同策：上海世博家园一街坊商业项目全程策划方案

1、同策：上海世博家园一街坊商业工程全程筹划方案世博家园一街坊商业上海同策商业事业部赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：/down.winshang4#ff66ff/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送上海城镇开展规划上海市在“十五方案中提出，加快郊区城镇建设，有重点地推进郊区新城、中心镇建设，重点开发建设松江新城以及朱家角、安亭、高桥、浦江等 。目的是着力开展新城和中心镇，带动一般集镇建设，加快郊区的产业集聚，促进人口向城镇集中，产业向园区集中，土地向规模经营集中建设和形成工业化、城市化、现代化的郊区城镇群和都市经

2、济圈。 “中心城新城中心镇一般集镇松江新城松江新城的规模和范围：根据总体规划，松江新城分两期开发。近期开发土地面积36平方公里，人口规模30万，界限东起通波塘，西至油墩港，南起沪杭铁路，北起规划中的旗天路。远期开发地域扩至60平方公里，人口规模到达750万。周边界限东起洞泾港，西至油墩港，南起沪杭铁路，北至规划的花辰路。松江新城将成为一座与上海国际大都市相照应、具有中等规模的现代化新型城市。松江新城将是21世纪松江的政治、教育、文化和居住中心。安亭汽车城 安亭不仅是上海国际汽车城的所在地，也是上海市“一城九镇建设的重点镇。新镇区依托上海国际汽车城，以汽车产业、房地产业和旅游业三大产业为支撑，力

3、争用5年左右时间建成高品位、高起点、特色鲜明的现代化城镇。国际汽车城规划面积约68平方公里，将开展成为国际汽车厂商抢摊中国及亚洲市场的桥头堡和国外汽车及零配件进入中国市场最重要的集散地。 浦江镇在这些重点开发城镇中，浦江镇的优势是？天时地利2021年即将召开的上海世博会，将为近在咫尺的浦江镇带来最正确的开展时机作为这些重点开发城镇中距离市中心最近的浦江镇，对中心城区向外导出的居住人口来说有着巨大的吸引力。浦东新区南汇奉贤A20A15浦星公路林海公路杨高南路延伸段 浦江镇内道路交通兴旺，有A20、A15、浦星、林海公路纵横贯穿，把浦江镇与浦东新区、南汇区规划并入浦东新区、奉贤区紧密的连接在了一起

4、，这也为本区域的辐射能力提供了通路。浦江镇交通芦恒路浦江镇江月路世博家园航天公园三鲁路鲁汇站 作为浦江镇最为重要的轨道交通线路8号线，其从北至南贯穿了浦江镇各个主要区域板块。 为南部区域居民至中心城区消费提供了便利，也更好的从城市中心区域导入了大量的人员选择在本区域居住，带动起浦江镇的商业的开展。 而浦江镇的商业也将依托于轨道交通，在地铁沿线进行商业的建设，为本区域居民提供商业效劳。轨道八号线区域人口情况一品漫城新浦江城世博家园四英企业杜 行鲁 汇智汇园万科翡翠取自2021年统计数据。新建工程按居住饱和计算注： 为未开发区域未来区域人口预计2015年中心城区规划人口达10万人城镇总规划人口达3

5、2万人2021年中心城区规划人口达14万人城镇总规划人口达40万人人 口 预 计一品漫城新浦江城世博家园四英企业杜 行鲁 汇智汇园万科翡翠总建面积：共分二期开发,一期商业8000,二期商业预计20000 业种业态：餐饮、生活配套及休闲娱乐社区人口：一期950户，已交房入住300户 二期500户尚未建设租赁情况：目前该工程招商率在30%左右一 品 漫 城浦江镇中心城区总建面积：10000 ，单套商铺：80 1000，商业业态：主要以餐饮、娱乐、健身及生活配套为主租赁情况：目前其出租率相对较低，开张营业的仅一家世 纪联华超市以及红源坊餐饮，其余大局部商业根本处于空置阶段新浦江城都灵广场浦江镇中心城

