开发成本和开发费用的分配实例

1、开发成本和开发费用的分配实例参考国家税务总局关于印发 房地产 开发经营业务企业所得税处理办法 的通知 （国税发（ 2009）31 号）文件第 29 条：企业开发、建造的开发产品应按制造 成本法进行计量与核算。其中，应计入开发 产品成本中的费用属于直接成本和能够分 清成本对象的间接成本，直接计入成本对 象，共同成本和不能分清负担对象的间接成 本，应按受益的原则和配比的原则分配至各 成本对象， 具体分配方法可按以下规定选择、占地面积法。 指按已动工开发成本 对象占地面积占开发用地总面积的比例进 行分配。1. 一次性开发的，按某一成本对象占 地面积占全部成本对象占地总面积的比例 进行分配。2. 分期

2、开发的，首先按本期全部成本 对象占地面积占开发用地总面积的比例进 行分配， 然后再按某一成本对象占地面积占 期内全部成本对象占地总面积的比例进行 分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为 期内开发用地占地面积减除应由各期成本 对象共同负担的占地面积。例：某房地产开发公司花费 10000 万元， 通过“招、拍、挂”取得了 100 亩的土地，分两期开发，第一期用了 60 亩，第二期用 了 40 亩，根据文中的方法，按照占地面积 法第一期所占的土地成本应是 6000 万元（1 亿元X 60% ）第二期就是 4000万元，企业 又将第一期 60 亩土地的 80% 开发普通住 宅，其中的 20% 开发商

3、铺， 同样按照占地面 积法，普通住房所占地的成本为6000 X80%=4800 万 元 ， 商 辅 所 占 地 的 成 本 为 6000-4800=1200 万元。二、建筑面积法。 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1. 一次性开发的，按某一成本对象建筑 面积占全部成本对象建筑面积的比例进行 分配。2. 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进 行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占 期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。三、直接成本法。 指按期内某一成本 对象的直接开发成本占期内全部成本对象 直接开发成本的比例进行分配。四、预算造价

4、法。 指按期内某一成本 对象预算造价占期内全部成本对象预算造 价的比例进行分配。通过图表将刚才的内容总结一下：成本项目成本属性分配方法土地相关成本共同成本占地面积法前期工程费直接成本如果一个项目分期开 发，可以按照建筑面积 法、预算造价法分摊。建筑安装工程费直接成本基础设施建筑费共同成本建筑面积法、直接成本 法、预算造价法公共配套设施费共同成本建筑面积法开发间接费间接成本建筑面积法、直接成本 法、预算造价法借款费用间接成本直接成本法、预算造价法例如：2009年1月，甲房地产开发公 司分期开发一处综合项目，征用土地200亩，共发生土地成本 40000万元。第一期开发用地80亩，为临街的综合 楼和

5、裙楼，其中综合楼占地 68亩，裙楼占 地12亩。综合楼共20层，建筑面积10万 卅，其中1-3层为商铺，建筑面积1.5万卅； 4-20层为普通住房，建筑面积 8.5万川。裙楼建筑面积5000 ，预算成本6500 万元，综合楼和裙楼共同工程造价成本 18000万元，开发期间费用2400万元，另 外，综合楼商铺直接成本545万元，综合楼 普通标准住宅直接成本 155万元。假设成本 对象为：裙楼、商铺、普通住宅。相关计算分配如下：（一）综合楼和裙楼土地成本的分摊按 照建筑面积法每亩土地成本=40000宁200=200 （万 元）裙楼的土地成本二200 X12 = 2200 （万 元）综合楼土地成本二

6、200 X68 = 12600（万元）土地成本分摊表项目占地面积（亩）土地成本（万元）裙楼122400综合楼6813600合计8016000（二）综合楼和裙楼工程建造成本的分摊建安成本属于直接成本综合楼工程成本 18000-6500= 11500 （万元）裙楼工程成本：6500万元（三）综合楼和裙楼开发间接费用的分摊采用建筑面积法裙楼开发间接费用=2400 X0.5 *10.5 =114.29 （万元）综合楼开发间接费用二2400 X10宁10.52285.71 （万元）开发间接费用分摊表项目建筑面积（叱开发间接费用（万元）裙楼0.5114.29综合楼102285,71合计10.52400（四

7、）综合楼和裙楼成本的汇总总成本汇总表单位：万元项目综合楼裙楼合计土地成本13600240016000工程建设成本11500650018000开发间接费用2285.71114.292400开发总成本27385.719014.2936400（五）综合楼总成本的分摊综合楼商铺直接成本 545万元，综合楼 普通标准住宅直接成本 155万元。27385.71 万元的总成本分配采取建筑 面积法商铺分摊的共同成本=27385.71 X1.5-10=4107.86（万 元）普通住宅分摊的共同成本二27385.71 4107.86 = 23277.85（万元）综合楼成本的分摊表项目综合楼商铺普通住宅建筑面积（万m2 ）101.58.5共同成本（万元）27385.714107.8623277.85直接成本（万元）700545155总成本（万元）28085.714652.8623432.85单位成本（万元）0.31020.2757到此为止，我们完成了本例所要求的将土地成 本、建筑成本和开发间接费用这三个扣除项目在三