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文档简介

1、土地增值税中开发间接费的确认及划分房地产开发项目已全部竣工并完成销售，符合国税发 2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值 税清算管理有关问题的通知中应进行土地增值税清算的条件。据该公司财务人员认为，由于集团在考核项目财务指 标时，将开发间接费用与三项期间费用合并考核，出于核 算便利，他们就把大量的期间费用归集计入开发间接费用。 因此，开发间接费用中包含管理层的工资福利、办公折旧 以及销售中介费用等。对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企 业往往难以判断， 特别是房地产开发成本中的开发间接费 用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。由于 房地产开发费用有比例限制，因

2、此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。如果 不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产 开发费用和加计扣除也会同时虚增。首先看一下相关税收政策：1、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项 目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。2、土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二十六条的规定： 审核开发间接费用时应当重点关注是 否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经 营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。3房地产开发经营业务企

3、业所得税处理办法（国税 发200931号）第二十七条规定：开发间接费，是指企业 为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于 特定成本对象的成本费用性支出。 主要包括管理人员工资、 职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保 护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费 等。综上所述，开发间接费列支时房产企业应注意以下几点：（1）列支范围：一般计入开发间接费的仅为工程部人 员发生的费用，其它部门如前期、预算等部门的费用不得 列支；（2）且并不是工程部发生的所有的费用都可以在开发间接费用中列支，例如人员社保费用、差旅费、工会经费、教育经费等均不在列支范围。（3）管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人 员的工资及福利费， 这类费用需要提供项目管理人员名单 及劳务合同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安 部等部门人员的工资及福利费，要视具体情况而定，一般 是不可以作为间接开发费扣除。2、列支期间：允许计入开发间接费用的只是工程部人 员在建设期以内发生的费用，一般会以工程规划证开工日期至工程竣工验收备案为

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