6、区总建面积：10000 ，单套面积：50200 ，商业业态：生活配套、健身、咖啡简餐、便利店限制餐饮租赁情况：商业目前除了一家美格菲健身以及一家咖啡店外其余局部处于空置状态新浦江城威尼斯水岸浦江镇中心城区 杜行商业主要集中于三鲁路以东沿街商铺、谈中路至召楼路处沿街底商、群益路沿街底商以及三达路近英顺达员工宿舍区底商四个局部。 区域内三鲁路、谈中路以及群益路商业较为成熟 ，三达路商业那么较为稀少，空置率较高。在沈杜路以南，三鲁路以东有35421 菜场及集中性商业在建。 商业业态主要有服装、小型餐饮、休闲娱乐等业态，消费人群以当地常住居民以及英顺达员工为主。浦江镇老城区杜 行 商 业中心城区 目前

7、鲁汇地区商业主要集中于三鲁路以西闸航路以南自由贸易市场门口的底商以及三鲁路以东闸航路以南鲁聚集贸市场门口的底商两局部，其余零星配套底商分布于红梅苑门口以及闸航路沿线。 该地区租赁情况方面，除鲁聚集贸市场门口商业出租率相对较高外，其他区域大局部商业空置率相对较高。 业种业态方面，自由贸易市场门口商业主要以各类小商品、家电维修、杂货、建材、装修、汽修、便利店以及生活配套为主、就消费人群而言，该地区主要消费人群是当地常住居民以及局部外来务工者。浦江镇老城区鲁 汇 商 业中心城区区域商业现状商业商务区商业商务区商业商务区浦江镇中心城区商业商务用地浦江镇开发区商业商务用地 通过对浦江镇中心城区内的一品漫

8、城、新浦江城、世博家园以及其他空置商业地块的统计，中心城区现有商业为4万左右。而根据规划，至2021年， 中心城区商业及商务面积将到达 60万区域商业经营情况商业商务区商业商务区商业商务区浦江镇中心城区商业商务用地浦江镇开发区商业商务用地 从以上的租金调研情况来看，该区域的商业层级较低，也尚未出现区域内商业中心。同策观点 1、现今浦江镇中心城区由于还处于前期的开发阶段，商业空置率较高； 2、老城镇商业主要形式为沿街商业，商业品质较低； 3、从浦江镇未来规划来看，未来商业核心处于中心城区； 4、漕河泾开发区有大量的商业商务用地，但其作为开发区那么未来开展方向 将以商务用途为主； 5、根据统计，中

9、心城区商办建筑面积将达60万； 从现今的浦江镇商业状态以及未来的规划体量来看，浦江镇商业未来的开展中心是在浦江镇中心城区，而漕河泾开发区虽然会依托地铁站点进行一些商业的建设，但其主要开展方向是以商务为主，而在中心城区，虽然规划有较高的商业，但大多未建，这也使得此区域的未来商业开展存在很多的变数。中心城区中各个区域都有足够的商业体量与市场时机来成为本区域商业的核心。6、浦江镇中心城区人口现大约有5.8万人；7、浦江老城镇人口到达了10万人，产业人口1.5万人；8、至2021年浦江镇中心城区人口将达14万人，浦江镇总人口将达40万人；9、随着浦江镇南部区域四高小区、杜行、鲁汇的开展，未来人口将达2

10、0万人；10、漕河泾产业园区未来规划将有10万工作人员； 从浦江镇未来规划人口来看，未来中心城区将有14万人口，但之前提到的商办总量将会有60万，从比例来看，纯商业体量假设占总体量的一半，也就是30万，也将远远大于上海市平均水平。商业存在过剩，未来商业将会有剧烈的竞争。而产业园区员工与南部区域居民，以及轨道交通、道路交通所带来的外来客流将会是本区域商业的潜在消费群体。同策观点 下表数据取自2021年北京经管学院研究员发表的?国际城市人均商业面积指标研究?，单位为营业面积换算营业面积=建筑面积*K 系数K为0.75。香港伦敦东京上海附：国际城市人均商业面积320M208M175M60M112M1

11、15M江 月 路浦星路工程概况根本数据工程位置：浦江镇江月路北、浦申路东用地面积：56859容积率：2.5建筑密度：40%绿化率：20%地上总建面积：138400一期卖场：25177二期可建面积：113000周边环境卜蜂莲花仁济医院九街坊沿街商业8号线江月路站卜蜂莲花内部业态1F：服饰、眼镜、 数码产品、金饰、箱 包、鞋类、 保健品、书店、以及餐饮味之都、乡村鸡、云南米线等，业态档次偏向中低端。2F：大卖场，共有32个收银窗口3F：家具城现作为仓库4F：网吧和游戏厅楼层动线：1F-4F以自动扶梯连接； 工程西部以及南部位置有独立楼梯可直达各楼层。卜蜂莲花班车表卜蜂莲花班车辐射区域 通过此图可以

