房地产投资信托制度的完善

1、房地产投资信托制度的完善摘 要 我国的房地产市场在近些年呈现出快速开展的态势，该领域中房地产公司进展融资的途径亦随之不断被拓宽，我国房地产领域的信托体系正经历着从资金信托逐渐转变为投资信托的开展进程。当前情况下，房地产投资信托开展势头极其迅猛，亟需完善我国的相关立法，为我国房地产投资信托的平稳、安康、有序地开展保驾护航。关键词 房地产 投资信托 地产公司 融资作者简介：马骁宇，人民法院出版社。一、我国房地产投资信托制度现状目前，我国并未针对房地产投资信托出台专项立法，我国的法律中涉及房地产信托的相关条文可以说是遍布于各个部门法当中，例如信托法、证券法等部门法。其中，涉及信托的立法可以在?信托投

2、资公司管理方法?、?信托投资公司资金信托管理暂行方法?等部门法中寻得踪迹。有关房地产方面的立法通常散见于我国的?土地管理法及其施行条例?、?城市房屋转让管理方法?、?城市房屋权属登记管理方法?等。证券领域的立法那么主要被规定在?证券法?、?证券投资基金法?等部门法当中。其中涉及房地产投资信托的法律法规主要有：1.在我国信托界，?信托法?可以说是母法，同时它也是针对信托领域的其他问题制定相关法律法规的前提和根据。这部法律对信托的定义、信托财产的范围、经营原那么以及各当事人的权利义务等均做出了一般性的规定。2.?信托公司管理方法?详细规定了如何称呼信托公司、如何管理信托公司的注册资本、可以从事哪些

3、业务、内部架构与管理体制、如何确定关联交易、如何划定谁是合格的投资者等。该方法将信托公司的固有业务范围进展了极大压缩，注重对信托公司信托业务的标准和开展，同时针对信托公司的注册资本体制施行了大幅改革，在详细管理方法上，对其采取不同情况不同对待的方法。该方法站在委托人与受益人的立场上，对信托公司终究应该承担哪些详细职责进展了明确，同时还创设了“受益人大会这一新的法律概念。出来上述这些内容以外，该方法在监管方面还进展了大胆地创新。3.?信托公司集合资金信托方案管理方法?，它的主要内容就是对信托领域的实务操作作出明确规定，对集合资金信托方案的定义、信托方案的设立条件和程序、委托人需具备的条件、如何对

4、风险申明书进展认购、签订信托合同的详细事宜、如何对信托财产进展妥善管理、管处信托资金后如何制定相关报表、受益人大会由哪些人构成以及如何形成决议等内容。该方法还对委托人进展了准确限定，同时严格划定了自然人的数量，但是机构投资者除外。4.?信托公司治理指引?规定信托公司应当按照实际情况，合理优化治理构造，进步治理成效，大力支持信托公司吸纳优秀的投资伙伴，引入专业的管理精英。该指引同时还针对信托公司的内部管理机关及各地的政府监管机关应履行的职责做出了详细规定，其核心要义就是要求上述管理机关在对信托公司施行监管时要实在做到一切从实际出发，用开展的目光看问题，特殊情况特殊对待，逐步扩大监管范围，积极引导

5、信托公司实现其内部治理构造的不断优化。5.?信托投资公司信息披露管理暂行方法?标准了信托投资公司如何披露信息、哪些可以披露及如何进展披露。投资公司的经营现状、统计报告、账目明细等内容均应被写入公司的年度总结，同时，假设上述事项属于临时重大事项，也应作出总结。6.?证券法?的内容主要由何为证券、如何发行证券、证券如何进展交易、怎样上市、信息如何披露、哪些行为被制止交易以及如何对上市公司进展收购。7.?证券投资基金法?内容包括何为基金管理人及托管人、如何筹集基金及其如何交易、基金怎样进展运作、基金所有人有哪些权利等。8.?公司法?，顾名思义，它主要调整的是公司内部的法律关系，这种法律约束力同样适用

