城市停车场建设PPP项目实施方案

1、郓城县城市停车场建设 PPP 项目实施方案方案编制：郑宏立电话：邮箱：一、项目情况（一）项目基本情况1、项目名称郓城县城市停车场建设项目2、项目所属领域类型所属领域为道路桥梁、 公共交通基础设施、 公共停车场。类 型为新建。3、项目实施地基本情况郓城县位于山东省西南部，全县辖 21 个乡镇， 1 个省级开 发区， 1041 个村（居），总面积 1643 平方公里，其中耕地面积 153.8 万亩，总人口 124 万人。郓城县历史悠久，是千年古县， 春秋时期筑城名郓。郓城县是水浒故事的发祥地、宋江的家乡， 素有“水浒一百单八将、七十二名在郓城”之说，水浒文化旅游 资源丰富，被评为山东省首批旅游强县

2、，荣膺“中国好汉之乡” 称号。优秀的传统文化和民间艺术源远流长， 是闻名全国的 “戏 曲之乡”、“武术之乡”、“书画之乡”、“古筝之乡”。 2014 年全县实现地区生产总值 298 亿元 , 可比增长 10.6 ；完成地方 财政收入 21.4 亿元 , 增长 18.67 ；城镇居民人均可支配收入和 农民人均纯收入分别达到 21377 元、10699 元，分别增长 10.2 、 13；全社会供电量达到 23.2 亿千瓦时，增长 12.3 ；2014 年 底金融机构各项存款余额达到 276.7 亿元、新增 43.2 亿元，各 项贷款余额 142 亿元、新增 32 亿元。 生产总值、 地方财政收入、

3、 社会用电量、 一般工商业用电量、 各项存款余额、 居民存款余额、 私人汽车拥有量、 在职干部职工工资发放标准等各项指标均居菏 泽市前列。项目建设地点位于郓城县城， 主要位于唐塔广场、 坝头桥东 部、蒋庙灯塔广场、胜利广场、郭林桥西广场等地点。其中，唐 塔广场、 坝头桥东部是县城中心地带两大商圈， 周边道路四通八 达，商铺林立，车流众多，停车难的问题一直非常突出；蒋庙灯 塔广场、 胜利广场、 郭林桥西广场是郓城南部新区规划中的三大 车流、 人流、物流交汇地， 是未来郓城重点发展的商务政务中心， 对停车场的需求较为迫切。4、项目技术路线 项目建设贯彻适用、经济和在可能条件下注意美观的原则， 建筑

4、材料选择上，符合建筑耐久年限、防火、抗震、防洪、建筑 节能及施工等方面的要求。 功能布局、 道路系统、绿化景观系统 与市政基础设施统一设计， 形成统一整体。 地下车库两个主出入 口设置在城市主要道路上， 每个出入口 10.0m 宽为双车道， 相隔 约400m人员出入口主要设计在公共绿化上，结合园林景观区 与环境进一步的融合（详见总平面布置图）。增强了竖向空间， 提升了空间丰富感，提高了土地的利用率，形成丰富、, 利于全方位营造高品质生活空间。 设置地下智能停车管理系统。 地下车 库采用白色内墙涂料， 地面采用细石混凝土， 楼梯地面口部以浅 色天然石材、板材外墙涂料，材料粗朴而富有质感，装饰适当

5、。项目设计集地下商业、 地下社会停车场及人防为一体， 总建 筑面积为 108200 平方米的地下停车场。 设计使用年限 50 年。抗 震设防烈度 7度，设计地震基本加速度值 0.05g 。工程建筑采用 现浇钢筋混凝土框架结构。 地下室每隔 100 米设伸缩缝一道， 然 后再每隔 50 米左右设 800 宽的抗收缩后浇带；上述后浇带应在 其两侧结构施工完一个月后， 采用比相应构件部位混凝土强度等 级高一级的微膨胀混凝土进行补浇。 工程地基采用钢筋混凝土伐 板基础。项目建成后总用水量 Q： 363.44 立方米 / 日（不含消防 用水量），项目年用水量为 13.27 万立方米。 本工程每天排水量