12、看出大卖场所辐射的客源范围涵盖了现今浦江镇各个主要人口密集区，作为浦江镇唯一的大卖场，其在区域内有很高的商业知名度，这对本工程二期的开发，具有很好的推动作用。仁济医院 该工程将为闵行及周边区域、特别是浦江镇等居民在看病、就医方面共享优质医疗资源。 设置有内科、外科、儿科、妇科、中医科、检验科、超声诊断科、心电图室等门诊诊疗科室，效劳于闵行及浦江世博家园等周边区域的居民，为居民提供优质、便捷的医疗卫生效劳。仁济医院南院甲级占地面积：106亩规划建设：7万床位：600张预计将于2021年投入使用优 劣 势 分 析优 势劣 势1、工程位于世博家园江月路、浦星路口2、与地铁8号线江月路站以天桥相联3、

13、地铁8号线将于今年7月开通，将会导入更多人流4、浦江镇现今唯一的大卖场卜蜂莲花即是本工程的一期5、甲级仁济医院与本工程紧邻，可为本工程商业起到互动作用1、工程区域内现今入住人口较少，商业气氛不浓郁2、中心城区未来规划中商业建筑量较大3、未来中心城区商业竞争将会逐渐剧烈同策观点通过对工程所处的位置与周边环境的了解分析可以看出：1、工程地块在世博家园中处于优越的地理位置；2、工程地块中已经有了一期卜蜂莲花大卖场，作为浦江镇现今唯一的卖场，其辐射范围涵盖了整个浦江镇；3、一街坊地块与江月路地铁站通过天桥相联，可使人员更为便捷的到达本区域；4、仁济医院甲级紧邻本地块，利用好此类资源优势，可以为本工程提

14、供很好的商业规划出路； 本工程作为一街坊商业的二期，其自身所具有的各类资源优势比之其他区域要更为明显，这也就使得本工程在中心城区各个商业板块中处于了一个领先的优势，如何利用好这些资源，将是本工程未来开展的关键点所在。问 题 点现今浦江镇中心城区各商业处于待开发阶段商业总量高于人口商业需求量以何种形式对商业进行开发，才能较好的保证商业的运营？商业的体量开发为多少是适合的？如何有效的利用现有的商业以及公共资源？以下将通过同策商业会聚历年成熟商业操作经验的商业定位推导解决方案来解决这些问题商业的三个 “支点消费目的、消费习惯、消费区域投资回报、物业价值、运营收益市场需求、商业策略 消费者市场 商业拥

15、有者或经营者 商家核心诉求第一步怎样的市场？第二步如何切入市场？第三步提供何种商业效劳？第四步如何运作这样的商业效劳？商业运作的正向推导思维商业地产应该是商业的效劳提供者，提供良好的商业场所来效劳于商业运作。应该从两个源头，消费者市场和商家市场来寻找商业地产的切入点。工程价值市场价值市场判断商家招商商业消费者市场商家反应整体商业定位业态组合规划物业产品设计有效运营营销管理 针对消费者细分市场，同时对商家进行区域的调查反应，通过对商业地产整体的定位把控和进行优秀的物业产品设计，提出合理的业态组合规划，引入适合该定位和业态规划的商家，然后在实际运营中运营方更要使用有效的营销和管理手段。这样的商业地

16、产的全程筹划，才是一个商业物业最终成功物业价值、租金回报及市场美誉度的保证。商业地产的切入点价值对接工程价值市场价值执行策略物业设计条件内外动线 交通、人流地区落位业态定位组合运营团队商业的地区落位将是决定商业地产工程成败的 先天属性。成功要素落位于社区的商业地产所面对的主要客户就是社区的居民。 目标客群社区居民的消费需求配 套餐 饮娱 乐休 闲文 化购 物集中式商业消费时间限制空间限制消费需求特点社区消费需要能够覆盖社区范围，功能比拟完善的一站式商业中心商业模式推导该类商业的出现给其辐射区域内的消费客群带来了极大的便捷，并提供了功能齐全的商业产品与效劳，满足了该类客群的商业需求。应运而生百联