6、于信托机构的内部法律关系。公司型信托机构从出生到死亡也需要遵循公司法的相关规定。除此以外，我国新修订的公司法打破了旧法对公司对外进展投资的一些限制性条件，这种做法为房地产投资信托在我国实现跨越式开展铺平了道路。二、我国房地产投资信托制度缺乏一组织形式方面的法律缺位信托投资公司集中参加信托方案的信托资金，组合方式运用股权投资和债权投资，融资于房产开发工程；信托贷款合同和信托投资协议将由信托投资公司和开发商同时进展签订，并为开发商归还贷款和开发商股东回购股权合法的担保方案设定出来。尽管这些法律法规详细规定了信托，但是很多不同之处存在于房地产投资信托和信托之间，专门针对房地产投资信托的专项法规还是应

7、当制定出来的，只有这样才能更好的开展房地产投资信托。根据我国法律的相关规定，房地产投资信托在我国表达出以下特征，即公开筹集性、相对封闭性等。房地产投资信托在我国仍旧处于初级阶段，基金制度在进展架构时的核心要义就是如何才能做到实在维护投资人的合法权益。根据以前相关法律的规定，承受委托人的资金信托合同需在两百份以下，且每份合同之金额需在五万元以上。这就决定了信托投资规划详细施行时只能在特定的范围内进展募集。而根据新修订的相关法律之规定，在单独的信托方案中，自然人的数量上限为五十人，而符合标准的机构投资人的数量自由。新法的这种规定极大拓展了信托方案的规模，使得房地产投资信托可以更加充分地发挥其自身流

8、动性强的优势。一方面，公司型基金在与信托型基金互相竞争的过程中，彼此之间时刻可以感受到对方所带来的宏大压力，这样就可以迫使它们不断进步自身的效劳质量，以期可以占据更大的市场份额。另一方面，较之信托型基金，公司型基金内部具有更加健全的治理构造，这就有助于投资人对基金管理人的管理行为进展实时监控。与信托型房地产投资信托不同，公司型房地产投资信托并未授予管理人以全权，取而代之的是部分授权的监管形式，详细来说就是投资人与董事会、董事会与经理层实行递进式的部分授权。房地产投资信托采取何种运营方式取决于该公司的经营现状如何，而上述两种类型的房地产投资信托，公司型的运营情况要明显超过信托型。 但是，新法对旧

9、法所进展的调整看起来似乎照旧没能切中要害，这其中，新法在 “合格投资人这一问题上所作出的调整，将投资人的标准设定得有些过高，这无形中挫伤了众多中小投资者的投资积极性，与房地产投资信托制度开展的初衷背道而驰。另外，有关哪些委托人可以成为受益人的规定也偏离了信托领域的原有轨道，与信托的核心精神及信托法有关规定无法实现无缝对接。二业务经营方面的法律缺位尽管我国当下针对房地产投资信托实行的是类似方案经济的形式，法律保障已经一定程度的具备了，但是这些法规还没有完全满足对开展房地产投资信托的要求。根据我国信托投资领域的相关立法的规定，只有在信托合同的份数不超过两百份，且每份不低于5万元金额的情况下，信托投

10、资公司才有权利对信托资金进展集合地处置。这条规定对房地产投资信托的融资规模进展了大大的限制，也把较大型房地产工程的融资之路阻断了。第4条，制止公开的公共媒体营销宣传的规定，把房地产投资信托的融资形式完全钳制住了，即只能使私募的方式被采取。我们应当看到，当下，我国房地产领域因产权而提起的民事诉讼频发。刨根问题，我们可以发现两方面的原因，这其中历史因素固然应考虑进来，但我们应给予重点关注的是我国的现实国情，那就是我国针对房地产的立法规制仍旧有诸多亟待解决的缺陷。由上述内容我们可以看出，在西方兴隆国家，信托业在其国内早已开展成为一个独立且成熟的行业，这一行业投资对象主要是面向那些相对开展完善的物业，