6、约为290.75m3，排水采用室内、外雨、污、废分流制。消防、 电气、供电、照明、弱电、防雷、暖通等方面设计按照国家有关 标准执行。本项目的建设内容包含 5 个停车场工程的建设。 唐塔广场北部地下停车场： 本项目占地面积 12200 平方米， 总建筑面积约 12000 平方米，地下停车位 366 个。 坝头桥东地下停车场：本项目占地面积20000平方米，总建筑面积约 20000 平方米，地下停车位 600 个。 蒋庙灯塔广场地下停车场： 本项目占地面积 11000 平方米， 共两层，总建筑面积约 22000 平方米， 负一层为商业， 负二层为 地下停车场，地下停车位 330 个。 胜利广场地下

7、停车场：本项目占地面积 17000平方米，共 两层， 总建筑面积约 34000 平方米， 负一层为商业， 负二层为地 下停车场，地下停车位 510 个。 郭林桥西广场地下停车场：本项目占地面积10000平方米，共两层，总建筑面积约 17000 平方米，负一层为商业，负二 层为地下停车场，地下停车位 300 个。5、项目建设的必要性 随着近年来郓城县经济的快速增长， 私家车数量的增多， 城 市停车设施建设滞后， 使停车供求矛盾日益尖锐， 城市停车难的 问题日益凸显。 尤其在中心商务区， 由于很多公共建筑配建泊位 严重不足， 停车位更是一位难求。 停车难已经成为制约城市交通 发展和汽车消费的重要瓶

8、颈之一。项目建设符合国家产业政策， 符合国家发改委 产业结构调 整指导目录 （2011 年本 ）2013 年修订中第一类“鼓励类”，城 市基础设施 14（ 14、城市立体停车场建设）的范畴，为国家鼓 励发展的产业。项目建设符合郓城县发展规划按照郓城县城市总体规划 （2012-2030） ，郓城县建设总目标为：特色鲜明、经济发达、 资源节约、环境友好、生态良好、社会和谐的现代化中小城镇。 在此目标下，综合考虑未来城市发展需求，充分利用地下空间， 建设停车场设施， 将有效地节约土地资源， 保证土地的集约化利 用。缓解土地资源紧张的局面， 符合集约利用土地的政策， 促进 可持续发展，符合城镇发展规划

9、。项目建设有利于提高城镇基础设施水平， 解决城市停车难问 题的需要，符合国家新型城镇化建设的要求。郓城县城市停车场建设项目的实施， 能够有效提升城镇化水 平，对于促进郓城新型城镇化建设， 繁荣小城镇经济， 推动当地 小城镇的发展具有良好的示范作用。（二）前期工作 项目可研、环评、土地等手续齐全，符合国家规定，项目已 立项，正在进行施工前期准备工作。（三）项目基本架构1、ppp合作基本架构项目为市政公用基础设施建设项目，是由社会资本建设投 资，依靠收费和经营性收入盈利的PPP项目，具体模式采用设计一建设一投资一经营 DBFO莫式。2、合作方基本情况本项目实施机构为郓城县住房和城乡建设局，并受县政

10、府委托参股建设运营。郓城县住房和城乡建设局是我县城市规划、建设、管理，建筑业管理的行政主管部门，内设办公室、人事科、 建管科、城建科、公共事业科等 5个科室，下辖市政、园林、自 来水公司等18个单位。社会资本合作方须具有雄厚的经济实力、 丰富的现代化企业管理理念以及先进的行业技术操作规范。3、项目收益方案项目收益方案为使用者付费、授予经营开发权。4、收费和价格机制收费和价格机制根据郓城经济社会发展情况和汽车保有量 实际情况，由物价部门审核定价。项目运营期内受消费物价指数、 劳动力市场指数等因素影响成本增长超过5%寸，可以按照程序申请调整服务费价格。5、风险分担和收益共享机制照风险分配优化、 风

