当土地遇上“互联网+”

1、当土地遇上“互联网+”一、相关背景（一）“互联网+”1、内涵“互联网+”是创新2.0下的互联网发展的新业态，是知识社会创新 2.0推 动下的互联网形态演进及其催生的经济社会发展新形态。“互联网+”是互联网思维的进一步实践成果，推动经济形态不断地发生演变，从而带动社会经济实 体的生命力，为改革、创新、发展提供广阔的网络平台。通俗的说，“互联网+”就是“互联网+ 各个传统行业”，但这并不是简单 的两者相加，而是利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进 行深度融合，创造新的发展生态。它代表一种新的社会形态，即充分发挥互联 网在社会资源配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于经

2、 济、社会各域之中，提升全社会的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为 基础设施和实现工具的经济发展新形态。2、互联网+农业农业看起来离互联网最远，但“互联网 +农业”的潜力却是巨大的。农业是 中国最传统的基础产业，亟需用数字技术提升农业生产效率，通过信息技术对 地块的土壤、肥力、气候等进行大数据分析，然后据此提供种植、施肥相关的 解决方案，大大提升农业生产效率。此外，农业信息的互联网化将有助于需求 市场的对接，互联网时代的新农民不仅可以利用互联网获取先进的技术信息， 也可以通过大数据掌握最新的农产品价格走势，从而决定农业生产重点。与此 同时，农业电商将推动农业现代化进程，通过互联网交易平台减

3、少农产品买卖 中间环节，增加农民收益。面对万亿元以上的农资市场以及近七亿的农村用户 人口，农业电商面临巨大的市场空间。（二）农村土地流转1、农村土地流转基本含义土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承 包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留 承包权，转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权 , 鼓励农 民将承包地向专业大户、合作社等流转 , 发展农业规模经营。这里有三个限定词：一是它是集体的经营性建设用地，并不是集体的所有 的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之 外的其他耕地，这是

4、一个限定词。二是符合规划。即使取得土地使用权，要建 设什么也要符合规划。三是用途管制。概括地说，允许入市的只是农村集体经 营性建设用地，必须在符合规划和用途管制的前提下，农村集体的经营性建设 用地才可以出让、租赁、入股，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入 市。2、特点农村土地流转主要特点是：在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，把 股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民 承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事二、 三产业；另一部分农民可以扩大土地经营规模，实现市郊农业由传统向现代转 型。公有制与市场的深度融合，促进和集体经济的发展。二

5、、可行性分析（一）市场前景在第十二届全国人民代表大会上，李克强总理提出制定“互联网 +”行动计 划，“互联网 +”由此被赋予了更广泛的意义。在互联网 +农业大潮中，土地流转 行业自然是排头兵。有数据显示，目前我国农村估算起来可流转的土地价值约 100 万亿元，其中耕地价值约 40 万亿元、林地价值 20万亿元、宅基地 40 万亿元。这笔沉睡的巨大资本，随着国家土地流转政策的逐步明晰，正待激活农村待流转土地市场价值潜力巨大，资料显示，全国约 2862 个区县，土地 流转总面积约 96.5 亿亩，涉及市场价值 57.5 万亿。每年进入流通市场的土地 面积约 2 亿亩，涉及金额约 1.3 万亿，且该

6、数字还在以每年 10%左右的速度增 长。注：农村各类型土地面积概述来源，中华人民共和国国土资源部： 中国国 土资源公报（ 2014）（2015年 4 月发布）。（二）相关有利的政策导向1、中共中央办公厅、国务院办公厅印发了关于完善农村土地所有权承包 权经营权分置办法的意见 。党的十八届五中全会明确提出，完善土地所有权承 包权经营权分置办法，依法推进土地经营权有序流转。 “三权分置”是重大的改 革创新，内涵丰富。概括地讲“三权分置”是指农村的土地集体所有权、农户 的承包权、土地的经营权这“三权”分置并行。 “三权分置”这一制度安排，坚 持了土地集体所有权，稳定了农户承包权，放活了土地经营权，为引

7、导土地经 营权有序流转，发展农业适度规模经营，推动现代农业发展奠定了制度基础。2、国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见中指出，须完善农村产 权制度。土地承包经营权和宅基地使用权是法律赋予农户的用益物权，集体收 益分配权是农民作为集体经济组织成员应当享有的合法财产权利。加快推进农 村土地确权、登记、颁证，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权。 推进农村集体经济组织产权制度改革，探索集体经济组织成员资格认定办法和 集体经济有效实现形式，保护成员的集体财产权和收益分配权。建立农村产权 流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。坚持依法、自 愿、有偿的原则，引导农业转移人口有序流

