经纪人资格复训必考15道案例

1、.十五道案例分析【案例一】王先生1992年与李女士结婚，96年舅舅赠与给王先生一套房，2007年王先生和李女士感情不和，想把舅舅赠与的房子卖掉，李女士知道后大闹。08年夫妻两协议离婚，15岁儿子归王先生，12岁女儿归李女士，房子直接赠与儿子，过户已办。后王先生资金紧缺想抵押贷款，最后没有做成。09年王先生与陈女士（未婚未育）再婚，三个人一同居住，又买了一套商品房。儿子在学校沉迷于赌博要把房子卖掉，最后没卖成。10年后王先生和陈女士外出旅游车祸死亡，王先生（独生儿子，父亲已经过世，母亲健在）当场死亡，陈女士三天后死去（父母双亡，只有一个弟弟）。1、 王先生和李女士在没有其他约定的情况下，舅舅赠与

2、的房子是否属于共同财产.答案 属于共同财产。因为王先生与李女士属夫妻，在婚姻存续期间内获得的赠与财产属共同财产。2、 中介公司能否为王先生办理存量房抵押贷款业务.答案 中介公司不能为王先生办理此存量房抵押贷款业务。根据民法通则的规定，监护人除非是为了被监护人的利益以外，不得处理被监护人的财产。3、 09年时，中介公司如果帮助儿子卖掉房子并已过户且在父亲强烈反对下，是否正确.答案 中介公司的作法不正确。09年儿子年龄为17岁，法律规定十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动。但是题中的儿子17岁还在上学，没有以自己的劳动收入为

3、主要生活来源，因此不属于完全民事行为能力人，不具备行驶完全民事行为的资格。4、 2010年王先生和陈女士去世后，婚后买的商品房应该有哪几个人继承，最后每个人分的产权有多少.答案 由4人继承：王先生的母亲1/10、王先生的女儿1/10、王先生的儿子4/10、王先生的胎儿4/10 。【案例二】王某和孙某是朋友，合伙买了商铺。王某60%，孙某40%，王某要抵押贷款，孙某不同意。后商铺出租给李某，租赁期5年。后来王某经济压力紧张。提议80万把自己份额卖给孙某，孙某、李某都想买，最后没卖成，1年后100万卖给刘某。刘某太忙没时间过户，后房子涨价，王某、孙某后悔了，120万又卖个赵某，赵某办理了过户。赵某

4、、刘某、李某都开始争取争论房子归属问题。1、王某和孙某最初要抵押贷款时。谁的意见正确.答案 俩人均不对。根据物权法的规定，要处置共有的不动产，应该要经过占2/3以上份额的按份共有人同意或全体共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。2、王某当时想以80万出售自己的份额，孙某和李某谁先拥有优先购买权.答案 孙某优先享有购买权。根据物权法的规定，在同等条件下，按份共有人有优先购买的权利。3、在最后的情况下，谁享有房屋实际使用权.答案 房屋的实际使用权归李某。根据“买卖不破租赁”的原则，房屋出租人转让房屋所有权的，不影响原租赁合同的效力，买方应当继续履行原租赁合同。4、该房屋的合法所有人是谁.答案

5、房屋的合法产权归属为赵某。因为房屋所有权的转移以登记为准，赵某在以120万的价格买了该商铺后又及时办理了过户，因此合法产权归赵某。【案例三】 王某和李某1999年10月登记结婚，2001年4月生有一子，现王某夫妻欲以孩子的名义购商品房套，请问：1、王某夫妻可以以孩子的名字购房吗.2、在孩子未成年前可以处置孩子名下的房产吗.为什么.答案（1）未成年人可以买房子，但在此过程中所有权利和义务由法定监护人代为履行。（2）根据民法通则第十八条：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为了保护被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗、孩

6、子出国留学但钱不够等情况下，父母出售房地产所得款项全部用于抚养未成年人的可认为是保护被监护人的利益。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。【案例四】2011年1月李某将一套空着多年的房屋通过中介公司出租给了刘小姐，租赁期一年，2011年5月李某看房产行情上涨，便又通过中介小王将房屋出售给了张某，并约定待办妥房屋产权过户后5天内交房。2011年6月25日中介公司办完产权过户手续后，通过李某交房。李某联系租客刘小姐让其搬走并表示愿按合同赔违约金。但刘小姐坚持不愿意搬出，其认为，买卖不破租赁，其有权住到租赁期满。而此时买方张某却坚持要按时收房，否则要追究卖方李某