11、险收益对等和风险可控等原则， 综合考 虑政府风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要 素，在政府和社会资本间合理分配项目风险。组织机构风险、施工技术风险、工程风险、 投资估算风 险、 资金风险 、 市场风险和财务风险由项目公司承担； 政策风 险由政府承担；不可控力风险由政府和项目公司共同承担 。收 益政府和企业采取 20:80 比例分享。6、政府支持政策和制度环境郓城县人民政府为加快推进 PPP项目，制定出台了郓城县 PPP项目实施方案及其配套制度。为加快本项目实施，县政府 成立了郓城县城市停车场建设 PPP项目领导小组。（四）融资结构1、总投资及构成项目总投资 39901.33 万元

12、， 其中企业自筹 5000 万元， 银行 贷款 34901.33 万元。2、融资方案结构设计项目资本性支出来源为企业自筹， 其余资金银行贷款。 项目 建成后企业负责管理运营，期限 30 年， 30 年后资产移交政府。3、项目公司SPV股权结构 公司股东为郓城县人民政府和社会资本， 县政府以土地、 手 续办理、配套工程等后续服务入股 20%，社会资本持股 80%。4、融资工作前期进展 项目正在招投标社会资本合作方。二、项目可行性分析（一）经济可行性分析项目建成后， 预计年营业收入可达 10556 万元，可实现利税 5989 万元，其中税收 1924 万元。（二）环境影响评价本项目无特殊污染源。

13、规划、 建筑方案科学先进，采用低污 染、节能的新型建筑材料， 并且对污染物进行了一系列有效措施， 使得经处理后的“三废”能够达到国家的排放要求， 治理措施得 当、有效，项目运营后“三废”经处理后不会造成新的污染，对 本项目的建设十分有利。总之， 项目建设和运营过程中，要落实 “三同时”制度，采取有效措施后均可符合环保法规的要求。（三）社会影响评价 该项目的社会影响巨大，不但有利于解决城市停车难的问 题，还可以为社会提供更多的就业机会，同时，该项目的发展， 能够完善郓城县的基础设施建设， 并有助于提高郓城县的区域竞 争力。该项目的建设，为郓城县的发展起到了积极的作用， 使菏 泽地区的经济水平进一

14、步提高。（四）项目组织领导机制建设成立了郓城县城市停车场建设 PPP项目领导小组，副县长伊 超杰任组长，县政协副主席、 财政局局长孙兆同、住建局局长智 建国任副组长， 各有关单位分管负责同志为成员， 办公室设在县 住建局。领导小组具体负责郓城县城市停车场建设PPP项目的工作。（五）项目对关于市政公用领域开展政府和社会资本合作 项目推介工作的通知（财建 201529 号）相关精神的落实 与执行情况一是转变供给方式， 由政府单一供给的方式， 引导社会资本 参与市政公用产品和服务投资、 运营， 共同承担项目全生命周期 管理， 发挥政府和社会资本各自优势， 提高市政公用产品和服务 供给的质量和效率。

15、二是创新政府投融资模式， 改变地方政府主 要以土地使用权等抵押担保、 借地方投融资平台发债等途径筹集 资金建设市政公用项目的传统做法， 有序推进以特许经营等方式 吸引社会资本的新模式， 促进政府和社会资本合作。 三是坚持公 共利益优先，注重强化监管，避免资产 “一卖了之 ”，明确市政公 用产品和服务主体责任，提高质量， 优化价格， 关注百姓切身利 益。四是立足于现有规划筛选项目， 该项目已纳入城市总体规划， 各项手续齐备。五是规范 PPP项目操作流程，在项目发起、物有 所值评价、财政承受能力验证、 合作伙伴选择、 收益补偿机制确 立、项目公司组建、合作协议签署、绩效评价等操作过程中，都 根据财

16、政部关于 PPP工作的统一指导规范推进。（六）政府方合作意愿 郓城县人民政府非常重视项目建设工作， 县政府主要领导非常赞同， 并大力支持项目实行 ppp 模式运作， 并成立专门的领导 小组负责项目推进。（七）对社会资本的吸引力 城市停车场项目前景明朗， 收益有保障， 社会资本非常看好该项目发展， 先后有多家企业员表态愿参与合作， 最终采取招标 方式选定合作方。三、财政可承受能力论证本项目采用 设计一建设一投资一经营dbfO莫式完成建设并运营，通 过公开招标方式选择社会投资者进行特许经营权合作， 由社会投 资者成立项目公司负责筹集资金完成建设并负责项目的整体运 营与管理。本项目PPP的实施机构为