8、转土地承包经营权。进城落户农民 是否有偿退出“三权”，应根据党的十八届三中全会精神，在尊重农民意愿前 提下开展试点。现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收 益分配权作为农民进城落户的条件。三、农村土地流转现状分析（一）存在的普遍问题1. 土地流转不规范，普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题。目前农村土地流转普遍存在“三多三少”现象，即亲戚朋友流转的多，专 业大户流转的少；转包、出租或代耕的多，转让的少；口头协商多，文字协议 少。农地流转的民间化体现在 : 农地流转往往是在熟人、亲戚、朋友之间进行， 而不是通过市场进行交易。根据中国人民大学和美国农村发展研究所2005 年对

9、17 省农民土地流转的调查，在转出的土地中，有 87.6%的土地是转包给本村的 亲戚或其他村民。 2007年对山东等 10 省的土地流转调查表明， 65.1%的人直接 与受让人 （彼此熟悉 ）协商， 21.7%的人选择通过村委会与人协商， 16.3%的人选 择通过熟人介绍，只有 2.3%的人通过土地流转商 （ 中介） 协商来确定流转。土地流转口头化 : 农地流转没有签署任何协议或合同，而往往是流转双方的 一种口头约定。 2005年的一项调查显示 : 转出农地的农户中， 46%的农户转出土 地没有约定期限， 86%的农户在转出土地时没有签订书面合同，即使约定期限的 农户中也存在部分“口头式”约定

10、，签订合同的也不完整、不规范。很大一部 分流转是在口头约定的情况下进行的，这导致流转的期限不明确，交易双方权 利义务不清晰。土地流转短期化 : 农地流转往往都在 1 年之内进行流转，超过 1 年的很少。 据抽样调查表明， 44.1%的农户流转期限在 1 年之内，流转期限不超过 5 年的有 57.5%，而长期流转的仅有 1.4%。土地流转随意化 : 农地流转不确定性强，不受约束，容易引发矛盾。安徽、 湖南、四川等省流转期限不确定的比例均超过 60%。有的即便签订合同也不遵 循一定的程序以及履行必要的手续，存在着手续不规范、条款不完备等问题， 缺乏法律保障，造成土地流转关系的混乱，对耕地的保护和管

11、理带来了很大的 困难。2. 土地流转规模比较小，流转效益不高。(1) 影响土地流转的规模与效益主要问题在于需求的规模化与交易的零散性 之间的矛盾。一些农业龙头加工企业和种植大户需要大块土地搞规模经营，而 挂牌交易的基本上是零散土地，大块土地少之又少。土地在小户之间流动的 多，向大户流动形成规模经营的少。由于土地流转规模较小，流转期较短，集 中程度不高，耕地进行规模经营、实施机械化作业的效果难以凸显。流转期短 也会助长租种农户的掠夺性生产经营，造成土地肥力难以为继。(2) 农地市场价值并未体现，流转收益偏低。农村土地流转中，流转租金的 定价，地区差异性很大，取决于双方协商。短期流转的土地主要以实

12、物支付为 主，长期流转以现金支付为主。国务院发展研究中心 2007 年的调查显示，土地 流转租金全国平均只有 293元/ 亩，有的干脆撂荒，也不愿放弃土地使用权让其 流转。东、中、西三大区域平均分别为 417元/亩、 185元/ 亩、 171元/ 亩，即 使经济最发达的江苏苏州市和上海金山区，租金也分别仅有 595元/ 亩、 468元 / 亩。(3) 土地租金不断攀升。在农村税费改革前农民负扭较重，粮价偏低，农户 之间的土地流转往往是土地免费送给对方耕种，对方代交各种税费；随着农村 改革的不断深入和中央支农政策力度的加大，土地收益也呈明显上升趋势。受 市场价格影响，为租金或转包费发生争议时有发

13、生。3. 农民对土地承包经营权流转认识模糊，积极性不够高。土地是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，尤其是在经 济落后地区，农民对土地具有根深蒂固的依赖情结。有些农民担心土地流转对 自身利益不利，因而不敢大胆参与流转。宁肯免费将土地转给别人种，甚至抛 荒也不愿流转给别人耕种，导致撂荒、遗弃土地的现象不断增加，成为土地流 转中流转不出去的一大现实问题。在经济落后地区，多数农户还处于传统农业 生产经营阶段，土地仍然是农民最基本的生活资料，大部分农民担心土地流转 后会丧失土地的承包权，失去生活的基本依靠，客观上制约了土地流转。尤其 是目前农村社会保障制度不够完善。由于农村社会保障制度还没