7、未能按期交房的违约责任。1、 租客是否有权继续承租该房屋.若认为有权继续承租该房屋请说明理由。2、 买方是否有权追究卖方未按期交房的违约责任.3、 作为一名房地产经纪人办理带租约的房屋出售业务，应当怎样操作.答案1、租客有权继续承租，合同法第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。且如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。2、根据合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以买房有权追究买房责任。3、经纪人需告知房东

8、李某，要提前与承租人刘小姐沟通，并给予合理期限搬出，在刘小姐明确表示无购买意向后，签署放弃有限购买权的协议。【案例五】王某和朋友孙某合伙购买了一间商铺，王某的产权份额为60%，孙某为40%。此后，王某提出把整间商铺转让，但孙某不同意。王某认为自己的产权份额超过了50%，应该自己说了算，孙某认为自己只要有1%的产权份额，就必须征得其同意。争执不下后，王某又提出要把产权份额转让给自己的弟弟，但孙某和王某的弟无暇顾及，李某也就继续使用。又过了一年后，王某和孙某想起此事，于是要求李某在一个月内滕退商铺，并补交一年的租金。李某不肯，认为是王某和孙某自己疏忽造成，不能要求其补交租金，也不能随时解除租赁合同

9、。后来，经双方协商，李某同意腾退后，该商铺又租给了郑某。在租赁期间，王某和孙某以100万元的价格将商铺转让给了刘某，双方签订合同后，刘某并未及时去办理产权过户手续。此后因该地段商铺价格上涨，王某和孙某遂又以120万元的价格与赵某签订了转让合同，赵某立即去办理了产权过户手续。赵某领取产权证后，即派人驱赶郑某，同时刘某也发现赵某领取了产权证。赵某和刘某都认为自己是该商铺的主任，而郑某也不肯搬迁，遂导致了纠纷。请运用相关法律知识回答以下问题：1、王某和孙某就是否转让整间商铺问题发生争执时，他们各自的意见是否正确，为什么.孙某能否阻止王某转让产权份额给他弟弟，为什么.2、李某是否应补交一年的租金，是否

10、应腾退，为什么.3、谁应当享有该房屋的实际使用权，为什么呢.4、该房屋的合法产权归谁所有，为什么.答案1、俩人均不对。根据物权法的规定，要处置共有的不动产，应该要经过占2/3以上份额的按份共有人同意或全体共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。根据物权法规定，按份共有人可以转让自己的产权份额，所以孙某不能阻止王某把自己的产权份额转让给王某的弟弟。2、根据合同法的规定，在租赁期限届满后，出租人对承租人继续使用未有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同，但要在合理期限前通知承租人。所以李某应该补交一年的租金并腾退。3、房屋实际使用权由郑某所有。根据“买卖不破租赁原

11、则”，房屋出租人转让房屋所有权的，不影响原租赁合同的效力，买方应当继续履行原租赁合同。4、房屋的合法产权归属为赵某。因为房屋所有权的转移以登记为准。【案例六】A公司与甲于2007年10月1日签定了购房合同，办理了付款手续，但未办理所有权登记。同年10月5日，A公司售楼人员又以A公司名义与乙签订了购房合同，双方于10月30日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。甲发现后要求乙退还房屋，并要求A公司赔偿损失。问：（1）A公司与甲的购房合同是否有效.为什么.（2）A公司与乙的购房合同是否有效.为什么.（3）该房屋的所有权应当归谁，为什么.（4）A公司应对甲承担什么法律责任，为什么.答案（1

12、）有效。因为签订合同的主体符合规定、意思表示真实、合同内容合法；（2）有效。合同的效力与登记是不相关的，在该案例中，A公司与乙签订合同时主体符合规定、意思表示真实、合同内容合法。（3）房子归乙。因为乙办理了登记手续。（4）承担违约责任。该公司与甲签订的合同有效，但公司并没有按照合同约定履行相关事项，因此应当承担违约责任。【案例七】 2010年9月，A公司为了扩大经营，向市工商银行贷款15万元，期限2年。双方签订了借款合同和抵押合同。A公司用价值20万元的仓库作抵押，A公司将有关仓库的房屋所有权证和土地使用权证交给了银行，但未办理抵押登记手续。2012年10月贷款到期，A公司无力偿还贷款本息。工