17、郓城县住房和城乡建设局。（一）责任识别1、股权投资支出。股权投资支出责任是指在政府与社会资 本共同组建项目公司的情况下， 政府承担的股权投资责任。 本项 目采取社会资本全资方式组建项目公司， 因此， 项目不存在政府 股权投资支出。2、政府承担的运营补贴支出。运营补贴支出责任是指在项 目运营期间，政府承担的直接付费责任。本项目盈利能力较强， 因此政府不给予运营补贴。3、风险承担支出 风险承担支出责任是指由政府承担风险带来的财政或有支出责任。 本项目由社会资本成立项目公司运作， 因此政府不需要 按照所出资比例承担项目风险。本项目政府只承担政策风险和 50%不可控力风险 。主要是发生的法规政治风险、

18、自然灾害等不 可抗力风险等， 需要政府和项目公司共担的风险， 按照项目建设 投资的 1%考虑为 400 万元，项目公司和政府各分担 50%。4、配套投入支出 配套投入支出是指政府承诺将提供的配套工程等其他投入 责任，包括土地征收和整理、 建设部分项目配套设施、 完成项目 与现有相关基础设施和公用事业的对接、投资补助、贷款贴息。本项目配套投入支出责任主要指建设用土地实物投入， 故不 考虑配套投入支出责任。 项目占地采用无偿划拨方式， 项目建成 完工后， 由政府审计部门进行投资审定， 依据审定结果编制项目 财务竣工决算报告和完整的项目资产清单 （含土地数量及手续） ， 作为合同附件， 用于界定社会

19、资本实际完成投资额和项目资产运 营、维护、管理的依据，合同期满后项目公司将项目资产及相关 权利等完整无偿移交给政府或政府指定机构。（二）支出测算1、股权支出。本项目配套投入支出责任主要指建设用土地 实物投入和相关配套支持，故该支出为 0。2、运营补贴支出。项目盈利能力强，政府不予补贴，故该 支出为 0。3、风险承担支出 主要是发生的法规政治风险、自然灾害等不可抗力风险等，需要政府和项目公司共担的风险，按照项目建设投资的 1%考虑 为 400 万元，项目公司和政府各分担 50%。故该支出为 400 万元X 50%=200万元。（三）评价结论项目建设、运营周期内（ 30 年），政府共需支出 200

20、 万元。 2014 年，郓城县政府地方财政收入达到 21.4 亿元，项目支出占 地方财政收入的 0.09%，本级财政有能力承受此项目支出。四、物有所值评价（一）政策依据 根据财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南 （试行）的通知（财金 2 014 113 号），从定性和定量两方面开展物有所值评价工作。（二）物有所值定性分析1、增加公共供给项目需要投资 3.99 亿元，若采用政府投资模式，资金需要 政府全部投入，采用 PPP 模式后，政府无需再投入，相比传统 模式可节省项目投资 3.99 亿元，这部分资金可用于其他基础设 施项目建设，增加公共供给。 通过采用政府和社会资本合作模 式，可拓展

21、项目建设的融资渠道，形成多元化、 可持续的资金投 入机制，有利于整合社会资源， 盘活社会存量资本， 激发民间投 资活力，拓展企业发展空间， 提升经济增长动力，促进经济结构 调整和转型升级，增加公共供给。2、优化风险分配本项目主要存在 9 个方面的风险， 分别是组织机构、 施工技 术、工程、投资估算、资金、市场、政策、 财务、 不可抗力风险。 按照传统建设模式政府需要承担全部风险，实施 PPP 模式项目 设计、建造、财务和运营维护等商业风险由项目公司承担， 法律、 政策等风险由政府承担， 不可抗力等风险由政府和社会资本合理 共担。政府仅承担法律、政策风险和一部分不可抗力风险， 大大 降低了政府的