11、因为只有以它们为投资对象，房地产投资信托方能获得可靠的资金收入，这就要求上述的商业产权应确定和完备。然而，反观我国目前的现状，假设想满足上述要求其难度可想而知，退一万步讲，即便信托业在我国创立成功，但那也无法解决我国当前房地产业的阿喀琉斯之踵，及诸多房地产商在开发房地产时压根儿就不曾获得其所开发土地的使用权。另外，房地产开发商想要获得一个相对平安可靠的资金来源的前提条件就是他们应当是所开发房产的所有权人。然而，我国的现实国情却是，绝大多数的房地产开发商在完成对土地的开发利用后，通常是将其产权分割为数份并同时面向社会不特定的购房者进展出售，这就使得每一个买房者都拥有一个相对独立的房屋产权，在这种

12、情况下，房地产商假设想以其拥有的房屋产权对外募集资本，囿于其自身所持有的产权状况而难以在证券市场上获得立足之地。综上所述，我们可以看出信托财产及其投入市场的方向作为房地产投资信托中的重要内容，它往往与产权及其孳生的其他权利亲密相关，在产权无法确定的场合，房地产投资信托也只会是一纸空谈。同时，根据我国相关法律的规定，只有信托投资公司被定义为适格的受托人。言外之意就是房地产投资信托的发行主体仅局限于信托投资公司，这就无形中赋予信托公司以寡头地位。法律的这一规定违犯了市场经济的开展规律，使得房地产界的某些本来具有相关资质的管理团队无法涉足到房地产投资信托领域。很明显，我国法律应当明确授权给那些具备相

13、应条件的金融机构，让他们可以作为适格的发起人参与到信托当中。三、我国房地产投资信托制度的完善一在房地产法中完善对房地产投资信托的法律规制要完善我国房地产法律制度，首先应该考虑，对房地产产权的转让问题作出明确规定。该制度涉及信托财产、投资方向等房地产所有权或相关权利，因此立法上需要界定产权归属，不具备明晰的产权，信托根本无法进展。包括申报主体、受理机关、程序等有关信托的登记的规定，可以参考日本相关法律，立法中设定统一的登记机构，这样才能落实?信托法?中信托登记的规定。我国出台的土地管理法规，为土地使用制度的改革和房地产业的稳定前进，提供了强有力的立法保障。?城市房地产管理法?于1995年1月发布

14、施行，该法是指引房地产开发和交易管理的一部根底性法律，在开发房地产用地、交易以及权属登记管理等方面作出全面的规定。可以看到，我国有关房地产市场的法律法规正在日趋完善。我们还应扩大房地产相关权利的范围，增加信托财产种类的开展。二在证券法中完善对房地产投资信托的法律规制纵观我国证券法律制度方面，应当将受益凭证纳入证券的范畴，允许其拥有证券的地位，它的上市、发行、转让能进步其流通性，这种做法无疑与国际接轨。通过前文分析我们可以看出，在其他国家或地区，房地产投资信托是可以上市流通，这既可以降低投资者的风险，又可以满足投资保值、增资的需求。现如今，受益凭证我国的房地产投资信托中法律地位并不十清楚确。相反的是，在其他国家和地区，证券含有信托受益凭证，比方在美国，证券法以及最高法院的司法解释，皆把这类受益凭证界定为证券。由此说明，在我国?证券法?范畴，需要把证券界定的范围增大。房地产投资信托同时具备基金和信托产品的特征，也就是说，其受?信托法?和?证券法?共同规制。假设作为资金信托产品，那么按照?信托法?的规定，房地产投资信托是允许私募发行的。而假设作为基金，那么按照?证券法?的规定，房地产投资信托私募发行是不允许的。这样彼此矛盾的规定，严重影响房地产投资信托在我国适应开展。所以我国应明确私募基金的法律地位，细化私募的法律规定，使私募有法可依，有章可循。所以我国应