14、有完全建立起 来，不能解决农民的后顾之忧，农民长期以来形成的对土地的依附性仍将长期存在。4. 土地流转服务不够到位，流转信息渠道不畅。目前，大部分地区尚未形成统一规范的土地承包经营权流转市场，流转中 介组织较少，缺乏土地承包经营权流转价格评估机构。一些地方尽管建立了流 转中介组织，但服务滞后，市场运作机制尚未形成，限制着土地承包经营权流 转。近年来，许多乡镇建立了土地流转服务中心，但大都有名无实，只在农经 部门挂挂牌子，作数字统计，真正充当流转服务媒介、履行服务职能，发挥中 介效能的还不多。目前，流转信息畅通、发布功能齐全、中介服务完善、管理规范严密的土 地流转市场运作机制和服务机构尚未完全形

15、成。没有实现农村土地承包信息化 管理，流转信息渠道不畅，流转的供求双方信息不能及时沟通，客观上限制了 土地流转的规范发展。5农村土地流转管现缺乏规范管理。(1) 农村土地流转管理缺乏具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档 案管理等方面缺乏统一规定。基层政府和村级组织能够有效提供流转服务的还 不够多，土地承包管理部门对土地承包经营权流转的管理和监督职能也没有完 全发挥出来。(2) 对基层行政干预缺乏约束。很多农地流转不是农民自愿和通过市场运行 的，而是社区、村委会通过行政命令的单方面推行。在土地流转过程中，一些 地方是由村干部做主，代替农民决策流转土地。由于土地承包期限短，农民的 土地财产权

16、利意识不强，很多农民对村干部做主流转自己的承包地漠不关心， 以至于在流转土地的过程中不知不觉失去了土地。(3) 目前，仍有少数地方还没有全面落实土地延包 30 年的规定，个别地方 承包合同签订不规范，经营权证发放不到户，农民缺乏对承包土地的安全感。 流转合同没有考虑土地升值和物价上涨因素，容易产生纠纷。同时，缺乏对农 村土地承包经营权流转的扶持政策，种养殖大户贷款困难，也制约着农村土地 承包经营权流转和规模经营。6. 土地流转利益纠纷在各地仍不同程度存在。据对江苏省 52个乡（ 镇）部分乡村干部的调查，由于无土地流转协议、合同 或土地流转协议、合同不规范以及土地流转规模扩大等原因，在少数地区土

17、地 流转纠纷仍在增加。在调查的 104位乡村干部中，有 56 位认为 2003 年土地流 转纠纷与往年差不多，占 53.9%；有 33 位认为 2003年土地流转纠纷比往年下 降，占 31.7%；有 15 位认为 2003 年土地流转纠纷比往年增加，占 14.4%。这 15位乡村干部所在乡 （镇）2001 年发生土地流转纠纷 64 起， 2002年发生土地流 转纠纷 107起， 2003年 16月发生土地流转纠纷 66起。土地流转纠纷主要表现为 : 农户间流转以及短期流转中合同签订率不高，土 地流转双方形成的利益关系和权利义务约定不明确、不规范，容易引发纠纷； 由于在长期流转中流转双方利益协调

18、机制不健全，因经营风险和市场变化等原 因也容易引发利益矛盾。此外，在一些地区，基层干部对维护农民的土地权益 和坚持农村基本经营制度的重要性认识不足，片面强调和追求农业规模经营而 忽视甚至侵害农民土地合法权益；有的地方不顾条件盲目对流转下指标定任 务，违背农民意愿强行流转，也导致土地流转纠纷问题。7. 土地流转过程中承包人改变土地用途的问题突出。有的地方在流转中改变土地农业用途。如将流转的耕地用于种树或挖鱼 塘，有的甚至搞非农建设。有关耕地的改变土地农业用途的问题最为突出。由 于种粮效益低，在规模流转的耕地中，很少用于种粮。在流转的土地中，种粮 的面积和比重有进一步缩减的趋势。据农业部调查统计，

19、目前农户之间流转土 地中用于种粮比重占 71.9%，而规模流转入企业、业主的土地中用于种粮比重 仅为 6 .4% 。今后不少地方将可能出现流转面积递增、种粮面积递减的情况。 在南方部分丘陵山区，有的外出务工农民无偿转出的生产条件较差土地无人耕 种，有的出现抛荒。调查中发现流转的土地，除大部分用于种植业用地外，还 有部分用在牧业、渔业、和第二、第三产业中，特别是还出现了破坏性比较严 重的非农土地流转。个别地区出现了把规模流转的农用土地用于进行土地掠夺 式经营，有的甚至取土挖沙、建砖厂、修建永久性固定设施，违背国家关于土 地流转的相关政策。二）恩施农村土地流转存在的主要问题恩施大部分农地的流转都处