22、风险承担成本。3、提高效率规范的政府和社会资本合作模式能够将政府的发展规划、 市 场监管、公共服务职能，与社会资本的管理效率、技术创新动力 有机结合， 减少政府对微观事务的过度参与， 提高公共服务的效 率与质量。一是对政府来讲， 可以减轻政府债务负担， 减缓地方融资平 台压力，有效促进政府职能转变，较少对微观事务的干预， 腾出 更多的精力放到规划和监管上。二是对企业来讲， 可以降低参与公共领域项目的门槛， 拓宽 私人部门的发展空间，进一步激发非公有制经济的活力。三是对社会来讲，通过“让专业的人做专业的事”，高低效 益相配置，产生宏观效益，提高公共产品供给效率。4、促进创新在政府与项目公司签订特

23、许经营合同中， 政府提前根据项目 预期的工程规模、 投资估算和投资收益分析， 提前制定项目的收 费标准、经营期限。项目公司通过技术创新降低投资金额、 增加 经营收入，政府除了正常的税费外， 不参与新增效益的分配， 也 不通过建成后的建设投资决算重新核定收费标准来削弱项目公 司通过技术创新降低工程造价的积极性。5、政府 PPP 能力 为拓宽新型城镇化建设融资渠道，促进政府职能加快转变， 完善财政投入及管理方式， 形成政府和社会资本合作模式发展的 制度体系，国家发改委和财政部相继出台了指导意见和问题通 知，以推广运用 PPP 模式。本项目盈利能力强，定价机制透明、 有稳定现金流，满足适宜采用 PP

24、P 模式的特点要求，符合现行 的法律法规规章和政策要求。项目拟采用设计一建设一投资一经营 （DBFO ）的运作方式。 郓城县住房和城乡建设局作为行业主管部门， 对此市政公用基础 设施公私合营类项目具有丰富的建设、管理经验和能力。 郓城 县政府具有 PPP 理念，项目实施过程中依法依合同平等合作、 风险分担、 全生命周期绩效管理， PPP 不仅是基础设施及公共服 务融资手段， 更是郓城县政府转变政府职能、 建立现代财政制度 的重要手段。6、融资可行采用 PPP 模式，要求社会资本在行业内具有较好的信誉度。 在国内银行业融资具有一定的可靠性，对融资机构的吸引力较 大，具有融资可行性。 融资可行性分

25、析一般按照项目投资的 30% 自有资金和 70%的信贷资金考虑一个平均利率， 这个平均利息率 与基准贷款利率相比较， 并结合企业信用、 融资渠道等综合因素 进行方案分析。 本项目社会资本投资总额 39900 万元，其中：20% 资本性投资为 7980 万元，这部分不计算财务成本利息， 80%信 贷融资为 31920 万元，按照现行商业银行贷款利率 7%计算年财 务资金利息 2234.4 万元，综合资金利率为 5.6%，略高于存款利 率，低于基准贷款利率。本项目盈利强，收益稳定，并能抵抗一 定的风险， 因此项目对社会资本投资具有一定吸引力， 项目具有 融资可行性。通过专家对比分析， 该项目采用政

26、府和社会资本合作模式与 采用政府传统采购模式相比， 能够增加供给、 优化风险分配、 提 高运营效率、促进创新和公平竞争等，适宜采用PPP 模式。（三）物有所值定量分析 该项目不需政府投入，无需政府购买服务，政府不予补贴， 政府投入为 0。与传统模式对比， 政府投入为 3.99 亿元。 因此该 项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相 比，可减少3.99亿元资金投入，适宜采用 PPP模式。（四）物有所值评价结论本项目政府无需资金投入， 盈利能力强， 费价机制透明合理、 有现金流支撑能力，通过物有所值定性和定量分析，适宜采用PPP模式。五、项目前景（一）项目实施时序安排全部工程建设完成时间为 22个月。 2015年 8月开始项目的前期工作，2016年3月开始土建施工，2017年12月底项目竣工并投 入使用。项目实施进度表、时间工程进度2015年8月-2016年2月2016年3月-2016年10月2016年11月-2017年5月2017年6月-2017年12月可研总体规划施工图设计场