我国房地产企业融资渠道困境与创新

1、我国房地产企业融资渠道困境与创新                                从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资的40。具体来看，房地产企业融资渠道创新主要有房地产投资信托基金（后文将重点介绍）、

2、典当融资、保险资金融资、夹层融资7等。房地产典当，是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人即出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。比起银行的抵押贷款，典当以其方便、灵活、快捷的优点成为中小型房地产企业融资的优选。目前大多数业务以短期融资为主，主要满足短期内的资金周转和应急性融资需求。保险资金融资就是房地产公司或项目向保险资金寻求合作。保险公司不但间接投资房地产公司、房地产信托基金、夹层融资产品和债券等，也会直接买入持有房地产。房地产夹层融资（Mezzanine Finance）是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资

3、之间的一种融资形式，即它是介于股权和债权之间的投资形式。典型的夹层融资一般有27年的投资周期，按照融资结构，融资方一般会每隔一段时间（1个月、3个月、1年等）支付一定的利息，并在到期时支付一笔费用。三、房地产投资信托基金在这些创新型融资渠道中，在我国目前研究最多、最热门、最受推崇的便是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts或REITs）。房地产投资信托基金是一种新型的金融投资产品，是一种采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集公众和机构投资者的资金，主要投资于收益型房地产的一种基金形式。REITs利用募集的资金购买优值的房地产资产，建立一

4、个相当大的房地产资产组合并进行适当的管理，以满足长期投资的需求。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或受益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理；通过多角化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险，取得较高的收益。（一）类型从不同的角度观察,房地产投资信托基金可以划分成不同的类型。按照资金募集方式不同，可以将房地产投资信托基金分为私募式和公募式；按照组织形式不同，可以将房地产投资信托基金分为公司型和契约型；按照赎回方式不同，可以将房地产投资信托基金分为封闭式和开放式；按照资金的运用方式不同，又可以将房地产

5、投资信托基金分为权益型，抵押型和混合型8。（二）发展史房地产信托投资基金（REITs）是1960年美国国会根据房地产投资信托法案的规定按一定的法人组织形式组建而形成的。成立之初主要目的有两个：一是为了解决房地产企业融资困难；二是为了让众多的中小投资者有机会投资房地产行业以分享其利润。而这两点恰好与中国目前的处境相似。50年的发展过程中，美国房地产投资信托经历了初期的短暂繁荣、70年代受到重创、80年代的复苏，90年代以来又开始迅猛发展。2001年1月1日开始生效的房地产投资信托现代化法案扩大了REITs能够提供或参与的服务种类和服务内容，从而极大地促进了REITs的发展。此后几年，REITs的

6、市值规模不断上涨。从美国REITs的发展历史和我国房地产金融业现状来看，房地产投资信托基金在我国的推出具有重要的现实意义。（三）优点1.较高的收益回报。从美国的经验来看，由于投资的对象多为优良的房地产物业，有较稳定的租金收入，并且根据法律规定，每年必须将至少90%的应纳税收入分配给股东。相对于其他投资，REITs的收益率更高，有资料显示，从1978年3月至2008年3月为止，道琼斯指数、纳斯达克综合指数、标准普尔500指数和Wilshire5000指数的年复合收益率分别为9.84、10.76、12.77和13.09，而权益型REITs的年复合收益率高达14.06，领先于其他4类指数。2.流动性

7、较好。由于REITs是一种证券化产品，多以股票或收益凭证形式出现，因此具有较高的流动性。3.税收优惠。根据1960年美国的国内税收法案规定，REITs将每年盈利的90以现金红利方式回报投资者，则无须缴纳公司所得税；而个人红利分配所得也免征个人所得税。4.分散风险。由于REITs可投资在专门类别的房地产的组合，或者选择投资在不同类别的房地产资产组合，可以有效地做到降低风险。5.专家理财。房地产资产由专业机构提供专业化管理，基金的管理公司或者是管理经理都是比较专业的房地产从业人员，可以有效提高资金运作效率。基于以上五个方面的优势，REITs对于投资者来说是个很不错的选择，他们在不需募集巨额资金的情

8、况下，也能够直接参与商业房地产的投资，因而对于房地产企业来说，REITs提供了另一种让非流动房地产资产重新体现其价值的方法，通过REITs进行融资的可行性也较高。（四）我国现状我国目前还没有一只真正意义上的房地产投资信托基金，在香港上市的越秀、睿富表现也不尽如人意。由于中国审批涉及的部门多，产业基金上市会涉及证监会、建设部、国家计委等部门多个部门，并且涉及税收问题。正是由于国家部委之间的协调不畅，间接导致了风险投资基金、私募基金和产业投资基金不能上到前台。至今，信托公司发放的投资地方基础设施建设信托、土地储备信托以及路桥类投资信托因有地方债券嫌疑，国家发改委颇有意见。但是，从政府近年来连续出台的相关政策可以看出，我国的房地产投资信托基金市场已被纳入到发展计划中。从2005年的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿），到2007年成立中国证监会房地产投资信托基金专题研究小组，再到2008年国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中明确提出的“支持资信条