杭州楼市2016年4月份报告

1、2016年4月杭州全市商品房市场研究报告摘要 2016年4月杭州全市新建商品房成交再破2万套，新房成交22976套，为历史以来单月成交次高水平，其中4月29日成交1404套，再度刷新历史单日成交最高纪录，但预计短期内杭州楼市难有如此规模的持续性行情。住宅市场连续5个月供不应求。核心提要：1、全市成交22976套  为历史月度次高2、绿城两项目月末冲刺夺得销售冠亚军3、全市均价结构性下降  个盘价格续涨4、4月商业地产新增供应超一季度总和5、住宅市场连续5个月“供不应求”附  4月全市住宅套数TOP10，商贸、办公用房面积TOP10文/透明售房研究院高级研

2、究员  梁丽燕4月杭州全市新建商品房成交再破2万套，为历史以来单月成交次高水平，其中4月29日成交1404套，再度刷新历史单日成交最高纪录，但预计短期内杭州楼市难有如此规模的持续性行情。随着3月购房需求的井喷，不少项目短期内较大幅度上调售价，导致购房者入市情绪较3月份有所冷却，叠加上海、南京等外围市场政策调整对购房者心理预期的作用，4月杭州新房成交总量虽仍保持高位水平，但环比高基数的3月销售已有所减少。根据透明售房研究院市场监测数据显示，4月中旬开始，杭州被监测项目的案场来人、网站访客和地产类搜索指数均出现一定幅度的下滑，尤其是案场来人指数下滑较为明显，受正式网签的时滞性影

3、响，4月案场指数的下滑将传导至后市，再加上连续数月破万套的需求放量，整体市场进入短暂调整和价格消化期，短期来看，预计5月杭州楼市成交数值环比将有所减少。而网站及地产搜索类指数虽出现小幅回落，但总体较为稳定，表明常住人口破900万的杭州楼市拥有非常坚实的需求基础，再加上周边城市楼市政策收紧所导致的需求尤其是投资型需求的外溢，整体来看，在杭州房地产市场政策保持相对稳定的环境下，未来杭州楼市仍能保持一定的成交热度。全市成交22976套  为历史月度次高据透明售房研究院统计，2016年4月杭州全市新建商品房共成交22976套，环比3月减少18%，但整体成交量仍维持在高位，较受“3·

4、30新政”影响成交破万套的2015年4月增加了75.3%，列历史同期第一位，为历史单月成交第二位；全市4月成交总面积242.4万平方米，总金额375.8亿元。其中，市区成交20461套，成交总面积213.5万平方米，成交总金额346.2亿元。从全市新建商品房单日成交量来看，4月份前三周日交易量基本在600套至700套区间，自4月25日开始，受月底冲量等因素影响，日交易量均超过800套，最后三天均突破千套，其中4月29日全市新房成交1404套，超过3月31日的成交，再次刷新历史单日成交量纪录。分区域来看，主城区成交8832套，占全市成交总量的38%，成交面积88.2万平方米，金额187.8亿元，

5、主城区中成交最多的是江干区，本月共成交3100套，热盘有绿城杨柳郡、绿城留香园、黄金时代等；余杭区成交7089套，成交面积72.55万平方米，金额84.68亿元；萧山区成交3353套，成交面积39.99万平方米，金额60.09亿元；富阳成交743套，大江东成交444套。4月份，全市新建商品房中，住宅共成交18571套，成交总面积205.57万平方米，总金额325.43亿元。其中市区成交16412套，成交面积178.88万平方米，成交金额297.47亿元。分区域来看，主城区住宅成交6488套，成交面积71.32万平方米，成交金额158.97亿元；余杭区、萧山区、富阳区分别成交6104套、2809

6、套、678套，大江东成交333套。绿城两项目月末冲刺夺得销售冠亚军4月的最后4天，杭州全市新房日成交套数均超过900套，其中绿城集团冲量效果明显。自4月27日开始，绿城地铁上盖项目杨柳郡，连续4天蝉联全市新房日销售套数第一位，第二位则是绿城打造的极小别墅桃李春风，两个项目也借着短短四天时间的集中签约，最终分别以424套和415套的成交量，成功问鼎本月全市新房销售套数冠军和亚军。据透明售房研究院统计，4月杨柳郡签约房源中，97%为其4月22日申领预售证的杨柳郡园三区房源。作为YOUNG CITY住区的刚需和首改项目，杨柳郡的客户群体更趋年轻化，本月成交的424套房源中，55%的客户年龄在30岁以

7、下，91%的客户采用贷款方式付款，其中近6成房源的首付比例在4成以下。从客户原籍来看，四分之一的购房者来自浙江省外，省内客户以温州客比重最大，占总量的13%，其次是来自金华区域的客户，而杭州客户分布中则以江干区和下城区为主。相对来看，桃李春风的客群则更趋中年中产阶层，4月成交房源中，客户年龄在30岁以下的只占了22%，所有房源中采取一次性付款的比例高达4成。2016年4月，全市高销量个盘数量环比3月有所减少。据透明售房研究院统计，4月份全市销量过百套的楼盘有53个，较3月减少了41%；单月销量超50套的楼盘共142个，较3月减少了22%。全市销售排行榜TOP10的入榜门槛也由3月的251套降至

