房地产估价报告

1、房地产估价报告估价报告编号：京世诚评字2019第S-038号估价项目名称：河北省张家口市桥东区纬三路6号世纪豪园16号楼4层404室住宅房地产市场价值评估估价委托人：北京市平谷区人民法院房地产估价机构：北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司注册房地产估价师：董月鲜(3720020003)刘颂梅(1120040025)估价报告出具日期：2019年7月3日致估价委托人函北京市平谷区人民法院：受贵院的委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对位于河北省张家口市桥东区纬三路6号世纪豪园16号楼4层404室住宅房地产（以下简称估价对象）的市场价值进行了估价。估价目的：为估价委托人审理案件提供参考依据而评

2、估房地产市场价值。估价对象：名称河北省张家口市桥东区纬三路6号世纪豪园16号楼4层404室住宅房地产坐落河北省张家口市桥东区纬三路6号世纪豪园16号楼4层404室范围本次评估范围为建筑面积为144.10 平方米的房屋及其相应分摊的国有土地使用权，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。规模建筑面积144.10平方米国有土使用权面积平方米用途房屋证载用途住宅，实际用途住宅，设定用途住宅权属房屋所有权人田军国有土地使用权人田军房屋性质商品房土地使用权性质国有土地使用权土地使用权类型出让共有情况单独所有价值时点：2019年5月28日价值类型：市场价值估价方法：比较法、收益法估价结果：估价人

3、员根据本次估价目的，遵循估价原则，对估价对象进行了实地查勘并广泛收集了市场信息和估价对象资料，经综合分析，运用比较法、收益法，全面分析了影响估价对象价值的各项因素，经过细致缜密的测算和分析、判断，确定估价对象在价值时点2019年5月28日的估价结果为（币种：人民币）：房地产单价：9388元/平方米房地产总价：135.28万元大写 金额:壹佰叁拾伍万贰仟捌佰元整特别提示：报告使用人在使用本估价报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告。北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司法定代表人：2019年7月3日目

4、录估价师声明5估价假设和限制条件6估价结果报告9一、估价委托人9二、房地产估价机构9三、估价目的9四、估价对象9五、价值时点14六、价值类型14七、估价原则14八、估价依据16九、估价方法17十、估价结果20十一、注册房地产估价师20十二、实地查勘期21十三、估价作业日期21附件221、 价格评估委托书【（2017）京0117执4575号】复印件；2、 张家口市房产分层分户图复印件；3、 查询结果复印件；4、 协助执行通知书【（2017）京0117执字第4575号】复印件；5、 估价对象位置示意图；6、 估价对象现状照片；7、 可比实例位置图和外观照片；8、 房地产估价机构营业执照复印件；9、

5、 房地产估价机构资质复印件；10、 估价师资格证书复印件；估价师声明我们对自己的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价，在此郑重声明：1.我们在本估价报告中对事实的说明真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4.我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准以及相关

6、房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6.注册房地产估价师刘颂梅已于2019年5月28日对本估价报告中的估价对象所在位置进行查勘。7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。估价假设和限制条件一、 估价假设条件（一）一般假设1估价委托人提供了估价对象的查询结果、张家口市房产分层分户图，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。2注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对

7、象能正常安全使用。3注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与查询结果、张家口市房产分层分户图记载的面积大体相当。4估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。5.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方在正常税负下的交易；（3）交易双方处于利己动机进行交易；（4）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；（6）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 6. 由于本次评估是为司法机关审理案件提供价格参考依据，不考虑

8、抵押权等他项权利对估价结果的影响，亦不考虑查封等行政限制对估价结果的影响。7. 司法鉴定类评估价值时点原则上以实地查勘之日为准，评估委托书另有约定的除外，注册房地产估价师于2019年5月28日对估价对象进行了现场勘查，故本次价值时点确定为2019年5月28日。 8. 估价人员通过尽职调查，仍未获取估价对象是否存在拖欠税费情况，委托方亦未提供记载拖欠税费的相关资料，由于本次评估是为估价委托人审理案件提供价格参考依据，故不考虑物业费、供暖费、水电费等拖欠水费对估价结果的影响。9. 由于估价师未能进入室内进行查勘，根据北京市平谷区人民法院提供的价格评估委托书【（2017）京0117执4575号】，设