20、于自发状态，缺乏专业的估价机构和服务机 构。流转过程中易出现各种问题，并呈现以下特点：一是农村流转的形式，以 转包、转让为主，而以委托经营、入股等较高水平的流转，所占比例极少，仅 仅达 1/5 左右。二是经济发达程度高的乡村，农村流转的规模和速度相对较 大。主要是由于经济发达地区城镇化水平高，农民纷纷向城镇转移，对土地的 依赖程度下降，从而使农村土地流转加快。三是流转的范围以村组内居多，说 明农村流转的信息不通畅。四是流转的补偿没有相应的标准，存在着很大的随 意性。四、对策：创新模式互联网 +土地流转（一）战略性角度从硒资源国际交易中心的立场出发1、依据国家政策党的十八大报告提出， “加快发展

21、现代农业，增强农业综合生产能力” ，“构 建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系” 。从土地流转角度的进行政策解读：土地流转和适度规模经营是发展现代农 业的基础。土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土 地流转规范、有序、高效进行的基本保障。因此，配合国家建立健全农村土地流转服务体系，是硒资源国际交易中心 积极响应国家号召的一次重要机遇，应抓好以下几个方面的工作： 健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选 择空间小，土地流转范围小、成本高，质量不尽如人意。硒资源国际交易

22、中心作为一个信息交流平台，应充分发挥其平台作用，加强关于土地流转信息机制方面的建设，着眼于满足农民的需求，积极为农民土 地流转提供信息服务与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、 处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。 建立政策咨询专项服务。农村土地流转政策性强，直接关系农民生计， 而由于农民的社会实践及眼界等等，极大地限制了农民关于国家政策层面的认 知，不了解国家政策，也就更谈不上合理合法维护自身权益。为此，需要建立 政策咨询专项服务，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。一是农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹发 展等方方面面的政策，需要帮助农民用系统

23、观点去认识土地流转，更需要确保 科学的土地流转决策能够及时反馈传达给基层农民，让基层农民了解政策，才 能充分发挥政策应有的效果。二是积极参与配合政府构建政策咨询体系，争取 在国家或者省级层面占有一席之地，扩大社会影响力。硒资源国际交易中心一 方面应建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研 究；另外一方面需要配合政府部门完善配套政策和制度，形成一个以政策主系 统为核心，以信息、咨询和监督子系统为支撑的土地流转政策咨询体系。 与专业的成熟的价格评估机构合作。土地流转价格评估是建立健全农村 土地流转市场的核心，是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管 理者之间合理、公平分

24、配的关键。硒资源国际交易中心作为一个公共的社会大平台，需要引入高质量的第三 方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估，保证价格的公平性和合 理性，保证多方的利益。并且在大数据的基础上，建立健全土地流转评估价格 信息收集、处理与公开发布制度。信息公开、透明是市场机制发挥作用的前 提。应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土 地价格信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发 布。2、针对目前普遍存在的土地流转问题 针对土地流转服务不够到位，流转信息渠道不畅问题，须完善土地流转 中介组织，促进土地高效有序集中。我国农村土地在生产、经营等方面的私人 利

25、益属性与资源、政治等方面的公共利益属性，要求必须建立一个土地国家宏 观调控与土地微观市场化运作相结合的土地流转机制。换言之，就是要在现有 的“三权分离”现状和与此相适应的土地治权结构下，充分发挥市场机制在土 地流转中的作用。因此，硒资源国际交易中心，关于土地流转方面的服务应运而生。建立一 个组织健全、运作高效、服务周全的土地流转中介体系与服务网络，为土地流 转的供求双方提供交易信息，实现土地流转从“散户一散户”的分散性自发流 转向“散户一中介服务组织一大户”的有序化、市场化、组织化流转的转变， 为土地的规模经营提供快速、高效的土地流转与聚集机制。 针对农民对土地承包经营权流转认识模糊，积极性不

26、够高问题，应消除 土地社会保障功能，推进土地完全自由流转。要在全国范围内建立中央政府和 地方政府相配合、覆盖全部农村地区的社会保障体制。硒资源国际交易中心，作为一个社会大平台，应发挥出政府职能部门的一 个延伸和扩展，积极参与配合政府部门的工作，通过信息的发布，让广大农民 了解政府政策，正确引导农民的观念和行为。 针对上述存在的一些其他问题，硒资源国际交易中心应做好以下几个方 面：一是方式趋于多元化，除了有出租、互换、转让，还应包含第三方经营、 土地倒包、土地股份合作等。二是工作趋于规范化，逐步使土地流转合同的签 订工作走向规范化。三是过程趋于市场化，运用价格机制将农户分散经营的土 地集中流转给