8、4月的226套。另外，据透明售房研究院统计，4月全市成交的新建商品住宅中，90平方米以下户型房源占比52.6%，较3月份减少了2.6个百分点，120平方米以上户型房源占总量的比重为28%，比3月份增加了1.3个百分点。全市均价结构性下降  个盘价格续涨从个盘价格来看，不少项目仍然呈现上涨趋势。据透明售房研究院统计，3月、4月成交量均超过10套的楼盘共341个，其中有250个楼盘4月份成交均价较3月呈现为环比上涨，占比达73%，涨幅超5%的共133个。仅就主城区而言，共124个楼盘连续两个月成交量超过10套，其中98个楼盘成交均价环比3月上涨，占比79%，涨幅超5%的楼盘共46个，涨幅

9、超10%的楼盘也有16个。在4月份全市新房签约套数排行榜TOP10中，除和达·御观邸3月销量不足10套不具可比性外，其余9个项目成交均价环比3月全线上涨，其中涨幅最大的项目为本月销冠绿城·杨柳郡，环比上涨了16%，其他项目涨幅多在5至8个百分点区间。今年以来，受成交放量影响，开发商资金回笼状况较好，市场心态和预判多偏向积极，再加上高地价及不少板块“供不应求”等因素，在政策和市场整体保持稳定的情况下，预计今年杭州新房价格整体将稳中有升。从整体价格来看，4月销量超100套的楼盘中，成交均价在1.0万元/平方米以下的楼盘共21个，占比40%。受这些低价房源放量影响，全市新房成交均

10、价呈结构性下降。据透明售房研究院统计，2016年4月杭州全市新建商品房成交均价为15501元/平方米，环比下降1.6%。其中，市区新建商品房成交均价为16217元/平方米，环比下降2.3%。分城区来看，主城区成交均价为21300元/平方米，余杭成交均价为11671元/平方米，萧山成交均价为15027元/平方米，富阳成交均价为11979元/平方米，大江东成交均价为7839元/平方米。新建商品住宅方面，4月全市成交均价为15831元/平方米，环比微降0.2%。其中，市区新建商品房成交均价为16630元/平方米，环比下降1.0%。分城区来看，主城区成交均价为22290元/平方米，余杭成交均价为117

11、62元/平方米，萧山成交均价为16389元/平方米，富阳成交均价为11327元/平方米，大江东成交均价为7884元/平方米。从4月份杭州全市新建商品住宅成交房源的价格分布来看，成交均价占比最大的区间是1.2万元/平方米以下，成交比重为43.2%，较3月占比基本持平，而均价在3.0万元/平方米以上的房源4月成交占比较3月减少了0.5%。从总价区间来看，比重最大的区间是100万元以下，占了总成交量的33.5%。4月商业地产新增供应超一季度总和从今年5月1日起，房地产营业税改为征收增值税，其中“企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣”一条，一方面将促进自用型企业对于商业地产“由

12、租赁转为购买”的需求释放，同时，在杭州住宅市场房价增长较快的当下，住宅投资已达高位，相对而言，商业地产将逐渐成为众多投资客心目中的优先选择。所以，5月份“营改增”的全面实施将会对杭州商业地产市场去库存起到一定的积极作用，预计未来杭州商业地产销售形势将有所改善，但由于供应潜力依然较大，短期内供需失衡的局面或难以逆转。据透明售房研究院统计，2016年4月，杭州全市共新增批准预售商业地产7818套，共新增批准预售62.7万平方米，为今年第一季度商业地产供应总面积的1.4倍，全月全市商业地产供销比为1.7:1。4月全市商业地产套数供应巨头是位于临平新城核心的城市综合体华元欢乐城，项目以358套的总销量

13、夺得本月余杭区新房销售套数冠军、列全市第三，其中商办物业共签约322套。本月商业地产面积供应大户为位于钱江世纪城的浙江商会大厦，该项目亦是本月全市办公用房成交面积冠军。截至4月末，全市已取得预售证的商业地产可售库存达914.5万平方米，按照近12个月杭州全市商业地产的月均成交面积计算，去化周期高达44个月，其中主城区需时47个月，虽已降至2015年以来最低，但仍远远超出一般认为的12-24个月的合理区间。对于市场需求来说，杭州全市商业地产的“供大于求”非常明显，要解决总体过剩的难题，既需要从供给侧的源头进行调控，也需要通过减税、政府购买服务等方式从需求端出发完善政策，加快去库存。住宅市场连续5

14、个月“供不应求” 据透明售房研究院统计，2016年4月，杭州全市共新增批准预售新建商品住宅17464套，环比2016年3月增加了3006套，增幅为20.8%，共新增批准预售189.3万平方米。自去年12月开始，“进水量”连续五个月少于“出水量”，促使杭州全市新建商品住宅的库存延续稳中趋降格局。截至2016年4月末，全市新建商品住宅可售10.66万套，环比2016年3月末减少了2468套。其中，主城区可售2.85万套，余杭可售3.46万套，萧山可售1.32套，富阳可售4728套，大江东可售2822套。4月末杭州全市新建商品住宅可售面积1337.17万平方米，根据住建部统一计算标准，以近12个月杭州全市新建商品住宅的月均成交面积计算，去化周期仅需9.5个月，较3月末又缩短了0.7个月，再次刷新2015年以来的最低值，较去年同期缩短了7.6个月。但必须看到的是，目前杭州不同区域、不同板块之间的市场差异仍较为明显，市场冷热不均、库存分布不均。其中，主城区商品住宅库存去化周期已降至7.2个月，近两年杭州主城区宅地供应量远低于住宅销售量，2014年至2016年4月，