17、西郊购物中心定位于区域性商业中心，效劳于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨、和谐的休闲、消费场所。参考案例案例分析开展成熟的大型社区，消费结构合理位于上海西郊的长宁区新泾地区，仙霞西路剑河路交界处，南边毗邻虹桥开发区高级住宅群，东、西、北是大规模成型社区。 周边3公里共有约25万居民，其中约10万居民消费层次较高，其余15万消费层次均在一般左右。案例分析区域商业中心定位准确定位于区域性商业中心，效劳于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨、和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区效劳等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。案例

18、分析占地面积34000 M2总建筑面积109000 M2停车面积19000 M2商业局部总面积90000 M2主力店面积(世纪联华)17000 M2主力店面积(友谊百货)10000 M2次主力店面积(特立屋)10000 M2次主力店面积(迪卡农)4500 M2次主力店面积(永乐)5500 M2商业广场面积43000 M2案例分析业 种面 积 M2比 例零售专卖1600037 %餐 饮1100025.6 %文体娱乐1100025.6 %社区效劳30007 %儿童天地20004.8 %商业广场业态面积配比案例分析业态分层案例分析业态分层案例分析业态分层案例分析业态分层案例分析业态分层案例分析业态分

19、层案例分析经营策略经营管理统一管理统一招商统一经营案例分析经营状况经营状况平时人流量78 万/天日营业额150180 万双休日人流量1012 万/天日营业额200220 万从以上案例来看，这类商业的建立，根本要能满足以下的条件： 占地6580亩 商业面积在810万 地处十字路口或交通要道 周边交通便捷 辐射区域常住人口约3040万 3公里半径范围内无同质竞品立地条件产品规划设计 商业体量可根据周边覆盖人口数量进行上下浮动调整。整体定位 通过对之前的商业运作模式的探讨与推导，我司认为本工程应以本社区居民生活需求为商业的立足点，并随着本区域居民的增加以及周边人群产业园、南部区域的导入，逐步提升商业

20、品质，更要很好的结合本区域中的各类现有资源，与商业形成有效的互动。 此外，根据之前的结论，浦江镇中心城区内商业规划量大于人口规划量的商业需求；因此，本商业为了躲避运营风险，应该主动考虑变更局部的产品属性，在地块规划允许的情况下设置局部低风险的地产产品。而这一局部产品更需要通过特色和主题性来保证地产的价值回报。整体定位导入说明 影响本工程定位的主要要素如下位于新兴社区重点城镇规划距离市中心17公里轨道交通直达人民广场M8江月路站近侧居民消费层次偏低社区入住率不理想优良的医疗资源区域尚未形成商业中心出入动线单一化中心规划商业体量较大位于中心城区的东南角 通过以上市场分析和定位要素的再次确认，依托卜

21、蜂莲花大卖场，同时把握区域内尚未形成商业中心的时间优势，工程主体商业局部的定位应为：一站式商业中心 而从成功案例的数据显示，这样的定位需要的体量在810万平方米。但根据工程所在社区范围甚至辐射到浦江镇中心城区内的人口数，以及工程并不位于中心城区的核心区域，那么除已建大卖场外，再建设约3万平方米左右的商业体量是比拟适合的。整体定位导入说明 因此，从业主方的投资回报考虑，总可建面积11300平方米在去除商业局部约3万平方米后，仍有约8万平方米的可建设余量。根据业主不同的开发理念，我们总结了两个商业开发策略：一是以尽快收回投资回报的理念操作，转换局部产品的市场属性，以类住宅产品的形式向市场销售，期望

22、通过有酒店式效劳的现代化小户型公寓产品迎合市场的需要。一是以长期持有物业，远期工程整体打包并实现资本化、证券化的总体策略，因而 这一局部的余量那么再要从定位要素中寻找可以利用的市场和规划方面的既有资源，以便于这一局部的地产产品能为业主方在投资收益率上提供尽可能接近于商业局部能够提供的投资收益。 因此可以该局部余量可以考虑设置的有：青年公寓类住宅产品经济型酒店主题式地产如：老年社区等整体定位导入说明交通、医疗资源优势医疗资源优势转换产品属性策 略 一一站式商业中心青年公寓整体定位形态分布江 月 路浦星路开放式商业广场青年公寓类住宅产品各局部体量规划一站式商业中心青年公寓 一站式商业中心将联合一期

