房地产估价期中测验(修改定稿)

1、2009-2010学年第一学期06428201班房地产估价期中测验学号（ ） 姓名（ ） 得分（ ）一、选择题（2×30=60分）1、房地产估价是指对房地产的（ ）进行测算和判定的活动.A.成交价格 B.效用 C.价格 D.客观合理价格或价值2、1993年和1994年，（ ）联合认定了两批346名“房地产估价师”.从1995年起，取得房地产估价师资格的惟一途径，是通过全国房地产估价师执业资格考试。A.建设部和人事部 B.建设部与组织部C.人事部与组织部D.组织部与注册部门、中国内地目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，（ ）属于自物权，其余属于他物权。A、使用

2、权 B、抵押权 C、所有权 D、租赁权、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制为（）A.事业单位 B.公私合营企业C.有限责任公司或合伙企业D.私营企业或个体企业、国有土地使用权的拍卖价格、招标价格和协议价格三者之间的关系，在一般比较正常的情况下应该是（）.A. 拍卖价格招标价格协议价格B. 拍卖价格<招标价格<协议价格C.三种价格应该都一样 D.三种价格大小无任何规律、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作.A.公正 B.公平 C.公开D.估价对象的合法权益7、下列（ ）情况会导致房

3、地产价格偏高.A.政府协议出让土地 B. 购买相邻房地产 C.卖方不了解行情 D.设立抵押的房地产8、从卖房的角度看，成本法的依据是（ ）.A.销售状况价值论 B.市场供求价值论 C.生产费用价值论 D.经济花费价值论9、现实中土地的使用、支配权要受到方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约.A.建筑技术 B.土地权利设置C.相邻关系 D.土地使用管制10、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）A. 该建筑物的价值低于拆除费用 B. 该估价结果肯定有误C. 甲土地的价值

4、高于乙土地的价值 D. 不可能出现这样的情况11、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125平方米，套内阳台建筑面积为10平方米，套内墙体面积为20平方米，分摊的共有建筑面积为25平方米。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）。A、1677 B、1765 C、1875 D、200012、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。A、相应配套的基础设施 B.土地的形状 C.组合完成的功能 D.立体空间13、某宗土地的面积为1000M2，其上建筑物的建筑面积为5000M2，建筑物的基底面积为700M2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（

5、）A. 8.0 B. 5.6 C. 5.0 D. 0.714、（ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A、房地产的权益和区位 B、房地产的权益C、房地产的实物和权益 C、房地产的区位15、（ ）是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，功能变得落后、生态环境恶化对房地产价格的降低，甚至过度投机后产生的房地产贬值。A、房地产的易受限制性 B、房地产的保值增值性C、房地产价值量大 D、房地产的难以变现性16、一宗2000M2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/M2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/ M

6、2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/M2。 A、552 B、3519 C、4293 D、484517、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。 A、重置成本+土地使用权价值 B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失 C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失 D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失18、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。A、0.5-2.0 B、1.5-2.0 C、0.5-1.5 D、1.0-1.519、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了

7、评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）A、2003年6月15日 B、2003年8月15日C、签订估价委托合同之日 D、估价人员与委托人商定的某日；20、在以下房地产估价原则中，应作为房地产估价最高原则的是（ ）A、独立客观公正原则 B、合法原则 C、估价时点原则 D、最高最佳使用原则21、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.06422、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/，已知使用面积为58，套内建筑面积为67，应分摊的共有建筑面积

8、为6。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/。A、2600.00 B、2386.30 C、2832.84 D、3003.4523、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。A、27.6 B、28.2 C、29.0 D、29.924、房地产状况修正中的间接比较修正评价办法，是以（ ）为参照系进行的。A、可比实例房地产 B、估价对象房地产 C、标准房地产 D、类似房地产25、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补

9、偿成本为（ ）元/。A、72 B、108 C、180 D、27026、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。A、37 B、40 C、60 D、6327、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A、自然折旧 B、物质折旧 C、功能折旧 D、经济折旧28、基本完好房的成新率为（ ）A、十、九成新 B、九、八成新 C、八、七成新 D、七、六成新29、除（ ）外，下列各项都属于收益性房地产。A、未出租的餐馆 B、旅店 C、加油站 D、农地 E、未开发的土地 30、基准地价是城市中均质区域内

10、的土地（ ）。 A、最低价格 B、最高价格 C、平均价格 D、成交价格二、判断题：（1.5×10=15分）1、地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（ ）2、房地产地产估价不同于定价。估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据，而定价往往是当事人的行为。（ ）3、房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。（ ）。4、由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低供求状况的，主要是本地区本类房地产的供求状况。（ ）5、 如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置，周围环境来看，适合用作商业用途，则可以商业用

11、途估价。（ ）6、城市规划规定了某宗土地的用途，建筑高度，容积率，建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。（ ）7、若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。（ ）8、某房产年折旧率为1.6，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（ ）9、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/M2，1220元/M2，1240元/M2，1230元/M2，现决定采用中位数，则其估价结果为1230元/M2。（ ）10、交易日期调整实际上是房地产市场状况调整。（ ）三、计算题（共2题，25分。要求列出算式、计算过程，只有计算结果的不得

12、分，计算结果保留小数点后两位）1、为评估某房地产价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A，B，C三宗可比实例，其有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格/（元/）380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情况-2%+1.5%0房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%上表中，交易情况、房地产状况中的各正负值都是按直接比较所得结果，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，另据调查的知，从2002年6月1日到2003年3月1日该类房地产市场价格

13、每月平均比上月上涨1.5%，以3月1日为基准,以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。（13分）2某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3，年利率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备有重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试

14、估算该建筑物的现在价格。（12分）答案一、选择题（2×30=60分）1-5DACCA 6-10 DBCDA 11-15 DCCDB 16-20 CCAAA 21-25 DBBCB 26-30 ACDEC二、判断题：（1.5×10=15分）1-5 ××× 6-10 ×× 三、计算题（共2题，25分。要求列出算式、计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位）1. 解：方法一：VA3800×100/（100-2）×（1+1.5%）5×（1-1%）7×100/（100+3） &#

15、215;100/（100-1）3800×1.02×1.0155×0.997×0.97×1.01VB4100×100/（100+1.5）×（1-1%）5×100/（100+2） VC3950×（1-1%）4×100/（100-1） ×100/（100-1） ×100/（100+2）V（VA +VB +VC）/3解：方法二：VA3800×100/（100-2）×（1+1.5%）5×（1-1%）7×100/（103+100+99）/3） 38

16、00×1.02×1.0155×0.997×0.993=3860.28（元/平方米）VB4100×100/（100+1.5）×（1-1%）5×100/（102+100+100）/3） 4100×0.985×0.995×0.9933811.32（元/平方米）VC3950×（1-1%）4×100/（99+99+102）/3） 3950×0.994×1 3794.35（元/平方米）V（VA +VB +VC）/33821.98（元/平方米）2. （1）计算建筑物的重置价格： 建造成本800万元 管理费用800×3%24万元 投资利息（800+24）×60%×（1+6%）1.5-1+ （800