧张澧县中心城区地块开发趋于饱和，新的黄金商业少有再投放市场。2011年，非住宅商品房供应面积6.95万%同比下降25.7%;2012年元月至10月，非住宅商品房供应面积1.43万%同比下降39.66%。受房地产政策调控影响，2011年至今，商业物业销售面积呈下滑趋势。表3澧县2011年至2012年10月商业供销情况项目数据供应面积(万m2)同比±%销售面积(万m2)同比±%201156.95-25.71.6-47.82012年110月1.43-39.660.74-25.25(2)商业物业价格上扬近几年来，澧县的商业地产项目迅猛发展。由

14、于县城商圈过于集中，处于中心地段的价格飞速上涨，财富广场一楼临街位置最高价格达到23万/褶，德隆批发市场一楼黄金铺位也达将近1.5万/褶，而处于城市中心边缘地带的一楼商业价格约4000/m20之前梨园步行街一层商铺门面售价达8000元/褶，但在一个星期内之内将近110个门面便定购一空(3)商业物业租金价格差异明显据调查了解，县城的商业租金价格差异明显。市中心内，黄金地段与繁华街区的租金价格相差较远。解放中路与翊武中路交汇处租金价格高达5800元/年/m2,财富广场一楼黄金铺面的租金价位约1000元/年/nf；同一物业，一层旺铺位与二层旺铺位的租金价格也差异较大。德隆商业乐园，一楼前段租金价位为

15、1000元/年/m2,二楼前段租金价位约为300元/年/m20以下是澧县各主要商场、专业市场、商业街区等各黄金地段的价格对比图。 好润佳 财富广场 德隆商业 珍珠市场 翊武中路 澧州大道中 梨园步行街 解放中路澧州建材城 湘北家装城鑫达商贸城图8澧县主要商业黄金地段年租金价位4.澧县商业发展的特点(1)商业承带状分布澧县的商业主要分布于“两纵一横”，两纵为：澧阳路、解放路；一横为：澧州路。由传统的商业沿街布局，以及到后来各商家的选址也主要围绕在这三条道路上，特别三条道路交叉路口已被好润佳、步步高、丰采超市、红太阳等四大型商家占领要道，形成了一个集中的商圈范围。(2)商业分布过于集中，缺乏舒适的

16、购物环境。从整个城市的发展格局来看，商业的分布过于集中于澧州路段，而中心镇和一般镇的商业分布较为分散，不具规模。整体商业缺乏专业业态分布格局，没有舒适的步行街区和大型高档购物商场。另外，集中的商圈令商家的生存压力大，不得不采取多种促销优惠，竞争激烈；对于一些居住偏远镇中心的人来说，采购就比较费时费力。（3）商业模式期待成熟一般县城的商业起步发展，都是先由传统的沿街式过渡到集中的商业模式。目前澧县的中心城市商圈便是由多个小型商圈集中形成，商场内装修档次低、货物摆放凌乱、工作人员闲聚聊天、人员流动慢和以闲逛为主，整体档次较低。随着市场的不断成熟，居民消费水平的提升和对消费环境与品质的追求，城市商业

17、的发展期待有专业的市场领导走向成熟。二、*局项目地块现状（一）项目简介本项目位于湖南省常德市澧县*路和解放北路交叉口，是澧县较为繁华的路段，区位优势明显。项目净用地面积3370平方米（不含道路）,约5.06亩，现状土地为澧县*所土地。现状含3层砖混结才办公楼631.85平方米；2层砖混结才办公楼305.91平方米；一层砖混结构食堂131.56平方米；此三栋建筑为澧县*所拥有。另有，宿舍杂屋159.98平方米（因房改时未列入出售项目，目前由18户用户无偿使用至今，未办房产证，资产归澧县*所有）。此18户杂屋用地面积2357.6平方米，土地使用权类型国有划拨土地，随93年房改18户宿舍的土地使用权

18、划分，乙方实际土地权面积1504.8平方米。以上房屋总建筑面积1229.3平方米，其中有产权证建筑面积1069.32平方米，无产权证建筑面积159.98平方米，加上有1504.8平方米的有证土地全部列入置换。表4*局要求置换面积详细状况房屋总建筑面积（m2）杂屋土地权间积（叫后产权证无产权证18户杂屋用地2357.6m2,实际土地权卸积为631.85159.98305.91131.561504.8m20小计1069.32159.981504.8合计2734.1平方米(二)项目合作协议1 .协议主要内容此项目作为房地产开发，其建造的一部分面积的商品房建筑，按照合约返还给*,其余部分作为开发商的利

19、润。返还给*的部分建筑，要求两证齐全，部分需要装修。其具体置换及补偿的细节约定如下：(1)开发商返还给*一楼大厅114m2,在大厅配置独立楼厅和专用电梯通往四楼办证大厅，大厅面积要求925.32nf。办证大厅要求分隔成独立办公用房。此1069.32褶建筑须开发商无偿办好房屋的产权证和土地使用证。另外，要求开发商对此返还建筑给予基本装修。具体装修标准详见附件“房屋置换意见书”(2)开发商无偿提供给*两个停车位。(3)开发商无偿做好水、电气的安装，并单独立户形成独立“三通”，以“*进驻后可以直接办公”为前提。以上要求返还的房屋建筑面积均为实有面积，不含公摊面积。(4)以上各项装修费用约定80万元，