13、商银行向人民法院提起诉讼，要求拍卖A公司抵押的仓库，并以拍卖款来受偿。问：（1）A公司能否用仓库来作抵押.为什么. （2）A公司与银行签订的抵押合同是否有效，为什么. （3）银行能否实现抵押权.法院应如何处理.答案（1）该仓库可以抵押。因为该公司有此仓库的产权证，且目前法律法规没有对该仓库实现任何限制。（2）抵押合同有效。物权法规定“一般民事合同签订既生效”，且该合同在签订时主体合格、意思表示真实、内容合法。（3）银行无抵押权。因为该抵押没有办理登记，抵押没有生效，不具有优先受偿权。【案例八】 张某因投资失利急需资金，准备出售其名下一套房屋，但因出差在外，只好委托朋友叶某代其出售。2012年9

14、月3日，叶某来到甲房地产经纪机构（简称甲机构）代为出售该房屋，经纪人刘某接待了他，刘某了解房屋户型、地址和价格后，马上通过门店橱窗、网站等方式发布了房源信息。9月8日，姜某从网上获得了该房源信息，在刘某的撮合下，在甲机构与叶某签订买卖意向合同，受房地产宏观调控政策影响，房价波动很大，姜某以叶某对该房屋无处分权为由，要求甲机构为其解除买卖意向合同。甲机构认为，协商解除合同可以，但姜某应该按约支付中介服务费，双方由此发生纠纷，投诉于房地产主管部门。 分析以上案例，请回答以下问题。刘某受理叶某委托出售该房屋的行为存在哪些问题.应受到何种行政处罚.答案 存在的问题：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、

15、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书，经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定材料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。 （备注：应受行政处罚找不到相应的法律条例）【案例九】 周某系某房地产经纪工作人员，在签订某一房屋买卖合同的

16、前一天，卖房孙某因车祸去世，由于孙某的妻子急需用钱料理后事，买方王某也迫切希望早日搬进房屋，双方均向周某提出由孙某的妻子在房屋转让合同上代签孙某的名字，并找人代替以尽快完成交易手续。问：1.经纪人周某应如何处理这件事情.2.房地产经纪人员“诚实守信”的职业道德的“诚”的两大要义是什么.答案 （1）周某应当履行告知义务，将实际情况如实告知给当事人且应要求该房屋办理相关继承手续，确定产权归属方后再进行买卖。（2）“诚”的两大要义：真诚。真心以客户的利益为己任，切实分析客户的具体情况，挖掘客户最深层次的需求，推荐给客户最适合其现有条件的物业。坦诚。通过自己的专业知识和市场经验来帮助客户，诚实的告诉客

17、户自己的所知。【案例十】张某浙江省H市人，于2006年结婚，2010年6月在浙江省H市以按揭方式购买商品住房一套，购房合同中的购房人张某。现该房已可以办理三证，请问：张某应向哪个部门申请办理房物所有权证.申请办理的是何种登记.申请人是谁.答案 H市产权交易登记管理中心（房产管理局）、商品房买卖加抵押登记、张某夫妻。【案例十一】2008年下半年，原产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售房屋。2008年10月22日，某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问公司带陶某之妻曹某看了该房屋；11月27日，中诚公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了房地产求购确认书。该确认书第

18、2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用中诚公司提供的信息、机会等条件但未通过中诚公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中诚公司支付违约金。 当时，中诚公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。法院审理认为， 1、衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房

19、源信息、机会等条件。 2、原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。 因此，陶某并没有利用中诚公司的信息、机会，故不构成违约，中诚公司的请求不能得到支持。跳单认定的四个条件： 1、中介公司的委托授权。 2、中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并积极履行媒介服务。3、委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另委托他人居间成交。 4、委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。【案例十二】 2012年10月，张女士通过一房地产经纪公司签订了房屋买卖合同。据张女士介绍，合同签订后，其依约向房主陈