9、定估价对象房屋装修为普通装修。（二）未定事项假设对估价对象房屋建成年份的假设。委托方提供的资料中未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查及搜集相关资料，确定房屋建成年份为2003年，本次估价房屋建成年份以2003年为准。如与实际登记情况不符，估价结果需做相应调整。（三）背离事实假设无背离事实假设。（四）不相一致假设无不相一致假设。（五）依据不足假设无依据不足假设。二、估价限制条件（一）本估价报告使用期限自报告出具日2019年7月3日起壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。（二）本估价报告分为“估价结果报告”和“

10、估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档。（三）估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。（四）本估价报告估价结果按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。（五）未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。估价结果报告一、估价委托人名称：北京市平谷区人民法院联系人：张振宇联系电话、房地产估价机构名称：北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司法定

11、代表人：刘强住所：北京市海淀区北小马厂6号14层1401社会统一信用代码：91110105757705694Y资质等级：一级估价资质证书编号：京建房估备字2015第0021号资质证书有效期限：2019年5月21日至2021年7月5日联系人：王超联系电话、估价目的为估价委托人审理案件提供参考依据而评估房地产市场价值。四、估价对象（一）估价对象基本状况根据委托方提供的查询结果、张家口市房产分层分户图，估价对象基本状况如下：名称河北省张家口市桥东区纬三路6号世纪豪园16号楼4层404室住宅房地产坐落河北省张家口市桥东区纬三路6号世纪豪园16号楼4层404室范围本次评估范围为

12、建筑面积为144.10 平方米的房屋及其相应分摊的国有土地使用权，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。规模建筑面积144.10平方米国有土使用权面积平方米用途房屋证载用途住宅，实际用途住宅，设定用途住宅权属房屋所有权人田军国有土地使用权人田军房屋性质商品房土地使用权性质国有土地使用权土地使用权类型出让共有情况单独所有估价对象地理位置示意图如下：（二）土地基本状况1.土地四至：根据估价人员实地查勘，估价对象所在宗地现状四至为：北至永兴西大街，南至朝阳西大街，东至富强路，西至中兴北路。2.土地形状：估价对象所在宗地形状较规则。3.土地开发程度：达“七通”（即通路、通电、通信、通上水、

13、通下水、通燃气、通热力），开发程度高。4.土地用途：居住。5.土地使用权类型：出让。（三）建筑物基本状况估价对象所在楼宇为钢混结构，该楼为住宅楼，建成年份2003年，楼型为塔楼，总楼层为16层，估价对象所在楼层位于第4层。估价对象房屋规划用途为住宅；根据估价人员实地查勘，实际用途为住宅，本次评估房屋用途设定为住宅。估价对象朝向为南北；估价对象公共区域装修具体情况如下：估价对象外立面：涂料；公共区域：地面水泥，墙面刷白，顶棚刷白；公共区域设备设施：防盗门、24小时保安、小区监视系统，设备设施较完善。由于估价师未能进入室内进行查勘，根据北京市平谷区人民法院提供的价格评估委托书【（2017）京011

14、7执4575号】，设定估价对象房屋装修为普通装修。小区物业管理较好，楼宇维护维修情况较好。估价对象现状照片列示如下：（四）估价对象权益状况描述与分析1、土地权益状况描述与分析估价对象土地所有权人为国家。至价值时点土地使用权人为田军，估价对象尚未办理单独的国有土地使用证， 根据北京市平谷区人民法院提供的查询结果及房地一体原则，房屋所有权人田军拥有估价对象出让国有建设用地使用权。终止日期：。宗地使用的特殊规定：无。相临关系权利：在估价基准日相互毗邻的不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常生产经营及利用。2、建筑物权益状况描述与分析房屋所有权人：田军。共有情况：单独所有。拖欠税费情况：估价人员通

15、过尽职调查，仍未获取估价对象是否存在拖欠税费情况，委托方亦未提供记载拖欠税费的相关资料，由于本次评估是为估价委托人审理案件提供价格参考依据，故不考虑物业费、供暖费、水电费等拖欠水费对估价结果的影响。查封情况：根据北京市平谷区人民法院提供的协助执行通知书【（2017）京0117执字第4575号】，估价对象存在查封情况，由于本次评估是为估价委托人审理案件提供价格参考依据，故本次评估不考虑查封情况对估价结果的影响。限制权利情况：无。权属清晰状况：估价对象权属清晰。3他项权利设立（1）抵押权根据委托方提供的查询结果，估价对象已设定抵押，由于本次评估是为司法机关审理案件提供价格参考依据，故本次评估未考虑