20、开发商必须在*审计下足额使用资金做好装修。(5)开发商独立整个项目的开发与建设，盈亏自负。*只出土地不出钱，原则上不干预开发商的项目开发、不分利、也不承担建设风险和责任，不承担项目建设的任何费用，只对返还的部分建筑监管。(6)开发商负责对整个项目的拆除并承担由此产生的相关费用。房屋置换中涉及到的土地出让、规划、报建、预售等所有与本项目相关的手续和税费由开发商办理和承担，*有协助开发商办理本项目建设的整体规划、土地出让、报建等相关手续的责任。(7)*可以协助开发商办理置换房屋部分的维修基金免交问题。(8)约定本项目建设期为两年，置换的建筑必须手续齐备和验收合格。(9)如开发商不能在约定时间交房，

21、则每天赔偿*一千元违约金。2 .协议相关约定（ 1） 规划局已经批复此项目的容积率为7.0，但*同意做规划局工作，力争将该项目的容积率提高到10（ 2）此项目的合作方按照*的意见，划分为“出地”方和“出钱”方，具体合作细节需要进一步协商。（ 3）前期设计及公关工作，*的合作方已经垫付了一部分费用，需要在签订协议时予以考虑。（ 4）投资方需要获得*的支持和认可，大象城公司周副董事长为*认可的合作方，周总明确表示同意我们建工设计公司参与项目。（ 5）该项目的建筑设计取费标准，甲方控制为从方案到施工图不应超过18元每平方米。（ 6）该项目的注册资金估计需要2000万元人民币，不包含地价。（ 7）项目

22、规划方案已向规划局提交报批，但仍未审批下来。同时，地块现状地形虽平坦，但小块有很小的起伏，且南侧接近健康东街位置需拆迁，如要开工建设，还需对地块进行平整和拆迁工作。总的来说，项目市政配套服务设施齐全，具备“当年开工，当年完工，当年销售”的条件。（三）项目分析1.项目用地分析*项目位于湖南省常德市澧县，地块位于桃花滩路与解放北路的交叉口，紧邻澧县中心城区的鑫达商贸城、德隆市场以及珍珠商厦形成的综合商圈。项目拟建13层为裙楼，住宅与公寓分南北两栋塔楼，南塔410层为酒店式公寓，北塔531层为住宅，其中地上裙楼13层为商业，设负一楼商场以及负二、三层车库。桃花湾路*T*"*日整军旅菜常二三

23、二遍由宓两两沁界酒楼解放北路it箱药心塞红火忙工具避布怕丰采超市bwefiifB肋望富穴培海冲路daMlOfk 以上百 a a ra好润佳7 -*!*«图9项目区位图1大汉新城2 .竞争性项目分析(1) 丁公桥广场丁公桥广场位于人民路和解放路交汇处，由湖南辉鑫房地产开发有限责任公司开发。为一单体楼，整个建筑是框架剪力墙结构，总建筑面积为50000m2,楼层共24层，其定位为“旨在打造澧县最大的一家集百货、休闲、娱乐、餐饮、居住、办公等为一体的城市综合体”。预计2012年12月24号开盘。16层为商业裙楼，730层为住宅和公寓。其广场经营采取“卖铺返租”的模式，目前已吸引国际大牌商家入

24、驻，如“肯德基”、“屈臣氏”、“北京大地数字影院”等。图10丁公桥效果图(2)康澧荷塘月色荷塘月色靠近本项目，位于香潭路与解放北路交汇处，紧邻珍珠市场、丰采购物中心。总占地面积83000平方米，总建筑面积为123000平方米，设地下车库15000平方米，以及有近5000平方米的景观园林与绿化，休闲娱乐中尽可享受公园式风景。因其地理位置优越，目前销售状况良好，售价为3700元/平方米图11康澧荷塘月色效果图(3)大汉新城大汉新城位于项目北边，总规划用地1016亩，总建筑面积近100万平方米。设有11.1万平方米大型商业体，涵盖国际名品展示中心、顶级百货店、国际美食娱乐时尚体验中心以及高端商务配套

25、商业中心，丰富的综合业态。项目分六期开发，目前在售一期住宅，主打户型为两房与三房，面积88145平方米，均价为3800元/平方米。图12大汉新城效果图3 .项目SWOT分析(1)项目开发优势1)区位优越。项目毗邻城市商业中心及行政中心，地理位置较佳。2)交通便捷。地块南侧为澧州路，东侧为澧浦路，西侧为澧阳路，北侧为207环城路，道路状况良好，交通便利。3)公共配套服务设施齐全。项目周边具备餐饮、休闲、医疗、教育等各种设施，为日常生活提供便利。(2)项目开发劣势1)楼盘规模较小。项目占地面积为3370平方米，为单体楼，与周边的楼盘相比，规模较小。2)项目紧邻鑫达商贸城、德隆市场以及珍珠商厦等批发市场，人流、车流较多，停车位紧张。(3)项目开发潜在机会1)借势周边大盘进行传播。项目周边环绕较多早一步入市的高质商住小区，其新形成的商业商圈及居住圈为市民所广知，在一定程度上提升了本项目的品牌与知名度。2)附近周边的鑫达商贸城、德隆市场以及珍珠商厦繁华且