27、以市场化运作方式为主导的工商企业和农业龙头企业。四是价格 趋于合理化。3、借鉴现有的同行业经验 土地资源网（地合网）。土地资源网提供整条土地事务代理产业链服务, 包括办证代理、规划设计、评估策划、权属认证、测绘出图、土地法律服务、 用地预审报批及地块选址等等，是国内大型的集土地信息服务及土地事物代理 为一体的专业服务网站。我们可以参考借鉴的有：一是全新的土地供求信息频道：信息区分个人与经纪人列表；土地信息支持高清多图显示（全景视觉 VR看地展示）；卫星地图看地功能；智能的发布 方式；多样式的排序模式；强大的地区数据库。二是土地通会员服务是面向土地经纪人推出的全新推广服务，帮助经纪人 更好地向土

28、地买家展示经纪人商铺和地块。依托全国浏览量第一的土地行业网 站，庞大的买家群体，和全方位的推广，土地经纪人可以借助 "土地通 "会员服 务轻松开展网络土地中介业务，将地块和土地中介业务推向全国市场！三是土地问答频道：清晰实用的土地问答分类；独具特色的悬赏积分奖励 机制；快速提问快速回答帮您解答疑难；土地行业专家在线指导。四是土地专家库：云集土地行业的各类专家、律师、经纪人；在线解答各 方疑难。最权威的展示、最可靠的回答。五是土地资讯频道：优化的新闻分类；强大的土地行情数据库；实用的土 地工具；全国各地土地法律法规，土地合同文本；内容丰富的土地专题库。最后，需要着重提出一点的

29、是，目前土地资源网创立了一个分站运营商模 式，我们硒资源国际交易中心能否与它们建立战略合作，如何合作，这些都值 得更进一步的思考。 湖南土流信息有限公司。湖南土流信息有限公司是一家大型的土地流转 综合服务机构。值得我们借鉴的是它的公司架构：该公司拥有集土流网、土流通双平台、土流金和土流学院线上线下相结合 的实体机构。旗下的土流网是中国目前较大的土地流转信息服务平台。土流通是内部资源、服务管理、资金分配、财务管理、跨区域分工协作、 精细化管理、利益分享的 IT 管理平台。土流学院是土流网知识体系传承复制的培训机构和服务数据产品的研发中 心。土流金是依托土流网和土流通以及土流学院在全国各地开设的区

30、域流转中心、加盟门店、土流经纪人。综上所述，该公司将土地服务从线上延伸至线下，从土地的初步选取到信 息核实、实地勘察、价值评估、融资担保、合同签署、法律咨询、招商投资、 项目开发，提供与土地相关的全方位配套服务，发展土地服务产业链及拓展各 地服务网点，形成一个全国性的土地综合服务平台和服务实体网络和服务产品 销售渠道，从而去解决“交易信息闭环”到“资金闭环”的难点。 聚土网。聚土网是一家以土地流转为核心，集农村资产流转、金融、担 保交易为一体的第三方交易平台。值得我们借鉴的是该网站相关的金融服务以及和阿里巴巴等战略合作方式 方法：该网站为客户提供包括农村资产评估、金融、土地托管、土地后服、信息

31、 咨询等全产业链增值服务。通过与阿里巴巴、京东合作，聚土网创立了在淘宝 旗下资产处置频道、京东拍卖频道进行土地、林权、的线上拍卖商业模式。（二）战术性角度根据恩施实情的一些现阶段思考1、搭框架 平台，依托于硒资源国际交易中心现有的平台，网站或者微信公众号等 等，线上宣传、交易，并建立健全政策咨询、云地图等服务。线下设立一系列 配套金融服务。 大数据，来源有二，一是与成熟的其他企业合作，数据共享，其优点是 省时省力，但缺点是恩施地区尤其恩施下面的乡镇等，不一定有准确的数据； 二是寻求政府合作，政府以扶贫或者新农村建设等名义，对农户土地情况进行 摸底，让他们自行上报农民关于土地转让的相关需求以及土地信息，我们根据 政府拿到的数据，按照乡镇进行分门别类，再委托专业的价格评估机构进行实 地考察，建立属于我们的数据库。对于政府而言，土地流转也的确有利于新农 村的建设，能够加快城市化步伐，促进农村又好又快发展，让更多的老百姓实 现小