23、的卜蜂莲花大卖场，二期设定以餐饮、购物、休闲、娱乐为业态的开放式广场，迎合社区居民的综合生活需求。 在最优先的时间段内推出，加之轨道交通的影响力，着力成为浦江中心城区的第一个商业中心定位分析 针对新上海青年人、本地上海人、年轻心态的人，为上海新青年量身缔造的现代、时尚、文化、自由的美丽新城。 依托浦江镇重点城镇开发的优势，加速对中心市区的人流导入。 随着今年轨道交通8号线的建成，仰仗便捷交通优势聚集上海的现代青年策 略 二整体定位第二阶段第三阶段第一阶段一站式商业中心 一期老 年养 生公 寓 一站式 商业中心 二期 + 经济性 酒 店形态分布江 月 路浦星路开放式商业广场老年养生公寓酒店数据统

24、计阶段体量规划定位分析培育期成长期开展期根本需求提升需求目的性需求 综上，从政策导向和市场现状的判断来看本工程的整体筹划，我司认为，主要有以下下四个关键导向定位总结i迎 合 需 求ii滚 动 开 发iii借 势 运 作iv及 时 调 整 从市场需求出发，借轨道交通站优势融入社区，滚动开发又可以依周边区域规划开展需要作出产品上的及时调整。从而使本工程达成最合理的商业定位，躲避风险，提升商业和地产价值。世博家园一街坊业态细化布置策 略 一产品细化建议江 月 路浦星路开放式商业广场1st 第一局部产品示意产品示意产品细化建议开放式广场的1F作为主力商业层次，将设置以餐饮为主、辅以品牌零售和社区配套的

25、业态组合。业态配比大约为：餐饮：零售：配套 = 50：40：102F将设置为亲子天地及修身休闲的业态。3F那么考虑大型餐饮及娱乐业态，以大面积去化为目的，提供社区必要的家庭聚会、宴请的需要。单层面积在7600，大约分割7080套商铺，各业态具体需求面积如下表：分层业态分层业态商家展示餐饮商家展示餐饮商家展示餐饮商家展示娱乐商家展示亲子天地产品细化建议江 月 路浦星路2nt 第二局部开放式商业广场青年公寓类住宅产品产品细化建议根据策略一的设定，将建设90400平方米的青年社区，其中6000平方米将作为会所面积为青年社区共有。利用这一局部建设一个大型的健身会所，可以完全满足青年社区甚至于浦江世博家

26、园内的健身需求。主力户型将以一房和小两房为主，一房两房供给比例控制在70：30，面积段控制在4080平方米。以求保证总价段在60100万，切合细分市场需要。提供较为精致合理的装修，约为1500元。青年公寓局部东西两侧沿街局部也将设置一局部裙房商铺，可对外销售。青年公寓整体开发销售预期为三年。产品细化建议示意图小高层小高层小高层小高层小高层会所N小高层小高层小高层小高层小高层沿街商铺小高层一层也将设置为公共空间提供给客户使用，弥补小户型房间内交流功能的缺乏。幢与幢之间也可设置廊桥，做公共沟通使用。沿街商铺户型建议仅供参考卧室空间呈长方型,分隔出一个工作空间或书房.面积:45 平方米客厅10.6/

27、卧室12.4/厨房餐厅10.3/书房6.5/卫生间5.2一室一厅户型建议仅供参考空间狭长型,必须进行合理的功能定位.将狭长进深空间,依次划为卧室、书房、客厅、厨卫空间，动静别离，增加了缓冲空间。面积:54 平方米客厅16/卧室20.5/厨房餐厅8/书房4.3/卫生间5.2一室一厅户型建议仅供参考二室一厅空间方正，整体布局为“田字型，动静别离为原那么，书房处理成过度空间。面积:58 平方米客厅19.8/卧室12.3/厨房餐厅16.6/书房5.5卫生间5.2户型建议仅供参考二室一厅空间方正，分割合理。面积:56.8 平方米客厅19.11/卧室A11.79/厨房餐厅8.31/卧室B11.79卫生间5