16、抵押情况对估价结果的影响。（2）租赁权由于估价人员未进入室内，无法判断估价对象是否存在租赁情况，委托方亦未提供相关资料，本次评估不考虑租赁权对估价结果的影响。（3）其他无。五、价值时点司法鉴定类评估价值时点原则上以实地查勘之日为准，评估委托书另有约定的除外，注册房地产估价师于2019年5月28日对估价对象进行了现场勘查，故本次价值时点确定为2019年5月28日。六、价值类型根据房地产估价规范、国家现行有关标准规定和项目的具体要求，本次评估采用的是市场价值标准。根据房地产估价基本术语标准GB/T50899-2013，市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式

17、在价值时点自愿进行交易的金额。本次估价的“房地产市场价值”是指在正常市场情况下，在价值时点2019年5月28日，估价对象河北省张家口市桥东区纬三路6号世纪豪园16号楼4层404室住宅房地产价值，包括房屋建筑物及其分摊土地使用权价值。七、估价原则我们在本次估价时遵循了以下原则：1.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人都是公平合理的价值或价格。2.合法原则房地产估价遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。估价对象所在项目在价值时点已取得查询结果、张家口市房产分层分户图

18、，具有合法的产权且用途合法。3.最高最佳利用原则最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用是房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。查询结果、张家口市房产分层分户图记载估价对象房屋规划用途为住宅；根据估价人员实地查勘，估价对象实际用途为住宅，故本次评估设定估价对象房屋用途为住宅。估价对象现状使用正常，周边有较多同类用途物业，租赁和交易市场活跃。我们认为估价对象维持现状、继续利用最为有利，以维持现状为前提进行估价。4.替代原则替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格

19、偏差在合理范围内。替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。本次评估估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。5.价值时点原则价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价值体现，不能将估价结果作为估价对象在

20、其他时点的价值。八、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件1.中华人民共和国资产评估法2.中华人民共和国物权法3.中华人民共和国土地管理法4.中华人民共和国城市房地产管理法5.中华人民共和国土地管理法实施条例6.最高人民法院关于人民法院执行工作中若干问题的规定（试行）7.最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定8.最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（二）本次估价采用的技术规程1.房地产估价规范（国标GB/T 50291-2015）2.房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）（三） 估价委托人提供的其他有关资料1.价格评估委托书【（20

21、17）京0117执4575号】复印件；2.张家口市房产分层分户图复印件；3.查询结果复印件；4.协助执行通知书【（2017）京0117执字第4575号】复印件；（四）评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。九、估价方法根据房地产估价规范（GB/T50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据房地产估价规范（GB/T50291-2015）、房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013），遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，

22、经过反复研究，最终选取比较法、收益法对估价对象房地产进行估价，具体分析如下：（一）本次估价所选取方法的理由1.选取比较法的理由估价对象是有交易性的房地产，而且在同一供需圈内存在着较多的类似房地产的交易，所以适合采用比较法。2.选取收益法的理由由于估价对象为收益性房地产，且区域内有与估价对象类似房地产租赁可比实例，故选用收益法。（二）本次估价未选取方法的理由1. 虽然估价对象理论上适用成本法，但受到运用的客观条件限制，特别是现时成套住宅价格主要受市场供求关系左右，成本法的均衡原理已被淡化，在这种背景下，成套住宅房地产价格与开发成本的关联性弱，房地产的开发成本根本不能反映出房地产的现时的市场价格，

23、故不适合选用成本法。2.由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩建的规划，故未采用假设开发法。（三）估价方法定义1.比较法比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。2.收益法收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。（四）估价的思路1.运用比较法求取估价对象房地产比较价值。其计算公式为：估价对象市场价格可比实例成交价格×（正常价格/实际成交价格）×（价值时点价格/成交日期价格）××（估

24、价对象区位状况条件指数/比较案例区位状况条件指数）×（估价对象实物状况条件指数/比较案例实物状况条件指数）×（估价对象权益状况条件指数/比较案例权益状况条件指数）具体步骤如下：择可比案例选择比较案例时，应符合以下要求（与估价对象比较）A、用途相同B、属于正常交易C、房地产状况各因素相近D、价值时点接近E、统一价格基础进行交易情况、交易日期、房地产状况（权益、区位、实物）等因素修正求取估价对象房地产市场价格2.运用收益法求取估价对象房地产收益价值。根据房地产估价规范【GB/T 502912015】规定：收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。至价值时点估价对象收益期限较长且难以预测该期限内各年净收益，故本次采用持有期加转售模式。公式如下:V=i