20、某交纳定金20000元，向中介交纳服务费4000元。然而，就在张女士等待交接之际置下的房产时，却发现该房屋使用的是农民集体所有的土地，也就是通常所说的小产权房，无法办理产权过户手续。张女士要求中介退还定金，但遭拒绝。为此，张女士将中介公司及陈某推上被告席，要求法院确认房屋买卖合同无效，并退还定金20000元，返还所交纳的中介服务费4000元。法庭上，被告陈某提出，房屋买卖是通过房产经纪公司联系的。张女士看房时，已告知其房子属于小产权。签合同交定金时，他再次告知张某房屋不能抵押贷款，张女士当时也没有异议，并交纳了定金，故不同意退还定金。被告中介公司也表示，在陈某说明其房屋属于小产权房的情况下，原

21、告张某同意购买，并支付定金。作为中介，其公司已经完成了中介服务，故不同意返还中介服务费。 问：1、双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效.为什么. 2、中介公司有无违反哪些法律、行政规章的规定.是否应当退还中介费.答案1、无效。根据合同法第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有的或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。2、根据浙江省社会中介机构管理办法第十六条规定：中介机构及其执业人员在执业过程中除遵守业务规定为，还应当遵守的规定有：提供的信息、资料及出具的书面文件应当真实、合法；如期完成委托合同及业务规范规定的其他事项。根据杭州市房屋经纪服务收费管理

22、办法第八条规定：房屋买卖经纪须办理完产权过户、付款交割等手续后，房屋经纪服务机构方可收取服务费，故中介公司应当退还中介费。【案例十三】 王某欲购二手房一套，于是委托某中介公司。不久，中介公司通知王某去看了城西一套二手房，王某对该房比较满意。当时房主没有出面，中介出示了房产三证，并称房主暂时在外地，将房屋委托其公司出售。由于看到有房屋三证，对中介提出的房价也表示接受，王某也没有怀疑，便与中介公司签订了房屋买卖合同。合同签订后，王某向中介公司支付了首期房款和数千元的中介费，事后，在中介的安排下，房主与王某见面，房主表示房价偏低，不能接受，后拒绝办理过户手续。由于购房不成，王某并提出中介公司退还房款

23、和中介费，中介合同称房屋买卖合同已成立，王某要求退款属于违约，责任在于王某，中介费不能退。问：中介公司是否应返还中介费.有关法律规定.答案中介公司应返还中介费。根据杭州市房屋经纪服务收费管理办法第八条，房屋买卖经纪须办理完产权过户、价款交割等手续后，房屋经纪服务机构方可收取服务费；经纪未成功的，房屋经纪服务机构不得向委托人收取房屋经纪服务费，但可以要求委托人支付从事房屋经纪活动支出的必要费用，并应事先在委托合同中予以明确，委托合同未予明确的，房屋经纪服务机构不得向委托人收取费用。【案例十四】 2013年2月初，购房人周某在网上看到杭州某经纪公司发布的城西一套房源，经询问，该公司职员小赵向周某告

24、知该房尚未办理“三证”，并向其出示了房东陈某的购房合同，小赵向周某称“购房合同比三证管用，没有购房合同房东是不能办三证的，房东还款完以后，会委托中介公司办理三证”。经过小赵的居间撮合，2月12日，陈某与周某签订了房屋转让预约协议，该协议明确“甲、乙双方均已知悉上述物业甲方的三证尚未办理完毕，暂不能办理交易过户手续，但甲、乙双方要求先行确立转让协议，待上述物业原三证办理完毕后，再正式办理物业权属过户手续”。同时，双方约定由乙方周某支付双方共同委托人小赵定金1万元，也约定待原三证办理完毕后10个工作日内双方签订杭州市房屋转让合同并支付代理费。此后，周某支付1万元给中介公司，中介公司也出具了加盖该公司财务章的收据。在协议履行过程中，因付款方式产生分歧，购房人周某向房管局投诉，要求对该中介公司的欺诈行为予以处罚。问：中介公司的行为违反了哪些规定.应当给予何种处罚.答案房地产经纪管理办法第25条，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有以下行为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。房地产经纪管理办法第37条规定，违反规定办法第25条第9项的，由县级以上地方人民政府建设（房产局）主管部门责令