28、.36会所示意图会所将作为青年社区的公共局部对外使用。健身会所：附设游泳池棋牌室、桌面游戏吧、小型文化影音中心会所1F 30002F 3000酒吧、咖啡吧、红酒吧可一二层套借会所业态示意图交流圈子游戏人生革命本钱九久上海青年城上海青年城由上海城开和上海恒地仓房产开发共同投资，该案位于松江九亭老镇和新镇集合处的沪松公路，地铁位于小区内，本期住宅距离M9号线直线距离仅200米，为上海首个采用Line city城市模式的成功范例。参考案例案例分析全功能小户型超低总价与超高居住价值的完美综合体。户型虽小，但是功能齐全，按照青年人的生活习惯，把会客、起居、观景等等融入了生活，坚持实用主义与艺术美感并创，

29、 厨客卫的切分，阳光的导入，风流的影响等等皆来自国外最新科技的演绎，即使是最小面积也享有完美的设计尺度。案例分析50000 商业，完善的功能配套拥有超过50000m2的集中商业。庞大的商业形态集休闲餐饮、时尚服饰、日常消费等各种业态皆尽网罗，为快乐生活创造一切必须条件，即是青年城的优势所在。案例分析9号线出门即是，自由游弋繁华与轨道交通1号线、2号线等众多线路相交，直达城市核心人民广场，是上海又一捷运快线。尽兴Shopping、自由行走，青年城的位置距离将不再成为困扰。案例分析酒店式的入户效劳“酒店式管理、家居式效劳的社区公寓，所提供的酒店式效劳，包括家政效劳、平安效劳、交通效劳等，其中家庭式

30、效劳，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。酒店式效劳公寓融合了酒店式星级效劳和家庭式温馨效劳，较普通高档公寓更完善，效劳内容更多，更加人性化。策 略 二产品细化建议江 月 路浦星路开放式商业广场1st 第一阶段产品细化建议开放式广场的1F&2F作为主力商业层次，将设置以餐饮为主、辅以零售和社区配套的业态组合。业态配比大约为：餐饮：零售：配套 = 60：30：10单层面积在5000，大约分割5060套商铺，各业态具体需求面积如下表：分层业态开放式广场3F那么以教育培训和亲子天地为主要业态。提供各语种、技能培训及针对儿童的商业业态。4F那么考虑大型餐饮及娱乐业态，以大面积去化为目的，提

31、供社区必要的家庭聚会、宴请的需要。分层业态产品细化建议一站式商业中心的二期的第二阶段将设置提升型的商业，如大型健身会所、高档商务养生会所及品牌零售和高档休闲如美容、SPA等为主的业态。随着社区的成熟而提供较高层次的商业消费效劳。因应这些业态，二期的商业在品牌上也将相对一期提升一个档次。从中档偏低向中档偏高迁移。考虑到我司建议的总体策略，在一站式商业中心二期的第二阶段将灵活的考虑内部业态，总体建筑形态那么考虑以封闭式的购物中心为设定形态。产品细化建议一站式商业中心在市场上的现存案例中，有局部是通过引入合作伙伴对商业进行整体经营包括合作成立工程公司，委托经营，包租经营，工程定制等手段，如百联桥梓湾

32、，百联北上海商业中心都是业主委托百联集团进行经营烟台永旺购物中心那么是永旺和业主方通过工程定制的方式经营但考虑到一期卜蜂莲花大卖场的存在，在工程的整体性上缺乏对品牌商业运营企业的吸引力。产品运营建议江 月 路烟台永旺购物中心效果图楼层业态业种需求面积推荐商家1F零售品牌服饰化装品50-200H&M、C&A、VERY MODE餐饮休闲餐饮400-500元绿寿司、上岛咖啡2F休闲美容SPA400-800克丽缇娜、美丽田园餐饮特色餐饮300-400辛香汇、蕉叶咖喱、港丽茶餐厅3F会所商务会所1000-2000丽池会所、康骏会所餐饮大型餐饮1500-3000小南国、天萃苑4F健身健身会

33、所2000-4000舒适堡、威尔士品牌零售休闲餐饮美容SPA特色餐饮商务会所大型餐饮健身会所产品细化建议品牌推荐Express By Holiday Inn 洲际酒店旗下的经济型酒店，无论您去到哪里、因何而去，都将为您提供完美的住宿体验 。产品细化建议江 月 路浦星路开放式商业广场酒店3rd 第三阶段老年养生公寓产品细化建议示意图小高层小高层小高层小高层小高层多层多层多层老年会所+配餐中心+老年大学+活动中心N亲和源老年公寓参考案例亲和源老年公寓浦东康桥工程概况参考案例1、占地面积：83680 2、总建筑面积：10万3、建筑套数：16栋建筑12栋公寓，其余为会所、医院、配餐中心、商业街及管理活

