三类购房者接力入市开发商你准备好了吗

1、三类购房者接力入市 开发商你准备好了吗开发商几家欢喜几家愁，其实源头都在于购房者是否“买账”，购房者才是决定这轮小阳春的主角。看到开发商降价的“眼泪”在飞，那些对于跌到哪里才是底并没有明确底线的购房者，出于各自不同的原因，也开始“心软”起来。近期，究竟是哪几类购房者率先出手呢？分析小阳春的数据可以发现，小户型成为楼市首轮冲量的主要动力，小户型的消费者刚需群体，成为此番小阳春最大的推手。中国房产信息集团数据显示，一季度 1 月 1 日-3 月 22 日上海共成交 90 平方米以下的公寓 4221 套，占公寓成交总套数 9236 套的 45.7%，基本占据半壁江山。其次，一些市区内总价合理控制的中

2、小户型房源，以及一些近期做促销的豪宅项目，都得到了相应客户群体的支持。需要看到的是，虽然刚需所占的比例增加，成为市场的主流，但是要成为楼市复苏的推手，尚独木难支。从整体成交格局来看，后市的继续繁荣，仍然需要于大户型等中高端产品销售逐步解冻。刚需遇到降价就控制不住罗先生是今年一波降价潮的受益者。就在年初，他买下一套位于宝山的80 多平方米的公寓用作婚房，开发商正是一家年初集中降价促销的大型国有企业。“之前一直在市区的老式小区里租房子，这个楼盘也一直在关注，靠近地铁，出行也方便，旁边也有生活配套，就是价格有些吃不消。之前的毛坯价格就要1.9 万/ 平方米，现在精装的只要1.6 万/ 平方米，折算下

3、来 140-160 万总价，我觉得也降得差不多了，我也不等了，怕过了这村就没这店了。”罗先生的心声就是这波支持楼市小阳春的主力军的真实写照。他们善良老实，用辛苦攒下来的工资和家里父老乡亲的鼎力支持，才能够拥有人生第一套写下自己名字的房子。投资或者转手的想法对他们来说暂时还有些遥远，也说不准什么时候才是抄底的好时机，他们不关心开发商降价以后还有多大利润空间，是不是贴着成本卖；只要降到他们觉得靠谱可以接受的地步，这批确实以及着实要买房子的人，就乐意买单。今年以来，自旭辉、富力等房企陆续启动较大规模的优惠促销活动，明显拉动了促销项目的销售量。而这些低总价房源的拥护者，正是刚需。这类房源满足他们对于低

4、总价，靠近公共交通站点，周边有或者规划一定的配套支持等基本层面的要求。“由于当前市场需求主力仍以对价格敏感的首套自住购房者为主，价格若出现可观的降幅，将对这部分购房者形成较为强烈的吸引力。从开发商的业绩数据亦可看出，降价对销量的带动作用十分显著。”中原集团研究中心高级经理张海清认为。对于刚需，眼下最利好他们的就是3 月 1日起调整普通商品房标准的决定。据德佑地产监测数据显示，二月份的成交总面积为40.32 万平方米，成交总套数为3643套。三月新标准调整后仅 8 天成交面积占 2 月全月的 45.09%。“可见，新标准调整后促使了部分买家的入市。但是从数据分析上看出，标准调整对中低端成交影响较

5、大，对高端市场的影响只能说是心理的正面影响。整体的成交量上去了，客户对市场的信心也会逐渐恢复。”分析人士指出。刚改不想错过“回城”安家机会祖孙三代一直住在一起的王先生，为了孩子的上学问题准备在市区买一套学区房，之前住的小区环境不太好，很多麻将房，道路上的停车位挤得小孩子连玩耍的地方也没有，考虑到这些，王先生将眼光放到市区的一些优质中小户型上。“我宁愿买市区的小房子，也不想买郊区的大房子。”王女士有她的考虑，“我们平时工作繁忙，不想在交通问题上浪费大量时间。与其每日奔波在公交、地铁线路上，耗费大量交通成本还透支体力和精神，不如转化成购房成本，省下的时间用来创造更多的财富。”最后，王女士终于在虹口

6、一个项目的尾盘里预定了一套80 多平方米的房子，精装修，总价恰好在 330 万元以内，属于普通住宅标准。“对于高端改善型刚需，客户看重房子的地段及品质。限购令、房产税等环境下，不少买家都是抱着既然只能买一套、那就干脆买好点的心态。若遇到房源价位合理，更不容错过。”推出该批房源的开发商说出这部分购房者的心态。市中心房源的高总价将大多数改善型置业者拒之门外，在市中心供应稀缺的时候，高品质而又把面积控制的比较合理的小户型住宅，以及其在通勤时间、学校、商业配套等各方面的优势，自然受到改善型刚需的青睐。一份来自于易居房地产研究院的数据显示，从环线上看，相较于 2010 年， 2011 年上海内环内新建商

7、品房成交均价增幅达 6%，内中环成交均价增幅 3.8%，郊环外却出现了 4.2%的跌幅。可见，内环内区域新建商品房的抗跌保值性是其他区域无法比拟的。对于有能力改善的客户，建议将置业目标区域向市区靠拢。豪宅客验证巴菲特投资秘诀近期豪宅市场热点莫过于新鸿基的滨江凯旋门项目。“我手上很多客户都对凯旋门项目兴趣很大。”德佑地产陆家嘴店经理唐东阳说，“限购限贷、房产税限制了很多豪宅客户，但是能够出手的客户肯定是有的，而且很多人都在等这个项目出来。这个项目沿江景观小户型 1 千万出头就可以搞定，门槛比周边项目更有竞争力。”“由于目前凯旋门项目还没有样板房可以参观，我的许多客户还在犹豫，毕竟豪宅客户对装修品

8、质、实景体验方面还是相当看重的。”唐东阳说。与此同时，在不少豪宅都出现价格松动的时候，一批投资客也欣然前往捧场。“世茂滨江是尾盘了，客户对于 6、7 折的接受度也很高，之前一个月只能卖 1、2 套的，现在可以二、三十套的卖掉。”唐东阳介绍。分析原因，“在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧”，这是巴菲特把握投资商机的秘诀，多少也反应投资者此时的心态。另外一个豪宅项目海珀·旭晖凭借下调价格在 3 月策数据显示，该案以 64180 元/ 平方米的均价成交了年 2 月，成交套数几乎始终在个位数徘徊，而到了19 日-3 月 25 日一周表现相当出色，同21 套。该盘从去年10 月开盘后至今3 月在 85 折的大幅价格优惠下，成交量骤增， 3 月 1 日截止目前，已成交50 余套。另据金丰易居 &佑威数据显示，上周3 月 19 日 -3月 25 日商品住宅成交均价大涨了17.83%，主要原因是均价4 万元 / 平方米以上的高端物业成交面积环比大涨了96.11%，均价 6 万/ 平方米以上的豪宅，成交面积更是大涨149.92%。金丰易居 &佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示：“高端物业的成交表现很抢眼，表明高端物业回款需求开始变得更加迫切，部分项目也需