34、动中心4 、公寓套数：834套 5、主力产品：小套40 、中套60 、大套90 6、入住率：20%现一期为4栋工程环境参考案例收费标准参考案例亲和源会员卡缴费表卡种类年限房型会员卡缴费标准年费缴费标准设备押金A卡永久可继承可转让大套(万万无中套万小套万卡终身年内可退大套(万万无中套万小套万卡天大套(元无元中套元小套元卡年大套(万无万元中套万小套万该工程主要为老年人提供一种新的养老方式,其主要效劳亮点分别在硬件与软件两个方面：硬件方面，其主要提供档次相对较高的内部装修，使得入住老人可以做到拎包入住；同时在社区配套方面，社区内置会所、活动中心、配餐中心以及医院等硬件设施，从而在在最大程度上满足老人

35、日常的生活需求；软件方面，该工程提供管家式效劳房间清理、定期家庭医生体检以及代购等效劳以及24小时社区平安监控，从而为入住老人提供生活、平安及健康方面的便利与保障。同策观点案例与工程比拟 位于浦东康桥，环境舒适 整体运营 配套设施齐全 与三级甲等医院对接效劳 高档会员效劳亲和源 位于闵行浦江镇，距离市中心仅17公里 紧邻仁济医院南院，医疗资源良好 效劳于双职工家庭老人的养老需要工程世博家园一街坊经营测算策 略 一测算说明 策略一设定：本工程的业主方出于快速回收投资，面对市场销售的策略设置类住宅产品对外销售。 测算的目的是表现在本定位下总体投资的回报表现。 将拟定滚动开发时间表，投资本钱中银行贷

36、款50%。 商业工程的测算设定情况如下：将在青年公寓工程一期入住后建成营业；租金、租期、递增将根据业态的不同而有不同的变化；经营测算设定时期为20年。测算说明青年公寓的销售价格设定为14000元/平方米，包含装修约1500元/平方米。价格设定参考于浦江中心城区在售楼盘小户型的价格。青年公寓销售周期按照保守设定为三年，销售率设定为第一、第二年40%，第三年销售20%。青年公寓在测算中将按尽快收回投资并清偿贷款设定，以求实现纯现金流正值。地下局部说明 根据规划需要，停车位均设置局部在地下局部，局部在地上。 一街坊商业局部从本钱考虑，设定开挖地下面积为7910平方米，青年公寓局部开挖地下面积为987

37、0平方米。 地下车位每个按35平方米计算。 人防面积需8000平方米。 地下局部约为508个车位，地上将设置约为100个车位满足商业局部需要。地下局部不单独计算回报情况。青年公寓的地下车位可视实际情况进行局部销售。开发规模开发本钱开发设定时间表及税务开支各阶段商业经营测算表开放式广场现金流分析模型模型设定：商业局部第二年投资局部利用第二年销售收益，故不再向银行贷款。工程投资贷款在第二年销售后即偿付完毕；地下室局部不单独进行回报计算。测算总结 根据现金流分析模型得出：工程在贷款50%操作下，青年公寓第二年销售完毕即可回收并清偿贷款。商业局部第二年投资，第八年净现值为正，回收期为6年，因收益率较高

38、，所以商业局部建议长期持有。青年公寓地下车位可视实际情况面对市场销售，增加回收工程。测算总结 从以上分析得出总收益如下：从以上测算结果可以看出，如能够在销售局部完全实现模型的设定，那么工程在本定位下能达成迅速回收投资的既定开发策略。建议商业局部持有，可获得十分良好的投资收益率表现。策 略 二测算说明 策略二设定：本工程的业主方对于本工程的持有意愿，以及未来地产证券化、基金投资的可能性，因此对于工程的运营采用整体持有出租的策略成立工程公司控股。 测算的目的是表现在本定位下各业态在一般经营状态下的回报表现。 将拟定滚动开发时间表，投资本钱中银行贷款50%。 商业工程的测算设定情况如下：租金、租期、递增将根据业态的不同而有不同的变化；经营测算设定时期为20年 经济型酒店按照建成后整体出租的策略进行收益测算。测算说明 老年养生公寓内的综合活动中心收益设定与老年养生公寓的管理费大致相抵。老年养生公寓测算设定为：租金按照房型大小区分，